Möglichkeiten für die Entwicklung von Satellitenstädten in Ho-Chi-Minh-Stadt und angrenzenden Gebieten

Menschen mit einem tatsächlichen Wohnungsbedarf haben es aufgrund des knappen Angebots immer noch schwer, einen Ort zu finden, an dem sie sich im wahrsten Sinne des Wortes "niederlassen" können.

Nach der Erweiterung der Stadtgrenzen von Ho-Chi-Minh-Stadt erwarteten viele einen Aufschwung für den Wohnungsmarkt, ein höheres Angebot und damit erschwinglichere Preise. Doch das Gegenteil war der Fall: Die Wohnungspreise stiegen weiter, während das Angebot knapp blieb.

Die Trends beim Hauskauf verändern sich

Der Wohnungsmarktbericht für Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung von DKRA Consulting (Teil der DKRA Group) vom August 2025 zeigt positive Erholungszeichen für den Wohnimmobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und den angrenzenden Provinzen. Besonders hervorzuheben ist das Angebot an Wohnungen mit 28.114 neu auf den Markt gebrachten Einheiten, ein Plus von 58 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Nachfrage lag bei über 20.000 Einheiten, 3,1-mal höher als 2024. Im Segment der Reihenhäuser und Villen wurden 10.133 Objekte angeboten, ein Anstieg von 71 % gegenüber dem Vorjahr. Die Nachfrage nach diesen Objekten betrug 4.817, viermal so hoch wie im gleichen Zeitraum. Bei den Grundstücken allein lag das Angebot bei 7.167 Objekten, ein leichter Anstieg von 3 %, die Nachfrage nach Grundstücken erreichte jedoch 1.130, ein Plus von 2,2-mal.

Das Gewerbegebiet 826 EC ist derzeit das Investitions- und Wohnzentrum im Süden von Ho-Chi-Minh-Stadt. Dank seiner günstigen Lage – am Schnittpunkt der Le Van Luong Extension und Long Hau – verfügt es über rote Grundbucheinträge für jedes Grundstück und bietet günstige Preise.

Laut Herrn Vo Hong Thang, stellvertretendem Generaldirektor von DKRA Consulting, befindet sich der Markt in einem deutlichen Wandel. Die Provinz Tay Ninh machte in den ersten acht Monaten des Jahres 40 % des Angebots und 67 % des Primärverbrauchs von Reihenhäusern und Villen aus. Das Wohnungssegment im alten Stadtteil Binh Duong übertraf sogar Ho-Chi-Minh-Stadt (alt) mit einem Anteil von 45,5 % am Angebot und 46,7 % am Verbrauch. Dennoch besteht weiterhin eine starke Differenzierung: Ho-Chi-Minh-Stadt konzentriert sich hauptsächlich auf das gehobene Segment der A-Klasse-Wohnungen, während die Nachbarregionen den Markt im mittleren und erschwinglichen Segment anführen.

Herr Pham Lam, Vorsitzender der DKRA Group, erklärte, dass sich Käufer derzeit in zwei Hauptgruppen unterteilen lassen: Käufer zum Selbstbezug und Käufer als Kapitalanlage. Zur Gruppe der Kapitalanleger gehören in der Regel Immobilienbesitzer mit freiem Kapital, Markt- und Finanzkenntnissen, die Wert auf Rentabilität, Verkehrsanbindung, Zukunftsplanung, Investoren und Zahlungsmethoden legen. Die Gruppe der Selbstbezugskäufer hingegen besteht meist aus Erstkäufern mit moderaten finanziellen Mitteln, die sorgfältig abwägen und Faktoren wie Lage, Wohnumfeld, Ausstattung, Preis und Finanzierungsmöglichkeiten durch Banken besonders berücksichtigen.

Herr Lam zitierte Daten von DKRA Realty (Generalagentur für Marketing und Vertrieb der DKRA-Gruppe), die zeigen, dass der Anteil der Anlagekunden weiterhin den Anteil der Käufer von Wohnimmobilien übersteigt. Das Alter der Anlagekäufer liegt üblicherweise zwischen 35 und 44 Jahren (37 %), während sich die Käufer von Wohnimmobilien hauptsächlich auf die Altersgruppe der 25- bis 34-Jährigen konzentrieren (40 %). Bemerkenswert ist, dass die Mehrheit der Immobilieninvestoren nach wie vor in Ho-Chi-Minh-Stadt lebt.

