Nationaler Wohnungsfonds: Ein strategischer Schritt in der Sozialpolitik

Angesichts steigender Immobilienpreise bleibt der Traum von bezahlbarem Wohnraum für Millionen von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen in Großstädten eine Herausforderung. Die Einrichtung des Nationalen Wohnungsfonds – ein neues, von der Nationalversammlung mit Beschluss Nr. 201/2025/QH15 verabschiedetes Finanzinstrument – ​​soll einen nachhaltigen Weg ebnen, um Menschen den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu ermöglichen und gleichzeitig die Entwicklung des Wohnungsmarktes in eine ausgewogenere und gesündere Richtung zu fördern.

Das Sozialwohnungsprojekt „Thu Thiem Green House“ im Stadtbezirk Cat Lai ( Ho-Chi-Minh -Stadt) umfasst 1.040 Wohnungen mit ein bis zwei Schlafzimmern zu einem Preis von ca. 25 Millionen VND/m² und wurde Ende 2024 fertiggestellt. Foto: An Hieu – Huyen Tran/Tin Tuc und Dan Toc Zeitung

Lösung des Problems mit dem Gehäusedruck

Laut Statistiken des Bauministeriums gibt es im Land derzeit über 2,4 Millionen Beschäftigte in Industrieparks und Millionen einkommensschwache Stadtbewohner, die dringend Wohnraum benötigen. Das Angebot an Sozialwohnungen deckt jedoch nur etwa 40 % des tatsächlichen Bedarfs.

Unterdessen sind die Preise für Gewerbeimmobilien weiterhin rasant gestiegen. In Hanoi hat sich der durchschnittliche Wohnungspreis von 25 Millionen VND/m² im Jahr 2015 auf aktuell über 85 Millionen VND/m² erhöht. Die Preisdifferenz hat sich in weniger als zehn Jahren mehr als verdreifacht. Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt liegt der durchschnittliche Preis mittlerweile bei über 90 Millionen VND/m², wodurch der Erwerb von Wohneigentum für Menschen mit mittlerem Einkommen nahezu unmöglich geworden ist.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, erklärte, dass die Immobilienpreise schneller steigen als die Einkommen der Bevölkerung, wodurch der Bedarf an Sozialwohnungen und bezahlbarem Mietwohnraum dringend sei. Die Einrichtung des Nationalen Wohnungsbaufonds sei der richtige Schritt, um dieses Problem grundlegend zu lösen.

Laut Herrn Dinh wird die Sozialwohnungspolitik zwar schon lange umgesetzt, doch begrenzte Ressourcen, komplexe Kapitalallokationsmechanismen und kontrollierte Anlagegewinne haben das Interesse von Unternehmen verringert. Diese Situation führt zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und setzt den städtischen Wohnungsmarkt stark unter Druck. Die Gründung des Nationalen Wohnungsfonds kann jedoch als neuer institutioneller Schritt betrachtet werden.

In der Resolution 201/2025/QH15 wird der Nationale Wohnungsbaufonds als ein nicht-budgetärer staatlicher Finanzfonds mit Rechtspersönlichkeit und gemeinnütziger Ausrichtung definiert. Der Fonds besteht aus zwei Ebenen: dem Zentralfonds, der von der Regierung eingerichtet und verwaltet wird, und dem Lokalen Wohnungsbaufonds, der von den Volkskomitees der Provinzen nach einem einheitlichen Mechanismus organisiert und betrieben wird.

Das Kapital des Fonds stammt aus vielen Quellen: staatlichen Haushaltszuweisungen; dem Wert des in die technische Infrastruktur investierten Landfonds; Einnahmen aus dem Verkauf und der Vermietung von Sozialwohnungen; Geldern aus der Versteigerung von Landnutzungsrechten; und anderen legal mobilisierten und geförderten Mitteln im In- und Ausland.

Die Hauptaufgabe des Fonds besteht darin, in die Entwicklung von Sozialwohnungen, Mietwohnungen und Mietkaufwohnungen zu investieren, insbesondere für Beamte, Angestellte, Arbeiter und Arbeitnehmer. Darüber hinaus beteiligt sich der Fonds auch an der Förderung von Investitionen in die technische und soziale Infrastruktur von Sozialwohnungsbauprojekten.

Dr. Vo Tri Thanh, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beirats, kam zu dem Schluss, dass der Nationale Wohnungsbaufonds bei transparenter Konzeption und Umsetzung ein wichtiges politisches Instrument werden könnte, ähnlich den Wohnungsbaufondsmodellen in Korea oder Singapur. Dies bilde die Grundlage für ein nachhaltiges Ökosystem der Wohnungsbaufinanzierung und ermögliche Millionen von Menschen den Erwerb von Wohneigentum.

Dieser Experte analysierte, dass die Einrichtung des Nationalen Wohnungsbaufonds drei große Erwartungen an die Bevölkerung weckt. Erstens soll der Fonds durch Investitionen oder Koinvestitionen in Sozialwohnungsbauprojekte und Mietwohnungen ein größeres Angebot an bezahlbarem Wohnraum schaffen. Durch das größere Angebot kann der Druck auf die Preise für Gewerbeimmobilien verringert werden, und die Menschen haben mehr, ihrem Einkommen entsprechende Wohnmöglichkeiten.

Anschließend wird der Fonds direkt diejenigen unterstützen, die wirklich bedürftig sind, insbesondere junge Arbeitnehmer, Beschäftigte in Industrieparks, Hochschulabsolventen und Beamte – also diejenigen, die derzeit kaum Zugang zu bezahlbarem Wohnraum haben. Die Kommunen können das Kapital aus dem Fonds nutzen, um zinsgünstige Darlehen zu vergeben oder im Rahmen eines revolvierenden Mechanismus in den Bau von Mietwohnungsfonds zu investieren.

Der Fonds wird insbesondere zur Entwicklung einer vernetzten städtischen Infrastruktur beitragen, da die vom Fonds finanzierten Sozialwohnungsbauprojekte an Verkehrsinfrastruktur, Schulen, Gesundheitsversorgung und öffentliche Dienstleistungen angebunden sein müssen. Dies soll den Menschen nicht nur zu einem Zuhause verhelfen, sondern ihnen auch einen lebenswerten Ort bieten.

Laut dem Wirtschaftswissenschaftler Dinh Minh Tuan benötigt der Fonds jedoch einen diversifizierten Mechanismus zur Kapitalmobilisierung, um effektiv zu sein. Die Kapitalquellen des Fonds sollten sich nicht allein auf den Staatshaushalt stützen. Es ist notwendig, die Beitragsquoten der folgenden Kanäle klar zu definieren: Staat, Banken, Unternehmen, Privatpersonen und internationale Organisationen. Nur so kann der Fonds langfristig Bestand haben und Abhängigkeiten vermeiden.

Herausforderungen überwinden, Wohnmöglichkeiten eröffnen

Experten sind sich im Allgemeinen einig, dass der Nationale Wohnungsbaufonds trotz hoher Erwartungen noch immer vor vielen praktischen Herausforderungen steht. Das größte und erste Problem ist die Kapitalbeschaffung.

Die Einrichtung des Fonds mit einem anfänglichen Stammkapital von rund 5 Billionen VND, das in den ersten drei Jahren auf 10 Billionen VND ansteigen soll, erscheint angesichts des jährlichen Bedarfs von Hunderttausenden Milliarden VND für den sozialen Wohnungsbau als bescheidener Anfang. Daher ist die Mobilisierung gesellschaftlicher Mittel dringend erforderlich.

Dazu gehört auch der Betriebs- und Überwachungsmechanismus. Als außerbudgetärer Fonds, der als staatliches Unternehmen agiert, muss der Nationale Wohnungsbaufonds über einen transparenten Managementmechanismus, unabhängige Prüfungen und die öffentliche Verwendung von Kapital verfügen, um Risiken und Verluste zu vermeiden.

