Heizt sich der Immobilienmarkt auf oder wird er von Spekulantengruppen beeinflusst?

Es gibt spekulative Gruppen.

Laut kürzlich veröffentlichten Informationen der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigte der vietnamesische Immobilienmarkt insbesondere im dritten Quartal und in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 nach einer schwierigen Phase eine positive Erholung, was auf die Stabilität der Wirtschaft und die Unterstützungspolitik der Regierung zurückzuführen ist.

Insbesondere das Wohnungsbaugesetz 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und das Grundstücksgesetz 2024, die offiziell am 1. August 2024 in Kraft treten, also fünf Monate früher als die vorherigen Regelungen, haben dazu beigetragen, den Rechtskorridor zu perfektionieren und einen neuen Zyklus für den Markt in eine sicherere, gesündere und nachhaltigere Richtung zu eröffnen.

Die Daten zeigen außerdem, dass alle Immobiliensegmente – von Wohn- über Gewerbe- bis hin zu Industrieimmobilien – Anzeichen eines positiven Wachstums aufweisen und viele neue Projekte umgesetzt werden. Darüber hinaus sagte Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin von VARs IRE, dass der Wohnimmobilienmarkt erste Anzeichen einer „Erwärmung“ zeige. Beginnen wir mit der Geschichte der Landauktionen, die „heißer“ sind als je zuvor: Sie werden „über Nacht“ abgehalten und Hunderte, ja Tausende von Menschen nehmen teil, die bereit sind, zu „essen und zu schlafen“, um sich einen Platz zu sichern. Auch der Höchstpreis ist rekordverdächtig hoch und entspricht dem Preis für Grundstücke mit einer gut investierten Infrastruktur.

Eine rege Aktivität bei Grundstücksauktionen gilt als Zeichen einer Marktbelebungsmaßnahme.

Darüber hinaus wird die Marktdynamik auch vom Wohnungssegment bestimmt, wo die Preise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich neue Höchststände erreichen. Aufgrund der hohen Nachfrage erhalten Tausende Wohnungseigentümer regelmäßig Anrufe mit der Aufforderung, ihre Häuser zu verkaufen. Trotz hoher Verkaufspreise verzeichneten neu gestartete Wohnungsbauprojekte sehr gute Absorptionsraten.

Neben dem Wohnungstyp verzeichneten auch einige neu gestartete Flachbauprojekte großer Investoren trotz steigender Preise eine „Rekordzahl“ an Buchungen. Viele Wohnungen liegen in guter Lage, die Preise sind nicht nur hoch, sondern der Kunde/Investor muss beim Kauf auch die Differenz bezahlen.

Allerdings gab es neben den Ergebnissen aus dem tatsächlichen Angebot und der Nachfrage auch Anzeichen einer „Erhitzung“ des Marktes. Diese Situation spiegelt sich in der Spekulation auf Grundstücke wider, die die Immobilienpreise in die Höhe treibt und zu intransparenten Immobilientransaktionen führt. Viele Kleinanleger steigen aus Spekulationsgründen in den Markt ein und treiben die Immobilienpreise dadurch in die Höhe. Auch im Wohnungssegment sind Anzeichen einer „Erhitzung“ erkennbar: Das Preisniveau für übertragene Wohnungen steigt aufgrund der „Hilfe“ einiger Spekulantengruppen immer weiter an.

Laut VARS sind diese Anzeichen allesamt auf ein mangelndes Angebot zurückzuführen. Konkret verzeichnete der Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2024 weiterhin ein Angebot von 22.412 Produkten auf dem Markt, wobei etwa 14.750 neue Produkte auf den Markt kamen, was einem Rückgang von 25 % gegenüber dem Vorquartal, jedoch einem Anstieg von 60 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Der Markt ist im Aufwind

Trotz eines Mengenrückgangs laut Statistik zeigt das Angebot im dritten Quartal 2024 immer noch ein Wachstum, wenn eine Reihe neuer Projekte auftauchen, insbesondere durch die Präsenz von Großprojekten, die beginnen, Marktgerüchte zu verbreiten und so zu mehr Dynamik auf dem Markt beitragen. In den ersten 9 Monaten des Jahres 2024 wurden auf dem Markt 38.797 neue Produkte zum Verkauf angeboten.

Allerdings war das Angebot immer noch stark differenziert, da 70 % des neuen Angebots aus dem Wohnungssegment stammten. Davon machen Produkte mit Verkaufspreisen von 50 Millionen VND/m2 oder mehr den überwiegenden Teil aus. Es gibt auf dem Markt fast überhaupt keine bezahlbaren Gewerbewohnungen. Regional betrachtet lag der Norden mit 46 % bei den Neuzugängen an der Spitze, gefolgt von der Zentralregion mit 29 % und dem Süden mit 25 %.

Die Forschungsdaten von VARS zeigen außerdem, dass das Angebot zwar hauptsächlich im High-End- und Luxussegment angesiedelt ist, der gesamte Markt im dritten Quartal 2024 jedoch rund 10.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnete, was einer Absorptionsrate von 51 % entspricht. Dies spiegelt das Marktinteresse an neuen Immobilienprodukten wider, obwohl ein Großteil des neuen Angebots einen hohen Standard aufweist und die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der Markt 30.589 erfolgreiche Transaktionen, 2,5-mal mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2023. Viele neue Projekte, die Ende September gestartet wurden und erste Buchungen erhielten, verzeichneten ebenfalls ein hohes Interesse und hohe Einlagen.

Wohnungen bilden das größte Angebot auf dem Immobilienmarkt.

Was die Verkaufspreise betrifft, so bleiben die Immobilienpreise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiterhin hoch, insbesondere im Wohnungssegment. Denn das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird immer gravierender, denn obwohl sich das Angebot verbessert hat, ist es immer noch schwierig, die Nachfrage zu decken. Darüber hinaus werden die meisten Neubauten weiterhin in hoher Qualität fertiggestellt, während die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Insbesondere auf dem Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt bleibt das Primärpreisniveau stabil auf hohem Niveau, da das Angebot hauptsächlich aus laufenden Projekten stammt. Unterdessen stiegen die Primärpreise in den Provinzen und Städten rund um Ho-Chi-Minh-Stadt leicht um 3 bis 5 %, wobei die Verkaufspreise für neues Angebot höher waren.

Untersuchungen zum Wohnungspreisindex, die die durchschnittlichen Verkaufspreisschwankungen von Projekten in der Stichprobe von 150 von VARS ausgewählten und beobachteten Projekten widerspiegeln, zeigen auch, dass der durchschnittliche Verkaufspreis des beispielhaften Projektclusters in Hanoi im dritten Quartal 2024 bei fast 60 Millionen VND/m2 liegt, was einem Anstieg von 64 % gegenüber dem zweiten Quartal 2019 entspricht. Der durchschnittliche Verkaufspreis von Projektclustern in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg von 49,2 Millionen VND/m2 auf 64,2 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von 30,6 % entspricht.

Die Nachfrage nach Immobilien, einschließlich Wohn- und Investitionsbedarf, verlagert sich weiterhin in die Vororte, in die Provinzen/Städte rund um die beiden Sonderstadtgebiete und auf den Sekundärmarkt mit vielen Optionen zu günstigeren Preisen. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt herrscht große Nachfrage nach Wohnungen und Häusern unter 3 Milliarden VND.

Quelle: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html