Dieser Workshop wurde von der Vietnam Real Estate Association (VNREA) in Abstimmung mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und dem Bauministerium am Nachmittag des 15. Oktober in Hanoi organisiert.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association (VNREA), erklärte, dass alle drei Gesetze zum Immobilienmarkt (Grundstücksrecht, Wohnungsrecht, Immobilienwirtschaftsrecht) sehr detaillierte und klare Regelungen enthalten, insbesondere hinsichtlich der Dezentralisierung und Machtdelegation. Nach eingehender Prüfung zahlreicher Unternehmensmeinungen erwartet die VNREA jedoch weiterhin ein schnelles Inkrafttreten der Gesetze. Denn viele Schwierigkeiten der Immobilienwirtschaft warten derzeit noch auf eine Lösung.
„Seit dem 1. August sind die Gesetze erst seit etwas mehr als zwei Monaten in Kraft. Das ist nicht genug Zeit, um die neuen Gesetzesbestimmungen schnell umzusetzen, insbesondere da sie meist sehr komplex sind. Trotz der Komplexität und der vielen Herausforderungen müssen die Gesetze jedoch weiterhin konsequent umgesetzt und angewendet werden“, schlug Herr Dinh vor.
Laut Herrn Dinh stellt die VNREA bei Anfragen an die Gemeinden fest, dass vielerorts noch immer Unklarheit hinsichtlich der Strafverfolgung herrscht, sodass die Bearbeitungsrate sehr niedrig ist. Beispielsweise geben Unternehmen bei Rodungsentschädigungsprojekten an, dass sie eine vollständige Entschädigung zahlen müssen, bevor das Land gerodet werden kann. Dies gestaltet sich jedoch sehr schwierig und behindert viele Projekte.
Darüber hinaus gibt es weitere Themen wie Auktionen, Ausschreibungen, Landnutzungsgebühren usw. Daher hofft die VNREA, dass die neuen Gesetzesbestimmungen in Kürze veröffentlicht werden und konkrete Anweisungen für eine schnelle Umsetzung enthalten. Dies erfordert die Aufmerksamkeit und Zusammenarbeit der zuständigen Ministerien.
Eine Frage, die viele Unternehmen interessiert und beantwortet werden muss, ist, dass gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobilienwirtschaft die Übertragung eines Teilprojekts von der für die Investitionspolitik zuständigen Behörde genehmigt werden muss. Führt die Übertragung eines Teilprojekts zu einer Veränderung (Verkleinerung) des ursprünglichen Projekts des Übertragenden um mehr als 10 % oder von 30 Hektar oder mehr, muss die Investitionspolitik gemäß Klausel 3, Artikel 41 des Gesetzes über Privatgrundstücke angepasst werden.
Das Unternehmen hat jedoch die Frage aufgeworfen, ob der Übertragende, nachdem ihm die für die Investitionspolitik zuständige Behörde die Übertragung eines Teils des Projekts gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über das Immobiliengeschäft gestattet hat, Verfahren zur Anpassung seiner Investitionspolitik gemäß den Bestimmungen des Investitionsgesetzes durchführen muss.
In Bezug auf diesen Inhalt bestätigte Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), dass bei der Übertragung eines Teils oder des gesamten Immobilienprojekts zwei Arten von Projekten angepasst werden müssen.
Zunächst muss für die Art von Projekten, die gemäß dem Investitionsgesetz für Investitionen genehmigt und ausgewählt wurden, ein Investitionsverfahren durchgeführt werden. Die Bedingungen richten sich weiterhin nach Artikel 40 des Immobiliengesetzes. Das heißt, dass in allen Fällen der Übertragung von Immobilienprojekten Artikel 40 gelten muss, unabhängig davon, ob sie nach dem Immobiliengesetz oder dem Investitionsgesetz erfolgen. Auch die Übertragung von Immobilienprojekten, die sich im Vermögen von Kreditinstituten befinden, unterliegt Artikel 40.
Bei der Übertragung eines Teils oder des gesamten Projekts gemäß dem Immobiliengesetz übernimmt der Erwerber alle Regelungen des vorherigen Investors. Sofern sich das Projekt im Vergleich zum vorherigen nicht geändert hat, ist eine erneute Durchführung der Investition nicht erforderlich. In anderen Fällen, in denen Investitionsanpassungen gemäß dem Gesetz vorgenommen werden müssen, sind das Investitionsgesetz und die damit verbundenen weiteren Schritte zu befolgen.
„Diese Angelegenheit wird von zwei unterschiedlichen Systemen und zwei unterschiedlichen Behörden behandelt. Es sollte jedoch betont werden, dass der Investor bei einer Übertragung gemäß dem Gesetz über das Immobiliengeschäft alle Rechtsdokumente erbt (Artikel 39 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft) und die Investitionsprozeduren nicht wiederholen muss, wenn sich die Investitionspolitik nicht ändert“, analysierte Herr Dung.
Somit unterliegt die Übertragung eines Immobiliengeschäftsprojekts, das den Richtlinien des Investitionsgesetzes folgt, dem Immobiliengeschäftsgesetz. Bei Projekten, die dem Genehmigungsverfahren nach dem Investitionsgesetz unterliegen, unterliegt die Übertragung des Projekts und die damit verbundene Änderung der Investitionsrichtlinien dem Investitionsgesetz.
Herr Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, erklärte, dass die Umsetzung von vier Gesetzen, darunter dem Bodengesetz, dem Wohnungsgesetz, dem Immobiliengesetz und dem Investitionsgesetz, sehr wichtig sei. Für die Umsetzung dieser vier Gesetze sei ein Team erforderlich, da ohne klare Umsetzungsrichtlinien die praktische Anwendung dieser Gesetze mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden sei. Sich einfach nur zusammenzusetzen, die Schwierigkeiten zu besprechen und anzusprechen, sei nicht effektiv, da für jede Schwierigkeit eine andere Behörde zuständig sei. Daher sei eine enge Abstimmung zwischen den beteiligten Parteien erforderlich, um gemeinsam Schwierigkeiten für Unternehmen und Bürger zu beseitigen.
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Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584
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