Ξεμπλοκάροντας την ιστορία της προσιτής στέγασης

Όπως είχε προγραμματιστεί, η εφημερίδα Investment Newspaper μου ζήτησε ξανά να γράψω ένα άρθρο με θέμα την «προσιτή στέγαση».

κ. Nguyen Hoang Nam, Γενικός Διευθυντής της G-Home, Ειδικός Κοινωνικής Στέγασης

1.

Ειλικρινά, παρόλο που έχω συμμετάσχει σε πολλές τηλεοπτικές συνεντεύξεις σχετικά με αυτήν την ιστορία και έχω γράψει επίσης πολλά άρθρα για τη στέγαση τον τελευταίο χρόνο, κάθε φορά που αναφέρεται το θέμα της «προσιτής στέγασης», δυσκολεύομαι.

Είναι δύσκολο όχι μόνο επειδή αυτή η ιστορία έχει αναλυθεί και αναλυθεί από πάρα πολλούς ειδικούς και ερευνητές, και αν μπορώ να γράψω κάτι καλύτερο ή όχι, αλλά και επειδή στην πράξη, η εργασία ως σύμβουλος ανάπτυξης έργων, μεσίτης, ακόμη και σε ορισμένες πτυχές, ο ρόλος ενός επενδυτή, αλλά στην πραγματικότητα η δημιουργία «προσιτής κατοικίας» έχει πάρα πολλά εμπόδια.

Το οικονομικό δυναμικό είναι ένα πράγμα και καθορίζει σε μεγάλο βαθμό την επιτυχία ενός επενδυτικού έργου σε ακίνητα, αλλά η ιστορία της οικοδόμησης μιας στρατηγικής τιμολόγησης που είναι πραγματικά «προσιτή» για την πλειοψηφία των ανθρώπων με πραγματικές ανάγκες στέγασης σύμφωνα με την τρέχουσα πραγματικότητα αποτελεί τεράστια πρόκληση για κάθε επιχείρηση.

Η κατοχή ενός αρκετά μεγάλου οικοπέδου είναι μόνο απαραίτητη προϋπόθεση για την υλοποίηση ενός έργου (για να μην αναφέρουμε αν το οικιστικό έργο είναι ακριβό ή φθηνό), αλλά η επαρκής προϋπόθεση είναι μια μακρά σειρά διαδικασιών που μπορεί να διαρκέσουν αρκετά χρόνια για να ολοκληρωθούν. Αυτό δεν λαμβάνει καν υπόψη το αν η γη βρίσκεται στο στάδιο του σχεδιασμού και είναι επιλέξιμη για μετατροπή χρήσης γης (σε περιπτώσεις που δεν είναι μη γεωργική γη).

Αυτό δείχνει ότι η διαδικασία είναι πολύ χρονοβόρα και το κόστος εισροών ενός έργου είναι συχνά πολύ μεγάλο. Με την τρέχουσα μακρά διαδικασία έγκρισης έργου, το κόστος εισροών είναι συχνά πολύ υψηλό και το υψηλότερο είναι συνήθως το κόστος γης. Για να μην αναφέρουμε την ενδιαφέρουσα ιστορία όπου οι περισσότερες επιχειρήσεις πρέπει να χρησιμοποιούν χρηματοοικονομική μόχλευση.

Ας υποθέσουμε ότι πρέπει να δανειστείτε 300 δισεκατομμύρια VND για να αγοράσετε ένα οικόπεδο για την υλοποίηση ενός έργου. Έτσι, για κάθε έτος καθυστέρησης στην ολοκλήρωση των διαδικασιών του έργου, η επιχείρηση χάνει το 10% του κόστους τόκων του δανείου, το οποίο αντιστοιχεί σε 30 δισεκατομμύρια VND. Και για να διασφαλιστεί η αποτελεσματικότητα της επένδυσης, η επιχείρηση αναγκάζεται να προσθέσει αυτό το κόστος στην τιμή, καθιστώντας αδύνατο να είναι χαμηλότερη η τιμή πώλησης.

Δηλαδή, με τα κανονικά «προσιτά σπίτια», στην ιστορία της κοινωνικής στέγασης είναι πολύ πιο δύσκολο όταν οι διαδικασίες και οι προτιμησιακές επενδυτικές πολιτικές για τους επενδυτές σύμφωνα με τους προηγούμενους ισχύοντες νόμους φαίνονται «προτιμησιακές» αλλά στην πραγματικότητα δεν είναι τόσο «προτιμησιακές» όσο φαντάζονται οι επενδυτές.

Για παράδειγμα, η παράγραφος 3 του άρθρου 54 του νόμου περί στέγασης του 2014 ορίζει ότι οι επενδυτές πρέπει να δεσμεύσουν τουλάχιστον το 20% της έκτασης κοινωνικής στέγασης στο έργο προς ενοικίαση και μπορούν να πωληθούν μόνο μετά από 5 χρόνια. Στην πραγματικότητα, με κάθε έργο κοινωνικής στέγασης, οι επενδυτές απολαμβάνουν μέγιστο κέρδος μόνο 10%, ενώ πρέπει να δεσμεύσουν έως και το 20% της έκτασης προς ενοικίαση, επομένως δεν απομένει σχεδόν καθόλου κέρδος.

Για να μην αναφέρουμε μια σειρά από άλλους κανονισμούς σχετικά με τα προνομιακά τέλη χρήσης γης για κοινωνικές κατοικίες, που απαιτούν όμως από τις επιχειρήσεις να πληρώνουν εκ των προτέρων και να παρακρατούν αργότερα. Σε περίπτωση που η διαδικασία του έργου διαρκέσει περίπου 5 χρόνια, οι επιχειρήσεις σχεδόν θα παραλύσουν.

2.

Στην πραγματικότητα, μετά την επίσημη ψήφιση του Νόμου περί Στέγασης (όπως τροποποιήθηκε) στα τέλη του περασμένου έτους, εγώ και πολλοί συνάδελφοι στον κλάδο νιώσαμε ανακούφιση που τουλάχιστον η συντακτική υπηρεσία είχε αναγνωρίσει το πρόβλημα και είχε κάνει πιο πρακτικές αλλαγές στις διατάξεις του νόμου.

Συγκεκριμένα, από την αποσύνδεση των θεμάτων της αγοράς κατοικίας μέχρι τον κανονισμό ότι οι επενδυτές έργων θα έχουν προτιμησιακές πολιτικές κατά την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης, έχει επίσης διευκρινίσει τα μακροχρόνια εμπόδια που έχουν παρεμποδίσει την ανάπτυξη αυτού του τμήματος.

Για παράδειγμα, σύμφωνα με το Άρθρο 85: Απαλλαγή από τέλη χρήσης γης, μίσθωμα γης· προτιμησιακός φόρος προστιθέμενης αξίας, φόρος εισοδήματος νομικών προσώπων...· δάνεια με προτιμησιακά επιτόκια· υποστήριξη από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή για τη σύνδεση του συστήματος τεχνικής υποδομής του έργου με το περιφερειακό σύστημα τεχνικής υποδομής, διασφαλίζοντας τον συγχρονισμό της κοινωνικής υποδομής εντός και εκτός του πεδίου εφαρμογής του έργου·

Επιπλέον, οι επενδυτές δικαιούνται μέγιστο κέρδος 10% του συνολικού κόστους επένδυσης στην κατασκευή για την περιοχή κατασκευής κοινωνικών κατοικιών· δικαιούνται μέγιστο 20% της συνολικής οικιστικής επιφάνειας για επένδυση στην κατασκευή επιχειρήσεων, υπηρεσιών, εμπορίου, εμπορικών κατοικιών ή 20% της συνολικής επιφάνειας κατοικιών για επιχειρήσεις, υπηρεσίες, εμπόριο· δικαιούνται χωριστή λογιστική και απολαμβάνουν ολόκληρο το κέρδος για την περιοχή επιχειρήσεων, υπηρεσιών, εμπορίου, εμπορικών κατοικιών· άλλα κίνητρα σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου (εάν υπάρχουν).

Εκτός από τις βασικές αλλαγές στον νόμο περί στέγασης (όπως τροποποιήθηκε), ο νόμος περί γης (όπως τροποποιήθηκε) που ψηφίστηκε περίπου 1 μήνα αργότερα άλλαξε επίσης πολλά περιεχόμενα για να άρει τις δυσκολίες, προκειμένου να μειωθούν οι «περίπλοκες», «επικαλυπτόμενες», «αλληλένδετες» επενδυτικές διαδικασίες πολλών εξειδικευμένων νόμων.

Πρόκειται για πρωτοποριακές και δεκτικές αλλαγές από τους κρατικούς φορείς διαχείρισης για τη δημιουργία ενός πιο αρμονικού, διαφανούς και σαφούς επενδυτικού περιβάλλοντος.

Τουλάχιστον αυτό θα βοηθήσει τους ηγέτες των επιχειρήσεων να αποφεύγουν να τρέχουν από τη μία υπηρεσία ή τμήμα στην άλλη για να βρουν μια λύση, αλλά παρόλα αυτά να μην μπορούν να τη βρουν, επειδή ένα μέρος μπορεί να το κάνει σωστά, αλλά ένα άλλο μπορεί να το κάνει λάθος.

Απλώς μετρώντας τη διαδικασία «Το επίπεδο κοινότητας ζητά από το επίπεδο της περιφέρειας», «Το επίπεδο περιφέρειας ζητά από το επαρχιακό επίπεδο», «Το επίπεδο επαρχίας ζητά από το υπουργικό επίπεδο», «Το υπουργικό επίπεδο ζητά από τον πρωθυπουργό »... ο μέσος κύκλος ερωτήσεων και απαντήσεων, όπως υπολογίζω, διαρκεί επίσης έως και 3 μήνες. Και αν αυτή η διαδικασία μπορεί να συντομευτεί, θα μειώσει επίσης ένα σημαντικό μέρος του κόστους της τιμής στέγασης που υπολογίζεται ανά 1τ.μ. όταν φτάνει σε άτομα με πραγματικές ανάγκες στέγασης.

Ένα έργο κοινωνικής στέγασης στην επαρχία Khanh Hoa .

3.

Γενικά, η πραγματικότητα δείχνει ότι η έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης δεν είναι ένα πρόβλημα που εμφανίζεται μόνο στο Βιετνάμ αλλά σε πολλές χώρες σε όλο τον κόσμο, συμπεριλαμβανομένων των ανεπτυγμένων χωρών. Και η επίλυση του προβλήματος της στέγασης, και ιδιαίτερα της οικονομικά προσιτής στέγασης, δεν είναι κάτι που μπορεί να λυθεί από τη μια μέρα στην άλλη από ένα άτομο ή έναν οργανισμό, αλλά απαιτεί συνεισφορές από όλους τους τομείς της κοινωνίας, κοινές προσπάθειες από τον δημόσιο, τον ιδιωτικό και τον λαό.

Στην έκθεση που παρουσίασε ο Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής της Εθνοσυνέλευσης, Βου Χονγκ Ταν, στην πρωινή συνεδρίαση της 20ής Μαΐου, διατυπώθηκαν απόψεις που πρότειναν στην κυβέρνηση να αξιολογήσει και να βρει λύσεις για τη σταθεροποίηση της κατάστασης, και ταυτόχρονα ζητούσαν από την κυβέρνηση να διενεργήσει μια ολοκληρωμένη επιθεώρηση της ανάπτυξης της κοινωνικής στέγασης κατά το παρελθόν, να εντοπίσει δυσκολίες, ανεπάρκειες, παραβιάσεις και αρνητικές καταστάσεις, ώστε να τις αντιμετωπίσει αυστηρά σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου.

Συμφωνώ με την επιθεώρηση, επειδή ο μηχανισμός και η πολιτική αποτελούν πρόκληση αλλά εξαιρετικά σημαντικά για να αλλάξουν την τρέχουσα αναποτελεσματική πραγματικότητα. Το ερώτημα είναι τι θα επιθεωρήσουμε, πώς θα επιθεωρήσουμε για να βρούμε μια λογική λύση και βελτίωση, αποφεύγοντας τη δημιουργία αρνητικής νοοτροπίας για την προσέλκυση επενδυτών σε αυτό το «δύσκολο» τμήμα.

Επί του παρόντος, σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 1 του διατάγματος αριθ. 49/2021/ND-CP, τα εμπορικά έργα κατοικιών με κλίμακα χρήσης γης 2 εκταρίων ή περισσότερο σε ειδικές αστικές περιοχές και αστικές περιοχές τύπου 1 ή 5 εκταρίων ή περισσότερο σε αστικές περιοχές τύπου 2 και 3 πρέπει να δεσμεύουν το 20% της συνολικής έκτασης γης για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών.

Θεωρητικά, αυτό το ταμείο γης πρέπει να είναι καθαρή γη (εκκαθαρισμένη), ακόμη και να διαθέτει υποδομές και στην πραγματικότητα, κάθε επαρχία/πόλη έχει μια αστική περιοχή σε 63 επαρχίες/πόλεις. Γιατί λοιπόν υπάρχουν ακόμα πολλές επαρχίες που δεν έχουν εφαρμόσει κανένα έργο κοινωνικής στέγασης; Πού πηγαίνει αυτό το ταμείο γης; Επομένως, αυτό είναι ένα ζήτημα που πρέπει να τεθεί στο επίκεντρο της επιθεώρησης, όπως ζήτησε η Οικονομική Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης.

Φυσικά, επιπλέον, σε προηγούμενα άρθρα, έχω αναφέρει πολλές περιπτώσεις φτωχών και μειονεκτούντων ατόμων που δυσκολεύονται να αποκτήσουν κοινωνική στέγαση λόγω διαδικαστικών προβλημάτων. Ο ισχύων κανονισμός που ορίζει ότι μόνο «αξιωματούχοι, δημόσιοι υπάλληλοι και δημόσιοι υπάλληλοι» είναι μία από τις 10 ομάδες ατόμων που είναι επιλέξιμα για αγορά κοινωνικής στέγης, αλλά εργαζόμενοι που έχουν υπογράψει μόνο συμβάσεις και δεν έχουν ακόμη εγγραφεί στη μισθοδοσία, αποτελεί έναν τεράστιο περιορισμό που πρέπει να ελεγχθεί και να αρθεί, για να εξαλειφθεί η κατάσταση των φτωχών ανθρώπων που είναι επιλέξιμοι για αγορά κοινωνικής στέγης, αλλά εξακολουθούν να περιμένουν κουρασμένα μόνο και μόνο επειδή δεν έχουν τοπική σφραγίδα.

Ή η ιστορία του κατά πόσον το άτομο που αγοράζεται έχει πραγματικά χαμηλό εισόδημα ή όχι είναι επίσης ένα αμφιλεγόμενο ζήτημα. Στην πραγματικότητα, ο κύριος μισθός πολλών ανθρώπων μπορεί να είναι «χαμηλός», αλλά η «παράλληλη εργασία» τους μπορεί να είναι πολύ υψηλή και το τρέχον σύστημα δεδομένων δεν είναι αρκετά ικανό να το ανιχνεύσει αυτό.

4.

Κάτι που εκτιμώ στην πρόσφατη αναθεώρηση των νομοσχεδίων είναι ότι η συντακτική υπηρεσία ήταν πολύ δεκτική, ακούγοντας προληπτικά τις απόψεις των μελών της αγοράς, καθώς και εξετάζοντας και αξιολογώντας την πραγματικότητα. Αυτή είναι μια θετική πτυχή, διότι μόνο εξετάζοντας σε βάθος τις πραγματικές ελλείψεις και από τις δύο πλευρές μπορούμε να προχωρήσουμε προς την επιτάχυνση της άρσης των εμποδίων και την επίλυση των βαθύτερων αιτιών των προβλημάτων που αντιμετωπίζει η αγορά.

Επομένως, ελπίζω επίσης ότι η ιστορία της εφαρμογής, της εποπτείας και της επιθεώρησης στο μέλλον θα βασίζεται επίσης στο πνεύμα της διαφάνειας, της εστίασης και της επίλυσης των βασικών προβλημάτων που αντιμετωπίζει η αγορά.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html