Am 24. Oktober veröffentlichte der Premierminister das offizielle Schreiben 993, in dem er die Fortsetzung der entschlossenen Umsetzung von Lösungen zur Entwicklung eines sicheren, gesunden und nachhaltigen Immobilienmarktes und damit einen Beitrag zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung bekräftigte.
In diesem Schreiben forderte der Premierminister eine Beschleunigung der Umsetzung des Projekts „Investitionen in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen im Zeitraum 2021-2030“, während die Regierung die Kommunen aufforderte, die Landressourcen für den sozialen Wohnungsbau zu überprüfen, zu planen und bereitzustellen.
Bezüglich der Politik zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus erklärten Wähler in Hanoi , dass die Bestimmungen des Wohnungsgesetzes von 2014, des Bodengesetzes von 2013 und einer Reihe weiterer Regierungsverordnungen die Zuständigkeiten der Volkskomitees der Provinzen, Städte und Unternehmen für die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus klar festlegen. Gleichzeitig habe die Regierung auch verschiedene Anreizmechanismen geschaffen, um Unternehmen zur Beteiligung in diesem Bereich zu bewegen.
Statt Anreize zu schaffen, verschärfen viele neue Vorschriften die Mechanismen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus. (Foto: DM)
Die Wähler in Hanoi sprechen jedoch vier etwas schwer verständliche Probleme an, die Hindernisse für den sozialen Wohnungsbau darstellen.
Erstens sieht das Wohnungsgesetz von 2014 vor, dass die Volkskomitees der Provinzen und Städte jedes Jahr Mittel für die Geländebereinigung, den Infrastrukturbau und die Durchführung von Ausschreibungen für Investoren zum Bau von Sozialwohnungen bereitstellen müssen.
Das Wohnungsgesetz von 2014 sieht außerdem vor, dass Unternehmen mit rechtlichen Landnutzungsrechten, die über die erforderlichen Kapazitäten und Erfahrungen verfügen und den Bedarf haben, Sozialwohnungen zu bauen, als Investoren für Sozialwohnungsbauprojekte eingesetzt werden.
Tatsächlich haben jedoch seit 2014 nur sehr wenige Volkskomitees der Provinzen und Städte diese beiden Verordnungen umgesetzt. Insbesondere in Hanoi wurde seit 2019 lediglich ein einziges Sozialwohnungsbauprojekt zur Umsetzung der Verordnung im Rahmen der Investitionspolitik genehmigt.
Hinsichtlich der Bevorzugungsmechanismen sieht das Bodengesetz vor, dass Investoren bei der Durchführung von Sozialwohnungsbauprojekten von den Gebühren für die Landnutzung befreit sind.
Darüber hinaus fügte die Regierung im Dekret 100 aus dem Jahr 2015 eine Reihe weiterer unterstützender Bestimmungen hinzu, wie zum Beispiel: „Investoren von Sozialwohnungsbauprojekten, die kein Kapital aus dem Staatshaushalt verwenden, sind von den Gebühren für die Landnutzung befreit und dürfen 20 % der Gesamtfläche des Grundstücks im Rahmen des Sozialwohnungsbauprojekts für den Bau von Gewerbewohnungen reservieren.“
Insbesondere wenn kein separater Grundstücksfonds für den Bau von Gewerbewohnungen innerhalb des Projekts vorhanden ist, ist der Investor berechtigt, 20 % der gesamten Geschossfläche der Wohnungen des Projekts für den Verkauf zu gewerblichen Preisen zu reservieren.
Mit dem Dekret 49 aus dem Jahr 2021 wurde die oben genannte Regelung jedoch aufgehoben. Anschließend wurden mit dem Dekret 35 aus dem Jahr 2023 einige Vergünstigungen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus weiter verschärft.
Die Regierung legt insbesondere fest, dass Investoren von Sozialwohnungsbauprojekten, die kein Budgetkapital verwenden, nur von den Grundstücksnutzungsgebühren befreit sind.
Angesichts dieser Situation sind die Wähler in Hanoi der Ansicht, dass die Regierung mehr Maßnahmen und Anreize schaffen sollte, um Unternehmen zur Investition in den sozialen Wohnungsbau zu bewegen, anstatt wie bisher neue, "strenge" Vorschriften einzuführen.
Die Wähler in Hanoi fragen sich, warum die Regierung die beiden Förderprogramme für Investoren der oben genannten sozialen Wohnungsbauprojekte abgeschafft hat.
„Dies sind die beiden grundlegendsten Regelungen, die Unternehmen dabei unterstützen, sich an Investitionen in den sozialen Wohnungsbau zu beteiligen, ohne Kapital zu verlieren. Die Baukosten und der Verkaufspreis von Sozialwohnungen werden von den Volkskomitees der Provinzen und Städte genehmigt, und der maximale Gewinn für Investoren von Sozialwohnungsbauprojekten ist auf 10 % begrenzt“, sagte ein Wähler aus Hanoi.
Zweitens, bezüglich des Beschlusses 610 des Bauministeriums vom Juli 2022. In diesem Beschluss gab das Bauministerium den Kapitalsatz für Bauinvestitionen bekannt.
Demnach beträgt der Investitionskapitalsatz für den Bau von gewerblichen Wohngebäuden mit 15 bis 20 Stockwerken 11.187.000 VND/m²; der Investitionskapitalsatz für den Bau von Sozialwohnungen in Form von Wohngebäuden mit 15 bis 20 Stockwerken beträgt 8.525.000 VND/m².
Beide Bauarten unterliegen den Bestimmungen der Normen TCVN 4451:2012 „Wohnbau – Grundprinzipien der Planung“, QCVN 04:2021/BXD für Mehrfamilienhäuser und QCVN 06:2021/BXD für Brandschutz in Wohnhäusern und Bauwerken. Die Investitionsquote für Gewerbewohnungen ist jedoch um 31 % höher als die für Sozialwohnungen. Darüber hinaus ist der Gewinn von Investoren im Sozialwohnungsbau auf maximal 10 % begrenzt.
Die Wähler in Hanoi fragen sich, warum in diesem Beschluss zwei Investitionskapitalsätze für den Bau von Wohngebäuden festgelegt werden, wobei der Investitionssatz für sozialen Wohnungsbau um 31 % niedriger ist als der Investitionssatz für gewerblichen Wohnungsbau, während der maximale Gewinn aus Investitionen in den Bau von sozialem Wohnungsbau auf 10 % festgelegt ist.
Drittens sieht das Wohnungsgesetz von 2014 vor, dass die Volkskomitees der Provinzen und Städte jedes Jahr Mittel für die Geländebereinigung, den Infrastrukturbau und die Durchführung von Ausschreibungen für den Bau von Sozialwohnungen bereitstellen müssen, jedoch keine Gebühren für die Landnutzung erheben dürfen.
Die von der Regierung erlassenen Verordnungen Nr. 49 und Nr. 35 sowie der Beschluss Nr. 610 des Bauministeriums zielen jedoch darauf ab, Unternehmen von Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen abzuhalten.
„Ist das die Unterstützungsmaßnahme, mit der die Regierung schon oft zusammengetreten ist, um einen Rettungsplan für den Immobilienbestand von 22 großen Immobilienunternehmen vorzuschlagen?“, fragten die Wähler in Hanoi.
Viertens gaben Wähler in Hanoi unter Berufung auf Daten des vietnamesischen Gewerkschaftsbundes an, dass es im ganzen Land etwa 52 Millionen Arbeitnehmer gibt, von denen 42 % – das entspricht 21,84 Millionen Menschen – keine Wohnung besitzen.
„Vor Kurzem hat die Regierung das Projekt ‚Investitionen in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen im Zeitraum 2021-2030‘ ins Leben gerufen. Daher werden 20,84 Millionen Arbeitnehmer niemals in der Lage sein, eine Sozialwohnung zu kaufen“, sagten Wähler in Hanoi.
„Insbesondere die Wähler in Hanoi fragen sich angesichts der oben genannten neuen Bestimmungen, woher die Mittel für die Grundstücke und das Kapital zur Umsetzung des Projekts kommen sollen und wann die Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen für 20,84 Millionen Beamte und Angestellte des öffentlichen Dienstes umgesetzt werden sollen“, sagten die Wähler in Hanoi.
Als Antwort auf die oben genannten Fragen forderten die Wähler in Hanoi den Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung und den Petitionsausschuss der Nationalversammlung auf, die Regierung und das Bauministerium aufzufordern, der Nationalversammlung Bericht zu erstatten und die Wähler zu benachrichtigen.
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