Angebot auf dem Primärimmobilienmarkt sinkt

Der Primärimmobilienmarkt verzeichnete einen deutlichen Angebotsrückgang.

Laut aktuellen Marktdaten der DKRA Group ist der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung in wichtigen Segmenten sowohl hinsichtlich Angebot als auch Nachfrage deutlich zurückgegangen. Im Grundstückssegment werden 2023 voraussichtlich 22 Projekte mit einem Angebot von rund 1.850 Parzellen realisiert, ein Rückgang von 73 % gegenüber 2022 und der niedrigste Stand der letzten fünf Jahre. Die Nachfrage belief sich auf rund 751 Parzellen, etwa 41 % des gesamten neu erschlossenen Angebots, ein Rückgang von 84 % gegenüber dem Vorjahr. Die Transaktionen konzentrierten sich hauptsächlich auf Objektgruppen mit Preisen zwischen 12,9 und 14,9 Millionen VND/m² und Gemeinschaftsflächen von 70 bis 90 m².

Der Grundstücksmarkt im Großraum Ho-Chi-Minh-Stadt dominiert weiterhin den Markt, vor allem in Binh Duong , wo er 47 % des gesamten Angebots ausmacht. Die Preise für Neubauimmobilien sanken im Vergleich zu 2022 um 10–13 %. Im Vergleich zum Jahresbeginn 2023 verzeichnete der Gebrauchtimmobilienmarkt einen Rückgang von 13–17 %. Dieser Rückgang war jedoch lokal auf Kunden mit Finanzierungskrediten sowie auf einige Großprojekte mit unvollständiger Infrastruktur und fehlenden Genehmigungen zurückzuführen.

Laut DKRA Group verzeichnete der Wohnungssektor im Jahr 2023 126 Neubauprojekte mit insgesamt rund 22.071 Einheiten, ein Rückgang von 32 % gegenüber 2022 und der niedrigste Stand der letzten fünf Jahre. Das Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf Ho-Chi-Minh-Stadt, insbesondere auf den Osten der Stadt und Binh Duong. Der Absatz erreichte rund 9.664 Einheiten, was 44 % des Neubauangebots und einem Rückgang von 56 % gegenüber 2022 entspricht. Der Absatz konzentriert sich auf Projekte im mittleren Preissegment mit Preisen zwischen 40 und 55 Millionen VND/m², die über abgeschlossene Genehmigungsverfahren, zügigen Baufortschritt und eine gute Anbindung an die Innenstadt verfügen.

Darüber hinaus hat sich das Niveau der Verkaufspreise im Primärmarkt im Vergleich zu Anfang 2023 kaum verändert. Immobilieninvestoren haben jedoch verstärkt Maßnahmen wie Skonti und Tilgungsaussetzungen ergriffen, um die Marktnachfrage anzukurbeln. Gleichzeitig bleibt die Liquidität im Sekundärmarkt gering; das Preisniveau ist im Vergleich zu Ende 2022 um etwa 3–8 % gesunken, vor allem bei Projekten, die sich noch in der Abwicklung der Genehmigungsverfahren befinden oder im Verzug sind.

Auch das Angebot an neuen Reihenhäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung ging im Vergleich zu 2022 deutlich zurück. 2023 wurden 907 Reihenhäuser und Villen aus 28 Projekten auf den Markt gebracht, ein Rückgang von 87 % gegenüber dem Vorjahr. Besonders stark betroffen waren die Regionen Dong Nai, Long An und Ho-Chi-Minh-Stadt. Der Absatz war mit rund 315 Einheiten, was 35 % des Neubauangebots und nur 8 % gegenüber 2022 entspricht, sehr gering. Die Transaktionen konzentrierten sich hauptsächlich auf die ersten sechs Monate des Jahres 2023 und betrafen vorwiegend Immobilien mit einem Durchschnittspreis von 1,9 bis 2,4 Milliarden VND pro Einheit.

Die DKRA Group prognostiziert, dass das Angebot an neuen Baugrundstücken auch 2024 weiterhin knapp sein wird. Konkret wird das Angebot voraussichtlich zwischen 2.900 und 3.100 Grundstücken schwanken, die sich hauptsächlich auf Long An, Dong Nai und Binh Duong konzentrieren. Im Wohnungssegment wird hingegen ein Anstieg des Angebots gegenüber 2023 erwartet, der sich auf 12.000 bis 15.000 Einheiten belaufen wird. Dieser Anstieg wird sich vor allem auf Ho-Chi-Minh-Stadt (ca. 8.000 bis 10.000 Einheiten), Binh Duong (ca. 4.000 bis 6.000 Einheiten) sowie Dong Nai und Ba Ria-Vung Tau (jeweils ca. 300 bis 500 Einheiten) konzentrieren. Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt schwankten Anfang 2024 im Vergleich zu Ende 2023 nicht wesentlich und dürften sich ab dem dritten Quartal 2024 verbessern, wenn die rechtlichen Rahmenbedingungen ausreichend im Markt verankert sind und so zur Beseitigung rechtlicher Hindernisse sowie zur Verbesserung der wirtschaftlichen Erholung beitragen.

Im Segment der Ferienimmobilien wird das Angebot an Condotels im Vergleich zu 2023 voraussichtlich sinken und sich um 800 bis 1.000 Einheiten bewegen, hauptsächlich konzentriert in Ba Ria und Vung Tau. Das Angebot an Ferienvillen und Reihenhäusern/Geschäftshäusern in Ferienanlagen wird hingegen voraussichtlich auf dem Niveau von 2023 bleiben und zwischen 250 und 300 Villen bzw. 200 und 300 Reihenhäusern/Geschäftshäusern schwanken. Die Gesamtnachfrage auf dem Markt wird voraussichtlich bis Ende 2024 weiter sinken.

Allein im Segment der Reihenhäuser und Villen wird ein leichter Anstieg von Angebot und Nachfrage auf etwa 1.200 bis 1.500 Einheiten erwartet. Die Märkte Long An, Dong Nai und Binh Duong dürften dabei den größten Anteil am Angebot haben. Die Gesamtnachfrage auf dem Immobilienmarkt dürfte sich gegen Ende 2024 verbessern. Insbesondere Objekte mit abgeschlossenen Genehmigungsverfahren und fertiggestellter Infrastruktur, die von renommierten Investoren entwickelt werden, werden bei den Kunden auf großes Interesse stoßen. Das Preisniveau im Primärverkauf wird 2024 stabil bleiben; gleichzeitig werden viele Investoren weiterhin Maßnahmen zur Ankurbelung des Immobilienmarktes ergreifen.

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