Immobilienunternehmen schlagen Banken vor, die Kreditlaufzeiten für Bauunternehmen zu verlängern. Foto: VNA

Positives Signal

Statistiken der vietnamesischen Immobilienvereinigung (VNREA) zufolge starten eine Reihe großer Immobilienprojekte von Nord bis Süd mit unterschiedlichen Segmenten Verkaufskampagnen, die Zinssätze für Eigenheimdarlehen sinken, die Menschen verlagern ihre Investitionen in Immobilien und nehmen die Kosten für die „Verlustbegrenzung“ in Kauf. Dies sind positive Signale, die die Erholung des Immobilienmarktes fördern.

Im Norden wurde das Wohnungssegment im vierten Quartal 2023 durch das Angebot aus dem neuen Projekt „The Canopy Residences“ im Stadtgebiet Vinhomes Smart City in Hanoi mit einem Umfang von etwa 1.800 Wohnungen oder aus dem Projekt „The Moonlight 1 An Lac“, Rose Town Ngoc Hoi, ergänzt. Das angrenzende Segment der niedrigen Gebäude erhielt Informationen zum Verkaufsstart von Projekten wie „Aquarius Hung Yen“, „Sapa City Clouds Lao Cai“, Stadtgebiet „Danko Center“ in Tuyen Quang usw.

In der südlichen Region kommen neue Angebote aus der nächsten Verkaufsphase von Projekten hinzu: Akari City, Glory Heights, Mastery Centre Point, The Global City... oder Eco Village Saigon River, Fiato City Dong Nai, Astral City Binh Duong ; Waterpoint Long An... In der zentralen Region heizen derweil Informationen über neue, zum Verkauf stehende Projekte den Markt nach einer langen Zeit der Stille wieder an, wie etwa Eco Central Park Vinh, The Panorama 2 Da Nang, The Sailing Quy Nhon...

Insbesondere das Segment der Resort-Immobilien ist nach langer Abwesenheit wieder auf dem Markt. Immobilienunternehmen bieten Banken eine Verlängerung der Kreditlaufzeit für Bauunternehmer an. Das Marktangebot umfasst Großprojekte wie The 5Way Phu Quoc, Regal Legend Quang Binh und The Ocean Resort Quy Nhon. Insbesondere neu eröffnete Projekte haben die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich gezogen und verzeichnen dank attraktiver Konditionen ein Vielfaches der Auftragseingänge.

Neben dem primären Immobilienmarkt verzeichnete auch der sekundäre Markt positive Erholungszeichen, wobei in weiteren Segmenten Anzeichen einer „Überwindung der Talsohle“ erkennbar waren. Während Sekundärtransaktionen in der Vergangenheit hauptsächlich im Grundstücks- und Wohnimmobiliensegment mit Preisen unter 3 Milliarden VND/Produkt stattfanden, begannen nun, angesichts positiver Informationen aufgrund einer verbesserten Nachfrage und vielfältiger Angebotsquellen, die die Verluste der Anleger „reduzierten“, aufgrund von Sicherheiten in Form von von Banken zwangsversteigerten Immobilien und aufgrund der auf das Niveau von Anfang 2022 gesenkten Zinssätze, die „ungenutzten“ Cashflows der Menschen für Investitionen zu zirkulieren. Immobilienprodukte im Preisbereich von 3 bis 5 Milliarden VND … wurden von Investoren investiert, um den neuen Wachstumszyklus ab Anfang 2024 vorwegzunehmen.

Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der VNREA, verbessert sich das Immobilienangebot ab dem vierten Quartal 2023 allmählich. Der Großteil davon stammt jedoch aus den nächsten Verkaufsphasen alter Projekte und liegt noch weit unter der tatsächlichen Nachfrage des Marktes, insbesondere im erschwinglichen Segment. Für eine wirklich sichere, gesunde und nachhaltige Marktentwicklung ist es notwendig, die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage schrittweise zu schließen. Daher muss das Angebot vom Staat durch Landvergabe und Landpacht gefördert und angemessen reguliert werden, um bevorzugte Maßnahmen und Mechanismen für die Entwicklung von kostengünstigem Gewerbewohnungsbau zu schaffen.

Auch die Anzahl der Transaktionen nahm zu: Im ersten Quartal wurden 2.700 Produkte, im zweiten Quartal 3.700 Produkte, im dritten Quartal fast 6.000 Produkte und im vierten Quartal ein weiterer Anstieg verzeichnet. Diese Zahlen liegen jedoch nur bei etwa 10 % der Gesamttransaktionen vor der COVID-19-Pandemie. Bemerkenswert ist, dass derzeit rund 1.200 Immobilienprojekte, vor allem in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, ins Stocken geraten sind und bald abgeschlossen werden müssen, um Angebot zu schaffen.

Rechtspolitik bestimmt den Markt

In der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung werden das (geänderte) Bodengesetz, das (geänderte) Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz von der Öffentlichkeit und der Immobilienwirtschaft mit Spannung erwartet, da sie eng mit der Erholung und stabilen Entwicklung des Immobilienmarktes in der kommenden Zeit verbunden sind. Neben dem Plan der Nationalversammlung, das (geänderte) Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz in der 6. Sitzung zu verabschieden, wurde das (geänderte) Bodengesetz in dieser Sitzung nicht von der Nationalversammlung verabschiedet und wird auf die nächste Sitzung im Jahr 2024 verschoben. Tatsächlich enthält der Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes noch viele Inhalte, die beraten werden müssen, wie z. B. Fragen der Landrückgewinnung, Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte ohne Verwendung von Staatsmitteln, Landrückgewinnung zur Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte, Vorschriften zu transparenten Bodenbewertungsmethoden usw.

Laut Prof. Dr. Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, wird die Nichtverabschiedung des geänderten Bodengesetzes zweifellos Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, da es sich um ein wichtiges Gesetz handelt, das die Marktentwicklung steuert. Das Gesetz sollte jedoch erst verabschiedet werden, wenn es überarbeitet, ergänzt und vervollständigt wurde und die Bedürfnisse der Gesellschaft und des Marktes korrekt und präzise berücksichtigt.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender des vietnamesischen Bauunternehmerverbandes, sagte ebenfalls, dass das geänderte Landgesetz ein wichtiges Gesetz sei. Sollte es verabschiedet werden und die darin enthaltenen spezifischen Bedingungen nicht nur die aufgeworfenen Probleme nicht lösen, sondern auch viele neue Probleme schaffen, sei es besser, „langsam und behutsam vorzugehen“, da die Qualität des Gesetzes an erster Stelle stehen müsse. Wird es übereilt und ist der Inhalt nicht geeignet, wird die Änderung zehn Jahre dauern, und die Folgen wären äußerst schwerwiegend.

Aus Marktsicht wird sich das Angebot laut Dr. Nguyen Van Dinh bis Ende 2023 und im ersten Halbjahr 2024 weiter verbessern, aber nicht ausreichen, um den Immobilienmangel zu stillen. Um das Vertrauen wiederherzustellen und die Erholung des Immobilienmarktes zu fördern, muss daher neben der Förderung der Aktivitäten der Arbeitsgruppe des Premierministers jede Gemeinde eine eigene Gruppe einrichten, um die Beseitigung von Schwierigkeiten bei auf Eis gelegten und weiterhin problematischen Projekten zu beschleunigen. Gleichzeitig muss die Regierung weiterhin detaillierte Dokumente herausgeben, die als Grundlage für die Bearbeitung von Immobilienfragen dienen und sofort in der Praxis angewendet werden können.

Insbesondere für den sozialen Wohnungsbau benötigen Ministerien, Zweigstellen und Kommunen attraktive Mechanismen, die sowohl Unternehmen als auch Bürgern günstige Zugangsbedingungen bieten. Da es sich um ein spezielles Immobiliensegment handelt, können entsprechende Vorschriften und Richtlinien nicht wie in anderen Immobiliensegmenten angewendet werden. Darüber hinaus benötigt die Staatsbank für jedes Projekt geeignete Richtlinien, die eine zeitnahe Lösung von Kapital- und Kreditproblemen für Immobilienunternehmen und Immobilienkäufer unterstützen, um die entstehenden Folgen und anhaltenden Schwierigkeiten zu minimieren.

Darüber hinaus müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden schnell über einen Mechanismus für Immobilienunternehmensgruppen und Immobilienprojekte verfügen, die Unternehmensanleihen ausgeben, Kredite aufnehmen usw., die mit ungelösten Schwierigkeiten konfrontiert sind und ihren Verpflichtungen im Jahr 2024 nachkommen müssen, um zu vermeiden, dass es zu einer Situation kommt, in der „bis zur letzten Minute gewartet“ wird, was zu Druck auf den Markt führt.

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