Blockierte Übertragung von gewerblichen Wohnbauprojekten

Aufgrund von Engpässen bei der Grundstücksbewertung konnten viele gewerbliche Wohnbauprojekte die Gebühren für die Grundstücksnutzung zur Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat noch nicht festlegen, sodass Übertragungstransaktionen nicht durchgeführt werden können.

Aufgrund von Engpässen bei der Grundstücksbewertung konnten viele gewerbliche Wohnbauprojekte die Gebühren für die Grundstücksnutzung zur Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat noch nicht festlegen, sodass Übertragungstransaktionen nicht durchgeführt werden können.

Viele gewerbliche Wohnbauprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt können aufgrund von Problemen mit den Grundstücksnutzungsgebühren nicht übertragen werden.

Aufgrund von Problemen mit den Landnutzungsgebühren festgefahren

Der Geschäftsführer eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte gegenüber Reportern der Zeitung Dau Tu, sein Unternehmen besitze mehrere potenzielle Projekte, sei aber aufgrund von Liquiditätsschwierigkeiten gezwungen, einen Partner für die Übertragung eines Projekts im 7. Bezirk (Ho-Chi-Minh-Stadt) zu suchen, um die Finanzen zu sanieren. Ein Partner sei bereit, doch die Projektübertragung konnte aufgrund rechtlicher Hürden, insbesondere der Gebühren für die Grundstücksnutzung, noch nicht vollzogen werden.

Gemäß den Vorschriften muss der Investor zur Übertragung eines Projekts seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachkommen, einschließlich der Gebühren für die Grundstücksnutzung. Hinzu kommt, dass das Unternehmen mit finanziellen Schwierigkeiten zu kämpfen hat und seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann. Selbst wenn der Partner einen Vorschuss zur Behebung dieses Problems gewährt, kann das Unternehmen die Gebühren für die Grundstücksnutzung des Projekts aufgrund von Problemen bei der Grundstücksbewertung nicht bezahlen.

Hunderte von derzeit stillgelegten Immobilienprojekten haben ihre finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat noch nicht erfüllt.

Das oben genannte Unternehmen ist kein Einzelfall. Im Jahr 2024 haben viele Unternehmen in Ho-Chi-Minh-Stadt signalisiert, dass sie nach Partnern für die Projektübertragung suchen, bisher konnte jedoch keine Transaktion zustande kommen.

Informationen des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt zeigen auch, dass im Jahr 2024 keine kommerziellen Wohnbauprojekte in der Stadt übertragen werden, obwohl viele ausländische Investoren bestrebt sind, Fusionen und Übernahmen (M&A) durchzuführen, aber alle auf Schwierigkeiten mit den rechtlichen Verfahren stoßen.

Vorgeschlagene Änderung der Verordnung

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), räumte ein, dass die Tatsache, dass seit einem ganzen Jahr keine gewerblichen Wohnbauprojekte übertragen wurden, auf eine Stagnation der M&A-Aktivitäten hinweist, während dies für viele Unternehmen ein dringendes Bedürfnis darstellt, Investitionen umzustrukturieren, um Schwierigkeiten zu überwinden und einen Cashflow zu generieren.

Laut Herrn Chau legt Artikel 39 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (2023) einen sehr strengen Grundsatz fest: Nach der Übertragung des gesamten oder eines Teils des Immobilienprojekts übernimmt der Erwerber die Rechte und Pflichten des übertragenden Investors. Das Gesetz sieht jedoch auch vor, dass die Übertragung des Projekts die Erfüllung aller finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Grundstück voraussetzt, einschließlich Nutzungsgebühren, Pachtzinsen und Steuern sowie aller sonstigen Gebühren und Abgaben im Zusammenhang mit dem Grundstück (sofern vorhanden).

Herr Chau erklärte, solche Regelungen seien nicht schlüssig und realitätsfern. Denn Investoren von Immobilien- und Gewerbewohnprojekten erfüllten ihre finanziellen Verpflichtungen und zahlten die Landnutzungsgebühren an den Staat nur einmal, außer in Fällen, in denen Projektanpassungen zu zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen führten.

HoREA schlug daher vor, dass das Bauministerium dem Premierminister und den zuständigen Behörden einen Vorschlag zur Ergänzung der Vorschriften unterbreiten solle, wonach im Falle der Übertragung eines gesamten oder eines Teils eines Immobilienprojekts durch einen Investor, ohne die finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf das Grundstück zu erfüllen, das übernehmende Unternehmen für die Erfüllung dieser Verpflichtung im Namen des alten Investors verantwortlich ist.

Laut HoREA zielt diese Änderung darauf ab, Hindernisse für Fusionen und Übernahmen zu beseitigen, um sowohl Schwierigkeiten für Unternehmen zu beseitigen als auch Blockaden bei Projekttransferaktivitäten aufzulösen und so die Erholung und Entwicklung des Immobilienmarktes auf sichere, gesunde und nachhaltige Weise zu fördern und gleichzeitig zu einer Steigerung der Staatseinnahmen beizutragen.

Darüber hinaus haben Hunderte von derzeit stillgelegten Immobilienprojekten ihre finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat noch nicht erfüllt. Bei einer Übertragung dieser Projekte handelt es sich beim übernehmenden Unternehmen in der Regel um ein finanziell und administrativ leistungsfähiges Unternehmen, das das Projekt wiederaufnehmen oder es umstrukturieren und an die Marktnachfrage anpassen kann. Dadurch entstehen zusätzliche finanzielle Verpflichtungen, die die Staatseinnahmen erhöhen.

„Wenn die oben genannte Regelung nicht geändert wird, können Unternehmen sie immer noch umgehen, indem sie Anteile übertragen oder das Unternehmen verkaufen, was im Wesentlichen einer Übertragung von Immobilienprojekten entspricht“, fügte Herr Chau hinzu.

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