Herr Le Van Binh - stellvertretender Direktor der Abteilung für Landmanagement (Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt) sagte, es sei notwendig, den Mechanismus für Kapitalvorschüsse, Kreditvergabe und Kapitalrückgewinnung klar festzulegen, damit der Fonds effektiv arbeiten könne und die Situation vermieden werde, dass Kapital "stagniere", ohne dass daraus tatsächliche Produkte entstünden.

Darüber hinaus ist es notwendig, die richtigen Begünstigten zu ermitteln. Denn in der Realität herrscht in vielen bisherigen Sozialwohnungsbauprojekten immer noch die Situation: „Wer es braucht, kann es sich nicht leisten, und wer es sich leisten könnte, braucht es nicht.“ Daher müssen die Zugangskriterien und der Genehmigungsmechanismus transparenter, flexibler und besser an die tatsächlichen Einkommensverhältnisse in den jeweiligen Regionen angepasst werden.

Darüber hinaus sind Qualität und Lage der Wohnungen entscheidende Faktoren. Werden Sozialwohnungen weit außerhalb des Zentrums gebaut und verfügen über keine ausreichende Infrastruktur, müssen die Bewohner selbst bei günstigen Wohnungen hohe Transportkosten tragen.

Dr. Vo Tri Thanh betonte in diesem Zusammenhang, dass der Nationale Wohnungsbaufonds nicht nur die Quantität, sondern auch die Lebensqualität verbessern müsse. Sozialwohnungen müssten in der Nähe des Arbeitsplatzes liegen, über entsprechende Dienstleistungen verfügen und gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden sein. Nur so könnten die Menschen ein wirklich stabiles Zuhause finden.

Damit die Erwartungen Realität werden, sind sich Experten einig, dass für die Erfüllung der Aufgaben des Nationalen Wohnungsbaufonds drei Faktoren gegeben sein müssen: klare Institutionen, nachhaltiges Kapital und transparentes Management.

Demzufolge ist es notwendig, baldmöglichst eine Richtlinienverordnung zu erlassen, die den Arbeitsmechanismus, die Befugnisse und die Verantwortlichkeiten der Zentral- und Lokalregierungen festlegt. Die Dezentralisierung der Verwaltung muss mit der Verantwortung für die Kapitalverwendung und -rückgewinnung verknüpft werden.

Gleichzeitig ist es notwendig, die Formen der Kapitalmobilisierung zu diversifizieren, wie zum Beispiel: die Ausgabe von Wohnungsbauanleihen, die Aufforderung an Finanzinstitute und gemeinnützige Organisationen zur Teilnahme oder die Gewährung des Steuerabzugs für Unternehmen bei der Einzahlung in den Fonds.

Darüber hinaus ist es notwendig, öffentlich-private Partnerschaften (ÖPP) im Bereich des sozialen Wohnungsbaus zu fördern, da es sich hierbei um ein attraktives und nachhaltiges Investitionsfeld und nicht nur um eine Aufgabe der sozialen Sicherung handelt.

Darüber hinaus ist es notwendig, den sozialen Wohnungsbau mit der Stadtplanung und dem Ausbau der öffentlichen Verkehrsinfrastruktur zu verknüpfen, damit die Menschen in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen und die Lebenshaltungskosten senken können.

Die Einrichtung des Nationalen Wohnungsfonds ist ein strategischer Schritt zur Optimierung der Wohnungspolitik mit dem Ziel, „jedem Menschen angemessenen, sicheren und nachhaltigen Wohnraum zu ermöglichen“. Bei einer synchronen, transparenten und sektorübergreifenden Umsetzung wird der Fonds nicht nur Millionen von Menschen helfen, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, sondern auch zur Stabilisierung des Immobilienmarktes, zur Förderung des Wirtschaftswachstums und zur Sicherung der sozialen Sicherheit beitragen. Dr. Nguyen Van Dinh bekräftigte, dass der Nationale Wohnungsfonds einen wichtigen Wendepunkt in der Wohnungspolitik darstellt. Sobald die Funktionsweise des Fonds optimiert ist, wird er ein wirksames Instrument sein, um Vietnam dem Ziel, allen Menschen ein eigenes Zuhause zu ermöglichen, näherzubringen.

Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm