Κατάργηση των υποχρεωτικών κανονισμών για τις συναλλαγές ακινήτων μέσω των εμπορικών χώρων

Συνεχίζοντας το πρόγραμμα της 25ης Συνόδου, το απόγευμα της 24ης Αυγούστου, στην Εθνοσυνέλευση , η Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης γνωμοδότησε σχετικά με την επεξήγηση, την αποδοχή και την αναθεώρηση του τροποποιημένου σχεδίου νόμου για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων.

Κατά την ομιλία του στη συνεδρίαση, ο Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής Vu Hong Thanh δήλωσε: «Απαντώντας στις απόψεις των βουλευτών της Εθνοσυνέλευσης, το σχέδιο νόμου για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων (τροποποιημένο) έχει αναθεωρηθεί ως προς το πεδίο εφαρμογής του με το σχέδιο νόμου για τη γη (τροποποιημένο), το σχέδιο νόμου για τη στέγαση (τροποποιημένο) και τους σχετικούς νόμους. Το σχέδιο νόμου διασφαλίζει ότι δεν υπάρχει επικάλυψη ή σύγκρουση στο πεδίο εφαρμογής της ρύθμισης, διασφαλίζοντας παράλληλα τη συνοχή και τον συγχρονισμό του νομικού συστήματος και αναθεωρείται προς την κατεύθυνση του σαφούς ορισμού του πεδίου εφαρμογής της ρύθμισης, συμπεριλαμβανομένων των δραστηριοτήτων στον τομέα των ακινήτων, των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των οργανισμών και των ατόμων που δραστηριοποιούνται στον τομέα των ακινήτων, της ρύθμισης της αγοράς ακινήτων και της κρατικής διαχείρισης των δραστηριοτήτων στον τομέα των ακινήτων».

Ο Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής Vu Hong Thanh δήλωσε ότι το σχέδιο νόμου έχει προσθέσει διατάξεις για τις περιπτώσεις όπου δεν εφαρμόζεται ο Νόμος περί Ακινήτων, διασφαλίζοντας τη συμμόρφωση με το πεδίο εφαρμογής του σχεδίου νόμου. Όσον αφορά την έννοια της «ακινήτου επιχείρησης», το σχέδιο νόμου έχει αναθεωρήσει την έννοια της ακινήτου επιχείρησης προς την κατεύθυνση: Διευκρίνισης των τύπων ακινήτου επιχείρησης· προσθήκης περιεχομένου σχετικά με την εφαρμογή της μεταβίβασης έργων ακινήτων και της παροχής υπηρεσιών στον τομέα των ακινήτων· διατήρησης της φράσης «με σκοπό την επιδίωξη κέρδους» ώστε να είναι συνεπής με την έννοια της επιχείρησης που ορίζεται στον Νόμο περί Επιχειρήσεων.

Ο πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής της Εθνοσυνέλευσης, Βου Χονγκ Ταν, παρουσιάζει την έκθεση. Φωτογραφία: Doan Tan/VNA

Ο πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής, Βου Χονγκ Ταν, δήλωσε ότι πολλές γνωμοδοτήσεις πρότειναν να μην καταστεί υποχρεωτικό, αλλά μόνο να ενθαρρυνθούν οι συναλλαγές ακινήτων μέσω των αιθουσών αγοραπωλησίας ακινήτων. Ορισμένες γνωμοδοτήσεις συμφώνησαν στη ρύθμιση των τύπων συναλλαγών ακινήτων μέσω των αιθουσών αγοραπωλησίας ακινήτων.

