Die Ermittlung von Grundstückspreisen nach Marktprinzipien ist ein wichtiger Schritt nach vorn.

Wahrung der Marktprinzipien

Laut Experten von Savills bringt das vietnamesische Landgesetz 2024 bedeutende Änderungen bei den Grundsätzen der Grundstücksbewertung mit sich. Der Fokus liegt dabei auf einer Bewertung nach Marktprinzipien, was zu mehr Transparenz und Liquidität auf dem Immobilienmarkt beitragen wird.

Bisher erfolgte die Grundstücksbewertung nach Nutzungszweck und -dauer sowie „entsprechend dem marktüblichen Grundstückspreis“, der aus Auktionspreisen und Nutzungsgebühren ermittelt wurde. Das neue Grundstücksgesetz betont jedoch das Marktprinzip. Dies bedeutet, dass der festgelegte Grundstückspreis den tatsächlichen Marktwert des Grundstücks widerspiegelt.

Der Marktwert ist, wie vom International Valuation Standards Council (IVSC) definiert, „der geschätzte Preis für eine Immobilie zum Zeitpunkt und am Ort der Bewertung zwischen einem willigen Käufer und einem willigen Verkäufer in einer unabhängigen, informierten Transaktion, bei der die Parteien sachkundig, umsichtig und ohne Zwang gehandelt haben.“

Die neuen Gesetzesänderungen haben marktwirtschaftliche Prinzipien gefördert.

Frau Giang merkte an, dass der Marktwert das Verständnis von Käufern und Verkäufern gleichermaßen widerspiegelt. Zu diesem Zeitpunkt wird das Land an Investoren vergeben, die bereit sind, den Höchstpreis zu zahlen. Dieser Ansatz fördert die Landzuteilung und eine effizientere Landnutzung.

Sobald die Datenbank für Grundstückspreise fertiggestellt ist, werden die Kauf- und Verkaufsdaten öffentlich zugänglich gemacht. Käufer und Verkäufer können dann auf die Transaktionsdaten zugreifen. Dies schafft Transparenz und trägt zu mehr Übersichtlichkeit auf dem Immobilienmarkt bei. Zudem wird der Kauf und Verkauf von Immobilien dadurch vereinfacht, was die Liquidität des Marktes erhöht.

Bewertungsmethoden

Im Gegensatz zum vorherigen Gesetz, dem es an klaren Regelungen mangelte, enthält Artikel 158 des Landgesetzes von 2024 auch Einzelheiten zu den Bewertungsmethoden sowie zu den Fällen und Bedingungen für die Anwendung der jeweiligen Methode.

Hinsichtlich der Bewertungsmethoden sieht das Bodengesetz von 2023 fünf Methoden vor: Vergleichs-, Abzugs-, Ertrags-, Überschuss- und Bodenpreisanpassungskoeffizient. Das überarbeitete Bodengesetz sieht vier Methoden vor, wobei die Abzugsmethode als Sonderfall der Vergleichsmethode gilt. Die beiden in der Projektbewertung üblicherweise angewandten Methoden sind die direkte Vergleichsmethode und die Überschussmethode.

Bei der direkten Vergleichsmethode werden die Transaktionspreise ähnlicher Immobilien auf dem Markt verglichen, um den Wert der zu bewertenden Immobilie zu ermitteln. Diese Methode eignet sich für Immobilien wie Reihenhäuser oder Wohnungen mit vielen Transaktionsdaten, da die Vergleichsobjekte sehr ähnlich sind. Dadurch wird die Subjektivität bei der Bewertung minimiert.

Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin der Beratungsdienste, Savills HCMC

Darüber hinaus ist diese Methode einfach, leicht verständlich und zeitsparend. Sie weist jedoch auch Schwächen auf. Begrenzte Daten und deren Genauigkeit sind die wichtigsten Einschränkungen. Zudem erfordert die Methode Anpassungen, die subjektiv vom Gutachter abhängen können. Insbesondere bei der Bewertung von Objekten im Rahmen von Mischnutzungsprojekten ist es aufgrund der unterschiedlichen Zusammensetzung der einzelnen Nutzungsarten sehr schwierig, wenn nicht gar unmöglich, vergleichbare Objekte zu finden.

Die Restwertmethode bewertet das Entwicklungspotenzial eines Projekts, indem sie die geschätzten Einnahmen abzüglich der Kosten ermittelt, um den Überschusswert des Grundstücks zu bestimmen. Bei der Bewertung mit dieser Methode beurteilt der Gutachter auch die Machbarkeit und Rentabilität des Projekts und unterstützt so den Investitionsentscheidungsprozess.

Diese Methode ermöglicht es Projektentwicklern, verschiedene Entwicklungsszenarien zu analysieren, um den optimalen Flächennutzungsplan zu ermitteln, der den höchsten Wert – die beste Nutzung – bietet. Trotz ihrer vielen Vorteile erfordert die Residualmethode komplexe Finanzmodelle und -expertise sowie ein umfassendes Verständnis von Marktprognosen zu Verkaufspreisen und Kosten sowie von Projektentwicklungsplänen. Aufgrund der umfangreichen Marktdatenerhebung ist die Residualmethode daher zeitaufwändig.

Ein Hauptproblem bei Grundstücksbewertungsmodellen ist die Abhängigkeit von Annahmen, wodurch die Bewertungsergebnisse stark von Variablen wie Umsatzprognosen, Kostenschätzungen und Projektdauer beeinflusst werden. Jede Bewertungsmethode hat ihre Vor- und Nachteile, weshalb bei der Wertermittlung ein ausgewogener Ansatz erforderlich ist.

Die Experten von Savills erklärten hinsichtlich der Auswirkungen dieser Anpassungen auf den Markt, dass die Regulierung der Grundstückspreise zur Anpassung an die Marktwerte die Effizienz, Transparenz und Liquidität des Immobilienmarktes erhöhen wird. Darüber hinaus werden die Entschädigungspreise für die Grundstücksräumung im Rahmen von Projekten steigen. Dies wird zu einer Erhöhung der gesamten anfänglichen Investitionskosten des Entwicklungsprojekts führen, was voraussichtlich wiederum zu einem Anstieg der Projektimmobilienpreise führen und somit Gewinne für die Investoren sichern wird.

Darüber hinaus steigt die Einkommensteuer auf die Übertragung von Landnutzungsrechten, da sie auf Basis des Marktwerts berechnet wird. Dies trägt zu höheren Staatseinnahmen bei und stellt zusätzliches Kapital für die Infrastrukturentwicklung bereit.

„Das Landgesetz 2024 bringt bahnbrechende Änderungen für die Landbewertung in Vietnam und fördert Effizienz, Transparenz sowie einen flexibleren und bedarfsgerechteren Bewertungsansatz. Durch die Anpassung der Preise an den Markt und die Stärkung der lokalen Entscheidungsbefugnisse zielt das neue Gesetz darauf ab, den Landbewertungsprozess zu verbessern und damit sowohl dem Markt als auch dem Staatshaushalt zugutekommen“, sagte Frau Giang.

Quelle: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html