Laut dem Vorsitzenden der DKRA Group hat sich der Immobilienboom auf Satellitenstädte und angrenzende Gebiete des expandierenden Ho-Chi-Minh-Stadt wie Can Gio, Can Giuoc und Long Hau ausgebreitet. Diese entwickeln sich zu wichtigen Pufferzonen mit Reihenhausprojekten, integrierter Infrastruktur und nachhaltigem Wert, die den tatsächlichen Wohnbedarf mit einem Budget von rund 3 Milliarden VND decken. Beispielsweise hat das Projekt „826 EC“ neben dem Industriepark Long Hau, realisiert von der Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, dank seiner Finanzierungspolitik – 70 % des Kaufpreises mit 30 Jahren Laufzeit, 15 Monate Zinszahlung, 24 Monate Tilgungsfreiheit und attraktive Rabatte für schnelle Zahlungen und Großeinkäufe – große Aufmerksamkeit erregt. Das Projekt umfasst 760 Reihenhäuser mit einer Fläche von 80 bis 120 m², deren Infrastruktur zu 98 % fertiggestellt ist und die somit baureif sind.

Ein weiterer Trend ist die zunehmende Tendenz junger Menschen, Wohnraum in Satellitenstädten zu wählen. Sie legen Wert auf ein naturnahes Wohnumfeld, das mit großen, verkehrsgünstig gelegenen Stadtgebieten verbunden ist. Transparente rechtliche Rahmenbedingungen gelten dabei als Voraussetzung. Um dieser hohen Nachfrage gerecht zu werden, optimieren viele Investoren kontinuierlich ihre Angebote und entwickeln grüne, intelligente und nachhaltige Stadtgebiete mit einer gut ausgebauten Infrastruktur.

Satellitenstädte müssen entwickelt werden

Aus makroökonomischer Sicht erklärte der Wirtschaftswissenschaftler Dr. Can Van Luc, dass die globale Wirtschaftslage im Zeitraum 2025–2026 weiterhin von vielen Unsicherheiten geprägt sei. Laut Daten der Weltbank wird sich das Wachstum voraussichtlich von 2,8 % im Jahr 2024 auf 2,3 % in den folgenden zwei Jahren verlangsamen. Als Hauptgründe nannte er die anhaltenden geopolitischen Konflikte im Nahen Osten und in der Ukraine, den fortbestehenden Inflationsdruck, die steigenden Risiken der öffentlichen Verschuldung sowie den Wachstumsrückgang in den drei größten Volkswirtschaften – den USA, China und der Europäischen Union. Es gebe jedoch auch positive Aspekte, da die globalen öffentlichen Investitionen Anzeichen einer Erholung zeigten.

Laut Dr. Can Van Luc ist die Lage in Vietnam dank neuer und bedeutender Wachstumstreiber etwas optimistischer. Einer davon ist der registrierte ausländische Direktinvestitionsfluss (FDI), der 2025 voraussichtlich 26,14 Milliarden US-Dollar erreichen wird, ein Plus von 7,3 % gegenüber dem Vorjahr. Bis 2026 könnte er auf 42 bis 46 Milliarden US-Dollar steigen, was einem Wachstum von 12 bis 14 % entspricht. Allein der Immobiliensektor trägt mit 5 Milliarden US-Dollar, rund 20 % zum gesamten FDI-Kapital in den ersten acht Monaten des Jahres 2025 bei. Insgesamt liegt der Lichtblick für die vietnamesische Wirtschaft in der Erholung der Investitionen, dem – wenn auch leicht verlangsamten – Anstieg der FDI und dem Boom im Tourismussektor.

Darüber hinaus hat die neue politische Ausrichtung auch deutliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Dr. Can Van Luc erklärte, dass die Vervollständigung der Landinstitutionen durch die Änderung des Landgesetzes von 2024 und des Gesetzes über das Immobiliengeschäft sowie die damit verbundenen administrativen Regelungen große Chancen eröffnet haben. Allein Ho-Chi-Minh-Stadt hat sich nach der Fusion flächenmäßig um das 2,4-Fache vergrößert, die Bevölkerung ist um 37 % gewachsen, das Bruttoinlandsprodukt (BIP) erreichte 2.078 Billionen VND, was 67,74 % des gesamten regionalen BIP entspricht, und das BIP pro Kopf liegt bei 19,49 Millionen VND. Dies ist die Grundlage für einen zu erwartenden Durchbruch mit starken Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

Hinzu kommen eine Reihe wichtiger Maßnahmen, wie die Entwicklung eines Säulenkonzepts zur Förderung der grünen Wirtschaft und der Digitalisierung, die Umsetzung der Resolution 21/2021/QH15 zum Wohnungsbau, die Diversifizierung der Kapitalquellen durch den Nationalen Wohnungsbaufonds, die Stärkung der Korruptionsbekämpfung im Bereich der Grundstücksverwaltung und die Umstellung des zweistufigen Verwaltungsmodells zur Verbesserung der Verwaltungseffizienz. All dies gilt als treibende Kraft, um dem Immobilienmarkt, insbesondere dem Satellitensegment, einen Aufschwung zu ermöglichen.

Der Planungsexperte, Dr. Ngo Viet Nam Son, stimmt dieser Ansicht zu und ist überzeugt, dass die Zusammenlegung benachbarter Gebiete zur Erweiterung des Stadtraums von Ho-Chi-Minh-Stadt diese Stadt hinsichtlich Fläche, Bevölkerung und wirtschaftlicher Bedeutung in das Zeitalter der „Superurbanisierung“ führen wird. Die größere Dimension bietet zwar große Vorteile in Bezug auf Entwicklungsraum und Marktressourcen, stellt aber gleichzeitig erhebliche Herausforderungen für die Stadtplanung, die Infrastrukturplanung und die Steuerung des Personenverkehrs dar.

In diesem Zusammenhang ist der Experte der Ansicht, dass die Stadtplanung von Ho-Chi-Minh-Stadt eine langfristige Vision bis 2030–2050 mit einem Multi-Center-Modell verfolgen muss. Anstatt alles im zentralen Kern zu konzentrieren, sollte die expandierende Stadt Satellitenstädte entlang des Stadtgürtels entwickeln, die jeweils spezialisierte Funktionen wie Industrie, Dienstleistungen, Bildung, Smart Urban oder Öko-Resorts übernehmen. Dieses multipolare Netzwerk ist nur dann wirklich effektiv, wenn es durch ein modernes interregionales Verkehrssystem mit Ringstraßen, Autobahnen und Stadtbahnen verbunden ist, das eine bequeme Verbindung zwischen Zentrum und Satellitenstädten gewährleistet. „Besonders wichtig ist, dass die Planung das Kriterium der ‚lebenswerten Satellitenstädte‘ betont. Diese Städte müssen also tatsächlich lebenswert sein, um Einwohner langfristig anzuziehen. Nur wenn gleichzeitig in die technische und soziale Infrastruktur investiert wird und die grundlegenden Versorgungseinrichtungen in den Bereichen Gesundheit, Bildung und Beschäftigung bereitgestellt werden, fühlen sich die Menschen sicher und wollen dort bleiben. Dies ist der Schlüssel dafür, dass Satellitenstädte ihren Beitrag zur Entlastung des zentralen Kerns leisten und gleichzeitig eine ausgewogene und nachhaltige Entwicklung für die gesamte Region fördern“, betonte der Experte.

Forum für Wohnimmobilien 2025

Angesichts der vielen Probleme auf dem Wohnungsmarkt in Bezug auf Angebot und steigende Immobilienpreise... organisierte die Vietnam Real Estate Association (VNREA) in Zusammenarbeit mit der Zeitung Nguoi Lao Dong und der Real Estate Review Community am Nachmittag des 18. September im New World Saigon Hotel (HCMC) das "Housing Real Estate Forum 2025" unter dem Motto "Satellite Waves".

Das Forum wird folgende Fragen aufwerfen: Wie wirken sich Rechtsdokumente auf den Immobilienmarkt aus? Wie werden die drei institutionellen, finanziellen und datenbezogenen Faktoren den „Vietnam-Satellitenstandard“ in den nächsten 5 Jahren prägen? Welche Lösungen haben Verwaltungsagenturen für die Verwaltung und Unterstützung von Unternehmen, die Stabilisierung des Marktes und die Ausrichtung auf eine nachhaltige Entwicklung von Satellitenimmobilien?

Dutzende Großprojekte

Laut Statistiken von DKRA Consulting gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung derzeit rund 18 Stadtentwicklungsprojekte mit einer Fläche von über 100 Hektar, die sich auf insgesamt über 16.500 Hektar erstrecken. Davon wurden und werden 8 Projekte mit einer Fläche von über 3.500 Hektar realisiert, die über 50.000 Wohneinheiten auf den Markt bringen.

Quelle: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm