Viele Schwierigkeiten des Immobilienmarktes warten noch immer darauf, gesetzlich „gelöst“ zu werden.

Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Dieser Workshop wurde am Nachmittag des 15. Oktober in Hanoi von der Vietnam Real Estate Association (VNREA) in Abstimmung mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und dem Bauministerium organisiert.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association (VNREA), erklärte, dass alle drei Gesetze zum Immobilienmarkt (Grundstücksrecht, Wohnungsrecht, Immobilienwirtschaftsrecht) sehr detaillierte und klare Regelungen enthalten, insbesondere zur Dezentralisierung und Machtdelegation. Nach eingehender Prüfung zahlreicher Unternehmensmeinungen erwartet die VNREA jedoch weiterhin eine rasche Umsetzung der Gesetze. Denn viele Probleme der Immobilienwirtschaft warten derzeit noch auf eine Lösung.

„Seit dem 1. August sind etwas mehr als zwei Monate vergangen, seit die Gesetze in Kraft getreten sind. Das ist nicht viel Zeit für eine schnelle Umsetzung der neuen Gesetzesbestimmungen, insbesondere wenn man bedenkt, dass die Gesetzesbestimmungen meist sehr komplex sind. Trotz der Komplexität und der vielen Herausforderungen müssen die Gesetze jedoch weiterhin gefördert und angewendet werden“, schlug Herr Dinh vor.

Laut Herrn Dinh stellt VNREA bei der Kontaktaufnahme mit Gemeinden derzeit fest, dass vielerorts noch immer Verwirrung hinsichtlich der Strafverfolgung herrscht, sodass die Auftragsabwicklung sehr gering ist. Beispielsweise geben Unternehmen bei Entschädigungs- und Räumungsprojekten an, dass sie eine 100-prozentige Entschädigung zahlen müssen, bevor das Gelände geräumt werden kann. Dies ist jedoch sehr schwierig und führt zu Verzögerungen bei vielen Projekten.

Darüber hinaus gibt es weitere Themen wie Auktionen, Ausschreibungen, Landnutzungsgebühren usw. Daher hofft VNREA, dass die neuen Bestimmungen des Gesetzes in naher Zukunft bekannt gemacht werden und konkrete Anweisungen für eine schnelle Umsetzung enthalten. Dies erfordert die Aufmerksamkeit und Zusammenarbeit der zuständigen Ministerien.

Eine Frage, die viele Unternehmen interessiert und beantwortet werden muss, ist, dass gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte die Übertragung eines Teils eines Projekts von der Agentur genehmigt werden muss, die über die Investitionspolitik entscheidet, um die Übertragung zu ermöglichen. Führt die Übertragung eines Teils des Projekts zu einer Änderung (Verringerung) des ursprünglichen Projekts des Übertragenden um mehr als 10 % oder von 30 Hektar oder mehr, muss die Entscheidung über die Investitionspolitik gemäß den Bestimmungen von Absatz 3, Artikel 41 des Gesetzes über private Grundstücke angepasst werden.

Das Unternehmen stellte jedoch die Frage, ob der Übertragende, nachdem die für die Investitionspolitik zuständige Behörde die Übertragung eines Teils des Projekts gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte genehmigt hat, Verfahren zur Anpassung der Investitionspolitik gemäß den Bestimmungen des Investitionsgesetzes durchführen muss.

In Bezug auf diesen Inhalt bestätigte Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), dass bei der Übertragung eines Teils oder des gesamten Immobilienprojekts zwei Arten von Projekten angepasst werden müssen.

Zunächst muss für die Art von Projekten, für die gemäß dem Investitionsgesetz eine Investitionspolitik genehmigt und eine Investition ausgewählt wurde, ein Investitionsverfahren durchgeführt werden. Die Bedingungen richten sich weiterhin nach Artikel 40 des Immobiliengesetzes. Das heißt, dass in allen Fällen der Übertragung von Immobilienprojekten Artikel 40 gelten muss, unabhängig davon, ob sie nach dem Immobiliengesetz oder dem Investitionsgesetz erfolgen. Auch die Übertragung von Immobilienprojekten, die sich im Vermögen von Kreditinstituten befinden, unterliegt Artikel 40.

Bei der Übertragung eines Teils oder des gesamten Projekts gemäß dem Immobiliengesetz übernimmt der Erwerber alle Regelungen des vorherigen Investors. Sofern sich das Projekt im Vergleich zum vorherigen nicht ändert, ist eine erneute Durchführung der Investition nicht erforderlich. In anderen Fällen, in denen gesetzlich vorgeschriebene Investitionsanpassungen vorgenommen werden müssen, sind das Investitionsgesetz und die weiteren gesetzlichen Schritte zu befolgen.

„Diese Angelegenheit wird von zwei Systemen mit zwei verschiedenen Agenturen behandelt, es sollte jedoch betont werden, dass der Investor bei einer Übertragung gemäß dem Gesetz über das Immobiliengeschäft alle Rechtsdokumente erbt (Artikel 39 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft) und die Investitionsverfahren nicht wiederholen muss, wenn sich die Investitionspolitik nicht ändert“, analysierte Herr Dung.

Somit unterliegt die Übertragung von Immobilienprojekten, die den Richtlinien des Investitionsgesetzes folgen, dem Gesetz über Immobiliengeschäfte. Bei Projekten, die dem Genehmigungsverfahren nach dem Investitionsgesetz unterliegen, unterliegt die Übertragung des Projekts und die Änderung der Investitionsrichtlinien dem Investitionsgesetz.

Herr Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, erklärte, dass die Umsetzung von vier Gesetzen, darunter das Bodengesetz, das Wohnungsgesetz, das Immobiliengesetz und das Investitionsgesetz, sehr wichtig sei. Für die Umsetzung dieser vier Gesetze sei ein Team erforderlich, da ohne klare Umsetzungsrichtlinien die praktische Anwendung dieser Gesetze mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden sei. Sich einfach hinzusetzen, die Probleme zu besprechen und anzusprechen, sei nicht effektiv, da für jedes Problem eine andere Behörde zuständig sei. Daher sei eine enge Abstimmung zwischen den beteiligten Parteien erforderlich, um die Schwierigkeiten für Unternehmen und Bürger gemeinsam zu lösen.

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584