Im zweiten Quartal 2023 zeigte der Immobilienmarkt keinerlei Anzeichen einer Besserung. Der gesamte Markt verzeichnete eine geringe Anzahl an Transaktionen, und die Zahl der neu auf den Markt gebrachten Immobilienprodukte war nahezu inexistent.
Die Geschäftsergebnisse des zweiten Quartals 2023 und der ersten sechs Monate des Jahres 2023 einer Reihe von Immobilienmaklerunternehmen verdeutlichen die angespannte Lage dieser Branche.
Schockierender Umsatzrückgang, tiefgreifender Gewinnrückgang
Laut Finanzbericht für das zweite Quartal 2023 verzeichnete die Danh Khoi Group Joint Stock Company (HNX: NRC) einen deutlichen Rückgang des konsolidierten Nettoumsatzes um das 55-Fache gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf über 1,9 Milliarden VND. Davon entfielen null Prozent auf Umsätze aus Immobilienberatung und -verwaltung sowie aus Projektinvestitionskooperationen. Lediglich Maklerdienstleistungen und sonstige Dienstleistungen brachten Danh Khoi über 1,9 Milliarden VND ein.
Obwohl die Kosten der verkauften Waren auf knapp 38 Millionen VND gesenkt werden konnten, erzielte das Unternehmen dennoch nur einen Bruttogewinn von 1,9 Milliarden VND (im gleichen Zeitraum betrug der Bruttogewinn mehr als 89,5 Milliarden VND).
In den ersten sechs Monaten des Jahres erzielte das Unternehmen lediglich einen Nettoumsatz von etwas über 1,9 Milliarden VND. Nach Abzug aller Ausgaben und Steuern wies Danh Khoi im zweiten Quartal 2023 einen Verlust von 3,8 Milliarden VND und im ersten Halbjahr 2023 einen Verlust von über 20,6 Milliarden VND aus.
Der Lagerbestand des Unternehmens blieb zum 30. Juni 2023 mit 61,13 Milliarden VND gegenüber Jahresbeginn unverändert, hauptsächlich aufgrund von Produktionskosten und noch nicht abgeschlossenen Aufträgen.
Ähnlich wie Danh Khoi verzeichnete auch die Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Services, HoSE: DXS) im zweiten Quartal 2023 einen Umsatz von 662 Milliarden VND, was einem Rückgang von 49 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Der Umsatz halbierte sich, während die Kosten der verkauften Waren nur geringfügig um 15 % sanken. Dadurch belief sich der Bruttogewinn von Dat Xanh Services lediglich auf 150 Milliarden VND, weniger als ein Viertel des Gewinns im Vorjahresquartal.
Im Erläuterungsteil zeigt Dat Xanh Services, dass die Einnahmen aus Immobiliendienstleistungen mit einem Rückgang von bis zu 73 % auf unter 192 Milliarden VND am stärksten gesunken sind. Neben dem Rückgang der Nettoeinnahmen hat sich die finanzielle Ertragslage des Unternehmens kaum verbessert.
Daher verzeichnete Dat Xanh Services zum Ende des zweiten Quartals 2023 einen Verlust von 17,2 Milliarden VND, nachdem im gleichen Zeitraum zuvor ein Gewinn von über 256 Milliarden VND erzielt worden war. Dies war das dritte Quartal in Folge, in dem das Unternehmen einen Nettoverlust auswies.
In den ersten sechs Monaten des Jahres verzeichnete der Marktführer in der Immobilienmaklerbranche einen Verlust von mehr als 61 Milliarden VND, ein deutlicher Rückgang im Vergleich zum Gewinn von 474 Milliarden VND im ersten Halbjahr 2022.
Gewinn nach Steuern „dünn wie Reisblätter“
Positiv zu vermerken ist jedoch, dass die Khai Hoan Land Group Joint Stock Company (HoSE: KHG) im zweiten Quartal 2023 zwar einen starken Umsatzrückgang verzeichnete, aber dennoch einen gewissen Nettogewinn erzielen konnte.
Konkret verzeichnete Khai Hoan Land einen Nettoumsatz aus Verkauf und Dienstleistung von knapp über 3,3 Milliarden VND, was einem Rückgang um das 80-Fache gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Grund dafür sind zusätzliche Retouren in Höhe von bis zu 31,8 Milliarden VND, die den Umsatz des Unternehmens im zweiten Quartal 2023 nahezu vollständig aufzehrten.
Darüber hinaus erzielte das Unternehmen im zweiten Quartal 2023 nur Einnahmen von mehr als 12 Milliarden VND aus dem Immobilienmaklergeschäft, während diese Zahl im gleichen Zeitraum noch bei über 271 Milliarden VND lag.
Im Gegenteil, die Finanzerlöse des Unternehmens waren ein Lichtblick und erreichten mehr als 109 Milliarden VND, während die Finanzaufwendungen um fast die Hälfte auf 26 Milliarden VND reduziert wurden.
