Οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι συνεχίζουν να «ανεβαίνουν», η περιοχή Thanh Oai πληρώνει προκαταβολή για πλειστηριασμό γης, οι αγοραστές παραμένουν σε εγρήγορση για να αποφύγουν τους κινδύνους

Οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι συνεχίζουν να αυξάνονται, ο πυρετός γης είναι κυρίως ένα κερδοσκοπικό τέχνασμα των κερδοσκόπων, 7 περιπτώσεις αλλαγής σκοπού χρήσης γης χωρίς άδεια... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Ενώ τα περισσότερα άλλα τμήματα και είδη ακινήτων μειώθηκαν σε ενδιαφέρον τον Μάιο του 2024, τα διαμερίσματα στο Ανόι ήταν το μόνο τμήμα που αυξήθηκε με επιτόκιο 9%. (Φωτογραφία: Linh An)

Οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι συνεχίζουν να αυξάνονται

Τα μεγάλα δεδομένα του Batdongsan.com.vn δείχνουν ότι μετά από τρεις συνεχόμενους μήνες έντονης ανάπτυξης το πρώτο εξάμηνο του 2024, μέχρι τον Απρίλιο του 2024, τα διαμερίσματα στο Ανόι άρχισαν να επιβραδύνονται. Συγκεκριμένα, τον Απρίλιο του 2024, το επίπεδο ενδιαφέροντος και ο αριθμός των καταχωρίσεων για διαμερίσματα στο Ανόι μειώθηκαν κατά 30% και 2% αντίστοιχα. Ωστόσο, η πτώση διήρκεσε μόνο τον Απρίλιο, και από τον Μάιο και μετά, τα διαμερίσματα στο Ανόι ανέκτησαν σταδιακά τη «μορφή» τους.

Ενώ τα περισσότερα άλλα τμήματα και είδη ακινήτων μειώθηκαν σε ενδιαφέρον τον Μάιο του 2024, τα διαμερίσματα στο Ανόι ήταν το μόνο τμήμα που αυξήθηκε με επιτόκιο 9%. Σε σύγκριση με τον Μάιο, το επιτόκιο παρέμεινε το ίδιο τον Ιούνιο του 2024.

Στην πραγματικότητα, μετά από λίγο περισσότερο από ένα μήνα στασιμότητας, από τα τέλη Μαΐου 2024 μέχρι σήμερα, οι τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν να διαμορφώνονται σε νέο επίπεδο. Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι συνεχίζουν να αυξάνονται.

Για παράδειγμα, σύμφωνα με έρευνα της Batdongsan.com.vn, στο έργο Vinhomes Smart City, τα διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου + 1, ανάλογα με το κτίριο, την τοποθεσία και την κατεύθυνση του μπαλκονιού, στα τέλη Απριλίου και στις αρχές Μαΐου 2024 είχαν τιμή πώλησης 2,4-2,6 δισεκατομμύρια VND/διαμέρισμα, αλλά προς το παρόν, η τιμή ζήτησης αυτού του τύπου διαμερίσματος είναι 2,7-2,8 δισεκατομμύρια VND/διαμέρισμα. Ομοίως, τα στούντιο διατίθενται σε τιμή 1,8-1,9 δισεκατομμύρια VND, μια μέση αύξηση 150-200 εκατομμυρίων VND ανά διαμέρισμα σε σύγκριση με τον Ιούνιο του 2024. Τα διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων, 2 μπάνιων ή 3 υπνοδωματίων, 2 μπάνιων σε αυτό το έργο αυξήθηκαν επίσης κατά 200-250 εκατομμύρια VND σε σύγκριση με περίπου 2 μήνες νωρίτερα.

Το έργο Gemek αυξήθηκε επίσης από 2,7-2,8 δισεκατομμύρια VND για διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων και 2 μπάνιων σε 2,750-2,9 δισεκατομμύρια VND/διαμέρισμα. Συγκεκριμένα, υπάρχουν διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων και 2 μπάνιων σε αυτό το έργο, ο ιδιοκτήτης προσφέρει τιμή άνω των 3 δισεκατομμυρίων VND/διαμέρισμα.

Η τιμή των διαμερισμάτων στο Nam Trung Yen, κυρίως παλιά διαμερίσματα, με 2 υπνοδωμάτια, αυξήθηκε επίσης από 2,8-3 δισεκατομμύρια VND/διαμέρισμα σε 3,1-3,4 δισεκατομμύρια VND/διαμέρισμα. Τα διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων και 2 μπάνιων στο έργο Handiresco αυξήθηκαν επίσης από 4-4,2 δισεκατομμύρια VND/διαμέρισμα τον Μάιο σε 4,3-4,5 δισεκατομμύρια VND/διαμέρισμα.

Η μέση αύξηση των 250-300 εκατομμυρίων dong/διαμέρισμα παρατηρείται επίσης σε έργα στην οδό Le Van Luong, όπως το Hanoi CenterPoint, το Times Tower, το Golden Palace ή σε διαμερίσματα που βρίσκονται στην οδό Trung Hoa - Nhan Chinh.

Γιατί η περιοχή Thanh Oai στο Ανόι σταμάτησε ξαφνικά τους πλειστηριασμούς γης;

Η περιφέρεια Thanh Oai (Ανόι) σταμάτησε τη δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης για 57 οικόπεδα στην περιοχή Dam, στο χωριό Muc Xa, στην κοινότητα Cao Duong, και επέστρεψε τα χρήματα για την αγορά εγγράφων και εγγυήσεων από πελάτες, επικαλούμενη την ανάγκη επαναπροσδιορισμού της τιμής εκκίνησης.

Η Truong Son Joint Stock Auction Company, η διοργανώτρια εταιρεία της πρώτης δημοπρασίας γης στην περιφέρεια Thanh Oai για 57 οικόπεδα στην κοινότητα Cao Duong στις 17 Αυγούστου, ανακοίνωσε ξαφνικά ότι σταματά τη διοργάνωση της δημοπρασίας και επιστρέφει τα χρήματα για την αγορά εγγράφων και προκαταβολών στους πελάτες.

Η παραπάνω εταιρεία δήλωσε ότι η μονάδα έλαβε ειδοποίηση από το Κέντρο Ανάπτυξης του Ταμείου Γης της Περιφέρειας Thanh Oai με το περιεχόμενο «Διακοπή διοργάνωσης της πρώτης δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης για 57 οικόπεδα στην περιοχή Dam, στο χωριό Muc Xa, στην κοινότητα Cao Duong, στην περιοχή Thanh Oai, στο Ανόι».

Ο λόγος είναι ότι η Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας Thanh Oai επαναπροσδιόρισε την τιμή εκκίνησης για τη δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης για 114 οικόπεδα στην κοινότητα Cao Duong, σύμφωνα με την απόφαση της Λαϊκής Επιτροπής του Ανόι.

Προηγουμένως, σύμφωνα με την ανακοίνωση, 57 οικόπεδα στην περιοχή του οικισμού Muc Xa, στην κοινότητα Cao Duong, έχουν εμβαδόν που κυμαίνεται από 74,63 έως 134,69 τετραγωνικά μέτρα, με τιμή εκκίνησης 8,097 εκατομμύρια VND/τετραγωνικό μέτρο.

Με την παραπάνω τιμή εκκίνησης (χωρίς φόρους, τέλη και χρεώσεις), η προκαταβολή για τα οικόπεδα κυμαίνεται από σχεδόν 121-218 εκατομμύρια VND.

Είναι γνωστό ότι τον Αύγουστο, η περιφέρεια Thanh Oai δεν θα διοργανώσει άλλες δημοπρασίες γης.