Η Μόνιμη Επιτροπή της Οικονομικής Επιτροπής διαπίστωσε ότι η πρακτική σύνοψη της εφαρμογής του Νόμου του 2014 για τις Ακίνητες Περιουσίες δείχνει ότι οι τρέχουσες αίθουσες συναλλαγών ακινήτων δεν διασφαλίζουν τη διαφάνεια και δεν διασφαλίζουν τη νομική ασφάλεια των συναλλαγών, επειδή η αίθουσα συναλλαγών ακινήτων είναι δικαιούχος της συναλλακτικής σχέσης. Η υποχρεωτική διενέργεια συναλλαγών μέσω αιθουσών συναλλαγών ακινήτων δεν είναι σύμφωνη με το ισχύον νομικό σύστημα, παρεμποδίζει το δικαίωμα στην επιχειρηματική ελευθερία, ενέχει τον πιθανό κίνδυνο εκμετάλλευσης νομικών διατάξεων για μονοπώληση και διατάραξη της αγοράς και δεν διασφαλίζει την υλοποίηση του έργου της ανάπτυξης μιας υγιούς, ασφαλούς και βιώσιμης αγοράς ακινήτων.

Σε απάντηση στις απόψεις των βουλευτών της Εθνοσυνέλευσης, το σχέδιο νόμου αναθεωρήθηκε προς την ακόλουθη κατεύθυνση: Κατάργηση της υποχρεωτικής διάταξης για συναλλαγές ακινήτων μέσω των αιθουσών διαπραγμάτευσης ακινήτων στο Κεφάλαιο VII του σχεδίου νόμου, με σκοπό τη δημιουργία ευνοϊκών συνθηκών για τους επενδυτές και τους πελάτες ώστε να επιλέγουν ελεύθερα τη μέθοδο συναλλαγής· συμπλήρωση της ρήτρας 7 του άρθρου 8 του σχεδίου νόμου για την κρατική πολιτική για τις επενδύσεις σε ακίνητα και τις επιχειρήσεις, σύμφωνα με την οποία «Το Κράτος ενθαρρύνει οργανισμούς και άτομα να διενεργούν συναλλαγές αγοράς, πώλησης, μεταβίβασης, μίσθωσης, μίσθωσης κατοικιών, κατασκευαστικών εργασιών και δικαιωμάτων χρήσης γης μέσω των αιθουσών διαπραγμάτευσης ακινήτων».

Το Σχέδιο Νόμου προτείνει δύο επιλογές για καταθέσεις σε επιχειρήσεις στέγασης και μελλοντικά κατασκευαστικά έργα.

Επιλογή 1: Κανονισμός «Οι επενδυτές σε έργα ακινήτων επιτρέπεται να εισπράττουν προκαταβολές σύμφωνα με τη συμφωνία με τους πελάτες μόνο όταν το έργο διαθέτει βασικό σχεδιασμό που έχει αξιολογηθεί από κρατική υπηρεσία και ο επενδυτής διαθέτει ένα από τα έγγραφα σχετικά με τα δικαιώματα χρήσης γης. Η συμφωνία προκαταβολής πρέπει να αναφέρει σαφώς την τιμή πώλησης, την τιμή μίσθωσης-αγοράς της κατοικίας, τις κατασκευαστικές εργασίες και το ποσό της προκαταβολής δεν πρέπει να υπερβαίνει το 10% της τιμής πώλησης, της τιμής μίσθωσης-αγοράς της κατοικίας, τις κατασκευαστικές εργασίες».

Επιλογή 2: Κανονισμός «Οι επενδυτές σε έργα ακινήτων επιτρέπεται να εισπράττουν προκαταβολές από πελάτες μόνο όταν οι κατοικίες και τα κατασκευαστικά έργα έχουν πληροί όλες τις προϋποθέσεις για να τεθούν σε λειτουργία και έχουν πραγματοποιήσει συναλλαγές σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου».

Η Μόνιμη Επιτροπή της Οικονομικής Επιτροπής επέλεξε την επιλογή 1, επειδή όταν ο βασικός σχεδιασμός αξιολογηθεί από εξειδικευμένο κατασκευαστικό γραφείο, η νομιμότητα του έργου θα είναι αρκετά σαφής για τον αγοραστή. Οι επιχειρήσεις είναι πιο προνοητικές στα επιχειρηματικά τους σχέδια, ολοκληρώνοντας τον κατασκευαστικό σχεδιασμό μετά τον βασικό σχεδιασμό.

Επίσης, σύμφωνα με τη Μόνιμη Επιτροπή της Οικονομικής Επιτροπής, το ποσοστό αποδοχής καταθέσεων πρέπει να ρυθμίζεται σε εύλογο επίπεδο, ώστε να διασφαλιστεί ότι ο σκοπός της κατάθεσης δεν είναι η λήψη καταθέσεων από επιχειρήσεις ακινήτων ως κανάλι κινητοποίησης κεφαλαίων.

Εάν το επιτόκιο καταθέσεων είναι πολύ υψηλό, δεν θα αποκλείσει τις ανίκανες επιχειρήσεις ακινήτων από τη συμμετοχή στην αγορά, αυξάνοντας τον κίνδυνο ιδιοποίησης κεφαλαίων, απάτης και ιδιοποίησης περιουσιακών στοιχείων πελατών (ανθρώπων). Εάν το επιτόκιο καταθέσεων είναι πολύ χαμηλό, δεν θα είναι αποτελεσματικό στη δέσμευση των ευθυνών των συμμετεχόντων μερών και τα εμπλεκόμενα μέρη ενδέχεται να είναι πρόθυμα να παραβιάσουν τη δέσμευση και να αποδεχτούν την απώλεια της κατάθεσης.

Συνεπώς, το σχέδιο νόμου ορίζει ότι το μέγιστο επιτόκιο κατάθεσης είναι 10% της τιμής πώλησης ή της τιμής μίσθωσης-αγοράς. Επιπλέον, το σχέδιο νόμου συμπληρώνει τη διάταξη ότι τα μέρη πρέπει να αναφέρουν σαφώς την τιμή πώλησης ή την τιμή μίσθωσης-αγοράς στη συμφωνία κατάθεσης, συμβάλλοντας στη δέσμευση των ευθυνών και στη διασφάλιση της υπογραφής της σύμβασης.

Σύμφωνα με τη Μόνιμη Επιτροπή της Οικονομικής Επιτροπής, για την Επιλογή 2, η δυνατότητα είσπραξης εγγύησης όταν «η κατοικία ή το κατασκευαστικό έργο έχει πληροί όλες τις προϋποθέσεις για να τεθεί σε λειτουργία και έχει πραγματοποιήσει συναλλαγές σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου», δεν θα έχει πλέον την έννοια της εγγύησης, αλλά ουσιαστικά θα αποτελεί συμβατική πληρωμή ανάλογα με την πρόοδο.

Προηγουμένως, στην 5η Σύνοδο, η Εθνοσυνέλευση συζήτησε και σχολίασε το τροποποιημένο σχέδιο νόμου για τις επιχειρήσεις ακινήτων. Με βάση τις απόψεις των βουλευτών της Εθνοσυνέλευσης, η Μόνιμη Επιτροπή της Οικονομικής Επιτροπής προήδρευσε και συντονίστηκε με τον συντακτικό φορέα ( Υπουργείο Κατασκευών ) και τους αρμόδιους φορείς και οργανισμούς για τη μελέτη, την αφομοίωση και την επεξήγηση του σχεδίου νόμου. Ταυτόχρονα, διοργανώθηκαν σεμινάρια για τη διαβούλευση με εμπειρογνώμονες, διευθυντές και θέματα που επηρεάζονται από το σχέδιο νόμου, ώστε να αποκτηθεί περισσότερη θεωρητική και πρακτική βάση για την ολοκλήρωση του σχεδίου νόμου.

Το σχέδιο νόμου, μετά την απορρόφηση και την αναθεώρηση, περιλαμβάνει 10 κεφάλαια και 84 άρθρα, αφαιρώντας 9 άρθρα και προσθέτοντας 1 άρθρο σε σύγκριση με το σχέδιο νόμου που κατατέθηκε στην Εθνοσυνέλευση κατά την 5η Σύνοδο.

Σύμφωνα με την εφημερίδα VNA/Tin Tuc

Πηγή