Ο λόγος για τον οποίο τα οικονομικά διαμερίσματα στο Ανόι έχουν εξαφανιστεί

Το 2018, το ποσοστό των οικονομικά προσιτών διαμερισμάτων στο Ανόι αντιπροσώπευε το 35% της νέας προσφοράς. Ωστόσο, το 2024, ο αριθμός αυτός μειώθηκε στο 0%. Σύμφωνα με την Ένωση Μεσιτών του Βιετνάμ, υπάρχουν 3 κύριοι λόγοι που οδηγούν σε αυτήν την κατάσταση.

Το 2018, το ποσοστό των οικονομικά προσιτών διαμερισμάτων στο Ανόι αντιπροσώπευε το 35% της νέας προσφοράς. Ωστόσο, το 2024, ο αριθμός αυτός μειώθηκε στο 0%. Σύμφωνα με την Ένωση Μεσιτών του Βιετνάμ, υπάρχουν 3 κύριοι λόγοι που οδηγούν σε αυτήν την κατάσταση.

Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS), από το 2023, τα διαμερίσματα με τιμή κάτω των 25 εκατομμυρίων VND/τ.μ. έχουν εξαφανιστεί στο Ανόι και είναι απίθανο να επανεμφανιστούν. Από την άλλη πλευρά, η κατηγορία των πολυτελών διαμερισμάτων «κυριαρχεί ολοένα και περισσότερο στα ραδιοφωνικά κύματα». Τους τελευταίους 9 μήνες, το 80% της προσφοράς διαμερισμάτων προς πώληση στο Ανόι είχε τιμή πώλησης 50 εκατομμυρίων VND/τ.μ. ή και περισσότερο.

Ωστόσο, πριν περιέλθει σε κατάσταση «εξαφάνισης», το ποσοστό των νεοσύστατων προσιτών διαμερισμάτων έφτασε το 35% το 2018, στη συνέχεια μειώθηκε σε 20% το 2019 και μόνο στο 12% το 2020. Το 2021 και το 2022, η προσφορά προσιτών διαμερισμάτων στο Ανόι συνέχισε να μειώνεται, αντιπροσωπεύοντας μόνο περίπου το 4% της συνολικής προσφοράς διαμερισμάτων που τέθηκαν προς πώληση.

Τα διαμερίσματα που βρίσκονται σε περιοχές στα περίχωρα του Ανόι κοστίζουν επίσης τουλάχιστον 30 εκατομμύρια VND/τ.μ. Φωτογραφία: Thanh Vu

Κατά την άποψη της VARS, υπάρχουν τρεις κύριοι λόγοι για αυτήν την κατάσταση.

Πρώτον , επειδή οι ίδιοι οι επενδυτές και οι κατασκευαστές ακινήτων δεν ενδιαφέρονται για τον τομέα των οικονομικά προσιτών κατοικιών, λόγω των χαμηλότερων περιθωρίων κέρδους σε σύγκριση με τον τομέα των πολυτελών κατοικιών. Για να κατασκευάσουν οικονομικά προσιτά διαμερίσματα, οι επιχειρήσεις πρέπει να βελτιστοποιήσουν πολλά κόστη, από τα κεφάλαια για τη γη, την κατασκευή έως τις λειτουργίες.

«Με περιθώριο κέρδους μόνο περίπου 15%, εάν το κεφάλαιο παραμείνει στάσιμο για 1-2 χρόνια ή οι πωλήσεις καθυστερήσουν για 1-2 χρόνια, ο κατασκευαστής θα χάσει χρήματα», κατέληξαν οι ειδικοί του συνδέσμου.

Επιπλέον, μεταξύ των δαπανών εισροών των επιχειρήσεων, το κόστος γης αυξάνεται, στο πλαίσιο της ολοένα και πιο περιορισμένης γης στις κεντρικές περιοχές. Αυτό αναγκάζει τις επιχειρήσεις να αυξήσουν τις τιμές των διαμερισμάτων για να αντισταθμίσουν το κεφάλαιο.

Δεύτερον , παρόλο που η κυβέρνηση έχει εισαγάγει πολλές πολιτικές για την ενθάρρυνση της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών και οικονομικά προσιτών κατοικιών, οι νομικές διαδικασίες που σχετίζονται με τη γη και τον πολεοδομικό σχεδιασμό εξακολουθούν να αποτελούν σημαντικά εμπόδια. Η διαδικασία αδειοδότησης είναι περίπλοκη, διαρκεί πολύ και το χερσαίο ταμείο για την ανάπτυξη κατοικιών στις μεγάλες πόλεις μειώνεται ολοένα και περισσότερο, αναγκάζοντας τους κατασκευαστές έργων να το εξετάζουν προσεκτικά πριν επενδύσουν σε αυτό το τμήμα.

Επιπλέον, οι πολιτικές πιστωτικής στήριξης για τους αγοραστές κατοικιών στον τομέα της κοινωνικής στέγασης δεν έχουν εφαρμοστεί ταυτόχρονα. Τα πακέτα οικονομικής στήριξης για άτομα με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα, όπως τα προνομιακά επιτόκια και οι πηγές δανεισμού, εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν πολλές δυσκολίες στην πρόσβαση και περίπλοκες διαδικασίες.

Τρίτον , οι τιμές των διαμερισμάτων είναι απίθανο να «καταρρεύσουν» στο εγγύς μέλλον, επειδή τα έργα υψηλής ποιότητας φέρνουν υψηλά περιθώρια κέρδους αλλά εξακολουθούν να έχουν καλή ρευστότητα. Ορισμένα έργα κατέγραψαν ποσοστά απορρόφησης έως και 99% ακριβώς τη στιγμή της επίσημης έναρξης πώλησης.

Αυτή η τάση ενισχύεται από το γεγονός ότι η πελατειακή βάση υψηλού εισοδήματος αυξάνεται συνεχώς παράλληλα με την ανάπτυξη της οικονομίας . Επιπλέον, χρήματα από αλλοδαπούς και Βιετναμέζους του εξωτερικού ρέουν επίσης στην αγορά ακινήτων του Βιετνάμ, χάρη στον νέο νομικό διάδρομο που χαλαρώνει τους όρους ιδιοκτησίας κατοικίας.

Ωστόσο, ακόμη και αν αυτή η ομάδα πελατών που είναι πρόθυμοι να ξοδέψουν τείνει να αυξάνεται, η πλειοψηφία των κατοίκων του Ανόι εξακολουθεί να έχει εισόδημα μόνο για να ζήσει. Σύμφωνα με την πιο πρόσφατη έκθεση της Γενικής Στατιστικής Υπηρεσίας, το μέσο εισόδημα κατά κεφαλήν στο Ανόι το 2023 είναι μόνο 6.869 εκατομμύρια VND/μήνα. Σε σύγκριση με τις τρέχουσες τιμές κατοικιών, η κατάσταση θα είναι παρόμοια με τη δήλωση του εκπροσώπου της Εθνοσυνέλευσης Nguyen Cong Long (αντιπροσωπεία του Dong Nai) - «Οι δημόσιοι υπάλληλοι δεν μπορούν να φάνε για εκατοντάδες χρόνια για να αγοράσουν ένα σπίτι».

Για την αντιμετώπιση της ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, η VARS συνιστά στο Κράτος να διερευνήσει και να αναπτύξει πολιτικές για τη δημιουργία ευνοϊκών συνθηκών για τους επενδυτές ώστε να αναπτύξουν οικονομικά προσιτά εμπορικά διαμερίσματα, όπως η εφαρμογή πολιτικών για την απαλλαγή από τον φόρο γης, τον φόρο εταιρειών ή την αύξηση της πυκνότητας κατασκευής ή του συντελεστή χρήσης γης σε σύγκριση με τα πρότυπα για οικονομικά προσιτά εμπορικά κατοικήσιμα έργα.

«Το Κράτος θα πρέπει να προωθήσει έργα συνεργασίας μεταξύ της Κυβέρνησης και του ιδιωτικού τομέα για την κατασκευή οικονομικά προσιτών κατοικιών. Ο ιδιωτικός τομέας θα αναλάβει το μεγαλύτερο μέρος της διαδικασίας κατασκευής και ανάπτυξης, ενώ το Κράτος παρέχει κίνητρα για την αγορά γης και νομική υποστήριξη», δήλωσε η VARS.

Εκτός από την προώθηση της προσφοράς, ο Σύνδεσμος Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ πρότεινε επίσης στα γραφεία διαχείρισης να διερευνήσουν και να δημιουργήσουν ένα ταμείο για την υποστήριξη της ανάπτυξης και διατήρησης της προσφοράς διαμερισμάτων χαμηλού κόστους, να εκδώσουν πολιτικές για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων και να δημιουργήσουν ένα σύστημα πληροφοριών και δεδομένων αγοράς...

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html