Προειδοποίηση για την εκμετάλλευση των πλειστηριασμών γης για κερδοσκοπία, 4 περιπτώσεις καταπατημένης γης εξετάζονται για έκδοση κόκκινου βιβλίου

Ο Binh Duong βγάζει σε πλειστηριασμό δεκάδες οικόπεδα «χρυσής γης», η τιμή μετατροπής γεωργικής γης σε οικιστική γη σύμφωνα με τον νέο νόμο, 4 περιπτώσεις καταπάτησης και παραβιάσεων εξετάζονται για κόκκινα βιβλία... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Ακίνητα: Γη προς πώληση σε πλειστηριασμό στην περιοχή Hoai Duc, Ανόι . (Πηγή: Vietnamnet)

Προειδοποίηση για την εκμετάλλευση των πλειστηριασμών γης για κερδοσκοπία και αύξηση των τιμών

Τις τελευταίες ημέρες, η προσοχή του κοινού έχει στραφεί στη δημοπρασία 19 οικοπέδων στην περιοχή Long Khuc (κοινότητα Tien Yen, περιοχή Hoai Duc, Ανόι). Η τιμή προσφοράς που κέρδισε θεωρείται «ρεκόρ» σε σύγκριση με τις προηγούμενες τιμές ορισμένων προαστιακών περιοχών του Ανόι, έως και 133,3 εκατομμύρια VND/m2. Πολλοί «μεσίτες γης» έχουν διαφημίσει την πώληση οικοπέδων που αναμένεται να δημοπρατηθούν με επιτυχία με διαφορά 200 εκατομμυρίων VND ή περισσότερο.

Σύμφωνα με πληροφορίες για το Lao Dong , ο κ. Dinh Minh Tuan - ειδικός σε θέματα ακινήτων - σχολίασε: «Με την τιμή δημοπρασίας να είναι 2 έως 3 φορές υψηλότερη από τον μέσο όρο, οι άνθρωποι που κατέχουν γη στη γύρω περιοχή έχουν τη νοοτροπία να ανεβάζουν την τιμή πώλησης της γης τους. Η ξαφνική υψηλή τιμή της γης μπορεί επίσης να δημιουργήσει μια τάση κερδοσκοπίας με τη γη, όπου πολλοί άνθρωποι σπεύδουν να αγοράσουν γη με την ελπίδα να αποκομίσουν κέρδος από τη συνεχή αύξηση των τιμών της γης. Ωστόσο, αυτό μπορεί να προκαλέσει μια κατάσταση όπου τα χρήματα παραμένουν στάσιμα στη γη, αντί να διακινούνται σε άλλες οικονομικές δραστηριότητες».

Για να διασφαλιστεί η συμμόρφωση με τον νόμο, η δημοσιότητα και η διαφάνεια, ο Πρωθυπουργός Φαμ Μινχ Τσινχ ζήτησε τη διόρθωση των πλειστηριασμών γης. Η ανακοίνωση ανέφερε σαφώς ότι σε ορισμένες περιπτώσεις, η τιμή νίκης ήταν πολλές φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης, συμπεριλαμβανομένων ασυνήθιστα υψηλών περιπτώσεων. Ως εκ τούτου, ο Πρωθυπουργός ανέθεσε στους Προέδρους των Λαϊκών Επιτροπών των επαρχιών και των πόλεων να κατευθύνουν τις αρμόδιες υπηρεσίες να επανεξετάσουν την οργάνωση των πλειστηριασμών δικαιωμάτων χρήσης γης στην περιοχή.

Εν αναμονή της διερεύνησης και της τελικής έκβασης των ερευνών από τις αρχές, η Εταιρεία Δημοπρασιών Lac Viet Joint Stock ανακοίνωσε την αναστολή δύο δημοπρασιών 52 οικοπέδων. Οι ειδικοί λένε ότι ο έλεγχος της κερδοσκοπίας με γη είναι επείγον έργο. Ο έλεγχος και η αντιμετώπιση της κερδοσκοπίας και του πληθωρισμού τιμών από την αρχή θα βοηθήσει την αγορά ακινήτων να αναπτυχθεί υγιής και βιώσιμα.

Ο δικηγόρος Truong Anh Tu - Πρόεδρος της Δικηγορικής Εταιρείας TAT (Δικηγορικός Σύλλογος Ανόι), σχολίασε ότι η κερδοσκοπία με γη γίνεται ένα φλέγον ζήτημα, ωθώντας τις τιμές των ακινήτων στα ύψη και δυσκολεύοντας την πρόσβαση σε στέγαση για τους νέους και τα άτομα με μέσο εισόδημα. Για να αποτραπεί αυτή η κατάσταση, ο δικηγόρος Tu πρότεινε μια σειρά από λύσεις για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας και τη σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων.

«Ένα αποτελεσματικό μέτρο είναι η επιβολή υψηλών φόρων στις αγορές γης χωρίς πραγματική χρήση. Όταν ένα άτομο ή ένας οργανισμός αγοράζει γη και δεν κατασκευάζει εντός ορισμένου χρονικού διαστήματος, θα υπόκειται σε υψηλότερους φόρους. Αυτό όχι μόνο ασκεί οικονομική πίεση στους κερδοσκόπους, αλλά ενθαρρύνει και την πιο αποτελεσματική χρήση της γης.»

Η εφαρμογή κανονισμών σχετικά με τα υποχρεωτικά χρονικά όρια κατασκευής σε πλειστηριαζόμενη γη αποτελεί μια άλλη λύση για την καταπολέμηση της κερδοσκοπίας. Όταν ο νικητής της δημοπρασίας δεν ολοκληρώσει την κατασκευή εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, η ιδιοκτησία της γης μπορεί να ανακληθεί. Αυτό διασφαλίζει ότι η γη δεν συσσωρεύεται άσκοπα και προωθεί την αστική ανάπτυξη.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Truong Anh Tu, ο περιορισμός του χρόνου μεταβίβασης γης μετά την αγορά είναι επίσης ένα σημαντικό μέτρο.

Επιπλέον, η κυβέρνηση μπορεί να προσαρμόσει την πιστωτική πολιτική της αυστηροποιώντας τους όρους δανεισμού ακινήτων για επενδυτές που δεν έχουν πραγματική ανάγκη να χρησιμοποιήσουν γη. Αυτό όχι μόνο μειώνει το ποσό του κερδοσκοπικού κεφαλαίου που εισρέει στην αγορά ακινήτων, αλλά προστατεύει και τους αγοραστές κατοικιών με πραγματικές ανάγκες στέγασης. Η παροχή πολλών έργων κοινωνικής στέγασης και κατοικιών χαμηλού κόστους θα βοηθήσει στην εξισορρόπηση της προσφοράς και της ζήτησης στην αγορά. Όταν υπάρχουν πολλές επιλογές στέγασης κατάλληλες για τον προϋπολογισμό των μεσαίων εισοδημάτων, η πίεση στις τιμές της γης θα μειωθεί, καθιστώντας τις τιμές των ακινήτων πιο λογικές.

Τέλος, η μεταρρύθμιση του νόμου περί ακινήτων, ώστε να επιτρέπεται η διαίρεση και η πώληση οικοπέδων σε ορισμένες συγκεκριμένες περιπτώσεις, θα μπορούσε επίσης να αποτελέσει λύση για την αύξηση της προσφοράς γης στην αγορά, συμβάλλοντας στην πτώση των τιμών της γης», δήλωσε ο κ. Tu.

Ο Μπιν Ντουόνγκ βγάζει σε πλειστηριασμό δεκάδες «χρυσά» οικόπεδα

Για να δημιουργήσει έσοδα, η επαρχία Μπιν Ντουόνγκ αποφάσισε να δημοπρατήσει δεκάδες οικόπεδα, συμπεριλαμβανομένων πολλών περιοχών που παλαιότερα ήταν κυβερνητικά γραφεία και θεωρούνται «χρυσή γη» υψηλής αξίας.

Αυτές είναι οι πληροφορίες που δόθηκαν από την Συντονιστική Επιτροπή για την υλοποίηση του Έργου αξιοποίησης του χερσαίου ταμείου, με στόχο τη δημιουργία εσόδων από τη γη για την εξυπηρέτηση της κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης της επαρχίας Binh Duong κατά την περίοδο 2024-2025, με όραμα έως το 2030, σε πρόσφατη συνεδρίαση.

Συνεπώς, τα οικόπεδα που θα δημοπρατηθούν προέρχονται κυρίως από γη για γραφεία εργασίας και λειτουργικές εγκαταστάσεις κρατικών φορέων και μονάδων δημόσιας υπηρεσίας· γη που ανακτήθηκε και παραδόθηκε σε οργανισμούς ανάπτυξης γης για διαχείριση· δημόσια γη που διαχειρίζονται τοπικές αρχές· γη μετοχοποιημένων κρατικών επιχειρήσεων, αναδιοργανωμένη διαχείριση και ανάκτηση· γη ατομικής και οργανωτικής προέλευσης που χρησιμοποιείται επί του παρόντος και αναμένεται να ανακτηθεί σύμφωνα με τον σχεδιασμό χρήσης γης και τον σχεδιασμό για την ανάπτυξη αστικών περιοχών, βιομηχανικών πάρκων, εμπορικών υπηρεσιών, logistics κ.λπ.).

Μεταξύ αυτών, υπάρχουν πολλά οικόπεδα που βρίσκονται σε προνομιακές τοποθεσίες της επαρχίας Binh Duong, τα οποία αποτελούν την έδρα πολλών κρατικών υπηρεσιών και μονάδων και θεωρούνται «χρυσή γη» λόγω της μεγάλης αξίας τους.

Αναμένεται να δημοπρατηθούν 38 οικόπεδα με έκταση σχεδόν 400 εκταρίων (δικαιώματα χρήσης γης, δημόσια περιουσιακά στοιχεία). Η δημοπρασία θα διεξαχθεί σταδιακά, μόνο το 2024 θα δημοπρατηθούν 10 οικόπεδα με συνολική έκταση περίπου 8,3 εκταρίων.

Μέχρι το 2025, η επαρχία θα συνεχίσει να δημοπρατεί 17 οικόπεδα συνολικής έκτασης άνω των 331 εκταρίων και, κατά την περίοδο 2026-2030, θα δημοπρατήσει 11 οικόπεδα συνολικής έκτασης 52,2 εκταρίων.

Με τη δημοπράτηση των παραπάνω οικοπέδων, η Binh Duong θα εισπράξει ένα «τεράστιο» χρηματικό ποσό για την εξυπηρέτηση της κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης.

Ο επικεφαλής του Κέντρου Ανάπτυξης του Ταμείου Γης της επαρχίας Binh Duong δήλωσε ότι εκτός από τη δημοπράτηση των οικοπέδων, η επαρχία θα υποβάλει επίσης προσφορά για την επιλογή επενδυτών για 75 οικόπεδα, τα οποία αποτελούν 75 νέες αστικές περιοχές και περιοχές αστικής ανάπτυξης.

Αυτή τη στιγμή, το έργο υποβάλλεται στην Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Binh Duong για εξέταση και σχόλια πριν από την εφαρμογή του.

4 περιπτώσεις καταπάτησης γης και παραβάσεων εξετάζονται για έκδοση κόκκινου βιβλίου

Σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2024, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ από την 1η Αυγούστου, υπάρχουν 4 περιπτώσεις χρήσης γης με παραβιάσεις δικαιωμάτων χρήσης γης πριν από την 1η Ιουλίου 2014 που θα ληφθούν υπόψη για τη χορήγηση πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης (κόκκινα βιβλία).

Συγκεκριμένα, το Άρθρο 139 του Νόμου περί Γης του 2024 ορίζει ότι στην πρώτη περίπτωση, νοικοκυριά και άτομα που χρησιμοποιούν γη πριν από την 1η Ιουλίου 2014, λόγω καταπάτησης του διαδρόμου ασφαλείας από κατασκευαστικά έργα μετά την ανακοίνωση και τοποθέτηση σημάνσεων από το Κράτος· καταπάτησης σε δρόμους, παρόδια και πεζοδρόμια μετά την ανακοίνωση των ορίων κατασκευής· καταπάτησης σε γη που χρησιμοποιείται για την έδρα οικοδομικών φορέων, δημοσίων έργων και άλλων δημοσίων έργων, το Κράτος υποχρεούται να ανακτήσει τη γη για να την επιστρέψει στην κατασκευή χωρίς να εκδώσει κόκκινο βιβλίο για την καταπατημένη περιοχή.

Ωστόσο, στις παραπάνω περιπτώσεις παραβιάσεων της γης, εάν έχει γίνει προσαρμογή στον σχεδιασμό χρήσης γης και στον σχεδιασμό κατασκευών που έχει εγκριθεί από την αρμόδια αρχή, αλλά η καταπατημένη έκταση γης δεν βρίσκεται πλέον εντός του διαδρόμου ασφαλείας δημοσίων έργων· δεν βρίσκεται στα όρια κατασκευής δρόμων· δεν προορίζεται για χρήση ως έδρα φορέων, δημοσίων έργων, άλλων δημοσίων έργων, τότε το άτομο που χρησιμοποιεί τη γη θα λαμβάνεται υπόψη για κόκκινο βιβλίο. Ο ιδιοκτήτης γης πρέπει να εκπληρώσει οικονομικές υποχρεώσεις κατά τη σύνταξη κόκκινου βιβλίου για αυτήν τη γη.

Στη δεύτερη περίπτωση, το άτομο που χρησιμοποιεί την καταπατημένη έκταση που ανήκει στον δασικό σχεδιασμό για δάση ειδικής χρήσης και προστατευτικά δάση λαμβάνει οδηγίες από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή να ανακτήσει την καταπατημένη γη και να την παραδώσει στο Συμβούλιο Διαχείρισης Δασών για διαχείριση και χρήση. Το άτομο που χρησιμοποιεί την καταπατημένη γη λαμβάνεται υπόψη από το Συμβούλιο Διαχείρισης Δασών για προστασία και ανάπτυξη δασών σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί δασοκομίας.

Εάν η περιοχή δεν διαθέτει Συμβούλιο Διαχείρισης Δασών, το άτομο που χρησιμοποιεί καταπατημένη ή κατεχόμενη γη θα λαμβάνει γη από το Κράτος με σκοπό την προστασία και ανάπτυξη προστατευτικών δασών και θα λαμβάνεται υπόψη για εγγραφή σε κόκκινο βιβλίο.

Εάν η καταπατημένη έκταση γης είναι γεωργικής και δασικής προέλευσης και έχει σχεδιαστεί για δημόσιες υποδομές, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή θα την ανακτήσει και θα την παραδώσει στον επενδυτή για κατασκευή. Το άτομο που χρησιμοποιεί αυτήν τη γη κατά παράβαση θα έχει τη δυνατότητα να τη χρησιμοποιήσει προσωρινά μέχρι να την ανακτήσει το Κράτος και πρέπει να διατηρήσει την τρέχουσα κατάσταση και να καταχωρίσει τη γη.

Για καταπατημένες εκτάσεις που προέρχονται από δασικές εκμεταλλεύσεις και χρησιμοποιούνται επί του παρόντος για γεωργική παραγωγή ή στέγαση πριν από την 1η Ιουλίου 2014, δεν περιλαμβάνονται στον δασικό σχεδιασμό για δάση ειδικής χρήσης, προστατευτικά δάση, δεν περιλαμβάνονται στον σχεδιασμό χρήσης γης με σκοπό την κατασκευή δημόσιων έργων υποδομής, ο χρήστης γης λαμβάνεται υπόψη για την έκδοση κόκκινου βιβλίου και πρέπει να εκπληρώσει οικονομικές υποχρεώσεις σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου.

Στην τρίτη περίπτωση, τα νοικοκυριά και τα άτομα που χρησιμοποιούν γη λόγω καταπάτησης ή κατοχής που δεν εμπίπτει στις προαναφερθείσες περιπτώσεις και χρησιμοποιούν γη για λάθος σκοπό, εάν χρησιμοποιούν τη γη σταθερά, σύμφωνα με τον χωροταξικό σχεδιασμό σε επίπεδο περιφέρειας ή τον γενικό σχεδιασμό ή τον χωροταξικό σχεδιασμό ή τον σχεδιασμό κατασκευών ή τον αγροτικό σχεδιασμό, θα ληφθούν υπόψη για την έκδοση κόκκινου βιβλίου και πρέπει να εκπληρώσουν τις οικονομικές υποχρεώσεις τους σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου.

Εάν η γη που παραβιάζεται δεν χρησιμοποιείται σταθερά ή δεν είναι σύμφωνη με τον σχεδιασμό, ο χρήστης μπορεί να χρησιμοποιήσει τη γη μόνο προσωρινά όταν το Κράτος την ανακτήσει.

Τέλος, τα νοικοκυριά και τα άτομα που χρησιμοποιούν γεωργική γη την οποία έχουν ανακτήσει οι ίδιοι και δεν έχουν διαφορές θα λάβουν κόκκινα βιβλία από το Κράτος σύμφωνα με το όριο κατανομής γεωργικής γης που ορίζεται από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή. Η έκταση γης που υπερβαίνει το όριο θα μεταβιβαστεί σε κρατική μίσθωση.

Σε περίπτωση που νοικοκυριά και άτομα που χρησιμοποιούν γη παραβιάζουν τους νόμους περί γης, όπως ορίζονται από την 1η Ιουλίου 2014 και μετά, το Κράτος δεν θα εκδίδει κόκκινα βιβλία και θα τα χειρίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου.

Τιμή μετατροπής γεωργικής γης σε οικιστική γη βάσει του νέου νόμου

Σύμφωνα με τις ρήτρες 1 και 2 του άρθρου 8 του διατάγματος 103/2024/ND-CP, όταν μια αρμόδια κρατική υπηρεσία εκδίδει απόφαση που επιτρέπει σε νοικοκυριά και ιδιώτες να αλλάξουν τον σκοπό της χρήσης γης σε κατοικημένη γη, το τέλος χρήσης γης υπολογίζεται ως εξής:

Εκ των οποίων: Το τέλος χρήσης γης του τύπου γης μετά τη μετατροπή υπολογίζεται ως εξής:

Τα τέλη χρήσης γης και τα ενοίκια γης των τύπων γης πριν από την αλλαγή σκοπού χρήσης γης (εφεξής καλούμενα «τέλη χρήσης γης πριν από την αλλαγή σκοπού χρήσης γης») υπολογίζονται ως εξής:

Για γη πριν από την αλλαγή του σκοπού της, η οποία είναι γεωργική γη νοικοκυριού ή ατόμου στο οποίο το Κράτος έχει παραχωρήσει γη χωρίς να εισπράξει τέλη χρήσης γης ή γεωργική γη με νόμιμη μεταβίβαση προέλευσης από άλλο νοικοκυριό ή άτομο στο οποίο το Κράτος έχει παραχωρήσει γη χωρίς να εισπράξει τέλη χρήσης γης, η τιμή της γης πριν από την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης υπολογίζεται με το γινόμενο (=) της έκτασης γης πολλαπλασιασμένης (x) επί την τιμή γης του αντίστοιχου τύπου γεωργικής γης στον Τιμοκατάλογο Γης.

Για γη πριν από την αλλαγή του σκοπού χρήσης της, η οποία είναι γεωργική γη, το Κράτος μισθώνει γη και καταβάλλει μίσθωμα γης άπαξ για ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης. Το μίσθωμα γης πριν από την αλλαγή του σκοπού χρήσης της υπολογίζεται ως εξής:

Εκεί μέσα:

Η τιμή της γης που αντιστοιχεί στη διάρκεια μίσθωσης της γης πριν από την αλλαγή του σκοπού είναι η τιμή της γης στον Τιμοκατάλογο Γης για τον υπολογισμό του ενοικίου γης που καταβάλλεται εφάπαξ για ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης.

Η υπολειπόμενη διάρκεια χρήσης γης καθορίζεται από (=) την κατανομή ή τη διάρκεια μίσθωσης γης πριν από την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης μείον (-) την περίοδο χρήσης γης πριν από την αλλαγή του σκοπού.

Σε περίπτωση που ο υπολειπόμενος χρόνος χρήσης γης που καθορίζεται σύμφωνα με τον τύπο που ορίζεται στο παρόν σημείο δεν είναι ένα πλήρες έτος, υπολογίζεται ανά μήνα· εάν ο χρόνος δεν είναι ένας πλήρης μήνας, ο χρόνος δεν είναι ένας πλήρης μήνας, ο χρόνος δεν είναι ένας πλήρης μήνας, εάν 15 ημέρες ή περισσότερο υπολογίζονται ως 1 μήνας, εάν λιγότερο από 15 ημέρες, δεν υπολογίζεται τέλος χρήσης γης για αυτόν τον αριθμό ημερών.

Για γη πριν από την αλλαγή του σκοπού της, η οποία είναι γεωργική γη που μισθώνεται από το Κράτος με τη μορφή ετήσιας πληρωμής ενοικίου γης, το ενοίκιο γης πριν από την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης είναι μηδέν (= 0).

Σημείωση: Σε περίπτωση που το τέλος χρήσης γης του τύπου γης μετά την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης είναι μικρότερο ή ίσο με την τιμή της γης πριν από την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης, το τέλος χρήσης γης κατά την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης είναι μηδέν (=0).

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html