Der starke Umsatzrückgang im Kerngeschäft wirkte sich jedoch auch auf den Gewinn von Khai Hoan Land aus. Ende des zweiten Quartals 2023 verzeichnete das Brokerhaus einen Gewinnrückgang von 48 % auf 45 Milliarden VND. In den ersten sechs Monaten des Jahres beliefen sich die Nettoeinnahmen von Khai Hoan Land auf 263 Milliarden VND und der Gewinn nach Steuern auf 101 Milliarden VND, was einem Rückgang von 43 % bzw. 35 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.
Auch Century Real Estate JSC (CenLand, HoSE: CRE), die einst Tausende von Immobilienmaklern hervorgebracht hatte und für ihr Team professionell ausgebildeter Makler bekannt war, konnte der Situation der extrem niedrigen Gewinne nicht entgehen.
Im zweiten Quartal 2023 verzeichnete das Unternehmen einen Nettoumsatz von knapp 401 Milliarden VND und einen Nettogewinn von mehr als 9,5 Milliarden VND, was einem Rückgang von 35 % bzw. 88 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht.
Zur Erklärung dieses Ergebnisses führte das Unternehmen an, dass der Immobilienmarkt im zweiten Quartal weiterhin mit zahlreichen Schwierigkeiten und ungünstigen Faktoren zu kämpfen hatte, die sich ab 2022 zeigten. Obwohl sich der Immobilien- und Kapitalmarkt im Vergleich zum ersten Quartal verbessert hätten, sei von einer wirklichen Verbesserung nicht die Rede, und die Transaktionen seien nicht besonders aktiv gewesen.
Auf der Ende April 2023 abgehaltenen ordentlichen Hauptversammlung der Aktionäre teilte der Generaldirektor von CenLand mit, dass die Zahl der Brokermitarbeiter des Unternehmens bis zum jetzigen Zeitpunkt um etwa 40 bis 50 Prozent zurückgegangen sei.
Darüber hinaus teilte der Vorstandsvorsitzende von Cenland, Nguyen Trung Vu, auf dem Kongress mit, dass er im Durchschnitt jeden Monat etwa 2-3 Wohnungen mit Verlust verkaufen müsse, um das Unternehmen zu unterstützen, und dass er glaube, dass noch einige hundert Wohnungen übrig seien, um dem Unternehmen durch diese Zeit zu helfen.
Betrachtet man die kumulierte Umsatzstruktur der ersten sechs Monate des Jahres 2023, so bilden Immobilienmakler- und Investmentdienstleistungen weiterhin das Rückgrat der Umsatzstruktur von CenLand. Der Gewinn dieses Segments sank jedoch deutlich auf unter 5 Milliarden VND; die Nettogewinnmarge betrug lediglich 1 % (Vorjahr: 10,7 %).
Ist die Immobilienmaklertätigkeit noch attraktiv?
Der Bericht des vietnamesischen Maklerverbands (VARS) zur Lage des Immobilienmarktes zeigt, dass die Anzahl der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr um weniger als 50 % gesunken ist. Angebot und Nachfrage sind deutlich zurückgegangen, was zu anhaltenden Verlusten für viele Unternehmen, Schwierigkeiten für Immobilienmakler sowie zu Armut und Arbeitslosigkeit geführt hat.
VARS ist der Ansicht, dass sich die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt deutlich in den Geschäftsergebnissen widerspiegeln, da viele Maklerunternehmen in den ersten beiden Quartalen des Jahres 2023 Verluste verzeichneten, was den schlechtesten Zeitraum seit 2017 darstellt.
Frühere VARS-Daten zeigten, dass die geschätzte Anzahl aktiver Broker jetzt nur noch etwa 30-40 % des Wertes von Anfang 2022 beträgt.
Insbesondere Maklerunternehmen oder Investoren, die Vertriebsmaklerabteilungen eingerichtet haben, haben 50 % oder mehr ihrer Mitarbeiter auf verschiedene Weise entlassen, z. B. durch einen vorübergehenden Stopp der Vertragsunterzeichnung für 3-6 Monate, durch Entlassungen, durch Beibehaltung als Mitarbeiter usw.
Die Entlassungssituation ist nicht nur in führenden Unternehmen stark ausgeprägt, sondern auch in anderen kleinen Betrieben.
Der Immobilienmarkt befindet sich in den ersten sechs Monaten des Jahres weiterhin auf einem anhaltenden Tiefpunkt.
VARS ist der Ansicht, dass dies eine schwierige Zeit für Maklerunternehmen ist, die nicht wettbewerbsfähig genug sind, um zu überleben. Gleichzeitig bietet sie aber auch professionellen Unternehmen die Möglichkeit, sich zu behaupten und nachhaltiger weiterzuentwickeln.
VARS ist jedoch der Ansicht, dass die Karrierechancen für Immobilienmakler trotz des schwierigen Marktumfelds und der vielen Herausforderungen durch den hohen Wettbewerb weiterhin hervorragend sind. Daher müssen Makler sich stets weiterbilden, ihre Fähigkeiten kontinuierlich verbessern und ihre professionelle Ethik sowie ihren guten Ruf bei den Kunden wahren .
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