Απαγόρευση χειραγώγησης της αγοράς ακινήτων

Πρόταση για συναλλαγές ακινήτων μέσω τραπεζών

Η αντιπρόσωπος Trinh Lam Sinh (αντιπροσωπεία An Giang ) πρότεινε να προστεθούν στο νομοσχέδιο διατάξεις που να απαγορεύουν την πράξη χειραγώγησης και διατάραξης της αγοράς ακινήτων και να ορίζονται με σαφήνεια τα σημάδια χειραγώγησης και διατάραξης της αγοράς ακινήτων. «Τον τελευταίο καιρό, οι πράξεις χειραγώγησης έχουν αποσταθεροποιήσει την αγορά ακινήτων και έχουν επηρεάσει την κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη της χώρας», δήλωσε ο κ. Sinh.

Πολλοί βουλευτές έχουν την ίδια πρόταση. Ο Trinh Xuan An, μέλος της Εθνικής Επιτροπής Άμυνας και Ασφάλειας (Αντιπρόσωπος του Dong Nai ), πρότεινε να συμπεριληφθεί η χειραγώγηση της αγοράς ακινήτων στον κατάλογο των απαγορευμένων πράξεων και να διευκρινιστεί η χειραγώγηση και ο καθορισμός των τιμών των ακινήτων. «Προσωπικά, πιστεύω ότι η χειραγώγηση ακινήτων δεν είναι λιγότερο επικίνδυνη από την χειραγώγηση των μετοχών, όπως ορίζεται στον Ποινικό Κώδικα. Επί του παρόντος, η χειραγώγηση της αγοράς ακινήτων λαμβάνει χώρα με εξελιγμένο τρόπο, οδηγώντας σε μια κατάσταση φούσκας, οι τιμές των ακινήτων είναι υπερβολικά υψηλές σε σύγκριση με την πραγματικότητα και πρέπει να απαγορευτούν από το νόμο, με συγκεκριμένους κανονισμούς για την εξάλειψή της», πρότεινε ο κ. An.

Σύμφωνα με τον κ. Αν, η χειραγώγηση της αγοράς ακινήτων δεν περιλαμβάνει μόνο τον καθορισμό υψηλών τιμών κατά τη διάρκεια των πλειστηριασμών και στη συνέχεια την ακύρωση καταθέσεων με σκοπό την αύξηση των τιμών και την επίτευξη κερδών, αλλά και τη χρήση ενός έργου για την «τόνωση» των τιμών άλλων έργων, δημιουργώντας ένα πολύ υψηλό επίπεδο τιμών. «Νομίζω ότι αν δεν αντιμετωπιστεί διεξοδικά, θα δημιουργήσει μια φούσκα και θα οδηγήσει σε σοβαρά περιστατικά», τόνισε ο κ. Αν.

Ο Αντιπρόεδρος της Δικαστικής Επιτροπής της Εθνοσυνέλευσης, Nguyen Manh Cuong (αντιπροσωπεία Quang Binh ), εξέφρασε την ανησυχία του για το νομοσχέδιο που ορίζει: Το Κράτος έχει μια πολιτική για τη δημιουργία συνθηκών ώστε οι οργανισμοί και τα άτομα να πραγματοποιούν πληρωμές χωρίς μετρητά σε συναλλαγές ακινήτων. Σύμφωνα με τον κ. Cuong, οι πληρωμές χωρίς μετρητά αποτελούν μια πολύ σημαντική λύση για την πρόληψη και την καταπολέμηση της διαφθοράς και της αρνητικότητας. Ως εκ τούτου, πρότεινε ότι για μεγάλες συναλλαγές, όπως οι συναλλαγές ακινήτων, το Κράτος θα πρέπει να προχωρήσει στην υποχρεωτική πραγματοποίηση πληρωμών χωρίς μετρητά αντί να δημιουργεί απλώς συνθήκες.

Αντιπρόσωπος Τριν Σουάν Αν (αντιπροσωπεία Ντονγκ Νάι)

Ο εκπρόσωπος Trinh Xuan An εξέφρασε τη συμφωνία του με τους κανονισμούς σχετικά με τις πληρωμές σε συναλλαγές ακινήτων, σύμφωνα με τους οποίους οι επενδυτές έργων και οι επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να λαμβάνουν χρήματα από τους πελάτες μέσω τραπεζικών λογαριασμών στο Βιετνάμ. «Πιστεύω ότι όλες οι συναλλαγές που σχετίζονται με ακίνητα πρέπει να πληρώνονται μέσω τραπεζών, όχι μόνο μέσω επενδυτών και επιχειρήσεων. Έχουμε κάνει ένα σημαντικό βήμα προς τα εμπρός στην εφαρμογή των συναλλαγών πληρωμών χωρίς μετρητά, προτείνω να κάνουμε περαιτέρω επανάσταση», πρότεινε ο κ. An.

Όλες οι συναλλαγές που σχετίζονται με ακίνητα πρέπει να πληρώνονται μέσω τραπεζών, όχι μόνο μέσω επενδυτών και επιχειρήσεων. Έχουμε κάνει ένα σημαντικό βήμα προς τα εμπρός για να κάνουμε πληρωμές χωρίς μετρητά, προτείνω να κάνουμε περαιτέρω επανάσταση.

Αντιπρόσωπος Trinh Xuan An, μέλος πλήρους απασχόλησης της Εθνικής Επιτροπής Άμυνας και Ασφάλειας (αντιπροσωπεία Dong Nai)

Οι μεσίτες «πετούν και πιάνουν» διαταράσσουν την αγορά

Όσον αφορά τους κανονισμούς για τις αίθουσες συναλλαγών ακινήτων, την έκθεση σχετικά με την παραλαβή και την αναθεώρηση του προηγούμενου νομοσχεδίου, ο Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής Vu Hong Thanh δήλωσε ότι, αφού έλαβε τις απόψεις πολλών βουλευτών της Εθνοσυνέλευσης, το νομοσχέδιο, μετά από επεξήγηση και αποδοχή, αφαίρεσε τον κανονισμό που απαιτούσε την διεξαγωγή των συναλλαγών ακινήτων από την αίθουσα και απλώς τις ενθάρρυνε. «Η απαίτηση για συναλλαγές ακινήτων θα οδηγήσει στον κίνδυνο εκμετάλλευσης και δεν θα διασφαλίσει την ανάπτυξη μιας υγιούς, ασφαλούς και βιώσιμης αγοράς ακινήτων», δήλωσε ο κ. Thanh. Επιπλέον, το νομοσχέδιο ορίζει επίσης ότι οι συναλλαγές ακινήτων στις οποίες το συμμετέχον μέρος είναι φυσικό πρόσωπο πρέπει να επικυρώνονται από συμβολαιογράφο και να πιστοποιούνται. Στην περίπτωση που το ένα συμμετέχον μέρος είναι επιχείρηση ακινήτων, δεν απαιτείται συμβολαιογραφική επικύρωση και πιστοποίηση.

Σχολιάζοντας, ο Βουλευτής Hoang Van Cuong (αντιπροσωπεία του Ανόι) δήλωσε ότι οι συμβάσεις συναλλαγών ακινήτων δεν θα πρέπει να υπόκεινται σε συμβολαιογραφική επικύρωση, αλλά μπορούν να επιβεβαιωθούν μέσω αιθουσών συναλλαγών. Ο κ. Cuong ανέλυσε ότι η αίθουσα συναλλαγών είναι ένα από τα τρία στοιχεία που αποτελούν την αγορά ακινήτων, αλλά ο ισχύων Νόμος περί Εμπορίας Ακινήτων δεν έχει ρυθμίσει σωστά τη λειτουργία της αίθουσας, όταν επιτρέπει στην αίθουσα να συμμετέχει τόσο στην πώληση όσο και στην αγορά, όχι μόνο στη μεσιτεία. «Η αίθουσα συναλλαγών θα έπρεπε να είναι μόνο ο μεσάζων, αλλά τώρα ασχολείται και με την αγορά και την πώληση, και οι άνθρωποι το αποκαλούν ρίψη και πιάσιμο, κάτι που διαταράσσει την αγορά», τόνισε ο κ. Cuong.

Από εκεί, ο Βουλευτής Cuong πρότεινε ότι ο νόμος θα πρέπει να ρυθμίζεται πιο αυστηρά, ώστε το χρηματιστήριο να εκτελεί μόνο τη λειτουργία του μεσάζοντος και να είναι υπεύθυνο για τις πληροφορίες που παρέχονται στους πελάτες και το κράτος. Ταυτόχρονα, το χρηματιστήριο δεν επιτρέπεται να συμμετέχει σε αγοραπωλησίες και λαμβάνει μόνο τέλη, συμπεριλαμβανομένων των τελών επιβεβαίωσης συναλλαγών, που ισοδυναμούν με συμβολαιογραφικά τέλη και μεσιτικά τέλη, σύμφωνα με τη συμφωνία. Σύμφωνα με τον κ. Cuong, αυτή η προσέγγιση δίνει στο χρηματιστήριο την ευθύνη να εκτελεί σωστά τον ρόλο του μεσίτη, να συμβουλεύει τους πελάτες και να παρέχει πληροφορίες αγοράς στο κράτος.

Κατά τη συζήτηση με τον Βουλευτή Cuong, ο Βουλευτής Nguyen Van Than (αντιπροσωπεία Thai Binh) δήλωσε ότι η συμβολαιογραφική επικύρωση παρουσιάζει πολλά προβλήματα επί του παρόντος, αλλά εάν παραλειφθεί η συμβολαιογραφική επικύρωση ή δοθεί μεγαλύτερη εξουσία στην αίθουσα συναλλαγών, «είναι πολύ επικίνδυνη». Ο κ. Than πρότεινε ότι οι συναλλαγές θα πρέπει να επιβεβαιώνονται μόνο μέσω συμβολαιογραφικής επικύρωσης και ότι η αίθουσα συναλλαγών δεν μπορεί να αντιπροσωπεύει το δίκαιο του κράτους.

Είπε ότι ο βουλευτής Hoang Van Cuong «σκεφτόταν θεωρητικά» όταν πρότεινε την απαγόρευση της συμμετοχής των αιθουσών συναλλαγών σε αγοραπωλησίες. «Στην πραγματικότητα, δεν μπορεί να απαγορευτεί επειδή οι άνθρωποι έχουν πολλούς τρόπους να αγοράζουν και να πωλούν μέσω γνωστών τιμών. Όλοι οι βουλευτές γνωρίζουν ότι στο παρελθόν, τα ψηλά κτίρια, ειδικά αυτά των κρατικών εταιρειών ή των μεγάλων ιδιωτικών εταιρειών, όταν ρωτούσαν τον επενδυτή την επόμενη μέρα, έλεγαν ότι ήταν πουλημένα, αλλά όταν πήγαιναν στην αίθουσα συναλλαγών ακινήτων, τα είχαν ακόμα σε υψηλές τιμές, ακόμη και ενάμιση ή διπλάσια τιμή. Αυτό είναι πολύ επικίνδυνο», είπε ο κ. Than και πρότεινε οι χώροι συναλλαγών να είναι δωρεάν, «το καλό κρασί δεν χρειάζεται θάμνο», αν η συναλλαγή είναι καλή, οι πελάτες θα έρθουν, αν δεν είναι καλή, οι πελάτες δεν θα έρθουν.

Αφού έλαβε τις απόψεις των αντιπροσώπων, ο Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής Vu Hong Thanh δήλωσε ότι όλοι οι αντιπρόσωποι επιθυμούν να βελτιώσουν την ποιότητα και τον επαγγελματισμό των χρηματιστηρίων. Ως εκ τούτου, η συντακτική επιτροπή θα εξετάσει πώς τα χρηματιστήρια μπορούν να εκτελούν τη λειτουργία μεσαζόντων και να μην συμμετέχουν άμεσα στην αγορά και πώληση, κάτι που μπορεί να προκαλέσει διαταραχή της αγοράς.

Πρέπει να δεχτούμε προκαταβολές για διαμερίσματα πριν από την κατασκευή των θεμελίων;

Όσον αφορά τη συναλλαγή μελλοντικών κατοικιών, το σχέδιο νόμου προτείνει δύο επιλογές. Πρώτον, ο επενδυτής επιτρέπεται να εισπράττει προκαταβολές από τους πελάτες όταν το έργο πληροί όλες τις προϋποθέσεις για να τεθεί σε λειτουργία (συμπεριλαμβανομένου ενός από τα ακόλουθα έγγραφα: δικαιώματα χρήσης γης, άδεια κατασκευής, έγγραφα αποδοχής κατασκευής θεμελίωσης για διαμερίσματα ή κτίρια μικτής χρήσης με κατοικίες κ.λπ.). Δεύτερον, ο επενδυτής επιτρέπεται να εισπράττει προκαταβολές όταν το έργο έχει αξιολογημένο βασικό σχεδιασμό και διαθέτει ένα από τα έγγραφα: δικαιώματα χρήσης γης· το μέγιστο ποσό προκαταβολής δεν υπερβαίνει το 10% της τιμής πώλησης ή της τιμής μίσθωσης-αγοράς.

Καταθέτοντας την άποψή του, ο βουλευτής Tran Hong Nguyen (αντιπροσωπεία Binh Thuan) πρότεινε τη ρύθμιση σύμφωνα με την επιλογή 1, επειδή είναι λιγότερο επικίνδυνη για τους πελάτες. Σύμφωνα με αυτόν, εάν η προκαταβολή εισπραχθεί αμέσως μόλις αξιολογηθεί ο βασικός σχεδιασμός του έργου, θα χρειαστεί πολύς χρόνος από την παραλαβή της προκαταβολής έως την πραγματική υλοποίηση του έργου. Εν τω μεταξύ, η αγορά ακινήτων έχει πρόσφατα γνωρίσει πολλές περίπλοκες εξελίξεις, εξακολουθούν να υπάρχουν περιπτώσεις επενδυτών σε έργα ακινήτων που εκμεταλλεύονται τη μορφή προκαταβολών και συμβάσεων κεφαλαιακής εισφοράς για να κινητοποιήσουν αυθαίρετα κεφάλαια, προκαλώντας αναστάτωση και ανασφάλεια. Πολλά έργα, μετά την παραλαβή των προκαταβολών, μετά από 5 χρόνια, ακόμη και 10 χρόνια, το έργο δεν έχει υλοποιηθεί.

Αντιθέτως, ο Βουλευτής Pham Van Hoa (αντιπροσωπεία Dong Thap) υποστήριξε την επιλογή της 2ης επιλογής, επειδή «οι επενδυτές την προτιμούν πολύ και οι πελάτες την αποδέχονται επίσης». Ο κ. Hoa ανέλυσε ότι οι επενδυτές δεν έχουν πάντα το 100% του κεφαλαίου και πρέπει επίσης να δανειστούν από τράπεζες για να υλοποιήσουν το έργο. Η προκαταβολή του 10% δεν είναι μεγάλη σε σύγκριση με την αξία του σπιτιού, δημιουργώντας συνθήκες για τους επενδυτές ώστε να έχουν χρήματα για την εκτέλεση του έργου, δημιουργώντας εμπιστοσύνη μεταξύ των δύο μερών, για να μην αναφέρουμε ότι οι πελάτες που καταθέτουν μπορούν επίσης να λάβουν έκπτωση. «Όταν ο επενδυτής έχει ένα από τα έγγραφα με δικαιώματα χρήσης γης, μια απόφαση μίσθωσης γης και πληρωμής τελών χρήσης γης, νομίζω ότι ο επενδυτής δεν είναι ανέντιμος», δήλωσε ο κ. Hoa.

Αντιπρόσωπος Φαμ Βαν Χόα (αντιπροσωπεία Ντονγκ Ταπ)

Ομοίως, η Βουλευτής Nguyen Thi Viet Nga (αντιπροσωπεία Hai Duong) πρότεινε επίσης να επιλεγεί η επιλογή 2, επειδή αυτή η επιλογή θα δημιουργήσει συνθήκες για την ανάπτυξη των επιχειρήσεων και των επενδυτών. Η κα Nga παραδέχτηκε ότι παρόλο που αυτή η επιλογή μπορεί να φέρει περισσότερους κινδύνους για τους πελάτες, θα ξεπεραστεί με την αυστηροποίηση της διαχείρισης και την αύξηση της ευθύνης των κρατικών φορέων. Αντίθετα, η επιλογή 1 θα είναι ασφαλέστερη για τους πελάτες, αλλά ταυτόχρονα θα περιορίσει τις ευκαιρίες για τις επιχειρήσεις, προφανώς αντίθετα με την ενθάρρυνση και τη δημιουργία μηχανισμών για την ανάπτυξη των επιχειρήσεων.

Ο εκπρόσωπος Huynh Thi Phuc (αντιπροσωπεία Ba Ria-Vung Tau) πρότεινε να οριστεί το ποσό της κατάθεσης που δεν υπερβαίνει το 5% αντί για το 10% όπως στο σχέδιο. Αυτό το ποσό είναι επαρκές τόσο για τον καταθέτη όσο και για τον δικαιούχο, ώστε να διατηρούν αμοιβαία εμπιστοσύνη, να γνωρίζουν τη δέσμευση και ταυτόχρονα να διασφαλίζουν ότι η κατάθεση δεν έχει ως σκοπό την κινητοποίηση κεφαλαίων.

Ο Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής, Βου Χονγκ Ταν, δήλωσε ότι και οι δύο επιλογές έχουν θετικές και αρνητικές πτυχές. Με την επιλογή 1, η θετική πτυχή είναι ότι μπορεί να προστατεύσει τα συμφέροντα του αδύναμου μέρους, του αγοραστή, αλλά από την πλευρά των επιχειρήσεων, δεν είναι δυνατόν να διασφαλιστεί η πρόσβαση σε πιθανούς επενδυτές. Με την επιλογή 2, η θετική πτυχή είναι ότι δημιουργεί συνθήκες για τις επιχειρήσεις, αλλά από τον βασικό σχεδιασμό μέχρι την έκδοση της άδειας κατασκευής, απαιτούνται επίσης πολλά βήματα και μπορεί να καθυστερήσει, επηρεάζοντας τα συμφέροντα του λαού. «Εάν δεν είναι σαφές ή δεν συμφωνηθεί, προτείνουμε να ψηφιστεί αυτό το περιεχόμενο, ώστε η Εθνοσυνέλευση να μπορέσει να δώσει τη γνώμη της», δήλωσε ο κ. Ταν.

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm