Ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας: Απεμπλοκή των ροών κεφαλαίων και αντιμετώπιση της «ρίζας» της προσφοράς

Η ταχύτητα εκταμίευσης των πιστωτικών προγραμμάτων για την υποστήριξη της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών δεν έχει ακόμη ανταποκριθεί στις προσδοκίες λόγω πολλών σημείων συμφόρησης.

Έργο κοινωνικής στέγασης στην περιοχή Cai Rang, στην πόλη Can Tho . Φωτογραφία: Thanh Liem/VNA

Ορισμένοι ειδικοί πιστεύουν ότι το επιτόκιο 6,6% για τους αγοραστές κοινωνικών κατοικιών είναι πολύ υψηλό, επομένως θα πρέπει να διατηρηθεί στο 4,8%.

Μόχλευση από την οικονομική πολιτική

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HORE), το επιτόκιο του 6,6% για τους αγοραστές κοινωνικών κατοικιών είναι πολύ υψηλό. Συνέστησε στην κυβέρνηση να διατηρήσει το επιτόκιο του 4,8% για να βοηθήσει τους ανθρώπους, ιδίως τους νέους, να έχουν την ευκαιρία να δημιουργήσουν ένα μέρος για να ζήσουν που να ταιριάζει στο εισόδημά τους.

Στο πρόσφατο σεμινάριο με τίτλο «Λύνοντας τη δίψα για οικονομικά προσιτή στέγαση και λύσεις για την προσέλκυση κατοίκων στη Νέα Αστική Περιοχή», ο κ. Le Hoang Chau δήλωσε ότι σύμφωνα με το Διάταγμα 100, οι αγοραστές πρέπει να δανείζονται με επιτόκιο 6,6% ετησίως, το οποίο είναι πολύ υψηλό. Εν τω μεταξύ, από τον Ιούλιο του 2021 έως τον Ιούλιο του 2024, ο Πρωθυπουργός έχει επανειλημμένα εγκρίνει επιτόκιο μόνο 4,8% ετησίως. Από τον Αύγουστο του 2024, το επιτόκιο θα αυξηθεί στο 6,6% ετησίως.

Μετά από πολλές αιτήσεις, η κυβέρνηση εξέδωσε το Διάταγμα 261 στις 10 Οκτωβρίου 2025, με το οποίο το επιτόκιο μειώθηκε στο 5,4%. «Εξακολουθούμε να συνιστούμε ένθερμα τη διατήρηση του επιτοκίου στο 4,8%/έτος. Διότι με το τρέχον επιτόκιο του 5,4%, εάν οι επενδυτές δανειστούν από την Τράπεζα Κοινωνικών Πολιτικών του Βιετνάμ (VBSP), θα πρέπει να πληρώσουν επιτόκιο 120% από 5,4%, το οποίο ανέρχεται σε περίπου 6,48%, το οποίο είναι πολύ υψηλό. Εν τω μεταξύ, οι εμπορικές τράπεζες δανείζουν σε επενδυτές έργων κοινωνικής στέγασης όπως η Nam Long μόνο με περίπου 5,9% έως 6,1%», δήλωσε ο κ. Le Hoang Chau.

Όσον αφορά την «προσιτή στέγαση», μπορεί να χωριστεί σε δύο τύπους: κοινωνική στέγαση και προσιτή εμπορική στέγαση. Ποια τιμή θεωρείται, λοιπόν, κατάλληλη;

Το 2013, όταν η κυβέρνηση εξέδωσε το ψήφισμα 02, με το οποίο εισήγαγε ένα πακέτο πίστωσης ύψους 30.000 δισεκατομμυρίων VND, όριζε ότι οι εμπορικές κατοικίες με τιμή 1.050 δισεκατομμυρίων VND ή λιγότερο μπορούσαν να δανειστούν από το πακέτο στήριξης. Μέχρι σήμερα, η κατάλληλη τιμή για εμπορικές κατοικίες μπορεί να καθοριστεί σε λιγότερο από 3 δισεκατομμύρια VND.

Για αυτό το είδος εμπορικής στέγασης, οι επενδυτές δεν χρειάζονται ειδικούς μηχανισμούς σε έγγεια κεφάλαια ή φόρους, αλλά χρειάζονται μόνο πιστωτικά κίνητρα - παρόμοια με το πακέτο των 145.000 δισεκατομμυρίων VND που εφαρμόζει η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ (SBV) για κοινωνικές κατοικίες και ανακαινίσεις παλαιών διαμερισμάτων. «Συνιστούμε την επέκταση αυτού του πακέτου ώστε να περιλαμβάνει οικονομικά προσιτές εμπορικές κατοικίες, με επιτόκιο 5,9 - 6,1% που εφαρμόζουν επί του παρόντος οι τράπεζες, το οποίο είναι σχετικά λογικό», δήλωσε εκπρόσωπος της HORE.

Ωστόσο, ορισμένοι ειδικοί πιστεύουν ότι το πιο σημαντικό είναι να υπάρχει μια πιστωτική πολιτική για τους αγοραστές, με λογικά επιτόκια για μια περίοδο 20-25 ετών. Στη συνέχεια, οι νέοι με κάποιους οικονομικούς πόρους, ειδικά όσοι αγοράζουν σπίτι για πρώτη φορά, μπορούν να δημιουργήσουν ένα ολοκληρωμένο μέρος για να ζήσουν. Μόνο τότε μπορούμε να απαντήσουμε πραγματικά στη δίψα για οικονομικά προσιτή στέγαση.

Σύμφωνα με τις τελευταίες πληροφορίες από το Υπουργείο Κατασκευών, από τον Αύγουστο του 2025, οι τράπεζες έχουν εκταμιεύσει περίπου 19.700 δισεκατομμύρια VND από το πακέτο πίστωσης για την υποστήριξη της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών. Παράλληλα, η υλοποίηση έργων επιταχύνεται ενεργά από τις τοπικές αρχές. Αναμένεται ότι πάνω από 82.000 μονάδες θα ολοκληρωθούν φέτος, συμβάλλοντας στην επίτευξη του στόχου των 100.000 μονάδων...

Η μείωση των επιτοκίων δεν αρκεί χωρίς να λυθεί η «ρίζα» του προβλήματος.

Σύμφωνα με ορισμένους οικονομικούς εμπειρογνώμονες, εάν η πιστωτική πολιτική σταματά μόνο στη μείωση των επιτοκίων χωρίς μηχανισμό υποστήριξης της εφαρμογής, είναι εύκολο να περιέλθει κανείς σε κατάσταση δυσκολίας στην πρόσβαση σε κεφάλαια. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να επιλυθεί η βασική αιτία από την πλευρά της προσφοράς, τότε οι προτιμησιακές πιστωτικές πολιτικές θα είναι αποτελεσματικές.

Ο MSc. Tran Trong Triet - Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ, Περιφέρεια 15, δήλωσε ότι υπάρχουν επί του παρόντος 3 πιστωτικά προγράμματα που υποστηρίζουν την ανάπτυξη κοινωνικής στέγασης. Το πρώτο είναι το πακέτο των 120.000 δισεκατομμυρίων VND, μέχρι σήμερα έχουν εγγραφεί 9 τράπεζες για να συμμετάσχουν με συνολικό όριο 145.000 δισεκατομμυρίων VND. Το δεύτερο είναι το πρόγραμμα κοινωνικών στεγαστικών δανείων για νέους κάτω των 35 ετών. Το τρίτο είναι το πρόγραμμα κοινωνικών στεγαστικών δανείων σύμφωνα με το διάταγμα αριθ. 100/2024/ND-CP της 26ης Ιουλίου 2024, το οποίο περιγράφει λεπτομερώς ορισμένα άρθρα του νόμου περί στέγασης σχετικά με την ανάπτυξη και τη διαχείριση της κοινωνικής στέγασης.

Με το πακέτο πίστωσης ύψους 120.000 δισεκατομμυρίων VND, η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ έχει ζητήσει έξι φορές από τα πιστωτικά ιδρύματα (CIs) να μειώσουν τα επιτόκια δανεισμού, από το αρχικό 8,7%/έτος σε 6,4%/έτος για τους επενδυτές και σε 5,9%/έτος για τους αγοραστές κατοικιών, ακόμη χαμηλότερα από το επιτόκιο δανεισμού για τα φτωχά νοικοκυριά (περίπου 6,6%/έτος).

Σύμφωνα με την Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ (SBV), στις 31 Ιουλίου, τα ανεξόφλητα δάνεια για τα τέσσερα προγράμματα κοινωνικής στέγασης έφτασαν περίπου τα 30.000 δισεκατομμύρια VND, αλλά η πρόοδος στην εφαρμογή της εξακολουθεί να είναι αργή. Η χώρα έχει ολοκληρώσει μόνο σχεδόν το 60% του στόχου της κατασκευής 1 εκατομμυρίου διαμερισμάτων έως το 2025, γεγονός που δείχνει ότι απαιτούνται πιο ισχυρές λύσεις για την κάλυψη της πραγματικής ζήτησης.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, τους πρώτους 9 μήνες του 2025, το Βιετνάμ ολοκλήρωσε 43.681/100.275 μονάδες (φτάνοντας το 43,6%). Αναμένεται ότι μέχρι το τέλος του 2025 θα ολοκληρωθούν επιπλέον 39.245 μονάδες (συνολικά 82.926/100.275 μονάδες, φτάνοντας το 83%). 135.033 μονάδες επενδύονται σε κατασκευές. Εκ των οποίων 69 έργα κλίμακας 54.362 μονάδων έχουν ξεκινήσει την κατασκευή τους πρώτους 9 μήνες του τρέχοντος έτους.

Σε αυτή την περίπτωση, η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ ζήτησε από το Υπουργείο Κατασκευών να εφαρμόσει μια σειρά από λύσεις για την αντιμετώπιση των υφιστάμενων προβλημάτων στην αγορά, συμπεριλαμβανομένης της προώθησης της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών και οικονομικά προσιτών κατοικιών για την κάλυψη των πραγματικών αναγκών του λαού. Ταυτόχρονα, να διερευνηθεί επειγόντως και να προταθεί η έκδοση Διατάγματος που θα ρυθμίζει το Ταμείο Ανάπτυξης Στέγασης.

Παράλληλα με αυτό, οι Λαϊκές Επιτροπές των επαρχιών και των πόλεων πρέπει να δώσουν προτεραιότητα στην κατανομή γης για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών, εστιάζοντας στην εφαρμογή λύσεων για την ολοκλήρωση των στόχων κοινωνικής στέγασης που έχει ορίσει ο Πρωθυπουργός.

Για να αντιμετωπιστεί η «δίψα», τον Σεπτέμβριο του 2025, σε συνάντηση με τον Πρωθυπουργό Pham Minh Chinh και την Κεντρική Επιτροπή Διεύθυνσης για την πολιτική στέγασης και την αγορά ακινήτων, η HOREA πρότεινε: Πρώτον, για τη μείωση των τιμών, είναι απαραίτητο να αυξηθεί η προσφορά, η προσφορά κατάλληλων κατοικιών, οικονομικά προσιτών κατοικιών· δεύτερον, για την αύξηση της προσφοράς κατάλληλων κατοικιών, είναι απαραίτητο να αρθούν τα εμπόδια και οι δυσκολίες για τα ακινητοποιημένα έργα. (Επί του παρόντος, υπάρχουν 2.890 κολλημένα έργα που πρέπει να απομακρυνθούν).

Επιπλέον, είναι απαραίτητο να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις για την δίκαιη πρόσβαση των επιχειρήσεων στα κονδύλια γης, μέσω της εφαρμογής του Ψηφίσματος 171 της Εθνοσυνέλευσης - σχετικά με την πιλοτική εφαρμογή της άδειας μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης για οικιστική γη και γη εκτός οικιστικής γης (ή γη με δικαιώματα χρήσης γης εκτός οικιστικής γης) για την εκτέλεση εμπορικών έργων στέγασης.

Ο κ. Nguyen Trung Vu, Πρόεδρος της Cen Land.

Όσον αφορά τη λύση που θα βοηθήσει στην πτώση των τιμών των κατοικιών, ο κ. Nguyen Trung Vu, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Cen Land, δήλωσε ότι πρώτα απ 'όλα, το Κράτος πρέπει να αναλάβει ηγετικό ρόλο στη μείωση των τελών χρήσης γης, ειδικά σε απομακρυσμένες αστικές περιοχές και αστικές περιοχές με προσανατολισμό στις δημόσιες συγκοινωνίες (TOD), για να βοηθήσει στη μείωση των τιμών των ακινήτων, να υποστηρίξει τις επιχειρήσεις και τους πραγματικούς αγοραστές κατοικιών και να αποφύγει την κερδοσκοπία. «Όταν το Κράτος μειώνει τα τέλη χρήσης γης και τα ενοίκια γης, οι άνθρωποι μπορούν να αγοράσουν φθηνά σπίτια από τις πολιτικές του Κράτους, όχι οι επενδυτές Α και Β», πρότεινε ο κ. Nguyen Trung Vu.

Επιπλέον, είναι απαραίτητο να αναπτυχθούν υποδομές, ιδίως σιδηρόδρομοι υψηλής ταχύτητας, για τη δημιουργία νέων αστικών κέντρων, αποφεύγοντας την αστική ανάπτυξη χωρίς υποδομές, που οδηγεί σε «πόλεις-φαντάσματα». Ταυτόχρονα, κατά την κατασκευή κατοικιών, είναι απαραίτητο να θεσπιστεί ο κανόνας «να χτίζεις σπίτια για να κατοικείς» και «αν δεν μπορείς να φέρεις πίσω τους ανθρώπους, δεν θα σου επιτραπεί να χτίσεις». Ακόμα και αν χορηγηθεί άδεια κατασκευής, ο επενδυτής πρέπει να πουλήσει το 50-70% των προϊόντων για να του επιτραπεί να χτίσει.

Ο κ. Nguyen Trung Vu τόνισε επίσης: Η προσιτή στέγαση θα πρέπει να κυμαίνεται στο επίπεδο των 2 δισεκατομμυρίων VND. Οι αγοραστές μπορούν να πληρώσουν σε δόσεις σε διάστημα πολλών ετών. Για να γίνει αυτό, πρέπει να υπάρχουν 3 παράγοντες, ιδίως το κεφάλαιο, όχι μόνο χρειάζονται μεγάλα κεφάλαια αλλά και φθηνά κεφάλαια.

Δρ. Nguyen Van Dinh - Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ (VNREA), Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS).

Είναι αδύνατο να χρησιμοποιηθούν διοικητικές εντολές ή να επιβληθεί η προσδοκία της «οικοδόμησης φθηνών κατοικιών με κάθε κόστος», επειδή καμία επιχείρηση δεν μπορεί να μειώσει τις τιμές, τα κέρδη και να συνεχίσει να αναπτύσσεται. Οι επιχειρήσεις πρέπει να έχουν σαφές οικονομικό κίνητρο, καθώς αν αναγκαστούν να το κάνουν χωρίς να αποκομίζουν κέρδος, δεν θα μπορέσουν να διατηρήσουν, να επανεπενδύσουν ή να αναπτύξουν. Όσον αφορά τις υψηλές τιμές κατοικιών, αυτό είναι αποτέλεσμα πολλών ομάδων κόστους. Το κόστος γης από μόνο του αντιπροσωπεύει το 30-40%, σε ορισμένες περιπτώσεις έως και το 50% της τιμής πώλησης. Το κόστος κατασκευής είναι σχετικά σταθερό, αλλά το διαδικαστικό κόστος και το κόστος κεφαλαίου είναι η αιτία των αυξήσεων των τιμών, πολλά έργα «αναβάλλονται» για 6-0 χρόνια, με αποτέλεσμα οι τόκοι δανείων και το κόστος ευκαιρίας να αυξηθούν πολλαπλάσια.

Πηγή: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm