Nationaler Wohnungsfonds: Ein strategischer Schritt in der Sozialversicherungspolitik

Angesichts steigender Immobilienpreise bleibt der Traum vom Eigenheim für Millionen von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen in Großstädten eine Herausforderung. Die Einrichtung des Nationalen Wohnungsbaufonds – ein neues Finanzinstrument, das von der Nationalversammlung mit der Resolution Nr. 201/2025/QH15 genehmigt wurde – soll eine nachhaltige Möglichkeit eröffnen, Menschen den Zugang zu Wohnraum zu angemessenen Preisen zu ermöglichen und gleichzeitig Impulse für eine ausgewogenere und gesündere Entwicklung des Marktes zu geben.

Sozialwohnungsprojekt Thu Thiem Green House im Bezirk Cat Lai ( Ho-Chi-Minh -Stadt). Das Projekt umfasst 1.040 Wohnungen mit unterschiedlicher Größe, von 1 bis 2 Schlafzimmern, zu einem Preis von etwa 25 Millionen VND/m2 und soll Ende 2024 bezugsfertig sein. Foto: An Hieu - Huyen Tran/Tin Tuc and Dan Toc Newspaper

Lösung des Gehäusedruckproblems

Laut Statistiken des Bauministeriums benötigen derzeit mehr als 2,4 Millionen Arbeiter in Industrieparks und Millionen von einkommensschwachen Stadtarbeitern dringend Wohnraum. Das Angebot an Sozialwohnungen deckt jedoch nur etwa 40 Prozent des tatsächlichen Bedarfs.

Gleichzeitig steigen die Preise für Gewerbeimmobilien weiterhin rasant an. In Hanoi ist der durchschnittliche Wohnungspreis von 25 Millionen VND/m² im Jahr 2015 auf aktuell über 85 Millionen VND/m² gestiegen. Die Preisdifferenz hat sich in weniger als zehn Jahren mehr als verdreifacht. Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt liegt der Durchschnittspreis bei über 90 Millionen VND/m², was den Erwerb einer Immobilie für Mittelverdiener nahezu unmöglich macht.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbandes, erklärte, die Immobilienpreise stiegen schneller als die Einkommen der Bevölkerung, was den Bedarf an Sozialwohnungen und günstigen Mietwohnungen dringend mache. Die Einrichtung des Nationalen Wohnungsbaufonds sei der richtige Schritt, um dieses Problem grundlegend zu lösen.

Laut Herrn Dinh wird die soziale Wohnungsbaupolitik zwar schon seit langem umgesetzt, doch begrenzte Ressourcen, komplexe Kapitalallokationsmechanismen und kontrollierte Investitionsgewinne haben das Interesse der Unternehmen gemindert. Diese Situation führt zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und setzt den städtischen Wohnungsmarkt stark unter Druck. Die Gründung des Nationalen Wohnungsbaufonds kann jedoch als neuer institutioneller Schritt betrachtet werden.

In der Resolution 201/2025/QH15 wird der Nationale Wohnungsfonds als ein nicht haushaltsbezogener staatlicher Finanzfonds mit Rechtsstatus und gemeinnütziger Tätigkeit definiert. Der Fonds besteht aus zwei Ebenen: dem Zentralfonds, der von der Regierung eingerichtet und verwaltet wird, und dem Lokalen Wohnungsfonds, der vom Volkskomitee der Provinz nach einem einheitlichen Mechanismus organisiert und verwaltet wird.

Das Kapital des Fonds wird aus vielen Quellen gebildet: aus Mitteln des Staatshaushalts, aus dem Wert des in die technische Infrastruktur investierten Grundstücksfonds, aus Einnahmen aus dem Verkauf und der Vermietung von Sozialwohnungen, aus der Versteigerung von Landnutzungsrechten und aus anderen legal mobilisierten und geförderten Mitteln im In- und Ausland.

Die Hauptaufgabe des Fonds besteht darin, in die Entwicklung von Sozialwohnungen, Mietwohnungen und Mietkaufwohnungen zu investieren, insbesondere für Beamte, Staatsbedienstete, Angestellte, Arbeiter und Arbeiter. Darüber hinaus beteiligt sich der Fonds auch an der Unterstützung von Investitionen in die technische und soziale Infrastruktur von Sozialwohnungsprojekten.

Dr. Vo Tri Thanh, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beirats, schätzte, dass der Nationale Wohnungsbaufonds bei transparenter Gestaltung und Verwaltung zu einem wichtigen politischen Instrument werden könnte, ähnlich den Wohnungsbaufondsmodellen in Korea oder Singapur. Dies bilde die Grundlage für ein nachhaltiges Ökosystem der Wohnungsbaufinanzierung und verhelfe Millionen von Menschen zu einer dauerhaften Existenzgründung.

Dieser Experte analysierte, dass die Einrichtung des Nationalen Wohnungsfonds drei große Erwartungen an die Bevölkerung weckt. Erstens wird der Fonds durch Investitionen oder Koinvestitionen in Sozialwohnungsprojekte und Mietwohnungen das Angebot an bezahlbarem Wohnraum erhöhen. Ein größeres Angebot kann den Druck auf die Preise für Gewerbeimmobilien verringern, und die Menschen haben mehr Möglichkeiten, ihrem Einkommen gerecht zu werden.

Darüber hinaus wird der Fonds diejenigen direkt unterstützen, die wirklich Hilfe benötigen, insbesondere junge Arbeitnehmer, Beschäftigte in Industriegebieten, frisch ausgebildete Beamte und Staatsbedienstete – also diejenigen, die derzeit kaum Zugang zu Gewerbewohnungen haben. Kommunen können das Kapital aus dem Fonds nutzen, um zinsgünstige Kredite zu vergeben oder im Rahmen eines revolvierenden Mechanismus in den Bau von Mietwohnungsfonds zu investieren.

Der Fonds wird insbesondere zur Entwicklung einer synchronen städtischen Infrastruktur beitragen, da die vom Fonds finanzierten Sozialwohnungsprojekte mit der Verkehrsinfrastruktur, Schulen, Gesundheitsversorgung und öffentlichen Dienstleistungen verknüpft sein müssen. Dies wird den Menschen nicht nur helfen, „ein Zuhause“ zu haben, sondern auch „einen Ort, an dem es sich zu leben lohnt“.

Damit der Fonds jedoch effektiv sein kann, ist laut Ökonom Dinh Minh Tuan ein vielfältiger Mechanismus zur Kapitalmobilisierung erforderlich. Die Kapitalquelle für diesen Fonds sollte nicht ausschließlich aus dem Staatshaushalt bestehen. Es ist notwendig, die Beitragsquote der folgenden Kanäle klar zu definieren: Staat, Banken, Unternehmen, Bürger und internationale Organisationen. Nur so kann der Fonds langfristig florieren und Abhängigkeiten vermeiden.

Herausforderungen meistern, Wohnmöglichkeiten eröffnen

Experten sind sich weitgehend einig, dass der Nationale Wohnungsbaufonds trotz hoher Erwartungen noch mit zahlreichen praktischen Herausforderungen konfrontiert ist. Das größte und erste Problem ist die Finanzierung.

Die Einrichtung des Fonds mit einem anfänglichen Stammkapital von rund 5 Milliarden VND, das in den ersten drei Jahren auf 10 Milliarden VND anwachsen soll, ist angesichts des Bedarfs an Hunderttausenden Milliarden VND pro Jahr für den sozialen Wohnungsbau ein bescheidener Anfang. Daher ist die Gewinnung sozialer Ressourcen dringend erforderlich.

Hinzu kommt der Betriebs- und Überwachungsmechanismus. Als außerbudgetärer Fonds, der als staatliches Unternehmen operiert, muss der Nationale Wohnungsfonds über einen transparenten Verwaltungsmechanismus, eine unabhängige Prüfung und die öffentliche Nutzung von Kapital verfügen, um Risiken und Verluste zu vermeiden.

Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Abteilung für Landverwaltung (Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt), sagte, dass es notwendig sei, den Mechanismus für Kapitalvorschüsse, Kredite und Kapitalrückgewinnung klar festzulegen, damit der Fonds effektiv arbeiten könne und die Situation vermieden werde, dass das Kapital „stagniere“, ohne tatsächliche Produkte zu schaffen.

Darüber hinaus ist es notwendig, die richtigen Begünstigten zu identifizieren. Denn in der Realität herrscht bei vielen früheren Sozialwohnungsprojekten immer noch die Situation: „Wer es braucht, kann es nicht kaufen, und wer es kaufen kann, braucht es nicht.“ Daher müssen die Zugangskriterien und Genehmigungsmechanismen transparenter, flexibler und an die tatsächlichen Einkommen vor Ort angepasst werden.

Darüber hinaus sind auch die Qualität und die Lage der Wohnungen entscheidende Faktoren. Wenn Sozialwohnungen weit vom Zentrum entfernt gebaut werden und es an Infrastruktur mangelt, müssen die Menschen auch dann noch hohe Transportkosten tragen, wenn sie günstige Wohnungen mieten.

In diesem Zusammenhang betonte Dr. Vo Tri Thanh, dass der Nationale Wohnungsbaufonds nicht nur auf die Quantität der Wohnungen abziele, sondern auch die Verbesserung der Lebensqualität anstreben müsse. Sozialwohnungen müssten in der Nähe des Arbeitsplatzes liegen, über Dienstleistungen und gute Verkehrsanbindungen verfügen. Nur dann hätten die Menschen wirklich ein stabiles Zuhause.

Damit die Erwartungen Wirklichkeit werden, sind sich Experten einig, dass drei Faktoren gegeben sein müssen, damit der Nationale Wohnungsbaufonds seine Rolle erfüllen kann: klare Institutionen – nachhaltiges Kapital – transparentes Management.

Daher ist es notwendig, bald ein Leitdekret zu erlassen, das die Funktionsweise, Befugnisse und Verantwortlichkeiten der Zentral- und Lokalregierungen spezifiziert. Die Dezentralisierung der Verwaltung muss mit der Verantwortung für die Verwendung und Rückgewinnung von Kapital verknüpft werden.

Gleichzeitig ist es notwendig, die Formen der Kapitalmobilisierung zu diversifizieren, beispielsweise durch die Ausgabe von Wohnungsbauanleihen, die Aufforderung an Finanzinstitute und gemeinnützige Organisationen zur Teilnahme oder die Möglichkeit, Unternehmen bei der Einzahlung in den Fonds Steuern abzuziehen.

Darüber hinaus ist es notwendig, öffentlich-private Partnerschaften (ÖPP) im sozialen Wohnungsbau zu fördern, da dieser nicht nur eine Aufgabe der sozialen Sicherheit, sondern auch ein attraktives und nachhaltiges Investitionsfeld darstellt.

Darüber hinaus ist es notwendig, den sozialen Wohnungsbau mit der Stadtplanung und dem Ausbau der öffentlichen Verkehrsinfrastruktur zu verknüpfen, damit die Menschen in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen und die Lebenshaltungskosten gesenkt werden können.

Die Einrichtung des Nationalen Wohnungsfonds ist ein strategischer Schritt zur Optimierung der Wohnungspolitik mit dem Ziel, „jedem eine angemessene, sichere und nachhaltige Wohnung zu bieten“. Bei einer synchronen, transparenten und sektorübergreifenden Umsetzung wird der Fonds nicht nur Millionen von Menschen helfen, ihren Traum vom Leben zu verwirklichen, sondern auch zur Stabilisierung des Immobilienmarktes, zur Förderung des Wirtschaftswachstums und zur Gewährleistung der sozialen Sicherheit beitragen. Dr. Nguyen Van Dinh bekräftigte, dass der Nationale Wohnungsfonds einen wichtigen Wendepunkt in der Wohnungspolitik darstellt. Sobald der Funktionsmechanismus perfektioniert ist, wird der Fonds zu einem wirksamen Instrument, das Vietnam dabei unterstützt, seinem Ziel, allen Menschen ein Leben zu ermöglichen, näher zu kommen.

Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm