Viele Schwierigkeiten des Immobilienmarktes warten noch darauf, gesetzlich „gelöst“ zu werden

Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Dieser Workshop wurde von der Vietnam Real Estate Association (VNREA) in Abstimmung mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und dem Bauministerium am Nachmittag des 15. Oktober in Hanoi organisiert.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association (VNREA), kommentierte, dass alle drei Gesetze zum Immobilienmarkt (Grundstücksrecht, Wohnungsrecht, Immobilienwirtschaftsrecht) dieses Mal sehr detaillierte und klare Regelungen enthalten, insbesondere im Hinblick auf die Dezentralisierung und Delegation von Befugnissen. VNREA hat sich jedoch viele Meinungen aus der Wirtschaft angehört und hofft weiterhin, dass die Gesetze schnell in Kraft treten werden. Denn viele Schwierigkeiten der Immobilienwirtschaft warten derzeit darauf, gelöst und entschärft zu werden.

„Seit dem 1. August sind die Gesetze erst seit etwas mehr als zwei Monaten in Kraft. Das ist nicht genug Zeit, um die neuen Gesetzesbestimmungen schnell umzusetzen, insbesondere da sie meist sehr komplex sind. Trotz der Komplexität und der vielen Herausforderungen müssen die Gesetze jedoch weiterhin konsequent umgesetzt und angewendet werden“, schlug Herr Dinh vor.

Laut Herrn Dinh ist sich VNREA bei der Kontaktaufnahme mit den Gemeinden derzeit darüber im Klaren, dass vielerorts noch immer Verwirrung hinsichtlich der Strafverfolgung herrscht, sodass die Arbeitsleistung sehr gering ist. Bei Entschädigungsprojekten für Landrodungen beispielsweise berücksichtigen Unternehmen, dass sie eine Entschädigung von 100 % zahlen müssen, bevor das Land gerodet werden kann. Dies ist jedoch sehr schwierig und behindert viele Projekte.

Darüber hinaus gibt es noch weitere Themen wie Auktionen, Ausschreibungen, Landnutzungsgebühren usw. Daher hofft VNREA, dass in der kommenden Zeit neue gesetzliche Regelungen verbreitet werden und konkrete Anweisungen für eine schnelle Umsetzung enthalten. Dies erfordert die Aufmerksamkeit und Zusammenarbeit der zuständigen Ministerien.

Eine der Fragen, die viele Unternehmen interessiert und beantworten müssen, besteht darin, dass gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte die Übertragung eines Teils eines Projekts von der Agentur genehmigt werden muss, die über die Investitionspolitik entscheidet, um die Übertragung zu ermöglichen. Wenn die Übertragung eines Teilprojekts zu einer Änderung (Verringerung) des ursprünglichen Projektumfangs des Übertragenden um mehr als 10 % oder 30 Hektar oder mehr führt, dann liegt eine Anpassung der Investitionsentscheidung gemäß den Bestimmungen von Absatz 3, Artikel 41 des Gesetzes über private Grundstücke vor.

Das Unternehmen hat jedoch die Frage aufgeworfen, ob der Übertragende, nachdem ihm die für die Investitionspolitik zuständige Behörde die Übertragung eines Teils des Projekts gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über das Immobiliengeschäft gestattet hat, Verfahren zur Anpassung seiner Investitionspolitik gemäß den Bestimmungen des Investitionsgesetzes durchführen muss.

In Bezug auf diesen Inhalt bestätigte Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), dass bei der Übertragung eines Teils oder des gesamten Immobilienprojekts zwei Arten von Projekten angepasst werden müssen.

Zunächst muss der Projekttyp, für den die Investitionspolitik genehmigt wurde und der gemäß dem Investitionsgesetz für Investitionen ausgewählt wurde, Investitionsverfahren durchlaufen. Die Bedingungen richten sich weiterhin nach Artikel 40 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte. Das heißt, dass in allen Fällen der Übertragung von Immobilienprojekten Artikel 40 gelten muss, unabhängig davon, ob es sich um eine Anwendung gemäß dem Gesetz über Immobiliengeschäfte oder dem Investitionsgesetz handelt, oder ob bei der Übertragung von Immobilienprojekten, die Vermögenswerte von Kreditinstituten sind, ebenfalls Artikel 40 gelten muss.

Wenn das Projekt dann ganz oder teilweise gemäß dem Gesetz über Immobiliengeschäfte übertragen wird, übernimmt der Erwerber alle Bestimmungen des vorherigen Investors. Wenn das Projekt im Vergleich zum vorherigen keine Änderungen aufweist, ist es nicht erforderlich, die Investitionsverfahren zu wiederholen. In anderen Fällen, in denen gesetzlich vorgeschriebene Investitionsanpassungen vorgenommen werden müssen, sind das Investitionsgesetz und anschließend die weiteren gesetzlich vorgeschriebenen Schritte zu befolgen.

„Diese Angelegenheit wird von zwei unterschiedlichen Systemen und zwei unterschiedlichen Behörden behandelt. Es sollte jedoch betont werden, dass der Investor bei einer Übertragung gemäß dem Gesetz über das Immobiliengeschäft alle Rechtsdokumente erbt (Artikel 39 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft) und die Investitionsprozeduren nicht wiederholen muss, wenn sich die Investitionspolitik nicht ändert“, analysierte Herr Dung.

Somit unterliegt die Übertragung von Immobiliengeschäftsprojekten, die dem Investitionsgesetz unterliegen, künftig dem Immobiliengeschäftsgesetz. Bei Projekten, die gemäß dem Genehmigungsverfahren nach dem Investitionsgesetz umgesetzt wurden, gilt bei einer Übertragung des Projekts und einer Änderung der Investitionspolitik das Investitionsgesetz.

Herr Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, sagte, dass die Umsetzung von vier Gesetzen, darunter das Bodengesetz, das Wohnungsgesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz und das Investitionsgesetz, sehr wichtig sei. Für die Durchsetzung dieser vier Gesetze ist ein Team erforderlich, da es ohne klare Umsetzungsrichtlinien in der Praxis zu großen Schwierigkeiten bei der Anwendung dieser Gesetze kommen wird. Es reicht nicht aus, einfach nur herumzusitzen und Bedenken auszutauschen und zu äußern, da für jedes Anliegen eine andere Behörde zuständig ist. Daher ist eine enge Abstimmung zwischen den beteiligten Parteien erforderlich, um gemeinsam Schwierigkeiten für Unternehmen und Bürger zu beseitigen.

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584