Το «ξαφνικό φρενάρισμα» της πίστωσης ακινήτων δεν μπορεί να μειώσει τις τιμές των κατοικιών

Ιστορικά, η πίστωση στον τομέα των ακινήτων έχει υποστεί αυστηροποίηση και στη συνέχεια χαλάρωση πολλές φορές, προκαλώντας διακυμάνσεις στην αγορά. Σύμφωνα με τους ειδικούς, ο έλεγχος των τιμών των κατοικιών πρέπει να γίνεται μέσω λύσεων της αγοράς και η ξαφνική διακοπή της πίστωσης στον τομέα των ακινήτων μπορεί να προκαλέσει κατάρρευση της αγοράς.

Το Υπουργείο Κατασκευών ζητά σχόλια σχετικά με το Σχέδιο Ψηφίσματος της κυβέρνησης σχετικά με τον μηχανισμό ελέγχου και συγκράτησης των τιμών των ακινήτων. Το σχέδιο προτείνει την εφαρμογή ορίου στα δάνεια για την αγορά δεύτερης κατοικίας ή περισσότερων (μέγιστο δάνειο 50% της συμβατικής αξίας αγοράς για δεύτερη κατοικία και δάνειο όχι μεγαλύτερο από 30% για τρίτη κατοικία).

Μιλώντας στην εφημερίδα Investment Electronic Newspaper - Baodautu.vn , ένας οικονομικός εμπειρογνώμονας δήλωσε ότι η σύσφιξη της πίστωσης ακινήτων για δεύτερη και τρίτη φορά θα αποτελέσει ένα ξαφνικό φρένο στην πίστωση ακινήτων, κάτι που μπορεί να οδηγήσει σε απότομη πτώση της ρευστότητας και σε πάγωμα της αγοράς. Στο παρελθόν, η σύσφιξη της πίστωσης έχει επίσης οδηγήσει σε κρίση στην αγορά ακινήτων.

«Πριν από μια δεκαετία και πλέον, κατά την περίοδο 2011-2013, η αγορά ακινήτων περιήλθε επίσης σε κρίση, εν μέρει λόγω της σύσφιξης των πιστώσεων για ακίνητα από τις τράπεζες, ενώ η φούσκα των ακινήτων έσκασε το 2009-2010. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ο δανεισμός ακινήτων χαρακτηρίστηκε από την Κρατική Τράπεζα ως «μη παραγωγικός τομέας» και υποχρεώθηκε να περιορίσει τον δανεισμό. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν, αλλά η ρευστότητα ήταν επίσης πολύ ήρεμη, η αγορά σχεδόν πάγωσε. Η δεύτερη και η τρίτη σύσφιξη των πιστώσεων για ακίνητα, εάν εφαρμοστούν στην τρέχουσα περίοδο, δεν θα μειώσουν απαραίτητα τις τιμές των κατοικιών, λόγω της περιορισμένης προσφοράς, αλλά θα προκαλέσουν την πτώση της αγοράς σε κρίση ρευστότητας πριν ανακάμψει πλήρως», δήλωσε ο εν λόγω ειδικός.

Δρ Le Xuan Nghia, οικονομολόγος.

Ο Δρ. Le Xuan Nghia, μέλος του Συμβουλευτικού Συμβουλίου Πολιτικής του Πρωθυπουργού , δήλωσε επίσης ότι αυτό το μέτρο δεν πρέπει να εφαρμοστεί. Από την αρχή του έτους, το Κόμμα και η Κυβέρνηση έχουν εκδώσει μια σειρά ψηφισμάτων, μετατοπίζοντας τη νοοτροπία από τη διοικητική διαχείριση στην προληπτική δημιουργία, εξυπηρετώντας τον λαό και τις επιχειρήσεις. Όσον αφορά την πίστωση, ο Πρωθυπουργός ζήτησε επίσης από την Κρατική Τράπεζα να εφαρμόσει πιλοτικά την κατάργηση του πιστωτικού χώρου το 2026. Σε αυτό το πλαίσιο, η εφαρμογή ορίου δανείου για ένα δεύτερο ή περισσότερα ακίνητα δεν είναι εμπορεύσιμη.

Επιπλέον, σύμφωνα με τον εν λόγω εμπειρογνώμονα, βάσει των ισχυόντων νομικών κανονισμών, οι εμπορικές τράπεζες έχουν το δικαίωμα να αποφασίζουν τα δικά τους όρια δανεισμού για τους πελάτες, η Κρατική Τράπεζα ή οποιοσδήποτε φορέας διαχείρισης δεν μπορεί να παρέμβει στην ελευθερία των επιχειρήσεων. Η Κρατική Τράπεζα μπορεί μόνο να παρέχει τεχνικά εργαλεία για να διασφαλίσει ότι οι τράπεζες λειτουργούν με ασφάλεια και υγεία (για παράδειγμα, κανονισμοί για τους δείκτες κεφαλαιακής ασφάλειας, τα πιστωτικά όρια, την ταξινόμηση χρέους κ.λπ.).

Τις τελευταίες δεκαετίες, η Κρατική Τράπεζα είχε πολλές λύσεις για τον έλεγχο των πιστωτικών κινδύνων ακινήτων, για παράδειγμα, αυξάνοντας/μειώνοντας τον συντελεστή κινδύνου ακινήτων (μερικές φορές έως και 250%), μειώνοντας το ποσοστό του βραχυπρόθεσμου κεφαλαίου που χρησιμοποιείται για μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα δάνεια από 60% σε 30%... Στην πραγματικότητα, πολλά εργαλεία για τον έλεγχο των πιστώσεων ακινήτων είναι αναποτελεσματικά και τα τραπεζικά κεφάλαια εξακολουθούν να ρέουν έντονα σε αυτόν τον τομέα.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον Δρ. Le Xuan Nghia, σχεδόν καμία χώρα δεν αποτρέπει την κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων με αυστηρότερες πιστωτικές πολιτικές, αλλά κυρίως με φορολογικές πολιτικές. Η φορολόγηση της δεύτερης ακίνητης περιουσίας μπορεί να εφαρμοστεί μόνο όταν υπάρχει μια πλήρης βάση δεδομένων ακινήτων. Με την τρέχουσα κατάσταση στο Βιετνάμ, αυτό είναι αδύνατο.

«Οι τράπεζες δεν είναι αρχές, επομένως δεν μπορούν να γνωρίζουν πόσα ακίνητα κατέχουν οι δανειολήπτες. Ακόμη και η φορολόγηση των δεύτερων ακινήτων δεν είναι εύκολη. Η Κίνα κάποτε εφάρμοσε φόρο δεύτερης κατοικίας, αλλά απέτυχε επειδή δεν μπορούσε να ελέγξει τις πληροφορίες και δεν μπορούσε να μειώσει τις τιμές των κατοικιών», δήλωσε ο Δρ. Le Xuan Nghia.

Σύμφωνα με τον εν λόγω ειδικό, η διαδικασία συλλογής δεδομένων ακινήτων και η ταξινόμηση των ακινήτων πρώτης, δεύτερης ή τρίτης κατηγορίας απαιτεί τεράστιο όγκο ανθρώπινου δυναμικού, τεχνολογίας και χρόνου και δεν μπορεί να γίνει άμεσα.

Επιπλέον, η κλίμακα των πιστώσεων για ακίνητα στη χώρα μας (περίπου 4 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND, που αντιπροσωπεύουν το 24% του συνολικού ανεξόφλητου χρέους ολόκληρου του συστήματος) δεν είναι πολύ μεγάλη. Σε πολλές ανεπτυγμένες χώρες, αυτός ο λόγος μπορεί να φτάσει έως και το 40%. Φυσικά, σε άλλες χώρες, οι πιστώσεις για ακίνητα προορίζονται κυρίως για δανεισμό από ιδιώτες για την αγορά κατοικιών, ενώ οι επενδυτές συχνά βρίσκουν κεφάλαια στις αγορές ομολόγων και μετοχών.

Το πιο σημαντικό, σύμφωνα με αυτόν τον ειδικό, είναι ότι ακόμη και αν η πίστωση για ακίνητα περιοριστεί ή οι δεύτερες κατοικίες φορολογηθούν, οι τιμές των ακινήτων δεν μπορούν να μειωθούν εάν η προσφορά συνεχίσει να είναι περιορισμένη όπως είναι τώρα.

Ως εκ τούτου, οι ειδικοί συνιστούν, αντί να αυστηροποιούμε την πίστωση για δεύτερη και τρίτη κατοικία, να επικεντρωθούμε στην πιο εφικτή και θεμελιώδη λύση στο πρόβλημα, η οποία είναι η αύξηση της προσφοράς ακινήτων, ιδίως κοινωνικών κατοικιών και οικονομικά προσιτών κατοικιών για άτομα με χαμηλό εισόδημα.

Για την αύξηση της προσφοράς κοινωνικής στέγασης και κατοικιών χαμηλού κόστους, το πιο σημαντικό ζήτημα έγκειται στην άρση των νομικών εμποδίων και στην εφαρμογή πολιτικών για την υποστήριξη των αγοραστών κατοικιών. Επί του παρόντος, η Κρατική Τράπεζα διαθέτει ένα πακέτο 145.000 δισεκατομμυρίων VND για δάνεια κοινωνικής στέγασης, αλλά η εκταμίευση είναι ακόμη πολύ μικρή. Εκτός από τους αυστηρούς όρους και τα θέματα δανεισμού, ο μικρός αριθμός έργων και τα υψηλά επιτόκια (λόγω έλλειψης δημοσιονομικής στήριξης) είναι μεταξύ των λόγων που οδηγούν σε αυτήν την κατάσταση.

Πηγή: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html