Νέος νόμος τίθεται σε ισχύ, οι επενδυτές ακινήτων αλλάζουν «γούστο»

Οι επενδυτές σε έργα ακινήτων δίνουν ολοένα και μεγαλύτερη προσοχή στη νομιμότητα του έργου και στην ικανότητα κάλυψης των πραγματικών στεγαστικών αναγκών - παράγοντες που συμβάλλουν στην ελαχιστοποίηση των κινδύνων και στη διασφάλιση της βιώσιμης αξίας της επένδυσης.

Νέος νόμος τίθεται σε ισχύ, οι επενδυτές ακινήτων αλλάζουν «γούστο»

Οι επενδυτές σε έργα ακινήτων δίνουν ολοένα και μεγαλύτερη προσοχή στη νομιμότητα του έργου και στην ικανότητα κάλυψης των πραγματικών στεγαστικών αναγκών - παράγοντες που συμβάλλουν στην ελαχιστοποίηση των κινδύνων και στη διασφάλιση της βιώσιμης αξίας της επένδυσης.

Οι πελάτες επισκέπτονται σπίτια στο Aqua City της Novaland - ένα έργο του οποίου τα νομικά ζητήματα μόλις επιλύθηκαν. Φωτογραφία: Le Toan

Νομική προτεραιότητα

Το 2018, λόγω της ανάγκης αγοράς σπιτιού για να ζήσει, ο κ. Nguyen Trung Thanh έκανε έρευνα και επέλεξε ένα διαμέρισμα σε ένα έργο στην κατοικημένη περιοχή Nam Rach Chiec (Περιφέρεια An Phu, Περιοχή 2, τώρα Thu Duc City, Πόλη Χο Τσι Μινχ). Το έργο έχει κλίμακα 12 πολυκατοικιών, ύψος από 33-35 ορόφους και συνολικά 3.175 διαμερίσματα.

Σύμφωνα με τον κ. Thanh, εκείνη την εποχή, ο επενδυτής υπέγραψε κατ' αρχήν σύμβαση για την αγορά του διαμερίσματος με τον πελάτη, η αρχική προκαταβολή ήταν 250 εκατομμύρια VND/διαμέρισμα και η τιμή πώλησης ήταν 38 εκατομμύρια VND/τ.μ. Λόγω των νομικών διαδικασιών, ο επενδυτής δεν μπόρεσε να ξεκινήσει την πώληση όπως είχε προγραμματιστεί. Πρόσφατα, μετά από προσπάθειες άρσης εμποδίων από την τοπική αυτοδιοίκηση, το έργο έλαβε άδεια κατασκευής.

Ωστόσο, ο επενδυτής ανακοίνωσε μονομερώς την κατ' αρχήν λύση της σύμβασης και δεσμεύτηκε να καταβάλλει τόκους 15% ετησίως επί του ποσού που είχε καταβάλει ο πελάτης. Εάν ο πελάτης εξακολουθεί να επιθυμεί να συνεχίσει να συμμετέχει στο έργο, τα δύο μέρη θα προχωρήσουν στην κατ' αρχήν εκκαθάριση της σύμβασης. Αφού το έργο λάβει την άδεια λειτουργίας, ο πελάτης θα λάβει έκπτωση 15% στη νέα τιμή πώλησης.

Ο λόγος που επικαλείται ο επενδυτής είναι ότι οι προηγούμενες συμφωνίες δεν είναι πλέον σύμφωνες με τους ισχύοντες νομικούς κανονισμούς. Συγκεκριμένα, η αλλαγή στη νομική πολιτική μετά την έναρξη ισχύος του Νόμου περί Γης του 2024, του Νόμου περί Στέγασης του 2023 και του Νόμου περί Ακινήτων του 2023 από την 1η Αυγούστου 2024 απαιτεί τα προϊόντα του έργου να πληρούν τις προϋποθέσεις για να τεθούν σε λειτουργία.

Μέχρι σήμερα, τα προϊόντα του έργου δεν πληρούν ακόμη τους επιχειρηματικούς όρους όπως ορίζονται στο άρθρο 24 του νόμου περί ακινήτων του 2023. Επιπλέον, σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 8 του νόμου περί ακινήτων, απαγορεύεται η άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας στον τομέα των ακινήτων που δεν πληροί τους όρους. Συνεπώς, η προηγούμενη πρακτική του επενδυτή να θέτει το προϊόν σε λειτουργία μέσω της σύναψης «κύριας σύμβασης για την εγγύηση του δικαιώματος αγοράς μελλοντικών διαμερισμάτων» με τους πελάτες δεν είναι πλέον κατάλληλη και δεν συμμορφώνεται με τους ισχύοντες νομικούς κανονισμούς.

«Από νομικής άποψης, οι ενέργειες του επενδυτή δεν είναι λανθασμένες, επειδή έχει συμφωνήσει να καταβάλει τόκους για το χρηματικό ποσό που έχει καταθέσει. Αλλά από επενδυτικής άποψης, παρόλο που λαμβάνουν αποζημίωση, οι πελάτες εξακολουθούν να είναι το μειονεκτικό μέρος, επειδή οι τρέχουσες τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί πολλές φορές σε σύγκριση με πριν από 6 χρόνια», δήλωσε ο κ. Thanh.

Από το παραπάνω «μάθημα», η «γεύση» των επενδυτών έχει επίσης αλλάξει πολύ. Αντί να αγοράζουν χύμα όπως πριν, οι επενδυτές δίνουν προτεραιότητα σε έργα με πλήρη νομικά έγγραφα για τη διαχείριση των κινδύνων. Κάποιοι άλλοι επενδυτές επιλέγουν να αγοράζουν προϊόντα με κόκκινα βιβλία ή πιστοποιητικά ιδιοκτησίας.

«Τα έργα πρέπει να διαθέτουν πλήρη και σαφή νομικά έγγραφα για να προσελκύσουν επενδυτές να επενδύσουν αυτή τη στιγμή. Με τα προϊόντα γης στην κοινότητα, οι επενδυτές συμφωνούν να τοπογραφήσουν ή να αγοράσουν μόνο όταν η γη έχει χωριστεί σε οικόπεδα και έχει το δικό της βιβλίο. Τα έργα που βρίσκονται στη διαδικασία υποβολής αίτησης για διαδικασίες διαίρεσης γης σπάνια προσελκύουν την προσοχή των επενδυτών. Πρόκειται για μια σαφή αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο οι επενδυτές αξιολογούν τα προϊόντα πρόσφατα», δήλωσε η κα Tu, μεσίτρια στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Επιπλέον, η κα Tu πρόσθεσε ότι οι νέοι κανονισμοί για την κατανομή γης κάνουν πολλούς επενδυτές να διστάζουν. Εν τω μεταξύ, στο προηγούμενο στάδιο, πολλοί επενδυτές «ξεγελάστηκαν» όταν αγόραζαν γη και ήλπιζαν να υποβάλουν αίτηση για κατανομή γης και να λάβουν πιστοποιητικό, αλλά στη συνέχεια αντιμετώπισαν νομικά προβλήματα. Ως εκ τούτου, προς το παρόν, είναι πολύ επιφυλακτικοί και δεν είναι πλέον τόσο χαλαροί όσο πριν.

Εστίαση στην ικανότητα κάλυψης πραγματικών αναγκών

Οι παρατηρήσεις των δημοσιογράφων δείχνουν ότι οι επενδυτές σήμερα όχι μόνο αναζητούν προϊόντα με σαφή νομική αξία, αλλά επικεντρώνονται και στη σκοπιμότητα της μακροπρόθεσμης χρήσης των περιουσιακών στοιχείων, εξασφαλίζοντας σταθερή επενδυτική αξία.

Δεν είναι ασυνήθιστο για τους πελάτες να ακυρώνουν τα συμβόλαιά τους από επενδυτές όταν υπάρχουν διακυμάνσεις στην αγορά. Διότι εάν η σύμβαση με τον πελάτη διατηρηθεί, είναι πιθανό η επιχείρηση να μην έχει πλέον κέρδη ή ακόμα και να υποστεί ζημίες...

Δίνεται προτεραιότητα σε έργα με υψηλή ρευστότητα, εύκολη ενοικίαση ή που εξυπηρετούν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες. Αυτό αντικατοπτρίζει τη μετατόπιση από τις βραχυπρόθεσμες επενδύσεις σε προϊόντα με μακροπρόθεσμη αξία χρήσης. Συγκεκριμένα, πολλά επενδυτικά κεφάλαια επιλέγουν διαμερίσματα και μεζονέτες με καλές τοποθεσίες, ολοκληρωμένες υποδομές και κοντά σε δημόσιες υπηρεσίες.

Επιπλέον, προϊόντα με δυνατότητα επιχειρηματικής αξιοποίησης, όπως εμπορικοί χώροι, καταστήματα ή γη σε περιοχές με ισχυρό αναπτυξιακό δυναμικό, λαμβάνουν επίσης μεγάλη προσοχή.

«Οι επενδυτές σήμερα όχι μόνο εκτιμούν τις δυνατότητες κέρδους από την αύξηση της αξίας των ακινήτων, αλλά εξετάζουν και τη δυνατότητα δημιουργίας σταθερού εισοδήματος από χρηματοδοτικές μισθώσεις ή εμπορικές δραστηριότητες. Αυτό τους βοηθά να βελτιστοποιήσουν τα κέρδη και να ελαχιστοποιήσουν τους κινδύνους στο πλαίσιο πολλών διακυμάνσεων της αγοράς», δήλωσε ο κ. Tran Khanh Quang, Γενικός Διευθυντής της Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

Ο κ. Duong Minh Thong, Διευθυντής της Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., δήλωσε επίσης ότι στο τρέχον πλαίσιο, ο τομέας των ακινήτων που καλύπτει τις πραγματικές ανάγκες στέγασης τυγχάνει μεγάλης προσοχής χάρη στον υψηλό συντελεστή ασφάλειας. Τα προϊόντα γης, ιδίως η γη χωρίς οικιστική γη, δεν έχουν ακόμη προσελκύσει μεγάλη προσοχή.

Δίνοντας συμβουλές στους επενδυτές, ο κ. Thong ανέφερε ότι, παρόλο που τα έργα στέγασης συχνά δεν τυγχάνουν ιδιαίτερης προσοχής από τους επενδυτές, μέσα από τις διακυμάνσεις της αγοράς, πρόκειται για προϊόντα με εύλογη αξία και την ικανότητα να διατηρούν ή να αυξάνουν την αξία τους με την πάροδο του χρόνου. Όσον αφορά τη διαχείριση κινδύνου, τα ακίνητα σε έργα έχουν σαφέστερο νομικό καθεστώς όταν σχεδιάζονται συγχρονισμένα και συστηματικά, εφαρμόζονται από αξιόπιστους επενδυτές και δεν είναι τόσο επικίνδυνα όσο τα οικόπεδα που αυτοδιαιρούνται μεταξύ των ανθρώπων.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html