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| Aktuelle Immobilien: Das Angebot an Neubauwohnungen auf dem Hanoi-Wohnungsmarkt ist deutlich zurückgegangen. (Quelle: XD Newspaper) |
Konsum verbessert sich, Erholungsdynamik bleibt schwach
Im jüngsten Branchenbericht von VNDIRECT zur Wohnimmobilienbranche heißt es, dass die Marktstimmung aufgrund des für Eigenheimkäufer und Immobilienentwickler nicht wirklich attraktiven Hochzinsumfelds sowie anhaltender politischer Engpässe und der Tatsache, dass der Großteil des neuen Angebots aus dem gehobenen Segment stammt, verhalten sei.
Laut CBRE sank die Zahl der im ersten Halbjahr 2023 in Ho-Chi-Minh -Stadt verkauften Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 78 % und im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2022 um 69 % auf rund 2.300 Einheiten. Dies steht im Zusammenhang mit einem Angebotsrückgang von 72 % im Jahresvergleich und einem Rückgang von 2 % im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2022 (rund 4.100 Einheiten). Die Absorptionsrate lag im ersten Halbjahr 2023 bei nur 59 % (-11 Prozentpunkte im Jahresvergleich / -133 Prozentpunkte im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2022). Die Absorptionsrate von Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt ging deutlich zurück, da von den mehr als 4.100 auf dem Markt angebotenen Einheiten mehr als 70 % auf Produkte aus dem Luxuswohnungssegment entfielen.
Der durchschnittliche Primärpreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete im zweiten Quartal 2023 den ersten Rückgang seit 2018 (minus 4,8 % im Vergleich zum Vorjahr). Das High-End- und Luxussegment verzeichnete einen Rückgang um 4–6 % im Vergleich zum Vorjahr, während andere Segmente im zweiten Quartal 2023 einen Anstieg um 2–4 % im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten. Der Sekundärpreis für Grundstücke blieb im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal unverändert.
Das Angebot an Neubauwohnungen auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi war im ersten Halbjahr 2023 deutlich rückläufig (-52 % ggü. Vj./-41 % ggü. Vj. auf 3.900 Einheiten – der niedrigste Stand seit 5 Jahren), und auch der Verbrauch ging zurück (-63 % ggü. Vj./-27 % ggü. Vj. auf 4.000 Einheiten). Die Absorptionsrate blieb im ersten Halbjahr 2023 mit 109 % (+22 Prozentpunkte ggü. Vj. bis 2. Halbjahr 2022) hoch.
Die Preise für Erstwohnungen in Hanoi blieben im zweiten Quartal 2023 gegenüber dem Vorquartal in allen Segmenten unverändert, mit Ausnahme des mittleren Segments (+10 % q-o-q/15 % y-o-y). Gleichzeitig verzeichneten die durchschnittlichen Zweitwohnungspreise sowohl für Grundstücke als auch für Wohnungen einen Anstieg von 8 % q-o-q.
Die Experten von VNDIRECT kommentierten, dass positive Signale von Immobilienunternehmen, die proaktiv Unternehmensanleihen im Wert von 12.561 Milliarden VND im Voraus zurückkaufen, dazu beigetragen haben, dass der Wert der in der zweiten Hälfte der Jahre 2023 und 2024 fälligen Anleihen im Vergleich zum Wert vor dem Rückkauf um 12 % bzw. 10 % gesunken ist. Dadurch wurde der Druck auf die Fälligkeit der Anleihen verringert, obwohl dieser Druck weiterhin hoch bleibt, insbesondere für Immobilienunternehmen mit Cashflow-Schwierigkeiten.
In den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 stellten die Experten von VNDIRECT fest, dass das Insolvenzrisiko von Immobilienunternehmen leicht gesunken ist, wenn die Unternehmen gemäß Dekret Nr. 08/2023/ND-CP und Resolution Nr. 33/2023/NQ-CP die Laufzeit ihrer Anleihen verlängerten und Bankschulden erhöhten.
Was die Aussichten für den Wohnimmobilienmarkt angeht, gehen die Experten von VNDIRECT davon aus, dass der Markt im nächsten Jahr schleppend bleiben wird. Die Erholung wird sich ab der zweiten Jahreshälfte 2024, wenn die Geldpolitik gelockert wird, deutlicher abzeichnen. In der vorherigen Phase herrschte ein Überangebot und eine sehr hohe Inflation, während das Projektangebot aktuell sehr begrenzt und die Nachfrage weiterhin hoch ist. Daher gehen die Experten von VNDIRECT davon aus, dass sich der aktuelle Markt schneller erholen wird.
Villen im Wert von mehreren zehn Milliarden Dong werden zum Verkauf angeboten
Der Volksglaube besagt, dass der siebte Mondmonat oft als Unglücksmonat für wichtige Arbeiten gilt, wie etwa den Kauf eines Hauses oder Investitionen in Immobilien. Dennoch florieren die Immobilienverkäufe in diesem siebten Mondmonat, darunter viele Villen und Stadthäuser im Wert von mehreren zehn Milliarden Dong.
Eine Umfrage auf einem Immobilienhandelskanal zeigt, dass im Stadtgebiet Ciputra in Hanoi Dutzende Villen zu Preisen zwischen 44 und 96 Milliarden VND zum Verkauf angeboten werden, je nach Gebiet und Lage. Besonders hervorzuheben ist eine einzelne Villa mit einer Fläche von 600 m² und einer Frontlänge von über 80 m², die für 210 Milliarden VND angeboten wird.
Eine weitere Villa im Stadtgebiet Ciputra mit 300 m² Fläche, 12 m Frontbreite und hochwertiger Innenausstattung aus Europa wird für 96 Milliarden VND zum Verkauf angeboten, was fast 300 Millionen VND/m² entspricht. Eine weitere Villa mit 240 m² Grundstücksfläche, 97 m² Baufläche, drei Stockwerken, umlaufendem Garten, zwei luftigen Fronten und einer breiten Zufahrtsstraße für viele Autos wird für 72 Milliarden VND zum Verkauf angeboten.
Einer Umfrage zufolge werden auch in vielen städtischen Bauprojekten im Westen Hanois Stadthäuser und Villen massenhaft verkauft, was zu hohen Verlusten führt.
Beispielsweise wird ein Stadthaus im Stadtgebiet Nam An Khanh Sudico mit einer Fläche von 279 Quadratmetern, 3,5 Stockwerken im Rohbau und mit fertiggestellter Außenfassade … mit Verlust für 14 Milliarden VND verkauft, was 50 Millionen VND/Quadratmeter entspricht.
Ende letzten Jahres wurde das oben genannte Stadthaus für 17–18 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Darüber hinaus schwankt der Durchschnittspreis für Immobilien in diesem Stadtgebiet zwischen 80 und 120 Millionen VND/m².
Einer Umfrage zufolge werden im Osten Hanois auch viele Villen im Wert von über 10 Milliarden VND bis hin zu mehreren zehn Milliarden VND mit Verlust verkauft.
Insbesondere im Stadtgebiet Vinhomes Ocean Park 2 (Van Giang, Hung Yen ) tauchen auf dem Immobilienmarkt immer wieder Meldungen über den Verkauf von Villen und Stadthäusern mit Verlust auf. Diese Immobilienprodukte werden mit einem Verlust von 15 bis 30 % gegenüber dem im Kaufvertrag mit dem Investor vereinbarten Preis verkauft.
Tatsächlich zeigen Marktberichte vieler Immobilienmarktforschungsinstitute aus jüngster Zeit, dass die Transaktionsaktivitäten auf dem Villen- und Reihenhausmarkt im ersten und zweiten Quartal aufgrund der schwachen Marktstimmung und Schwierigkeiten bei der Auszahlung nahezu zum Erliegen gekommen sind. Gleichzeitig wurde der Handel mit einigen Großprojekten vorübergehend eingestellt.
Insbesondere kam es bei einigen Projekten zu zahlreichen Rückzahlungen von Anzahlungen oder Rückzahlungen, da die Banken den Kreditrahmen für Immobilienkredite verengten und Käufern die Zahlung unmöglich machten. Viele Investoren, die ihre Zahlungsfähigkeit überstiegen, mussten nach dem Auslaufen des Vorzugszinsprogramms Verluste begrenzen.
Herr Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, erklärte, es gebe viele Gründe, warum Eigentümer von Reihenhäusern und Villen derzeit ihre Immobilien verkaufen oder mit Verlust verkaufen müssten. Ein wichtiger Grund sei, dass viele Investoren Kapital abziehen und ihre Anlagestrategie ändern wollten. Ein weiterer Grund sei, dass viele Investoren hohe Fremdkapitalkosten hätten und, wenn sie diese nicht kontrollieren könnten, massenhaft verkaufen müssten.
Erlass von Vorschriften zur Verwaltung und Verwendung von Villenfonds in Da Lat
Das Volkskomitee der Provinz Lam Dong hat gerade die Entscheidung Nr. 53/2023/QD-UBND zur Verwaltung und Verwendung staatlicher Villenfonds in der Stadt Da Lat erlassen.
Gemäß der Klassifizierung des Volkskomitees der Provinz Lam Dong gibt es in der Stadt Da Lat 166 Villen, die in drei Gruppen unterteilt sind: Villen der Gruppe eins sind Villen mit typischen Werten in Bezug auf architektonische Kunst, Landschaft sowie historische und kulturelle Werte (3 Villen); Villen der Gruppe zwei sind Villen, die nicht zur Gruppe eins gehören, aber architektonische Kunst, Landschaft sowie historische und kulturelle Werte aufweisen (darunter 69 Villen); Villen der Gruppe drei sind Villen, die nicht zur Gruppe eins gehören, und Villen der Gruppe zwei (darunter 94 Villen).
Von den 166 staatlichen Villen wurden 30 abgerissen, 25 renoviert, repariert, modernisiert und mit Bauten durchsetzt, um den Bedürfnissen der den Villen zugewiesenen Agenturen oder der Einzelpersonen und Unternehmen gerecht zu werden, die die Villen mieten.
Der Beschluss zur Bekanntgabe von Vorschriften zur Verwaltung und Verwendung staatlicher Villenfonds in der Region umfasst 16 Artikel und 3 Kapitel, darunter allgemeine Vorschriften, spezifische Vorschriften und eine Umsetzungsorganisation.
Das Volkskomitee der Provinz beauftragte das Bauamt, die Leitung zu übernehmen und mit den zuständigen Behörden die Überprüfung, Anpassung und Festlegung der Villenliste gemäß den Vorschriften abzustimmen. Außerdem soll es die Umsetzung dieser Vorschriften anleiten, damit Organisationen und Einzelpersonen sie kennen und umsetzen können.
Gleichzeitig ist eine enge Abstimmung mit den zuständigen Behörden erforderlich, um die Liste der klassifizierten Villen öffentlich bekannt zu geben, regelmäßige Kontrollen durchzuführen und die Umsetzung dieser Regelung voranzutreiben.
Das Volkskomitee der Provinz beauftragt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, das Ministerium für Kultur, Sport und Tourismus, das Finanzministerium, das Ministerium für Planung und Investitionen, das Volkskomitee der Stadt Da Lat und das Wohnungsverwaltungszentrum der Stadt Da Lat, je nach ihren Funktionen und Aufgaben, die Führung zu übernehmen und sich mit den entsprechenden Ministerien und Einheiten abzustimmen, um die Umsetzung der Verfahren zur Landzuteilung, Landpacht und Landrückgewinnung zu leiten und die Landverwaltung von Villen gemäß den Vorschriften zu inspizieren und zu prüfen.
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| Der Gouverneurspalast ist nicht mehr in der Villengruppe 1 aufgeführt. (Quelle: BXD) |
Gleichzeitig soll der Fonds für staatseigene Villen überprüft und ein wissenschaftliches Dossier erstellt werden, um dem Volkskomitee der Provinz Ratschläge und Vorschläge zu unterbreiten, wie die Villen als Relikte mit typischem historischen, kulturellen und architektonischen Wert anerkannt werden können. Außerdem soll die Zuweisung von Mitteln für die Verwaltung, Instandhaltung, Renovierung und den Wiederaufbau der Villen gemäß den Vorschriften erforscht und vorgeschlagen werden.
Regelmäßige Überprüfung und Überwachung des Investitionsfortschritts in Villen; Beratung zur Aufhebung von Investitionsrichtlinien, Beendigung von Investitionsaktivitäten, Aufhebung von Investitionsregistrierungszertifikaten (sofern vorhanden) bei Verstößen gegen Investitionsgesetze...
Hinweise für Erstkäufer einer Wohnung
Der Kauf und Verkauf einer Wohnung ist eine hochkarätige Transaktion. Die Suche nach einer Wohnung, die Sicherheit, Komfort und finanzielle Ansprüche erfüllt, ist für viele junge Familien ein schwieriges Problem. Ohne Erfahrung und Wissen kann es zum Kauf einer Wohnung kommen, die rechtlich nicht vollständig ist, was zu einer finanziellen Krise führen kann.
Finanzielle Überlegungen
Wie viel Geld man für den Kauf einer Wohnung benötigt, ist nach wie vor ein Thema von öffentlichem Interesse, da die Nachfrage nach Wohnraum nach wie vor sehr hoch ist. Fast jeder hat das Problem, nicht über genügend finanzielle Mittel für den Kauf eines Hauses zu verfügen. Derzeit sind viele Banken jedoch bereit, bis zu 70 % des Wohnungswerts zu leihen.
Ein Hauskauf sollte nach Ansicht vieler Experten jedoch nur bei positiver finanzieller Situation erfolgen. Je höher die Kreditsumme, desto höher die Verpflichtung zur Tilgung und Zinszahlung. Daher sollten Käufer auch auf eine angemessene Beleihungsquote achten.
Projektrechtliche Prüfung
Der Kauf einer Wohnung erfordert relativ viel Geld. Junge Paare sind oft finanziell nicht stark genug, daher müssen sie rechtliche Dokumente sorgfältig prüfen, um Betrug und Geldverlust zu vermeiden.
Derzeit gibt es auf dem Immobilienmarkt viele Fälle von Apartment- und Reihenhausprojekten, in denen die Menschen zwar seit Jahrzehnten wohnen, aber noch keine roten Bücher erhalten oder Kaufverträge unterzeichnet haben... Diese Fälle bringen für Eigenheimkäufer enorme rechtliche Risiken und Vorteile mit sich.
Darüber hinaus gibt es viele Fälle, in denen Kunden 50–70 % des Hauskaufpreises angezahlt und bezahlt haben, das Projekt jedoch im Rückstand ist und nicht fristgerecht an die Kunden übergeben wurde.
Wählen Sie einen seriösen Investor
Eine weitere wichtige Erfahrung beim Wohnungskauf ist die Seriosität und Vertrauenswürdigkeit des Investors. Denn sowohl der Investor als auch der Bauunternehmer und die Baueinheit haben direkten Einfluss auf die Rechtmäßigkeit, die Qualität des Hauses und den Baufortschritt des gesamten Projekts.
Berücksichtigen Sie interne und externe Einrichtungen
Der Grund, warum sich Menschen für das Leben in einer Wohnung entscheiden, ist die Nutzung der dazugehörigen Außenanlagen wie Parks, Schwimmbäder, Einkaufsviertel usw.
Daher sollten Sie vorrangig Wohnungen auswählen, die diese Bedingungen erfüllen. Wenn Ihr finanzielles Budget dies nicht zulässt, sollten Sie Wohnungen in Betracht ziehen, die nur den Wohnbedarf decken und keine externen Einrichtungen haben.
Wohnungssicherheitssystem
Das Sicherheitssystem ist eine der am häufigsten geteilten Erfahrungen beim Kauf einer Wohnung. Denn es wirkt sich direkt auf die Gesundheit, das Leben und die Lebensqualität jedes Familienmitglieds aus.
Sie müssen darauf achten, ob der Brandschutz des Mehrfamilienhauses gewährleistet ist und regelmäßig gewartet wird. Ob die Hausverwaltung und das Sicherheitsteam das Mehrfamilienhaus streng überwachen und betreiben. Insbesondere ist darauf zu achten, ob in Notsituationen schnell reagiert werden kann.
Verwaltungsgebühren und damit verbundene Kosten
Die Verwaltungskosten und Nebenkosten wie Müllgebühren, Parkgebühren, allgemeine Reinigungsgebühren usw. werden als für die Qualität zufriedenstellend angesehen und entsprechen dem allgemeinen Niveau im Vergleich zu Wohnungen der gleichen Preisklasse in der gleichen Gegend.
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