'Neuer Akteur' auf dem Immobilienmarkt

Der „neue Akteur“ ist kein Konzern, sondern vielmehr eine Politik, die darauf abzielt, ein dem Kaufvermögen der Bevölkerung entsprechendes Wohnungsangebot zu schaffen. Bei erfolgreicher Umsetzung kann sie die ungerechten Zustände auf dem Immobilienmarkt in naher Zukunft verändern.

Sozialwohnungsgebiet Thang Long Green City im neuen Stadtviertel Kim Chung, Hanoi – Foto: B.NGOC

Der „neue Akteur“ hat einiges zu bieten. Dazu gehört die Festlegung konkreter Ziele für den Bau von Sozialwohnungen in jeder Region, um das Ziel von einer Million Sozialwohnungen zu erreichen; außerdem wurden Mustermodelle entwickelt, um den Massenbau zu fördern und die Gewinne zu steigern und so Unternehmen zum Bau von Sozialwohnungen zu animieren.

Im März müssen wir einen nationalen Wohnungsbaufonds einrichten, und es gibt eine Reihe von Maßnahmen, um Schwierigkeiten für Immobilienprojekte zu beseitigen, die mit rechtlichen Problemen konfrontiert sind...

Quelle: Bauministerium – Grafik: T.DAT

Traurige Realität: Die Wohnungspreise steigen immer weiter.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist zu hoch, während das Angebot begrenzt ist, hauptsächlich durch gewerbliche Wohnbauprojekte im mittleren, gehobenen und luxuriösen Preissegment, was die Wohnungspreise weit über ihren eigentlichen Wert hinaus treibt.

Laut den Aufzeichnungen von Tuoi Tre im Sozialwohnungsbauprojekt NHS Trung Van (Bezirk Nam Tu Liem, Hanoi) besteht ein großer Unterschied zwischen dem Verkaufspreis von Sozialwohnungen und kommerziellen Wohnungen im selben Gebäude.

Während der Verkaufspreis für Sozialwohnungen im NHS Trung Van-Gebäude vom Bauamt Hanois im Mai 2023 mit rund 19,5 Millionen VND/ ^m² bekannt gegeben wurde, wird der Verkaufspreis für Gewerbewohnungen (rund 20 % der Gesamtzahl der Wohnungen im Projekt) mit 60 bis 70 Millionen VND/ ^m² angeboten.

Im selben Projekt und bei gleicher Infrastruktur und Bauqualität ist der Verkaufspreis von Gewerbewohnungen dreimal höher als der Verkaufspreis von Sozialwohnungen.

In ähnlicher Weise wurde der Verkaufspreis des Sozialwohnungsbauprojekts Udic Ecotower Ha Dinh (dessen Bau die Udic Infrastructure Development Investment Corporation gerade auf Grundstück Nr. 1, neues Stadtgebiet Ha Dinh, Gemeinde Tan Trieu, Bezirk Thanh Tri, Hanoi, begonnen hat) vom Bauamt Hanoi im Februar 2025 mit etwa 25 Millionen VND/ ^m² , der Mietpreis mit 150.000 VND/ ^m² /Monat und der Preis für eine Mietkaufoption mit 390.000 VND/ ^m² /Monat bekannt gegeben.

Inzwischen werden Gewerbewohnungen in benachbarten Gebieten mit der gleichen sozialen Infrastruktur und Verkehrsanbindung, wie beispielsweise Eco Green City, D3 Vinaconex 2 Gebäude, QMS To Huu und The Charm An Hung, zu Preisen zwischen 55 und 75 Millionen VND/ ^m² angeboten.

Die beschriebene Situation verdeutlicht die Schwächen des aktuellen Wohnungsmarktes. Der Preis für staatlich regulierten Sozialwohnungsbau (mit einer Gewinnspanne des Investors von 10 %) ist für die meisten Menschen mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen erschwinglich (ca. 20–25 Millionen VND/ ^m² ). Der Preis für frei finanzierten Wohnraum hingegen hängt (aufgrund der Knappheit) vom Angebotspreis der Projektentwickler ab und ist auf ein unübliches Niveau (55–75 Millionen VND/ ^m² ) angehoben, obwohl die Wohnqualität kaum unterschiedlich ist.

Die Situation der ständig steigenden Wohnungspreise führt auch dazu, dass die Preise für Wohnungen, die seit 5-10 Jahren genutzt werden und deren Ausstattung unverändert oder sogar verschlechtert ist, im Jahr 2024 um das 1,5- bis 2-fache steigen werden.

Sozialwohnungsgebiet NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanoi) – Foto: BN

Viele Wohnungen stehen zum Verkauf, werden die Preise weiter steigen?!

Die Regierung hat die zuständigen Ministerien und Sektoren aufgefordert, bis März 2025 einen nationalen Wohnungsbaufonds einzurichten, um das Angebot an Sozialwohnungen und kostengünstigen Gewerbewohnungen, die für das Einkommen der Mehrheit der Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen sowie der Arbeiter in Industrieparks geeignet sind, deutlich zu erhöhen.

Viele Experten glauben, dass die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds zusammen mit einer Reihe von Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus dazu beitragen wird, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in der kommenden Zeit zu erhöhen und dadurch den Wohnungsmarkt umzugestalten und die Hauspreise in den kommenden Jahren zu senken.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler, sagte, dass die Einrichtung eines nationalen Wohnungsfonds langfristig für Marktstabilität sorgen und den Mindestwohnbedarf der Bevölkerung decken werde, es aber einige Zeit dauern werde, bis ein ausreichendes Wohnungsangebot zur Verfügung stehe.

Kurzfristig wird die Information über die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds jedoch das Vertrauen in den Markt stärken, und Arbeitnehmer sowie Menschen mit niedrigem Einkommen werden davon ausgehen, dass es bezahlbaren Wohnraum zum Kauf geben wird.

Laut Dr. Nguyen Quang Tuyen, außerordentlicher Professor und stellvertretender Vorsitzender des Verwaltungsrats der Rechtsuniversität Hanoi, hat die Regierung den Mangel des Immobilienmarktes richtig erkannt: Das Angebot ist im Vergleich zur Nachfrage zu gering. Bisher erließ der Staat lediglich Richtlinien, doch die Angebotssteigerung hing von Investoren ab, sodass keine Mittel für den Verkauf von Sozialwohnungen an die Bevölkerung zur Verfügung standen.

Die Regierung teilt den Kommunen nun jährlich Mittel für den sozialen Wohnungsbau zu; bei konsequenter Umsetzung wird das Angebot sicherlich steigen. Dies ist eine Lösung, die auch in vielen anderen Ländern Anwendung findet.

„Die Lösungen werden den Markt beeinflussen und regulieren und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verringern. Ihre strikte Umsetzung ist wichtig. Gleichzeitig ist es notwendig, den Markt transparent zu gestalten, ein umfassendes Datensystem für Immobilien zu schaffen, die Anzahl der Häuser pro Person zu erfassen und regulatorische Instrumente wie die Grundsteuer einzusetzen“, betonte Herr Tuyen.

Mieter bringen Möbel in ein Wohnhaus in der Le Van Luong Straße, Bezirk Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: TU TRUNG

Ho-Chi-Minh-Stadt plant die Einrichtung eines Sozialwohnungssparfonds.

Gemäß dem Investitionsprojekt zum Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für einkommensschwache Personen und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021–2030 ist Ho-Chi-Minh-Stadt das Ziel gesetzt, bis 2030 fast 70.000 Sozialwohnungen zu entwickeln. Davon sollen im Zeitraum 2021–2025 etwa 26.000 Einheiten und im Zeitraum 2026–2030 etwa 44.000 Einheiten gebaut werden.

Um Kapital für die Umsetzung zu beschaffen, sind viele Wege erforderlich, unter anderem die Mobilisierung von Personen, die zum Kauf von Sozialwohnungen berechtigt sind, durch Gehaltsabzüge von diesen Personen, wofür es jedoch keinen Umsetzungsmechanismus gibt.

Daher zielt die Forschung zur Einrichtung eines Sozialwohnungssparfonds (ähnlich dem Modell in Singapur) darauf ab, die sozialen Ressourcen zu maximieren, das Bewusstsein für finanzielle Ersparnisse für Wohnraum für Bedürftige zu schärfen und gleichzeitig diese Personengruppe und bestimmte Projektbereiche zu verwalten.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat der Regierung vorgeschlagen, die Einrichtung eines lokalen Sozialwohnungsbaufonds zu genehmigen. Nach der Zustimmung der Regierung wird das Volkskomitee die Umsetzung dieses Betriebsmodells mit dem Finanzministerium und dem Bauministerium abstimmen.

Siehe das Singapur-Modell

Dr. Pham Phuong Nam, Dozentin an der Fakultät für Naturressourcen und Umwelt der Nationalen Landwirtschaftsuniversität Vietnams, erklärte, die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds zur Förderung von Sozialwohnungen in Großstädten sei dringend notwendig, um Menschen mit geringem Einkommen den Zugang zu Wohnraum zu ermöglichen. Als Vorbild für die Fondsentwicklung könne der Central Provident Fund (CPF) Singapurs dienen.

Dieser Fonds wurde 1955 gegründet und dient hauptsächlich der Vergabe von Darlehen für sozialen Wohnungsbau. Bei seiner Gründung betrug der Beitragssatz 10 % des monatlichen Gehalts (5 % für Arbeitnehmer und Arbeitgeber). Aktuell zahlen Arbeitgeber sowie Geringverdiener und Beamte monatlich 17 % bzw. 20 % ihres Gehalts in den Zentralen Vorsorgefonds (CPF) ein. Der CPF vergibt Darlehen bis zu 90 % des Immobilienwerts zu sehr niedrigen Zinssätzen mit einer Laufzeit von 25 bis 30 Jahren.

Zusätzlich zum CPF bietet das Singapore Housing and Development Board auch Hypothekendarlehen für einkommensschwache Wohnungskäufer in Höhe von 80 % des Wohnungswerts mit einer maximalen Laufzeit von 55 Jahren abzüglich des Alters des Kreditnehmers oder 30 Jahren an, je nachdem, welcher Wert zuerst eintritt.

Um den Hauskauf zu ermöglichen, muss die Regierung zudem Kredite bereitstellen, sodass die monatlichen Ausgaben für den Hauskauf unter 20 % des Einkommens liegen. Private Wohnungsbaudarlehen werden von Geschäftsbanken und anderen Finanzinstituten vergeben.

Zur Regulierung des Wohnungsmarktes, zur Kontrolle des Anstiegs der Hauspreise und zur Eindämmung von Spekulationen hat die singapurische Regierung zahlreiche wirksame Maßnahmen ergriffen, wie beispielsweise die Verkürzung der maximalen Kreditlaufzeit für Hauskäufe, die Begrenzung der Kredithöhe und die Erhöhung der Steuern für Immobilienkäufer.

Der Erfolg seiner Wohnungsmarktentwicklungspolitik hat Singapur zu einem der Länder mit der höchsten Wohneigentumsquote der Welt gemacht (derzeit über 90 %).

„Dem Staat kommt eine besonders wichtige Rolle zu. Es ist vor allem notwendig, umgehend spezielle Vorschriften für die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum zu erlassen und gleichzeitig die Umsetzung zu überwachen und auftretende Probleme umgehend zu lösen.“

„Auch private Investoren, also Investoren im engeren Sinne, müssen ermutigt werden, sich an der Entwicklung dieses Wohnungsbaufonds zu beteiligen, und zwar durch gezielte Fördermaßnahmen, insbesondere im Bereich der Finanz- und Grundstückspolitik“, sagte Herr Nam.

Quelle: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm