Immobilienunternehmen schlagen den Banken vor, die Kreditlaufzeiten für Bauunternehmer zu verlängern. Foto: VNA

Positives Signal

Statistiken der vietnamesischen Immobilienvereinigung (VNREA) zufolge starten eine Reihe großer Immobilienprojekte von Nord bis Süd mit unterschiedlichen Segmenten Verkaufskampagnen, die Zinssätze für Eigenheimdarlehen sinken, die Menschen verlagern ihre Investitionen in Immobilien und nehmen die Kosten für die „Verlustbegrenzung“ in Kauf. Dies sind positive Signale, die die Erholung des Immobilienmarktes fördern.

Im Norden wurde das Wohnungssegment im vierten Quartal 2023 durch das Angebot aus dem neuen Projekt „The Canopy Residences“ im Stadtgebiet Vinhomes Smart City in Hanoi mit einem Umfang von etwa 1.800 Wohnungen oder aus dem Projekt „The Moonlight 1 An Lac“, Rose Town Ngoc Hoi, ergänzt. Das angrenzende Segment der niedrigen Gebäude erhielt Informationen zum Verkaufsstart von Projekten wie „Aquarius Hung Yen“, „Sapa City Clouds Lao Cai“, Stadtgebiet „Danko Center“ in Tuyen Quang usw.

In der südlichen Region wird das Angebot durch die nächste Eröffnungsphase der Projekte erweitert: Akari City, Glory Heights, Mastery Centre Point, The Global City ... oder Eco Village Saigon River, Fiato City Dong Nai, Astral City Binh Duong ; Waterpoint Long An... In der Zwischenzeit wurde in der Zentralregion der Markt nach einer langen Zeit der Stille durch Informationen über neue Projekte, die zum Verkauf stehen, wieder „aufgeheizt“, wie etwa Eco Central Park Vinh, The Panorama 2 Da Nang, The Sailing Quy Nhon...

Insbesondere das Segment der Ferienimmobilien ist nach langer Abwesenheit wieder auf dem Markt. Immobilienunternehmen haben den Banken vorgeschlagen, die Kreditlaufzeit für Bauunternehmer zu verlängern. Der Angebotsmarkt besteht aus großen Projekten wie: The 5Way Phu Quoc, Regal Legend Quang Binh, The Ocean Resort Quy Nhon ... Insbesondere neu eröffnete Projekte sind für Investoren interessant, da sie dank attraktiver Richtlinien eine um ein Vielfaches höhere Anzahl an Aufträgen als Verkäufe verzeichnen.

Neben dem Primärimmobilienmarkt verzeichnete auch der Sekundärmarkt positive Erholungstendenzen, wobei in mehreren Segmenten Anzeichen einer Bodenbildung zu erkennen waren. Während Sekundärtransaktionen in der Vergangenheit hauptsächlich im Grundstücks- und Wohnungssegment mit Preisen unter 3 Milliarden VND/Produkt stattfanden, sind sie jetzt, angesichts der positiven Nachrichten durch eine verbesserte Nachfrage und durch diverse Angebotsquellen, die die Verluste der Investoren „reduzieren“, durch von Banken zwangsversteigerte Immobilien als Sicherheiten und durch die auf das Niveau von Anfang 2022 heruntergesetzten Zinssätze, in Umlauf gekommen. Die „ungenutzten“ Cashflows der Bevölkerung werden nun für Investitionen genutzt. Immobilienprodukte im Preisbereich von 3 bis 5 Milliarden VND … werden von den Investoren begonnen, in Vorgriff auf den neuen Wachstumszyklus ab Anfang 2024 zu investieren.

Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident von VNREA, verbessert sich das Immobilienangebot ab dem vierten Quartal 2023 allmählich, der Großteil davon stammt jedoch aus den nächsten Verkaufsphasen alter Projekte und liegt noch weit unter der tatsächlichen Marktnachfrage, insbesondere im erschwinglichen Segment. Damit sich der Markt wirklich sicher, gesund und nachhaltig entwickeln kann, ist es notwendig, die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage schrittweise zu verringern. Daher muss das Angebot durch den Staat durch die Zuteilung und Verpachtung von Grundstücken gefördert und angemessen reguliert werden, um bevorzugte Strategien und Mechanismen für die Entwicklung von kostengünstigem Gewerbewohnungsbau zu schaffen.

Darüber hinaus gab es auch Anzeichen dafür, dass das Transaktionsvolumen allmählich zunimmt: Im ersten Quartal wurden 2.700 Produkte verzeichnet. 3.700 Produkte im zweiten Quartal; Im dritten Quartal wurden fast 6.000 Produkte verkauft, und im vierten Quartal stieg der Absatz weiter an. Allerdings machen diese Zahlen nur etwa 10 % der Gesamttransaktionen vor der COVID-19-Pandemie aus. Insbesondere stecken derzeit rund 1.200 Immobilienprojekte fest, vor allem in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, die bald abgeschlossen werden müssen, um Angebot zu schaffen.

Rechtspolitik bestimmt den Markt

Auf der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung werden das (geänderte) Bodengesetz, das (geänderte) Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz von der Öffentlichkeit und der Immobilienwirtschaft mit Spannung erwartet, da sie eng mit der Erholung und stabilen Entwicklung des Immobilienmarktes in der kommenden Zeit verbunden sind. Zusätzlich zu den Plänen der Nationalversammlung, das Wohnungsbaugesetz (geändert) und das Immobilienwirtschaftsgesetz in der 6. Sitzung zu verabschieden, wurde das Bodengesetz (geändert) in dieser Sitzung von der Nationalversammlung nicht verabschiedet und wird auf die nächste Sitzung im Jahr 2024 verschoben. Tatsächlich enthält der Entwurf des Bodengesetzes (geändert) noch viele Inhalte, die einer Beratung bedürfen, wie etwa: Fragen der Landrückgewinnung, Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte ohne Verwendung von Mitteln aus dem Staatshaushalt; Grundstückserwerb für gewerbliche Wohnbauprojekte; Vorschriften zu transparenten Methoden der Grundstücksbewertung …

Laut Professor Dr. Dang Hung Vo, dem ehemaligen stellvertretenden Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, wird sich die Nichtverabschiedung des geänderten Bodengesetzes mit Sicherheit auf den Immobilienmarkt auswirken, da es sich hierbei um ein wichtiges Gesetz handelt, das die Entwicklung des Marktes steuert. Das Gesetz sollte jedoch erst verabschiedet werden, wenn es überarbeitet, ergänzt und vervollständigt wurde und die Bedürfnisse der Gesellschaft und des Marktes angemessen und genau berücksichtigt.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Bauunternehmer, sagte ebenfalls, dass das (geänderte) Landgesetz ein wichtiges Gesetz sei. Wenn das Gesetz verabschiedet wird und die konkreten Bedingungen nicht nur die aufgeworfenen Probleme nicht lösen, sondern auch viele neue Probleme schaffen, dann ist es besser, „langsam und stetig vorzugehen“, denn die Qualität des Gesetzes muss an erster Stelle stehen. Wenn dies übereilt geschieht und der Inhalt nicht geeignet ist, wird die Änderung zehn Jahre dauern und die Folgen werden äußerst schwerwiegend sein …

Aus Marktsicht wird sich das Angebot laut Dr. Nguyen Van Dinh bei einer Prognose für Ende 2023 und die erste Hälfte des Jahres 2024 zwar weiter verbessern, aber nicht genug, um den „Durst“ zu stillen. Um den Schwerpunkt auf die Wiederherstellung des Vertrauens und die Förderung der Erholung des Immobilienmarktes zu legen, muss neben der Förderung der Aktivitäten der Arbeitsgruppe des Premierministers auch jede Kommune eine eigene Gruppe einrichten, um die Beseitigung der Schwierigkeiten bei Projekten zu beschleunigen, die auf Eis liegen und weiterhin Probleme aufweisen. Gleichzeitig muss die Regierung weiterhin detaillierte Dokumente herausgeben, die als Grundlage für die Bearbeitung von Immobilienfragen dienen und in der Praxis sofort anwendbar sind.

Insbesondere für den sozialen Wohnungsbau müssen Ministerien, Zweigstellen und Kommunen über spezielle Mechanismen verfügen, die attraktiv genug sind und sowohl für Unternehmen als auch für die Bevölkerung günstige Zugangsbedingungen schaffen. Tatsächlich handelt es sich hierbei um ein spezielles Immobiliensegment, für das die entsprechenden Vorschriften und Richtlinien nicht wie für andere Immobiliensegmente gelten. Darüber hinaus muss die Staatsbank für jedes Projekt über entsprechende Richtlinien verfügen und dazu beitragen, Immobilienunternehmen und Immobilienkäufern rechtzeitig bei der Lösung von Kapital- und Kreditproblemen zu helfen, um auftretende Folgen und anhaltende Schwierigkeiten zu minimieren.

Darüber hinaus müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden schnell einen Mechanismus für Immobilienunternehmensgruppen und Immobilienprojekte schaffen, die Unternehmensanleihen ausgeben, Kredite aufnehmen usw., die mit ungelösten Schwierigkeiten konfrontiert sind und ihren Verpflichtungen im Jahr 2024 nachkommen müssen, um zu vermeiden, dass man „bis zur letzten Minute wartet“, was zu Druck auf den Markt führt.

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