Viele Schwierigkeiten des Immobilienmarktes warten noch immer darauf, durch das Gesetz „gelöst“ zu werden.

Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Dieser Workshop wurde von der Vietnam Real Estate Association (VNREA) in Zusammenarbeit mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie dem Bauministerium am Nachmittag des 15. Oktober in Hanoi organisiert.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands (VNREA), erklärte, dass die drei Gesetze zum Immobilienmarkt (Grundstücksgesetz, Wohnungsgesetz und Immobilienwirtschaftsgesetz) diesmal sehr detaillierte und klare Regelungen enthielten, insbesondere hinsichtlich Dezentralisierung und Machtübertragung. Nach Anhörung zahlreicher Rückmeldungen aus der Wirtschaft erwartet der VNREA jedoch weiterhin eine zügige Umsetzung der Gesetze, da viele Schwierigkeiten der Immobilienbranche derzeit noch gelöst werden müssen.

„Seit dem 1. August sind etwas mehr als zwei Monate vergangen, seit die Gesetze in Kraft getreten sind. Das ist ein kurzer Zeitraum für eine schnelle Umsetzung der neuen Bestimmungen, insbesondere da diese größtenteils sehr komplex sind. Trotz der Komplexität und der vielen Herausforderungen müssen die Gesetze jedoch unbedingt gefördert und angewendet werden“, so Herr Dinh.

Laut Herrn Dinh stellt die VNREA bei ihren Besuchen vor Ort fest, dass in vielen Gebieten noch immer Unklarheiten bezüglich der Rechtsdurchsetzung bestehen, weshalb die Bearbeitungsquote sehr niedrig ist. Beispielsweise geben Unternehmen bei Entschädigungs- und Räumungsprojekten an, dass sie 100 % Entschädigung zahlen müssen, bevor das Gelände geräumt werden kann. Dies gestaltet sich jedoch äußerst schwierig und führt zu zahlreichen Projektverzögerungen.

Es gibt auch weitere Probleme wie Auktionen, Gebote, Gebühren für die Landnutzung usw. Daher hofft die VNREA, dass die neuen Gesetzesbestimmungen in Kürze veröffentlicht und mit konkreten Anweisungen für eine zügige Umsetzung versehen werden. Dies erfordert die Aufmerksamkeit und Zusammenarbeit der zuständigen Ministerien.

Eine Frage, die viele Unternehmen interessiert und beantwortet werden muss, betrifft die Übertragung eines Teils eines Projekts. Gemäß den Bestimmungen des Immobiliengesetzes bedarf diese Übertragung der Genehmigung der für die Investitionspolitik zuständigen Behörde. Führt die Teilübertragung zu einer Verkleinerung des ursprünglichen Projekts um mehr als 10 % oder um mehr als 30 Hektar, muss die Investitionspolitik gemäß Artikel 41 Absatz 3 des Gesetzes über Privatgrundstücke angepasst werden.

Das Unternehmen warf jedoch die Frage auf, ob der Übertragende, nachdem die für Investitionsentscheidungen zuständige Behörde die Übertragung eines Teils des Projekts gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über das Immobiliengeschäft genehmigt hat, Verfahren zur Anpassung der Investitionspolitik gemäß den Bestimmungen des Investitionsgesetzes durchführen muss.

Zu diesem Thema erklärte Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), dass bei der Übertragung eines Teils oder des gesamten Immobilienprojekts zwei Arten von Projekten angepasst werden müssen.

Zunächst einmal müssen alle Projekte, die gemäß Investitionspolitik genehmigt und nach dem Investitionsgesetz für Investitionen ausgewählt wurden, die entsprechenden Investitionsverfahren durchlaufen. Die Bedingungen richten sich weiterhin nach Artikel 40 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft. Das heißt, alle Übertragungen von Immobilienprojekten unterliegen Artikel 40, unabhängig davon, ob sie nach dem Gesetz über das Immobiliengeschäft oder dem Investitionsgesetz erfolgen oder ob es sich um Immobilienprojekte handelt, die Vermögenswerte von Kreditinstituten sind.

Bei der Übertragung eines Teils oder des gesamten Projekts gemäß dem Gesetz über Immobiliengeschäfte übernimmt der Erwerber alle Bestimmungen des vorherigen Investors. Sofern sich das Projekt im Vergleich zum vorherigen nicht geändert hat, müssen die Investitionsverfahren nicht erneut durchgeführt werden. In anderen Fällen, in denen gesetzlich vorgeschriebene Anpassungen der Investition erforderlich sind, sind das Investitionsgesetz und die darin festgelegten weiteren Schritte zu befolgen.

„Diese Angelegenheit wird von zwei Systemen mit zwei verschiedenen Behörden bearbeitet, aber es sollte betont werden, dass der Investor bei einer Übertragung gemäß dem Gesetz über das Immobiliengeschäft alle Rechtsdokumente erbt (Artikel 39 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft) und die Investitionsverfahren nicht erneut durchführen muss, wenn sich die Investitionspolitik nicht ändert“, analysierte Herr Dung.

Demnach müssen Immobilienprojekte, die den Richtlinien des Investitionsgesetzes unterliegen, bei einer Übertragung künftig dem Immobilienrecht folgen. Projekte, die dem Genehmigungsverfahren nach dem Investitionsgesetz unterliegen, müssen bei einer Übertragung oder Änderung der Investitionsrichtlinien ebenfalls dem Investitionsgesetz unterliegen.

Herr Phan Duc Hieu, Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, betonte die Wichtigkeit der Umsetzung von vier Gesetzen – dem Bodengesetz, dem Wohnungsgesetz, dem Immobilienwirtschaftsgesetz und dem Investitionsgesetz. Für die Umsetzung dieser Gesetze sei ein Team erforderlich, da ohne klare Umsetzungsrichtlinien in der Praxis erhebliche Schwierigkeiten zu erwarten seien. Das bloße Austauschen von Problemen reiche nicht aus, da jede Schwierigkeit in die Zuständigkeit einer anderen Behörde falle. Daher sei eine enge Abstimmung zwischen den relevanten Akteuren notwendig, um gemeinsam Lösungen für Probleme von Unternehmen und Bürgern zu finden.

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584