Investoren geraten wegen der Grundstückspreise in Hanoi ins Schwitzen

Viele Immobilieninvestoren in Hanoi bleiben tatenlos, wenn sie den chaotischen und virtuellen Preisanstieg im Grundstückssegment beobachten.

Markt kühlt ab, Preise steigen aber weiter

„Die Immobilienpreise in Hanoi steigen rasant. Grundstücke rund um die Ringstraße 4 sind im Vergleich zum chinesischen Neujahrsfest um mindestens 20 % teurer geworden. Wenn der Eigentümer beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks 10 Dong bietet, zahle ich nur 6 Dong und verhandle dann weiter. Der aktuelle Preis ist rein virtuell und spiegelt nicht den tatsächlichen Wert der Immobilie wider“, erklärte Ngo Xuan Chuc, Leiter eines Immobilientransaktionszentrums in Hanoi, gegenüber Reportern der Zeitung Dau Tu.

Diese Person sagte, dass die Grundstückspreise unbegründet in die Höhe getrieben würden, hauptsächlich durch Mundpropaganda der Verkäufer, das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal 2024 jedoch nicht wirklich aktiv sei. Tatsächlich verwirre die Tatsache, dass die Preise ständig neue Höchststände erreichen, viele Kunden und halte sie davon ab, Geld auszugeben.

„Obwohl das tatsächliche Transaktionsvolumen gering ist, erhöhen die Verkäufer kontinuierlich die Preise, um den Markt zu sondieren. Die Aufregung im ersten Quartal 2024 hat sich nun abgekühlt, und auch die Begeisterung der Käufer hat nachgelassen“, kommentierte Herr Chuc.

Die Regelung zur jährlichen Grundstückspreisliste im Grundstücksgesetz 2024 ist der von Verkäufern am häufigsten genannte Grund, die Immobilienpreise zu erhöhen.

Auch Frau Dinh Huong, eine Investorin mit viel Erfahrung darin, Marktzyklen zum „Surfen“ auszunutzen, äußerte angesichts der aktuellen Marktlage ihre Zurückhaltung.

„Die Immobilienpreise in Hanoi steigen in allen Segmenten. Meiner Beobachtung nach ist die Anzahl der Transaktionen derzeit nur so hoch wie in der Zeit nach Tet, aber die Preise steigen kontinuierlich. Das hält mich und viele Freunde aus der Immobilien-Investment-Community davon ab, voreilig Geld zu investieren“, sagte Frau Huong.

Unter Berufung auf Fakten sagte dieser Investor, dass die Grundstückspreise im Bezirk Ha Dong im Vergleich zum ersten Quartal 2024 um 15–20 % gestiegen seien. Dieser Anstieg sei in den meisten Gebieten zu verzeichnen, von belebten Orten wie dem Bezirk Van Quan bis hin zu weit vom Zentrum entfernten Standorten wie dem Bezirk Yen Nghia.

„Im Bezirk Ha Dong, nahe der Ringstraße 4, wurde vor Tet ein 50 Quadratmeter großes Grundstück mit einer Hauptstraße durch das Grundstück für 3,5 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Jetzt ist der Preis auf 7 Milliarden VND gestiegen. Dass sich die Immobilienpreise in nur einem halben Jahr verdoppelt haben, ist in den Gebieten rund um die Ringstraße 4 nichts Ungewöhnliches mehr“, sagte Frau Huong.

Ein Mitglied eines Teams, das Grundstücke im Wert von bis zu 300 Milliarden VND im Bezirk Dong Anh besitzt, gab bekannt, dass Spekulanten vor dem chinesischen Neujahrsfest im vergangenen Jahr mehrere Grundstücke in Xuan Canh und Co Loa gekauft hatten. Derzeit liegen die Preise für Grundstücke in guten Lagen in diesen Gebieten bei 200 Millionen VND/m2.

Laut dieser Person hat das oben genannte Team ab 2023 mit dem Kauf einer Reihe von Grundstücken zu Preisen begonnen, die etwa dreimal niedriger sind als der aktuelle Preis. Bei vielen davon handelt es sich um Immobilien, die von Banken zwangsversteigert wurden, sodass der Preis unter dem Marktpreis liegt.

Bei der Diskussion über die aktuellen Grundstückspreise räumten die Mitglieder dieser Spekulantengruppe zudem ein, dass der Preis übermäßig in die Höhe getrieben werde. Der vom Verkäufer gebotene Betrag spiegele eher Zukunftserwartungen wider als den tatsächlichen Wert des Produkts in der Gegenwart.

Anleger müssen „kühlen Kopf“ bewahren

Immobilienunternehmer sind sich einig, dass die Regelung zur jährlichen Grundstückspreisliste im Grundstücksgesetz von 2024 der von Verkäufern am häufigsten genannte Grund für eine Erhöhung der Immobilienpreise ist.

Bisher basierten die Entschädigungspreise auf dem alle fünf Jahre von der Regierung veröffentlichten Rahmen für Grundstückspreise. Diese zeitliche Differenz führte zu einer großen Differenz zwischen den Entschädigungspreisen und den tatsächlichen Transaktionspreisen. Nach dem neuen Gesetz werden die Grundstückspreise jedoch nach Marktprinzipien bestimmt. Wenn Unternehmen Projekte umsetzen, steigen daher die Entschädigungskosten für die Grundstücksräumung im Vergleich zu früher. Um ihre Gewinnziele zu erreichen, sind Investoren gezwungen, die Produktpreise für Endverbraucher zu erhöhen.

„Wenn die Preise für Wohnungen, Geschäftshäuser und Villen steigen, kann sich das Wohnimmobiliensegment nicht außen vor lassen. Obwohl die jährliche Grundstückspreisliste erst 2026 in Kraft tritt, nutzen Makler diesen Grund bereits jetzt, um die Verkaufspreise in die Höhe zu treiben“, analysierte Frau Huong.

Dieser Investor fügte hinzu, dass Investoren im Kontext der drei Gesetze zum Immobilienbereich – dem Grundstücksgesetz 2024, dem Wohnungsbaugesetz 2023 und dem Immobilienwirtschaftsgesetz 2023, die erst seit dem 1. August in Kraft sind – kaum eine Grundlage hätten, um Geld in große Geschäfte zu stecken.

Herr Ngo Xuan Chuc teilte diese Ansicht und sagte, dass Anleger Ruhe bewahren und die Angst, etwas zu verpassen, vermeiden sollten, wenn sie den Markt verfolgen. Wenn möglich, könnten Käufer bis zum Jahresende warten, um die Auswirkungen der drei neuen Gesetze besser zu verstehen und dann eine endgültige Entscheidung zu treffen.

Laut einer Umfrage der Informationsseite Batdongsan.vn zur Immobilienmarktsituation im zweiten Quartal 2024 stieg die Zahl der Suchanfragen nach zum Verkauf stehenden Grundstücken in Hanoi (Grundstücke, Wohngrundstücke) in den ersten 6 Monaten des Jahres im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 118 %.

Trotz einer positiven Erholung der Käuferstimmung gehen Experten dieser Website davon aus, dass es im nächsten Quartal voraussichtlich keine größeren Marktschwankungen geben wird. Der Grund dafür liegt darin, dass Käufer weiterhin mehr Einfluss auf die Managementpolitik haben möchten und die Einlagenzinsen wieder steigen.

Diese Stimmung spiegelt sich deutlich in den Umfrageergebnissen unter 325 Maklern zur Grundstückstransaktionssituation im zweiten Quartal 2024 wider. Demnach gaben 35 % der Makler an, dass das Transaktionsvolumen lediglich stabil sei; 29 % sagten, dass das Transaktionsvolumen rückläufig sei.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com, erklärte, dass diese Sondierung von jetzt an bis zum Ende des vierten Quartals 2024 andauern und Anfang 2025 enden werde. Erst wenn der Markt in eine stabile Phase eintritt, könne sich der Immobilienmarkt vollständig erholen. Diese Phase wird voraussichtlich frühestens im ersten Quartal 2026 eintreten.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html