Αγορά Κρυπτονομισμάτων στο Βιετνάμ: Μια Νέα Κατεύθυνση για τα Ακίνητα;

VTV.vn - Μεταξύ των βιομηχανιών με δυνατότητα εφαρμογής κρυπτονομισμάτων, τα ακίνητα θεωρούνται ο κορυφαίος τομέας χάρη στα χαρακτηριστικά των περιουσιακών στοιχείων υψηλής αξίας και της περιορισμένης ρευστότητας.

Αύξηση της ρευστότητας στην αγορά ακινήτων.

Σύμφωνα με την Απόφαση 05/2025/NQ-CP, τα κρυπτονομίσματα στην πιλοτική φάση πρέπει να συνδέονται με υποκείμενα περιουσιακά στοιχεία που είναι πραγματικά περιουσιακά στοιχεία – εξαιρουμένων των τίτλων ή του παραστατικού νομίσματος. Οι προσφορές περιορίζονται σε ξένους επενδυτές και οι συναλλαγές θα πραγματοποιούνται σε πλατφόρμες που παρέχονται από εγχώριους οργανισμούς, υπό την αδειοδότηση και τη διαχείριση του Υπουργείου Οικονομικών . Μεταξύ των τομέων με δυνατότητα εφαρμογής κρυπτονομισμάτων, τα ακίνητα θεωρούνται κορυφαίος τομέας λόγω των χαρακτηριστικών τους ως περιουσιακού στοιχείου υψηλής αξίας, δύσκολου στην υποδιαίρεση και με περιορισμένη ρευστότητα.

Σύμφωνα με τον Δρ. Dang Minh Tuan, πρώην Πρόεδρο της Συμμαχίας Blockchain του Βιετνάμ, η δημιουργία tokenization ακινήτων προσφέρει τρία εξαιρετικά οφέλη. Πρώτον, αυξάνει τη ρευστότητα, καθώς τα περιουσιακά στοιχεία υψηλής αξίας μπορούν να χωριστούν σε μικρότερες μονάδες, επιτρέποντας ακόμη και σε επενδυτές μικρής κλίμακας να συμμετάσχουν.

«Μία από τις μεγαλύτερες επιπτώσεις των κρυπτονομισμάτων είναι η δυνατότητα κατακερματισμού της ιδιοκτησίας, επιτρέποντας την διαίρεση της ακίνητης περιουσίας σε πολλαπλές μονάδες token που θα πωληθούν σε διαφορετικούς επενδυτές. Αυτός ο μηχανισμός αυξάνει τόσο τη ρευστότητα της αγοράς όσο και διευρύνει την προσβασιμότητα για μεμονωμένους επενδυτές και διεθνείς ροές κεφαλαίων», ανέλυσε ο κ. Tuan.

κ. Dang Minh Tuan, Πρόεδρος της Βιετναμέζικης Συμμαχίας Blockchain.

Η εφαρμογή του blockchain συμβάλλει επίσης στην αυξημένη διαφάνεια, καθώς όλες οι συναλλαγές και οι ταμειακές ροές καταγράφονται δημόσια. Αντί να περιορίζονται στην έκδοση ομολόγων ή στον δανεισμό από τράπεζες, οι επιχειρήσεις ακινήτων μπορούν να εκδίδουν διακριτικά (tokens) για κάθε συγκεκριμένο έργο, που συνδέονται με οφέλη όπως η συμμετοχή στα κέρδη, τα έσοδα από ενοίκια ή τα δικαιώματα επαναγοράς. Αυτή η προσέγγιση ανοίγει την πόρτα στην διεθνή κινητοποίηση κεφαλαίων, διευκολύνοντας την πρόσβαση των βιετναμέζικων ακινήτων σε ξένες επενδύσεις.

Ωστόσο, αυτό συνοδεύεται και από σημαντικές προκλήσεις. Οι κίνδυνοι κερδοσκοπίας, χειραγώγησης τιμών και παράνομης άντλησης κεφαλαίων μπορούν να στρεβλώσουν την αγορά εάν δεν υπάρχει αυστηρή εποπτεία. Οι εταιρείες έκδοσης διακριτικών υποχρεούνται να δημοσιεύουν ενημερωτικά δελτία, να διατηρούν δεδομένα για τουλάχιστον 10 έτη και να συμμορφώνονται με τους κανονισμούς για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας. Αυτές οι προϋποθέσεις αναμένεται να βελτιώσουν τα πρότυπα διακυβέρνησης, τη διαφάνεια και να μειώσουν τους κινδύνους των επενδυτών.

Συνεπώς, ο ρόλος του Κράτους είναι ιδιαίτερα σημαντικός κατά τη διάρκεια της πιλοτικής φάσης – όχι μόνο στις νομικές πτυχές αλλά και στην επιθεώρηση, την εποπτεία και την προστασία των επενδυτών. Ορισμένοι ειδικοί προτείνουν να εξεταστεί η σύσταση μιας εξειδικευμένης επιτροπής για την εποπτεία της αγοράς κρυπτονομισμάτων, με τη συμμετοχή του Υπουργείου Οικονομικών, της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ, του Υπουργείου Δικαιοσύνης και εκπροσώπων διεθνών οργανισμών.

Η επιτυχία της αγοράς κρυπτονομισμάτων δεν εξαρτάται μόνο από νομικούς μηχανισμούς αλλά και από μια σταθερή τεχνολογική βάση. Η δημιουργία διακριτικών για ακίνητα μπορεί να είναι αποτελεσματική μόνο εάν η τεχνολογία είναι αρκετά ισχυρή - από την τεχνολογία blockchain, την φύλαξη, την κρυπτογράφηση δεδομένων έως τη διεπαφή χρήστη. Οι επενδυτές θα αισθάνονται ασφαλείς μόνο όταν υπάρχει ένα σύστημα για την προστασία των δικαιωμάτων τους και τον έλεγχο των κινδύνων.

Τυποποίηση του νομικού συστήματος και των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.

Παρόλο που αναδύονται ευκαιρίες, οι ειδικοί παραμένουν επιφυλακτικοί όταν συζητούν τους νομικούς κινδύνους - ιδίως τη σύνδεση μεταξύ των tokens και της πραγματικής ιδιοκτησίας. Σύμφωνα με τον Δρ. Dang Minh Tuan, το νομικό ζήτημα του κατά πόσον τα tokens αντιπροσωπεύουν πραγματική ιδιοκτησία ή απλώς οικονομικό κέρδος χρειάζεται ακόμη διευκρίνιση.

«Αντιπροσωπεύουν τα tokens ακινήτων την πραγματική κυριότητα – που σημαίνει ότι ο κάτοχος αναγνωρίζεται ως συνιδιοκτήτης του αρχικού ακινήτου, με το όνομά του να αναγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας – ή πρόκειται απλώς για οικονομικά δικαιώματα όπως η συμμετοχή στα κέρδη, το εισόδημα από ενοίκια ή το δικαίωμα επαναγοράς; Αυτή η διάκριση είναι κρίσιμη επειδή καθορίζει το επίπεδο νομικής προστασίας για τους επενδυτές: κυριότητα ακινήτων ή απλώς κατοχή μιας μορφής «πιστοποιητικού επένδυσης» που δεν συνδέεται με δικαιώματα κυριότητας», σχολίασε ο κ. Tuan.

Από νομικής άποψης, ο καθηγητής Phan Trung Ly, πρώην πρόεδρος της Επιτροπής Νομικής της Εθνοσυνέλευσης , πιστεύει ότι το νομικό πλαίσιο για τα ψηφιακά περιουσιακά στοιχεία και το blockchain πρέπει να ορίζει με σαφήνεια τα δικαιώματα ιδιοκτησίας, την επίλυση διαφορών, τις φορολογικές υποχρεώσεις, την προστασία των καταναλωτών και τα πρότυπα κυβερνοασφάλειας.

Οι πολιτικές πρέπει να είναι επαρκείς για να προστατεύουν, παραμένοντας παράλληλα αρκετά ευέλικτες ώστε να μην καταπνίγουν την καινοτομία. Το κράτος πρέπει ταυτόχρονα να βελτιώσει την ικανότητα διακυβέρνησης, να εκπαιδεύσει το ψηφιακό ανθρώπινο δυναμικό, να μεταρρυθμίσει τους διοικητικούς μηχανισμούς και να δημιουργήσει ίσους όρους ανταγωνισμού για τις ιδιωτικές επιχειρήσεις – σύμφωνα με το πνεύμα του Ψηφίσματος 68.

Κατά τη διάρκεια της πιλοτικής φάσης, οι ειδικοί συνιστούν την ιεράρχηση έργων με σαφή νομική βάση, διαφανή ταμειακή ροή, υψηλά πρότυπα ασφάλειας και την αποφυγή αδιάκριτου μάρκετινγκ που στοχεύει μικρούς επενδυτές.

Συνεπώς, συνιστάται η άμεση αναθεώρηση και τροποποίηση του Νόμου περί Γης, του Νόμου περί Ακινήτων και του Νόμου περί Πληροφορικής. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να αναπτυχθεί ένας μηχανισμός νομικής μετατροπής κατά τη διάρκεια της πιλοτικής φάσης, ο οποίος θα επιτρέπει ενδεχομένως τη μετατροπή των διακριτικών σε πιστοποιητικά όταν πληρούνται οι νομικές και τεχνικές προϋποθέσεις.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι η εφαρμογή της tokenization ακινήτων είναι επιτυχής μόνο όταν είναι στενά ενσωματωμένη με το νομικό σύστημα και τις δημόσιες βάσεις δεδομένων. Για παράδειγμα, το έργο του ξενοδοχείου St. Regis Aspen (ΗΠΑ) συγκέντρωσε 18 εκατομμύρια δολάρια εκδίδοντας tokens που αντιπροσωπεύουν το 18,9% των μετοχών του ξενοδοχείου, μία από τις πρώτες συμφωνίες tokenization ακινήτων που εγκρίθηκαν από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς των ΗΠΑ.

Ωστόσο, ο πιο σημαντικός παράγοντας είναι η σύνδεση μεταξύ του διακριτικού και του συστήματος καταχώρισης γης, διασφαλίζοντας ότι δεν υπάρχει περίπτωση «διπλής ιδιοκτησίας». Επιπλέον, χώρες όπως η Σιγκαπούρη και οι ΗΠΑ απαιτούν τυποποιημένη οικονομική αναφορά, ανεξάρτητη αποτίμηση και διαδικασίες έκδοσης διακριτικών.

Στο Βιετνάμ, οι ειδικοί υποδεικνύουν την ανάγκη δημιουργίας ενός εξειδικευμένου οικοσυστήματος φύλαξης περιουσιακών στοιχείων, ενός εποπτευόμενου χρηματιστηρίου, κανονισμών ασφάλισης κινδύνων και ενός ταμείου αποζημιώσεων για την προστασία των επενδυτών. Η ιεράρχηση έργων με σαφή ταμειακή ροή στην αρχική φάση, όπως τα ενοικιαζόμενα ακίνητα, θα βοηθήσει την αγορά να λειτουργήσει με μεγαλύτερη ασφάλεια πριν από την επέκταση.

Κατά τη διάρκεια της πιλοτικής φάσης, οι ειδικοί συνιστούν την ιεράρχηση έργων με σαφή νομική βάση, διαφανή ταμειακή ροή, υψηλά πρότυπα ασφαλείας και την αποφυγή αδιάκριτης διαφήμισης που στοχεύει μικρούς επενδυτές. Αυτό είναι ένα απαραίτητο βήμα για την προετοιμασία μιας σταθερής βάσης για το μέλλον της αγοράς κρυπτονομισμάτων γενικότερα και των ψηφιακών ακινήτων ειδικότερα στο Βιετνάμ.

Πηγή: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm