Σύστημα δεδομένων τιμών γης - προϋπόθεση!

Η φορολογία που βασίζεται στα κέρδη έχει επικριθεί επειδή είναι δύσκολο να προσδιοριστεί με ακρίβεια το κόστος, επιρρεπής σε απάτη και δύσκολη στη διαχείριση.

Κατά τη διαδικασία τροποποίησης του νόμου περί φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, το Υπουργείο Οικονομικών πρότεινε δύο μεθόδους υπολογισμού του φόρου επί του εισοδήματος από μεταβιβάσεις ακινήτων. Η μία είναι η εφαρμογή φορολογικού συντελεστή 20% επί του φορολογητέου εισοδήματος (τιμή πώλησης μείον το συνολικό κόστος που σχετίζεται με το ακίνητο). Η άλλη είναι ότι εάν η τιμή αγοράς και το κόστος δεν μπορούν να προσδιοριστούν, θα εισπράττεται φορολογικός συντελεστής 2% επί της τιμής μεταβίβασης.

Η μέθοδος υπολογισμού του φόρου με βάση το κέρδος προτείνεται με βάση μια σειρά από βάσεις. Πρώτον, ο Νόμος περί Γης του 2024 ορίζει ότι κατά τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης, το φορολογητέο εισόδημα θα υπολογίζεται με βάση την τιμή της γης στον τιμοκατάλογο γης, με την προσδοκία να ενθαρρυνθούν οι άνθρωποι να καταγράφουν την πραγματική τιμή συναλλαγής στη σύμβαση. Με αυτόν τον τρόπο, είναι δυνατό να προσδιοριστεί με σαφήνεια η τιμή αγοράς και η τιμή πώλησης, εφαρμόζοντας έτσι αποτελεσματικά τη μέθοδο υπολογισμού του φόρου με βάση το κέρδος. Ωστόσο, ο κανονισμός αυτός ισχύει μόνο για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης, αλλά κατά την ανταλλαγή τόσο κατοικιών όσο και γης, ο πωλητής μπορεί να δηλώσει τη σωστή τιμή για να μειώσει τον φόρο.

Δεύτερον, ο υπολογισμός του φόρου με βάση τα κέρδη θεωρείται δικαιότερος, επειδή βοηθά στη μείωση της φορολογικής πίεσης σε περιπτώσεις όπου οι άνθρωποι αναγκάζονται να «πουλήσουν με ζημία». Ταυτόχρονα, αυτό αποτελεί και τη βάση για την εφαρμογή προοδευτικών φορολογικών συντελεστών ανάλογα με τον χρόνο κατοχής ακινήτων, συμβάλλοντας έτσι στον περιορισμό της κερδοσκοπίας και στην προώθηση της βιώσιμης ανάπτυξης της αγοράς.

Ωστόσο, η κοινή γνώμη έχει εκφράσει ανησυχίες σχετικά με τη σκοπιμότητα αυτής της επιλογής. Στην πραγματικότητα, η εγκύκλιος 84/2008/TT-BTC εφάρμοζε προηγουμένως φορολογικό συντελεστή 25% στα κέρδη από μεταβιβάσεις ακινήτων, αλλά στην πράξη ήταν αναποτελεσματική, με αποτέλεσμα την κατάργησή του στην εγκύκλιο 92/2015/TT-BTC και την αντικατάστασή του από την τρέχουσα ενοποιημένη μέθοδο είσπραξης 2% επί της τιμής μεταβίβασης. Ο υπολογισμός του φόρου με βάση τα κέρδη έχει αντιταχθεί επειδή είναι δύσκολο να προσδιοριστεί με ακρίβεια το κόστος, είναι επιρρεπής σε απάτη και δύσκολο στη διαχείριση.

Συνεπώς, για την επιτυχή εφαρμογή αυτής της μεθόδου, είναι απαραίτητο να ξεπεραστούν οι περιορισμοί που προκάλεσαν την αποτυχία του παλαιού μοντέλου. Προαπαιτούμενο είναι η δημιουργία ενός συστήματος δεδομένων για τις πραγματικές τιμές των συναλλαγών γης στην περιοχή, το οποίο να είναι πλήρως ενημερωμένο, ακριβές και να λειτουργεί με διαφάνεια. Επιπλέον, είναι απαραίτητος ο συγχρονισμός με τους κανονισμούς σχετικά με τις διαδικασίες συναλλαγών και τις μεθόδους πληρωμής, ώστε να αναγκαστούν τα μέρη να καταγράψουν τη σωστή τιμή στη σύμβαση.

Εάν δεν διασφαλιστούν αυτές οι βασικές προϋποθέσεις, ο υπολογισμός των φόρων με βάση τα κέρδη όχι μόνο θα είναι αναποτελεσματικός, αλλά μπορεί επίσης να αποτελέσει αντικείμενο εκμετάλλευσης, προκαλώντας ζημίες στον κρατικό προϋπολογισμό και δημιουργώντας αρνητικές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων.

Πηγή: https://nld.com.vn/he-thong-du-lieu-ve-gia-dat-dieu-kien-tien-quyet-196250602212010847.htm