Προηγουμένως, στις 10 Αυγούστου, η περιφέρεια Thanh Oai διοργάνωσε δημοπρασία 68 οικοπέδων στην περιοχή Ngo Ba, στο χωριό Thanh Than, στην κοινότητα Thanh Cao. Αυτή η δημοπρασία προκάλεσε αναταραχή στους επενδυτές ακινήτων και στο κοινό, όταν η τιμή νίκης ήταν 7-8 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης. Από την τιμή εκκίνησης των 8,6-12,5 εκατομμυρίων VND/m2, η υψηλότερη τιμή νίκης ξεπέρασε τα 100 εκατομμύρια VND/m2.

Πολλοί πιστεύουν ότι ο λόγος που αυτή η δημοπρασία προσέλκυσε τόσους πολλούς επενδυτές ήταν η χαμηλή τιμή εκκίνησης. Με μια τέτοια τιμή εκκίνησης, οι επενδυτές έπρεπε να καταθέσουν μόνο το 20%, που αντιστοιχεί σε περίπου 200 εκατομμύρια VND.

Κίνδυνος του αγοραστή

Πρόσφατα, η αγορά ακινήτων έχει δει μια απότομη αύξηση των τιμών, ειδικά στον τομέα των διαμερισμάτων, ακολουθούμενη από τα ακίνητα έργων και τα οικόπεδα σε τοπικές περιοχές. Ωστόσο, με μια αύξηση 6-8 φορές στα αποτελέσματα της δημοπρασίας στην περιοχή Thanh Oai πρόσφατα, θεωρείται πολύ υψηλή, ακόμη και ασυνήθιστη, τόσο όσον αφορά την τιμή νίκης όσο και τον αριθμό των συμμετεχόντων.

Τα πραγματικά αρχεία και ο ιστότοπος Batdongsan.com.vn δείχνουν ότι η τιμή της οικιστικής γης σε ορισμένα χωριά στην κοινότητα Thanh Cao, στην περιφέρεια Thanh Oai, η τιμή γης προς πώληση το δεύτερο τρίμηνο του 2024 είναι μόνο περίπου 27-30 εκατομμύρια VND/m2. Αυτή η τιμή έχει αυξηθεί κατά περίπου 80%, από περίπου 15 εκατομμύρια VND/m2 το 2020 σε σχεδόν 30 εκατομμύρια VND/m2 το 2024. Έτσι, η νικητήρια προσφορά στις 10 Αυγούστου είναι 2,3-3,7 φορές υψηλότερη από την τρέχουσα κοινή τιμή πώλησης.

Ή, μέσω μιας πρόσφατης έρευνας για τις τιμές της γης σε ορισμένες προαστιακές περιοχές του Ανόι, αν και οι τιμές της γης έχουν αυξηθεί, ειδικά σε περιοχές που προετοιμάζονται να γίνουν περιοχές ή τοποθεσίες με πλεονεκτήματα στην ανάπτυξη υποδομών, δεν έχει σημειωθεί μια μη ρεαλιστική αύξηση όπως το φαινόμενο των πλειστηριασμών γης στο Thanh Oai.

Για παράδειγμα, στη δημοπρασία γης στα τέλη Ιουνίου στην περιοχή Me Linh, τα αποτελέσματα της νικητήριας προσφοράς δεν άλλαξαν δραματικά, με την τιμή να κυμαίνεται από 20 έως 40 εκατομμύρια VND/m2, ενώ η περιοχή Me Linh εξακολουθεί να έχει περιθώρια ανάπτυξης με το σύστημα υποδομών από γέφυρες έως την Περιφερειακή Οδό 4, την Περιφερειακή Οδό 3, την Περιφερειακή Οδό 5... Ομοίως, στην περιοχή Thach That, οι τιμές γης σε ορισμένες όμορφες τοποθεσίες της κοινότητας Binh Yen αυξήθηκαν πρόσφατα μόνο κατά λίγα εκατομμύρια VND/m2, παρόλο που υπάρχουν πολλές χρήσιμες πληροφορίες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων...

Από την παραπάνω πραγματικότητα, πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι ο πρόσφατος πυρετός γης είναι κυρίως ένα κερδοσκοπικό τέχνασμα κερδοσκόπων και μεσιτών. Πολλές ομάδες ανθρώπων που στο παρελθόν συνέλεγαν γη θα χρησιμοποιήσουν πλειστηριασμούς στην περιοχή για να ανεβάσουν τις τιμές και να δημιουργήσουν ένα υψηλότερο έδαφος. Εάν τα πλειστηριασμένα οικόπεδα δεν μπορούν να πωληθούν, θα χάσουν τις εγγυήσεις τους και, σύμφωνα με τους κανονισμούς, οι συμμετέχοντες στη δημοπρασία πρέπει να καταβάλουν εγγύηση ίση με το 20% της συνολικής αξίας του οικοπέδου ή της έκτασης γης που υπολογίζεται στην τιμή εκκίνησης.

Σύμφωνα με διαδικτυακά δεδομένα από το Batdongsan.com.vn, κατά τους πρώτους 6 μήνες του 2024, η αγορά ακινήτων στο Ανόι κατέγραψε έντονες διακυμάνσεις στα επίπεδα επιτοκίων. Συνήθως, ο τομέας των οικοπέδων και των οικιστικών εκτάσεων βρίσκεται σε τροχιά ανάκαμψης μετά το χαμηλότερο σημείο του 2023, με τον αριθμό των αναζητήσεων να αυξάνεται κατά 118% σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Οι ιδιωτικές κατοικίες, οι μεζονέτες και οι βίλες αυξήθηκαν κατά 33%, 27% και 9% αντίστοιχα. Στις προαστιακές περιοχές, η Dong Anh είχε την ισχυρότερη αύξηση στο επίπεδο επιτοκίου, 104%, η Quoc Oai αυξήθηκε κατά 101%, η Gia Lam κατά 95%, η Hoai Duc κατά 79%, η Thach That κατά 48%...

Εξηγώντας αυτό, οι ειδικοί ανέφεραν ότι μπορεί να οφείλεται στον φόβο ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν μετά την επίσημη έναρξη ισχύος του Νόμου περί Γης του 2024, του Νόμου περί Επιχειρήσεων Ακινήτων του 2023 και του Νόμου περί Στέγασης του 2023. Από την άλλη πλευρά, οι πληροφορίες ότι το Ανόι επιδιώκει να έχει 5 νέες περιοχές έως το 2030 (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri και Dan Phuong) κάνουν επίσης τη γη σε αυτές τις τοποθεσίες να προσελκύει την προσοχή πολλών επενδυτών.

Ο κ. Nguyen Quoc Anh, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της Batdongsan.com.vn, προβλέπει ότι από το δεύτερο τρίμηνο του 2025 και μετά, τα οικόπεδα θα αρχίσουν να εισέρχονται στην κύρια τάση ανάκαμψης, ενώ τα τρέχοντα «κύματα» είναι μόνο τοπικά σε ορισμένες περιοχές. Ως εκ τούτου, οι επενδυτές θα πρέπει να ερευνήσουν προσεκτικά την αγορά και να μάθουν για τις διακυμάνσεις των τιμών μέσω αντικειμενικών πηγών πληροφόρησης.

Επίσης, λόγω της υπερβολικά υψηλής αύξησης των τιμών των ακινήτων σε σύγκριση με την πραγματική τους αξία, ορισμένοι ειδικοί πιστεύουν ότι η χειραγώγηση της αγοράς ακινήτων για τη δημιουργία εικονικών τιμών είναι πολύ επικίνδυνη, καθώς επηρεάζει άμεσα τους αγοραστές, σε καμία περίπτωση δεν διαφέρει από τη χειραγώγηση της χρηματιστηριακής αγοράς. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα η αγορά ακινήτων να μην έχει διαφάνεια και να μην έχει σταθερότητα, ενώ το κράτος δεν έχει επιβάλει αυστηρές κυρώσεις.

Οι άνθρωποι αναμένουν ότι οι τιμές των ακινήτων θα μειωθούν σε ένα κατάλληλο επίπεδο όταν οι νέες πολιτικές διαχείρισης και οι κανονισμοί του νόμου τεθούν σύντομα σε ισχύ. Αυτή είναι η λύση για άτομα που πραγματικά χρειάζονται σύντομα την ευκαιρία να αποκτήσουν ένα σπίτι, ως στόχο της κυβέρνησης .

Σε περίπτωση αλλαγής σκοπού χρήσης γης, δεν απαιτείται άδεια.

Ο νόμος περί γης του 2024 ορίζει πολύ περισσότερες περιπτώσεις μετατροπής χρήσης γης για τις οποίες δεν απαιτείται άδεια από την 1η Αυγούστου 2024.

7 περιπτώσεις αλλαγής σκοπού χρήσης γης που δεν απαιτούν άδεια

Σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 121 του νόμου περί γης του 2024, εάν δεν εμπίπτει στις ακόλουθες 7 περιπτώσεις βάσει της παραγράφου 1 του άρθρου 121 του νόμου περί γης του 2024, δεν θα είναι απαραίτητο να ζητηθεί άδεια από την αρμόδια αρχή για την αλλαγή του σκοπού χρήσης.

Συγκεκριμένα, οι περιπτώσεις αυτές είναι: Μετατροπή εκτάσεων καλλιέργειας ρυζιού, δασικών εκτάσεων ειδικής χρήσης, προστατευτικών δασικών εκτάσεων, δασικών εκτάσεων παραγωγής σε άλλους τύπους γης στην ομάδα γεωργικών εκτάσεων· Μετατροπή γεωργικών εκτάσεων σε μη γεωργικές εκτάσεις· Μετατροπή άλλων τύπων γης σε συγκεντρωμένες κτηνοτροφικές εκτάσεις κατά την υλοποίηση μεγάλων έργων συγκεντρωμένης κτηνοτροφίας.

Μετατροπή μη γεωργικής γης που έχει παραχωρηθεί από το Κράτος χωρίς τέλη χρήσης γης σε άλλους τύπους μη γεωργικής γης που έχει παραχωρηθεί από το Κράτος με τέλη χρήσης γης ή μίσθωση γης· Μετατροπή μη γεωργικής γης που δεν είναι οικιστική γη σε οικιστική γη.

Μετατροπή γης για κατασκευή δημοσίων έργων, γης που χρησιμοποιείται για δημόσιους σκοπούς με επιχειρηματικούς σκοπούς σε μη γεωργική παραγωγή και επαγγελματική γη· Μετατροπή μη γεωργικής παραγωγής και επαγγελματικής γης που δεν είναι εμπορική ή γη για υπηρεσίες σε εμπορική ή γη για υπηρεσίες.

Η μετατροπή χρήσης γης πρέπει να συμμορφώνεται με τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Η αλλαγή σκοπού χρήσης γης πρέπει να εξακολουθεί να συμμορφώνεται με τον πολεοδομικό σχεδιασμό και να εγκρίνεται από τις αρμόδιες αρχές, κάτι που ορίζεται σαφώς στο άρθρο 116 του νόμου περί γης του 2024.

Συνεπώς, η Λαϊκή Επιτροπή της περιφέρειας όπου βρίσκεται η γη είναι η αρμόδια αρχή για την έγκριση της μετατροπής της χρήσης γης για άλλο σκοπό.

Μετατροπή περιοχής χρήσης γης το 2024

Επί του παρόντος, ο νόμος περί γης του 2024 δεν περιλαμβάνει κανένα έγγραφο που να καθορίζει το όριο και τη μέγιστη έκταση για τη μετατροπή χρήσης γης.

Το όριο χρήσης γης εξαρτάται από τις ανάγκες του ατόμου που επιθυμεί να αλλάξει τον σκοπό χρήσης γης. Ωστόσο, το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος θα εξετάσει τα έγγραφα, την ανάγκη αλλαγής του σκοπού χρήσης γης, θα επαληθεύσει το πεδίο και τον σχεδιασμό για να διαπιστώσει εάν το όριο μπορεί να αλλάξει εντελώς.

Το ετήσιο σχέδιο χρήσης γης σε επίπεδο περιφέρειας καθορίζεται από τις αρμόδιες αρχές.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html