Ανωμαλίες, μειονεκτήματα και αστάθεια από δημοπρασία γης τύπου Thu Thiem στα προάστια του Ανόι

Ανωμαλίες, μειονεκτήματα και αστάθεια από τη δημοπρασία γης «τύπου Thu Thiem» στα προάστια του Ανόι – Μέρος 2ο

Θα υπάρξουν πολλές συνέπειες για την αγορά ακινήτων και την οικονομία, εάν δεν διευκρινιστεί ότι οι πρόσφατοι πλειστηριασμοί γης στα προάστια του Ανόι χειραγωγήθηκαν από κερδοσκόπους και μεσίτες γης.

19 ώρες, από τις 9 π.μ. στις 19 Αυγούστου έως τις 4:30 π.μ. στις 20 Αυγούστου, 19 οικόπεδα στην περιοχή Long Khuc, στην κοινότητα Tien Yen, στην περιφέρεια Hoai Duc, διεξήχθησαν 9 γύροι δημοπρασιών με μια προσφορά-ρεκόρ, εκτός αγοράς - περισσότερα από 133,3 εκατομμύρια VND/m2, πάνω από 18 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης. Εν τω μεταξύ, η χαμηλότερη τιμή οικοπέδου έφτασε επίσης τα 91,3 εκατομμύρια VND/m2, 12,5 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης. Προηγουμένως, η δημοπρασία γης στην κοινότητα Thanh Cao (Thanh Oai, Ανόι) προκάλεσε επίσης «σοκ» με σχεδόν 7.000 εγγραφές, 1.500 συμμετέχοντες και η προσφορά που κέρδισε ήταν επίσης δέκα φορές υψηλότερη από την αρχική.

Από την επαναλειτουργία των πλειστηριασμών γης στα προάστια στις αρχές του έτους, δεν είναι δύσκολο να διακρίνει κανείς τις παρατυπίες στους πλειστηριασμούς γης με υποψίες «χειραγώγησης» από κερδοσκόπους και μεσίτες γης, δημιουργώντας τον κίνδυνο να διαταραχθούν οι προσπάθειες της κυβέρνησης για μείωση των τιμών των κατοικιών και διασφάλιση της κοινωνικής ασφάλισης, ενώ παράλληλα προκαλείται στασιμότητα ολόκληρης της οικονομίας λόγω της ψυχολογίας της αναμονής για την πώληση γης σε υψηλές τιμές.

Μέρος 2ο: Σκοτεινά κίνητρα και ο επαναλαμβανόμενος «εφιάλτης» της γης Thu Thiem

Το κοινό σημείο των πρόσφατων πλειστηριασμών γης που έχουν προκαλέσει «πυρετό» στα προάστια του Ανόι είναι η συμμετοχή πολλών ομάδων μεμονωμένων κερδοσκόπων, ούτε καν ντόπιων, που ωθούν τις τιμές της γης σε παράλογα, μη αγοραία επίπεδα και προβλέπουν ότι δεν θα υπάρξουν απολύτως καμία πραγματική συναλλαγή. Πολλά μέλη της αγοράς αναρωτιούνται «Υπάρχουν σκοτεινά κίνητρα» πίσω από τα πρόσφατα κόλπα των πλειστηριασμών γης; Ποιος είναι ο ρόλος της κρατικής υπηρεσίας διαχείρισης εδώ όταν επιτρέπει στην κατάσταση των μεσιτών γης να μονοπωλεί και να χειραγωγεί την αγορά;

Όταν οι κερδοσκόποι τροφοδοτούν τον πυρετό των πλειστηριασμών γης

Σύμφωνα με πολλούς ειδικούς, οι πιθανότητες αύξησης των τιμών στην περιοχή των πλειστηριασμών βραχυπρόθεσμα σίγουρα δεν είναι μεγάλες, επειδή εξυπηρετεί μόνο τις οικιστικές και επενδυτικές ανάγκες των κατοίκων της περιοχής. Ωστόσο, το ερώτημα μετά τις δύο πρόσφατες «πυρετώδεις» πλειστηριασμούς στην κοινότητα Tien Yen (Hoai Duc) και πριν από αυτήν στην κοινότητα Thanh Cao (Thanh Oai) είναι ποιο ποσοστό των ντόπιων κέρδισε τη δημοπρασία.

Σε πολλές διαδικτυακές ομάδες φόρουμ, τα αρχεία της εφημερίδας Dau Tu δείχνουν ότι πολλοί άνθρωποι που ισχυρίζονται ότι είναι κάτοικοι της περιοχής δήλωσαν ότι ήταν αρκετά τυχεροί που κέρδισαν την πρόσφατη δημοπρασία επειδή δεν την χρειάζονταν, οπότε ήθελαν να την πουλήσουν σε ελαφρώς υψηλότερη τιμή, μερικές εκατοντάδες εκατομμύρια ντονγκ υψηλότερη. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, όπως καταγράφηκε τοπικά, οι περισσότεροι από αυτούς δεν ήταν άτομα με μόνιμη κατοικία στην περιοχή.

Μετά τη δημοπρασία γης στο Τιέν Γιεν (Χόαι Ντουκ), υπήρξαν πληροφορίες για τη μεταβίβαση με διαφορά τιμής «αρκετών εκατοντάδων εκατομμυρίων ντονγκ».

Για παράδειγμα, στην πρόσφατη δημοπρασία στην κοινότητα Thanh Cao, σύμφωνα με τον κ. Nguyen Cong Quang, Διευθυντή του Κέντρου Ανάπτυξης του Ταμείου Γης της περιοχής Thanh Oai, μόνο 2 άτομα στην Thanh Oai κέρδισαν τη δημοπρασία με την τιμή του οικοπέδου να ανέρχεται σε σχεδόν 80 εκατομμύρια VND/m2. Στην περιοχή Me Linh (Ανόι), υπήρχαν μερικοί άνθρωποι που κέρδισαν πολλούς οικόπεδους και στην περιοχή Chuong My (Ανόι), υπήρχε ένα άτομο που κέρδισε τη δημοπρασία. Οι περισσότεροι από τους νικητές της δημοπρασίας προέρχονταν από τις περιοχές Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong και Phu Tho.

Εν τω μεταξύ, η επιβεβαίωση από πολλούς συμμετέχοντες στη δημοπρασία στην κοινότητα Tien Yen (Hoai Duc) ανέφερε επίσης ότι έως και 99% των ατόμων στην τελική νικήτρια ομάδα δεν ήταν κάτοικοι της κοινότητας Tien Yen, αλλά ήταν ομάδες επενδυτών από άλλες τοποθεσίες όπως οι Ba Vi, Kim Chung (Ανόι), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... Οι επενδυτές που συμμετείχαν αλλά δεν ήταν αρκετά «τυχεροί» για να κερδίσουν τη δημοπρασία ήταν επίσης πολύ λίγοι ντόπιοι, κυρίως επενδυτές σε ομάδες που συμμετείχαν στη δημοπρασία ταυτόχρονα από 7 έως 19 οικόπεδα.

Αναπληρωτής Καθηγητής, Δρ. Dinh Trong Thinh, πρώην Επικεφαλής του Τμήματος Διεθνών Χρηματοοικονομικών, Ακαδημία Χρηματοοικονομικών

Οι υποδομές και οι δρόμοι στις δύο πρόσφατες περιοχές δημοπρασιών γης στο Thanh Oai και στο Hoai Duc δεν είναι ιδιαίτερα εντυπωσιακοί, καθώς περιβάλλονται από «έρημα χωράφια», αλλά η τιμή της γης φτάνει έως και εκατοντάδες εκατομμύρια VND/m2, και σε αστικές ή προαστιακές περιοχές η τιμή θα εκτοξευθεί ακόμη περισσότερο. Κοιτάζοντας αυτές τις δημοπρασίες, ορισμένοι κερδοσκόποι έχουν διογκώσει και ανεβάσει την τιμή για να αυξήσουν το επίπεδο τιμών της περιοχής Thanh Oai. Και όταν το γενικό επίπεδο τιμών αυξηθεί, οι κερδοσκόποι που κατέχουν 5-7 ή δεκάδες οικόπεδα σε πιο όμορφες περιοχές με πιο ολοκληρωμένες υποδομές φυσικά θα επωφεληθούν. .

Εκτός από τους συμμετέχοντες στη δημοπρασία μέσα στο Γυμναστήριο της περιοχής Hoai Duc, ένας μεγάλος αριθμός μεσιτών ακινήτων συγκεντρώθηκε επίσης για να παρακολουθήσει τη δημοπρασία γης από το πρωί της 19ης Αυγούστου. Μερικοί μεσίτες ενεργοποίησαν ζωντανή μετάδοση βίντεο σε πλατφόρμες κοινωνικής δικτύωσης για να αναφέρουν την ατμόσφαιρα γύρω από τον χώρο της δημοπρασίας.

Με την ιδέα ότι «αν οι υποδομές είναι ακόμα περιορισμένες, θα είναι καλύτερα αργότερα, αν η γεωργική γη αστικοποιηθεί αργότερα, αν δεν υπάρχουν πολλά ειδικά οικονομικά πλεονεκτήματα, οι άνθρωποι θα την έχουν, αλλά αν δεν αγοράσουν γη τώρα, δεν θα την έχουν για πολλά χρόνια», αυτές οι ομάδες επενδυτών δεν διστάζουν να ξοδέψουν χρήματα για να ανεβάσουν την τιμή της γης σε δημοπρασία σε επίπεδα που ξεπερνούν ακόμη και τη φαντασία των ντόπιων.

«Σκιά» του εφιάλτη από τη δημοπρασία γης στο Thu Thiem

Σύμφωνα με έρευνα του Batdongsan.com.vn, η τιμή της γης προς πώληση στην κοινότητα Thanh Cao (Thanh Oai, Ανόι) τείνει να αυξάνεται τα τελευταία χρόνια, σύμφωνα με έκθεση που δημοσιεύθηκε πρόσφατα από την τεχνολογική πλατφόρμα Batdongsan.com.vn. Σύμφωνα με το εργαλείο ιστορικού τιμών αυτής της μονάδας, η μέση τιμή γης προς πώληση σε αυτήν την τοποθεσία έχει αυξηθεί κατά περίπου 80% τα τελευταία 4 χρόνια - από το συνηθισμένο επίπεδο των 15 εκατομμυρίων VND/m2 το 2020 σε 27 εκατομμύρια VND/m2 το 2024. Τις τελευταίες 2 εβδομάδες, το εύρος τιμών πολλών νέων οικοπέδων προς πώληση σε αυτόν τον ιστότοπο έχει εκτοξευθεί στο νέο επίπεδο των 43 εκατομμυρίων VND/m2, μια αύξηση περίπου 60% σε σύγκριση με την παλιά τιμή.

Εν τω μεταξύ, παρατηρώντας επίσης τα δεδομένα προσφορών του μεσίτη σε αυτόν τον ιστότοπο, στην κοινότητα Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao) έχει επίσης σημειωθεί σημαντική αύξηση τα τελευταία χρόνια, από περίπου 10 εκατομμύρια VND/m2 σε περίπου 40 εκατομμύρια VND/m2 από την πληροφορία ότι αυτή η περιοχή ετοιμάζεται να γίνει περιοχή, την ίδια στιγμή που διέρχεται ο Περιφερειακός Δρόμος 4. Ωστόσο, μόλις λίγες εβδομάδες μετά τη δημοπρασία γης στο Thanh Cao, οι τιμές γης στο Tien Yen και σε ορισμένες γύρω κοινότητες αυξήθηκαν γρήγορα κατά 30-40%, διαπραγματευόμενες περίπου στα 55-60 εκατομμύρια VND/m2.

Η ένταση από τους πλειστηριασμούς γης έχει σαφώς επηρεάσει σε τεράστιο βαθμό την ψυχολογία των επενδυτών και των κατοίκων της περιοχής, καθώς πολλοί άνθρωποι πιστεύουν ότι μια τόσο υψηλή τιμή πλειστηριασμού σημαίνει ότι δεν υπάρχει λόγος να μην μπορεί η τιμή της γης τους να προσαρμοστεί σε αντίστοιχο επίπεδο.

Παρουσιάζοντας ως άτομο που χρειάζεται να αγοράσει γη στην κοινότητα Thanh Cao για επιχειρηματικές υπηρεσίες, μιλώντας με πολλούς μεσίτες, είπαν «αυτήν τη στιγμή, η ζήτηση για αγορά γης στην Thanh Cao είναι πολύ υψηλή, σχεδόν δεν υπάρχουν οικόπεδα. Αν θέλετε ένα καλό οικόπεδο, πρέπει να περιμένετε ή ακόμα και να καταθέσετε περισσότερα, ώστε ο μεσίτης να πείσει τον προηγούμενο αγοραστή να το παραιτηθεί, τότε ίσως να βρείτε ένα».

Ομοίως, στο τζάκι "Hoai Duc", τις τελευταίες ημέρες, οι επενδυτές που θέλουν να αγοράσουν γη γύρω από την περιοχή Long Khuc για να επωφεληθούν από τη δημοπρατούμενη γη το έχουν διαπιστώσει σχεδόν αδύνατο και πρέπει να πληρώσουν μια τεράστια διαφορά αρκετών εκατοντάδων εκατομμυρίων για να αγοράσουν πίσω τα παλιά οικόπεδα που κατείχαν προηγουμένως οι επενδυτές. Δεν υπάρχουν μόνο κακές εκτάσεις σε σοκάκια που είναι κυρίως για κατοικία αλλά είναι επίσης δύσκολο να ασκηθεί επιχειρηματική δραστηριότητα, αλλά και όχι τόσο εύκολο να βρεθούν όσο φανταζόταν.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Chi Thanh, Αντιπρόεδρο του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), η μεγαλύτερη ανησυχία με τους πλειστηριασμούς γης με «ασυνήθιστα» υψηλά αποτελέσματα νίκης όπως αυτό είναι η αύξηση των τιμών από ομάδες επενδυτών με ασαφή κίνητρα.

Αυτό είναι ασυνήθιστο, επειδή μετά την πρόσφατη δύσκολη περίοδο της αγοράς, ακόμη και με προϊόντα με καλή υποδομή, σαφή σχεδιασμό, που βρίσκονται σε περιοχές με αναπτυξιακό δυναμικό, πολλοί επενδυτές εξακολουθούν να είναι πολύ επιφυλακτικοί, αλλά οι τιμές της γης στο Thanh Oai ή στο Hoai Duc είναι στα ύψη.

Για να μην αναφέρουμε ότι οι συμμετέχοντες στη δημοπρασία στο Thanh Oai προέρχονταν κυρίως από άλλες τοποθεσίες, είπε ο κ. Thanh, κάτι που αποδεικνύει περαιτέρω ότι δεν προήλθαν από πραγματικές στεγαστικές ανάγκες. Ακόμη και πολλοί επενδυτές αμέσως μετά τη νίκη στη δημοπρασία έσπευσαν να πουλήσουν με διαφορά αρκετών εκατοντάδων εκατομμυρίων, αποδεικνύοντας περαιτέρω αυτό.

Με το τρέχον χαμηλό επίπεδο προκαταβολής που υπολογίζεται στην τιμή εκκίνησης (100 - 200 εκατομμύρια VND/οικόπεδο), οι επενδυτές δέχονται να παραιτηθούν από την προκαταβολή, αλλά η συνέπεια είναι ότι το επίπεδο τιμών γύρω από την πλειστηριαζόμενη έκταση γης έχει εκτοξευθεί σε νέο ύψος, ενώ η πραγματική ζήτηση για αγορά δεν είναι υψηλή. Ενώ το Κράτος εισπράττει μόνο ένα μικρό χρηματικό ποσό από την προκαταβολή, θα χάσει περισσότερα όταν το κόστος αποζημίωσης για την εκκαθάριση πολλών έργων γύρω από την περιοχή αυξηθεί.

Ο πυρετός των πλειστηριασμών γης σε ορισμένες προαστιακές περιοχές, με κερδοσκοπικό πληθωρισμό τιμών, θα επηρεάσει αρνητικά και θα επιβραδύνει τη διαδικασία τοπικής κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης.

Εν τω μεταξύ, συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο σύμβουλος επενδύσεων σε ακίνητα Tran Minh δήλωσε ότι το ανησυχητικό είναι ότι οι μεσίτες και οι επενδυτές στο Ανόι χρησιμοποιούν αυτές τις πληροφορίες για να συγκρίνουν και να αυξήσουν την τιμή πώλησης έργων σε άλλες περιοχές, αυξάνοντας ακόμη περισσότερο τις τιμές των ακινήτων στο Ανόι. Εν τω μεταξύ, η πιθανότητα αύξησης των τιμών στην περιοχή των δημοπρασιών βραχυπρόθεσμα σίγουρα δεν είναι μεγάλη, επειδή εξυπηρετεί μόνο τις ανάγκες αγοράς και επένδυσης των κατοίκων σε αυτήν την περιοχή. Επίσης, δεν υπάρχει κανένας εκκρεμής σχεδιασμός εδώ για την αύξηση των τιμών ή την προσέλκυση ανθρώπων από άλλα μέρη για να έρθουν εδώ.

Ο κ. Nguyen Quoc Hiep, Πρόεδρος της GP Invest

Αυτές οι δημοπρασίες «ρεκόρ» μπορεί να επηρεάστηκαν από έναν συνδυασμό δύο παραγόντων.

Το πρώτο οφείλεται σε φήμες, με στόχο την «φουσκωμένη» τιμή για την αποκόμιση κέρδους μέσω δημοπρασιών. Το δεύτερο οφείλεται στην επιρροή ορισμένων αδαών ανθρώπων που δεν έχουν πλήρη ενημέρωση, που προκύπτει από το γεγονός ότι ορισμένες τοπικές αρχές έχουν εκδώσει ένα προσχέδιο νέου τιμοκαταλόγου γης που είναι πολύ υψηλός, αυξάνοντας από 5 έως 50 φορές. Επομένως, αυτή η ομάδα ανθρώπων είναι πιθανό να ανησυχεί για την επερχόμενη αύξηση των τιμών της γης και συμμετέχει σε δημοπρασίες για να «προλάβει».

Επομένως, μετά τα αποτελέσματα αυτής της δημοπρασίας, περιμένετε μέχρι να λήξει η περίοδος κατάθεσης για να μάθετε εάν η τιμή είναι πραγματικά εικονική ή όχι. .

Αυτό που συνέβη στο Thanh Oai ή Hoai Duc, αν και διαφορετικό σε κλίμακα, έκανε πολλούς να θυμηθούν την «άνευ προηγουμένου» δημοπρασία γης στο Thu Thiem (HCMC) στα τέλη του 2021. Με αυτήν τη δημοπρασία, και τα 4 οικόπεδα, αφού η τιμή εκτοξεύτηκε πολύ πάνω από την τιμή εκκίνησης, πουλήθηκαν σε δημοπρασία για 24.500 δισεκατομμύρια VND για ένα οικόπεδο με έκταση άνω των 10.000 m2, ή περισσότερα από 2,4 δισεκατομμύρια VND/m2. Ευτυχώς, η παραπάνω τιμή δεν καθορίστηκε, επειδή λίγο αργότερα, οι νικήτριες επιχειρήσεις ζήτησαν ταυτόχρονα να ακυρώσουν τις καταθέσεις τους.

Αλλά αμέσως μετά τη δημοπρασία γης στο Thu Thiem, υπήρξαν πράξεις εκμετάλλευσης της εικονικής τιμής νίκης για να «ακολουθήσουν τη βροχή» και να διογκώσουν την τιμή της γης και των σπιτιών στη γειτονική περιοχή. Ακόμη και άλλες εισηγμένες εταιρείες με κεφάλαια γης σε κοντινή απόσταση επωφελήθηκαν επίσης όταν η αξία των ομολόγων και των μετοχών αυξήθηκε με μια αύξηση που υπολογίστηκε πολλαπλάσια.

Σύμφωνα με τον Δρ. Tran Xuan Luong, Αναπληρωτή Διευθυντή του Ινστιτούτου Έρευνας και Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS IEX), ο πυρετός των πλειστηριασμών γης σε ορισμένες προαστιακές περιοχές προκαλεί κερδοσκοπικό πληθωρισμό τιμών και πιστεύεται ότι έχει αρνητικό αντίκτυπο, επιβραδύνοντας την κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη της περιοχής. Εάν η αστικοποίηση επιβραδυνθεί, θα μειωθεί και η προσέλκυση ξένων και εγχώριων επενδύσεων. Οι μακροπρόθεσμες συνέπειες για την τοπική οικονομία είναι τεράστιες.

«Όταν οι δημοπρασίες γης αυξάνονται, καθιερώνοντας ένα νέο επίπεδο τιμών, η αποζημίωση του Κράτους κατά την ανάκτηση γης για τους ανθρώπους στο μέλλον θα συναντήσει πολλά εμπόδια, καθιστώντας δύσκολη τη διαδικασία εκκαθάρισης του χώρου και την υλοποίηση του έργου. Το Κράτος πρέπει να έχει σαφείς πολιτικές και απόψεις σε αυτή την περίπτωση», δήλωσε ο Δρ. Tran Xuan Luong.

(Συνέχεια)

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html