Ένα σύστημα δεδομένων τιμών γης είναι απαραίτητη προϋπόθεση!

Κατά την αναθεώρηση του Νόμου περί Φορολογίας Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων, το Υπουργείο Οικονομικών πρότεινε δύο μεθόδους για τον υπολογισμό του φόρου επί του εισοδήματος από μεταβιβάσεις ακινήτων. Η πρώτη είναι η εφαρμογή φορολογικού συντελεστή 20% στο φορολογητέο εισόδημα (τιμή πώλησης μείον το σύνολο των σχετικών εξόδων). Η δεύτερη είναι ότι, εάν η τιμή αγοράς και το κόστος δεν μπορούν να προσδιοριστούν, θα εφαρμόζεται φόρος 2% στην τιμή μεταβίβασης.

Η προτεινόμενη μέθοδος υπολογισμού του φόρου με βάση τα κέρδη βασίζεται σε διάφορους λόγους. Πρώτον, ο νόμος περί γης του 2024 ορίζει ότι κατά τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης, το φορολογητέο εισόδημα θα υπολογίζεται με βάση την τιμή της γης στον πίνακα τιμών γης, με την προσδοκία ότι τα άτομα θα καταγράψουν την πραγματική τιμή συναλλαγής στη σύμβαση. Αυτό επιτρέπει τον σαφή προσδιορισμό των τιμών αγοράς και πώλησης, εφαρμόζοντας έτσι αποτελεσματικά τη μέθοδο υπολογισμού του φόρου με βάση τα κέρδη. Ωστόσο, ο κανονισμός αυτός ισχύει μόνο για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης. Για συναλλαγές που αφορούν τόσο κατοικία όσο και γη, ο πωλητής μπορεί να δηλώσει εσφαλμένη τιμή για να μειώσει τους φόρους.

Δεύτερον, η φορολόγηση με βάση τα κέρδη θεωρείται πιο δίκαιη, καθώς βοηθά στη μείωση του φορολογικού βάρους σε περιπτώσεις όπου οι άνθρωποι αναγκάζονται να «πουλήσουν με ζημία». Ταυτόχρονα, αυτό παρέχει επίσης μια βάση για την εφαρμογή προοδευτικών φορολογικών συντελεστών με βάση τη διάρκεια κατοχής του ακινήτου, συμβάλλοντας έτσι στον περιορισμό της κερδοσκοπίας και στην προώθηση της βιώσιμης ανάπτυξης της αγοράς.

Ωστόσο, η κοινή γνώμη έχει εκφράσει ανησυχίες σχετικά με τη σκοπιμότητα αυτής της προσέγγισης. Στην πραγματικότητα, η εγκύκλιος 84/2008/TT-BTC εφάρμοζε προηγουμένως φόρο 25% στα κέρδη από μεταβιβάσεις ακινήτων, αλλά αυτό αποδείχθηκε αναποτελεσματικό στην πράξη, οδηγώντας στην κατάργησή του στην εγκύκλιο 92/2015/TT-BTC και στην αντικατάστασή του με την τρέχουσα ενοποιημένη μέθοδο είσπραξης 2% επί της τιμής μεταβίβασης. Ο υπολογισμός του φόρου με βάση τα κέρδη έχει αντιταχθεί λόγω της δυσκολίας στον ακριβή προσδιορισμό του κόστους, της πιθανότητας απάτης και των δυσκολιών στη διαχείριση.

Συνεπώς, για την επιτυχή εφαρμογή αυτής της προσέγγισης, είναι απαραίτητο να ξεπεραστούν οι περιορισμοί που προηγουμένως προκαλούσαν την αποτυχία του παλαιού μοντέλου. Προϋπόθεση είναι η δημιουργία μιας ολοκληρωμένης και διαφανούς βάσης δεδομένων με τις πραγματικές τιμές των συναλλαγών γης στην περιοχή. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να συγχρονιστεί αυτό με τους κανονισμούς σχετικά με τις διαδικασίες συναλλαγών και τις μεθόδους πληρωμής, ώστε να διασφαλιστεί ότι όλα τα μέρη καταγράφουν με ακρίβεια την τιμή στη σύμβαση.

Εάν δεν πληρούνται αυτές οι θεμελιώδεις προϋποθέσεις, η φορολόγηση με βάση τα κέρδη όχι μόνο είναι αναποτελεσματική, αλλά μπορεί επίσης να γίνει αντικείμενο εκμετάλλευσης, οδηγώντας σε απώλειες εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό και δημιουργώντας αρνητικές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων.

Πηγή: https://nld.com.vn/he-thong-du-lieu-ve-gia-dat-dieu-kien-tien-quyet-196250602212010847.htm