Das Bodenrecht muss geändert werden, um die Nachhaltigkeit des Immobilienmarktes zu gewährleisten.

Am Vormittag des 19. November erörterten die Abgeordneten der Nationalversammlung in ihren Fraktionen den Resolutionsentwurf der Nationalversammlung. Dieser sieht verschiedene Mechanismen und Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung des Landgesetzes vor. Das Landrecht gilt seit Langem als einer der sensibelsten Bereiche des Rechtssystems, da es die vitalen Interessen der überwiegenden Mehrheit der Bevölkerung unmittelbar berührt.

Anhaltende Hindernisse bei der Landbeschaffung, der Geländebereinigung, der Grundstücksbewertung, der Nutzungsänderung von Grundstücken usw. haben dazu geführt, dass viele Projekte ins Stocken geraten sind, soziale Ressourcen verschwendet wurden und die Rechte der Bevölkerung nicht gewährleistet wurden.

In diesem Zusammenhang wird die Vorlage des Resolutionsentwurfs durch die Regierung im beschleunigten Verfahren an die Nationalversammlung als zeitgemäßer und notwendiger Schritt gewertet, um dringende Probleme umgehend anzugehen und weitere Verzögerungen zu vermeiden. Ein zentraler Inhalt des Entwurfs betrifft den Umfang der Landenteignung. Der Entwurf ergänzt die Liste um drei Fälle, in denen der Staat Land im nationalen und öffentlichen Interesse erwerben kann. Er enthält insbesondere einen Mechanismus, der es den Volksräten der Provinzen ermöglicht, den Erwerb der verbleibenden Landfläche (zur Zuteilung oder Verpachtung) zu prüfen und zu genehmigen, sobald der Investor eine Vereinbarung mit über 75 % der Landnutzer und über 75 % der Landnutzer getroffen hat.

Laut dem Wirtschafts- und Finanzausschuss der Nationalversammlung handelt es sich hierbei um einen Politikvorschlag zur Beseitigung eines seit Langem bestehenden Engpasses bei der Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte durch Landnutzungsvereinbarungen. Dieser Mechanismus ermöglicht es Investoren, die zwar den Großteil des Landes erworben haben, aber Schwierigkeiten bei der Räumung der verbleibenden Flächen haben, ihre Projekte planmäßig umzusetzen. Der Ausschuss forderte den zuständigen Ausschuss jedoch auf, Bestimmungen zur Harmonisierung der Interessen bei der Berechnung der Entschädigung aufzunehmen, um potenzielle Beschwerden und Klagen bei der Anwendung von Landpreistabellen und Anpassungskoeffizienten zur Berechnung der Entschädigung für die verbleibenden Fälle zu vermeiden, da die Landpreise in den Preistabellen häufig unter dem vereinbarten Durchschnittspreis liegen.

Die vietnamesische Handelskammer (VCCI) wies in ihren Kommentaren zum Resolutionsentwurf zu diesem Thema bereits darauf hin, dass eine bestehende Diskrepanz zwischen den Entschädigungspreisen in der Grundstückspreisliste mit Anpassungskoeffizient und den Marktpreisen – die Grundlage für die Verhandlungen der Investoren mit den Anwohnern – zu Rechtsstreitigkeiten, Projektverzögerungen und Interessenkonflikten führen könnte. Die VCCI schlug daher vor, dass der Staat als Vermittler fungiert und die Parteien bei den Preisverhandlungen unterstützt. Nur wenn keine Einigung erzielt werden kann, sollte Land gemäß den geltenden Bestimmungen enteignet werden.

Darüber hinaus werden bei der Umsetzung der Resolution, sollte sie verabschiedet werden, voraussichtlich weitere Herausforderungen auftreten. Erstens besteht innerhalb des Umsetzungsteams die Angst vor Verantwortung – ein Faktor, der aufgrund von Bedenken der Behörden hinsichtlich rechtlicher Risiken bereits viele Projekte verzögert hat. Zweitens besteht das Risiko einer ungenauen Grundstücksbewertung aufgrund unvollständiger Daten, was zu unangemessen überhöhten oder umgekehrt zu unter dem Marktwert liegenden Grundstückspreisen führen und somit Unsicherheit hervorrufen und die legitimen Rechte der Bürger beeinträchtigen könnte.

Trotz anhaltender Bedenken hinsichtlich Landerwerb, Grundstückspreistabellen und marktorientierter Bewertungsmechanismen setzen Öffentlichkeit und Experten weiterhin hohe Erwartungen in den Entschließungsentwurf. Dieser wird ein wichtiger Übergangsmechanismus für das Bodengesetz von 2024 sein und dazu beitragen, ins Stocken geratene Projekte wieder in Gang zu bringen und langwierige Streitigkeiten zu minimieren. Die Entschließung geht nicht nur auf akute Schwierigkeiten ein, sondern schafft auch eine stabile Rechtsgrundlage für eine nachhaltigere Anwendung des Bodengesetzes. Eine mangelhafte Umsetzung könnte jedoch neue Risiken bergen, insbesondere ein Risiko für das Vertrauen der Öffentlichkeit in die Politik des Landerwerbs und der Grundstücksbewertung. Der Grundsatz aller Bodenanpassungen muss bestehen bleiben: Wirtschaftliche Entwicklung darf nicht auf Kosten der sozialen Gerechtigkeit gehen. Die Nachhaltigkeit des Immobilienmarktes und die Effizienz der Bodennutzung hängen maßgeblich davon ab, wie diese beiden Werte harmonisch in Einklang gebracht werden.

HA MEIN

Quelle: https://www.sggp.org.vn/sua-luat-dat-dai-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html