Κατάργηση της υποχρεωτικής απαίτησης για τη διεξαγωγή συναλλαγών ακινήτων μέσω αίθουσας συναλλαγών.

Συνεχίζοντας την ημερήσια διάταξη της 25ης συνόδου, το απόγευμα της 24ης Αυγούστου, στο κτίριο της Εθνοσυνέλευσης , η Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης γνωμοδότησε σχετικά με την επεξήγηση, την αποδοχή και την αναθεώρηση του τροποποιημένου σχεδίου νόμου για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων.

Κατά την ομιλία του στη συνεδρίαση, ο Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής, Vu Hong Thanh, δήλωσε: «Λαμβάνοντας υπόψη τις απόψεις των βουλευτών της Εθνοσυνέλευσης, το σχέδιο νόμου για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων (τροποποιημένο) έχει επανεξεταστεί ως προς το πεδίο εφαρμογής του με το σχέδιο νόμου για τη γη (τροποποιημένο), το σχέδιο νόμου για τη στέγαση (τροποποιημένο) και άλλους σχετικούς νόμους. Το σχέδιο νόμου διασφαλίζει ότι δεν υπάρχει επικάλυψη ή σύγκρουση στο πεδίο εφαρμογής, ενώ παράλληλα διασφαλίζει τη συνέπεια και την ομοιομορφία του νομικού συστήματος και το αναθεωρεί ώστε να ορίζει με σαφήνεια το πεδίο εφαρμογής, συμπεριλαμβανομένων των δραστηριοτήτων στον τομέα των ακινήτων, των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των οργανισμών και των ατόμων που ασχολούνται με τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων, της ρύθμισης της αγοράς ακινήτων και της κρατικής διαχείρισης των δραστηριοτήτων στον τομέα των ακινήτων».

Ο Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής Vu Hong Thanh δήλωσε ότι το σχέδιο νόμου έχει προσθέσει διατάξεις για τις περιπτώσεις όπου δεν εφαρμόζεται ο Νόμος περί Ακινήτων, διασφαλίζοντας τη συνοχή με το πεδίο εφαρμογής του σχεδίου νόμου. Όσον αφορά την έννοια της «ακινήτου», το σχέδιο νόμου έχει αναθεωρήσει τον ορισμό της ακινήτου με τους ακόλουθους τρόπους: διευκρινίζοντας τους τύπους ακινήτων· προσθέτοντας περιεχόμενο σχετικά με τη μεταβίβαση έργων ακινήτων και υπηρεσιών ακινήτων· και διατηρώντας τη φράση «με σκοπό την επιδίωξη κέρδους» για να ευθυγραμμιστεί με την έννοια της επιχείρησης όπως ορίζεται στον Νόμο περί Επιχειρήσεων.

Ο πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής της Εθνοσυνέλευσης, Vu Hong Thanh, παρουσιάζει την έκθεση. Φωτογραφία: Doan Tan/TTXVN

Ο πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής, Βου Χονγκ Ταν, δήλωσε ότι πολλές γνωμοδοτήσεις πρότειναν να μην καταστεί υποχρεωτικό, αλλά μόνο να ενθαρρυνθεί η διεξαγωγή συναλλαγών ακινήτων μέσω ανταλλαγών ακινήτων. Ορισμένες γνωμοδοτήσεις συμφώνησαν στη ρύθμιση των τύπων συναλλαγών ακινήτων που μπορούν να διεξαχθούν μέσω ανταλλαγών ακινήτων.

Η Μόνιμη Επιτροπή της Οικονομικής Επιτροπής σημείωσε ότι, βάσει της πρακτικής αναθεώρησης της εφαρμογής του Νόμου του 2014 για τις Επιχειρήσεις Ακινήτων, τα τρέχοντα χρηματιστήρια ακινήτων δεν διασφαλίζουν τη διαφάνεια ή τη νομική ασφάλεια των συναλλαγών, επειδή το χρηματιστήριο ακινήτων είναι δικαιούχος της συναλλακτικής σχέσης. Η επιβολή υποχρεωτικών συναλλαγών μέσω χρηματιστηρίων ακινήτων είναι ασυμβίβαστη με το ισχύον νομικό σύστημα, παρεμποδίζει την επιχειρηματική ελευθερία και ενέχει τον κίνδυνο εκμετάλλευσης των νομικών κανονισμών για τη δημιουργία μονοπωλίων και τη διατάραξη της αγοράς, μη διασφαλίζοντας την ανάπτυξη μιας υγιούς, ασφαλούς και βιώσιμης αγοράς ακινήτων.

Σε απάντηση στα σχόλια των βουλευτών της Εθνοσυνέλευσης, το σχέδιο νόμου αναθεωρήθηκε ως εξής: Η υποχρεωτική απαίτηση για τη διεξαγωγή συναλλαγών ακινήτων μέσω χρηματιστηρίων ακινήτων στο Κεφάλαιο VII του σχεδίου νόμου έχει αφαιρεθεί για να διευκολυνθούν οι επενδυτές και οι πελάτες στην ελεύθερη επιλογή μεθόδων συναλλαγής· έχει προστεθεί η παράγραφος 7 του άρθρου 8 του σχεδίου νόμου σχετικά με την πολιτική του κράτους για τις επενδύσεις και τις επιχειρήσεις σε ακίνητα, η οποία αναφέρει ότι «το κράτος ενθαρρύνει οργανισμούς και άτομα να διενεργούν συναλλαγές για αγορά, πώληση, μεταβίβαση, μίσθωση και ενοικίαση κατοικιών, κατασκευαστικά έργα και δικαιώματα χρήσης γης μέσω χρηματιστηρίων ακινήτων».

Το σχέδιο νόμου προτείνει δύο επιλογές σχετικά με τις καταθέσεις στον κλάδο των κατοικιών και των μελλοντικών κατασκευαστικών έργων.

Επιλογή 1: Ο κανονισμός ορίζει ότι «Οι κατασκευαστές έργων ακινήτων επιτρέπεται να εισπράττουν προκαταβολές όπως έχει συμφωνηθεί με τους πελάτες μόνο όταν ο βασικός σχεδιασμός του έργου έχει αξιολογηθεί από κρατική υπηρεσία και ο κατασκευαστής διαθέτει ένα από τα πιστοποιητικά δικαιωμάτων χρήσης γης. Η συμφωνία προκαταβολής πρέπει να αναφέρει σαφώς την τιμή πώλησης ή την τιμή μίσθωσης-αγοράς της κατοικίας ή του κατασκευαστικού έργου και το ποσό της προκαταβολής δεν πρέπει να υπερβαίνει το 10% της τιμής πώλησης ή της τιμής μίσθωσης-αγοράς της κατοικίας ή του κατασκευαστικού έργου».

Επιλογή 2: Ο κανονισμός ορίζει ότι «Ο επενδυτής ενός έργου ακινήτων μπορεί να εισπράττει προκαταβολές από πελάτες μόνο όταν το έργο στέγασης ή κατασκευής έχει πληροί όλες τις προϋποθέσεις για να τεθεί σε λειτουργία και η συναλλαγή έχει διεξαχθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου».

Η Μόνιμη Επιτροπή της Οικονομικής Επιτροπής επέλεξε την επιλογή 1 επειδή, μόλις αξιολογηθεί ο βασικός σχεδιασμός από εξειδικευμένο κατασκευαστικό γραφείο, το νομικό καθεστώς του έργου θα είναι επαρκώς σαφές στους αγοραστές. Οι επιχειρήσεις θα έχουν μεγαλύτερο έλεγχο στα επιχειρηματικά τους σχέδια και θα μπορούν να οριστικοποιήσουν τον κατασκευαστικό σχεδιασμό μετά την ολοκλήρωση του βασικού σχεδιασμού.

Σύμφωνα με τη Μόνιμη Επιτροπή της Οικονομικής Επιτροπής, το ποσοστό αποδοχής καταθέσεων πρέπει να ρυθμίζεται σε εύλογο επίπεδο, ώστε να διασφαλιστεί ότι ο σκοπός της κατάθεσης δεν είναι η λήψη χρημάτων από τις επιχειρήσεις ακινήτων ως μέσο άντλησης κεφαλαίων.

Εάν το επιτόκιο κατάθεσης είναι πολύ υψηλό, δεν θα αποτρέψει τις μη εξειδικευμένες επιχειρήσεις ακινήτων από το να εισέλθουν στην αγορά, αυξάνοντας τον κίνδυνο υπεξαίρεσης κεφαλαίου, απάτης και υπεξαίρεσης περιουσιακών στοιχείων πελατών (πολιτών). Εάν το επιτόκιο κατάθεσης είναι πολύ χαμηλό, δεν θα δεσμεύσει αποτελεσματικά τα εμπλεκόμενα μέρη και τα μέρη ενδέχεται να είναι πρόθυμα να παραβιάσουν τις δεσμεύσεις τους και να αποδεχτούν την απώλεια της κατάθεσής τους.

Συνεπώς, το σχέδιο νόμου ορίζει μέγιστο επιτόκιο προκαταβολής 10% της τιμής πώλησης ή μίσθωσης-αγοράς. Επιπλέον, το σχέδιο νόμου προσθέτει διάταξη που απαιτεί από τα μέρη να αναφέρουν σαφώς την τιμή πώλησης ή μίσθωσης-αγοράς στη συμφωνία προκαταβολής, δεσμεύοντας έτσι τις ευθύνες τους και διασφαλίζοντας τη σύναψη της σύμβασης.

Σύμφωνα με τη Μόνιμη Επιτροπή της Οικονομικής Επιτροπής, βάσει της Επιλογής 2, η δυνατότητα είσπραξης εγγυήσεων όταν «τα έργα στέγασης και κατασκευής έχουν πληροί όλες τις προϋποθέσεις για να τεθούν σε λειτουργία και έχουν πραγματοποιήσει συναλλαγές σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου» δεν θα έχει πλέον την έννοια εγγυήσεων, αλλά ουσιαστικά θα αποτελεί συμβατική πληρωμή ανάλογα με την πρόοδο του έργου.

Προηγουμένως, στην 5η Σύνοδο, η Εθνοσυνέλευση συζήτησε και γνωμοδότησε επί του σχεδίου νόμου για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων (όπως τροποποιήθηκε). Με βάση τις απόψεις των βουλευτών της Εθνοσυνέλευσης, η Μόνιμη Επιτροπή της Οικονομικής Επιτροπής, σε συντονισμό με τον συντακτικό φορέα ( Υπουργείο Κατασκευών ) και τους αρμόδιους φορείς και οργανισμούς, διερεύνησε, ενσωμάτωσε και εξήγησε τις αναθεωρήσεις του σχεδίου νόμου. Ταυτόχρονα, διοργανώθηκαν εργαστήρια για διαβούλευση με εμπειρογνώμονες, διευθυντές και όσους επηρεάζονται από το σχέδιο νόμου, με σκοπό τη συλλογή περισσότερης θεωρητικής και πρακτικής βάσης για την τελειοποίηση του σχεδίου νόμου.

Το αναθεωρημένο σχέδιο νόμου περιλαμβάνει 10 κεφάλαια και 84 άρθρα, παραλείποντας 9 άρθρα και προσθέτοντας 1 άρθρο σε σύγκριση με το σχέδιο νόμου που υποβλήθηκε στην Εθνοσυνέλευση κατά την 5η σύνοδο.

Σύμφωνα με το VNA/Πρακτορείο Ειδήσεων

Πηγή