Η αγορά αποθηκών και εργοστασίων βρίσκεται σε άνθηση

Μετά από μια περίοδο στασιμότητας, η αγορά έτοιμης κατασκευής αποθηκών και εργοστασίων στο Νότο έχει αρχίσει να παρουσιάζει πολλές συναλλαγές και παρουσιάζει πολλές θετικές προοπτικές μακροπρόθεσμα.

Η ζήτηση είναι πιο θετική

Το τρίτο τρίμηνο του 2024, ο τομέας των σύγχρονων έτοιμων αποθηκών στη Νότια περιοχή θα διαθέτει περισσότερα από 103.000 τετραγωνικά μέτρα νέων αποθηκών, που θα αναπτυχθούν από την BWID και το Βιομηχανικό Πάρκο του Βιετνάμ.

Συγκεκριμένα, η BWID σηματοδότησε την παρουσία της στο Long An με την ολοκλήρωση ενός διώροφου έργου αποθήκης συνολικής επιφάνειας 64.000 τ.μ. Εν τω μεταξύ, το Βιομηχανικό Πάρκο του Βιετνάμ ξεκίνησε ταυτόχρονα τη φάση II των έργων στο Βιομηχανικό Πάρκο Ho Nai (Dong Nai) και στο Βιομηχανικό Πάρκο Phu An Thanh (Long An), παρέχοντας επιπλέον σχεδόν 40.000 τ.μ. πολυλειτουργικού χώρου, που εξυπηρετεί τόσο αποθηκευτικούς όσο και παραγωγικούς σκοπούς.

Η τάση μετατροπής περιουσιακών στοιχείων συνεχίστηκε να καταγράφεται και το τελευταίο τρίμηνο. Σύμφωνα με έκθεση της JLL Vietnam, η βόρεια περιοχή της επαρχίας Binh Duong κατέγραψε περισσότερα από 18.000 τ.μ. σε ένα έργο έτοιμης αποθήκης που μετατράπηκε σε έτοιμα εργοστάσια. Μέχρι το τέλος του τρίτου τριμήνου του 2024, η συνολική προσφορά σύγχρονων έτοιμης αποθήκης αυξήθηκε σε 2 εκατομμύρια τ.μ., σημειώνοντας αύξηση 4,4% σε τριμηνιαία βάση και 14,7% σε ετήσια βάση. Εκ των οποίων, η BWID και η Mapletree αντιπροσώπευαν το 30% και το 20% της συνολικής προσφοράς, αντίστοιχα.

Η αγορά βιομηχανικών ακινήτων ήταν κάποτε μια παραδοσιακή αγορά, που αναπτύχθηκε κυρίως από εγχώριους επενδυτές. Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια, έχουμε δει ισχυρότερο ενδιαφέρον και επενδύσεις από ξένους επενδυτές, από τη Σιγκαπούρη, την Κορέα και την Ταϊλάνδη.

- Κα. Pham Ngoc Thien Thanh, Επικεφαλής του Τμήματος Έρευνας και Συμβουλευτικής του CBRE στην πόλη Χο Τσι Μινχ

Η προσφορά αυξάνεται, τα ποσοστά πληρότητας είναι επίσης θετικά. Σύμφωνα με την JLL, μετά από μια περίοδο στασιμότητας, η αγορά logistics του Νότου εισήλθε στο δεύτερο εξάμηνο του έτους με θετική καθαρή απορρόφηση, φτάνοντας σχεδόν τα 160.000 m2 στο τρίτο τρίμηνο του 2024. Οι νέες μισθώσεις υπογράφηκαν κυρίως από ενοικιαστές που εξυπηρετούν την εγχώρια αγορά, συμπεριλαμβανομένων κατασκευαστών και τρίτων παρόχων υπηρεσιών logistics (3PL). Συνεπώς, οι εγκαταστάσεις που βρίσκονται σε βασικές περιοχές με βολικές συνδέσεις με την πόλη Χο Τσι Μινχ εξακολουθούν να είναι περιζήτητες.

Η CBRE κατέγραψε επίσης έντονη δραστηριότητα leasing τόσο σε αποθήκες όσο και σε έτοιμα εργοστάσια το τελευταίο τρίμηνο. Το μέσο ποσοστό πληρότητας αποθηκών αυξήθηκε κατά 7% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, φτάνοντας το 68%. Το ποσοστό πληρότητας έτοιμων εργοστασίων αυξήθηκε κατά 3% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, φτάνοντας το 84%. Οι πελάτες με ζήτηση για έτοιμες αποθήκες στο Νότο προέρχονται από κατασκευαστές στους τομείς υψηλής τεχνολογίας, ηλεκτρονικών εξαρτημάτων και logistics, εκτός από την επέκταση των εταιρειών στον τομέα του ηλεκτρονικού εμπορίου.

Ο κ. Alex Crane, Διευθύνων Σύμβουλος της Knight Frank Vietnam, σχολίασε ότι λόγω εξωτερικών παραγόντων, οι επενδυτές προσεγγίζουν την αγορά με προσοχή, αλλά η αγορά εξακολουθεί να παρουσιάζει κάποια σημάδια ανάκαμψης. Είπε ότι η βελτιωμένη προσφορά, μαζί με μια μικρή αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια, δείχνει ότι η εμπιστοσύνη των επιχειρήσεων στις μακροπρόθεσμες προοπτικές της αγοράς αυξάνεται.

«Η συνεχής ανάπτυξη και εκμετάλλευση έτοιμων εργοστασίων αποτελεί θετικό σημάδι, δίνοντας στους ενοικιαστές περισσότερα κίνητρα να εξετάσουν το ενδεχόμενο επιλογής του Βιετνάμ ως κατάλληλου προορισμού για επενδύσεις ή επέκταση των επιχειρήσεων», δήλωσε ο κ. Alex Crane.

Επιπλέον, σύμφωνα με τον εν λόγω ειδικό, η αγορά αποθηκών του Νότου εξαρτάται κυρίως από τη ζήτηση εξαγωγών και την αύξηση της εγχώριας κατανάλωσης. Μετά το 2024, όταν ολοκληρωθούν οι παγκόσμιες εκλογές, ειδικά οι προεδρικές εκλογές των ΗΠΑ, οι ανάγκες των αγορών θα είναι πιο σαφείς και μπορούν να ενισχύσουν τη ζήτηση για αποθήκες στο Νότο.

Έκπτωση για την τόνωση της ρευστότητας

Η ρευστότητα της αγοράς στον τομέα των αποθηκών και των εργοστασίων έχει βελτιωθεί πολύ, αλλά η κα Trang Le, Ανώτερη Διευθύντρια Συμβουλευτικής και Έρευνας (JLL Βιετνάμ), αναγνώρισε ότι η ζήτηση εξακολουθεί να είναι σχετικά χαμηλή σε σύγκριση με το τέλος του περασμένου έτους. «Οι εξαγωγές δεν έχουν ανακάμψει πλήρως, επομένως τα κέντρα διανομής διατηρούν την τρέχουσα κλίμακα τους, αντί να επεκτείνονται για να προβλέψουν την ξαφνική αύξηση των αγαθών στο τέλος του έτους, όπως συνήθως».

Για τη διατήρηση της ρευστότητας, ανέφερε η κα Trang, ορισμένα έργα με χαμηλή απόδοση ενοικίου έχουν εφαρμόσει μια ισχυρότερη στρατηγική τόνωσης της ζήτησης μέσω της μείωσης των ζητούμενων ενοικίων. Συγκεκριμένα, σε αναδυόμενες περιοχές εκτός του κέντρου, οι τιμές ενοικίασης κατά το τρίτο τρίμηνο μειώθηκαν σημαντικά σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, ενώ οι τιμές στην κεντρική περιοχή παρέμειναν σταθερές.

Το μέσο ζητούμενο ενοίκιο για σύγχρονες έτοιμες αποθήκες στο Νότο μειώθηκε ελαφρώς στα 4,85 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ./μήνα, σημειώνοντας μείωση 0,4% σε τριμηνιαία βάση, αλλά αύξηση 3,1% σε ετήσια βάση.

«Οι ιδιοκτήτες ακινήτων εξακολουθούν να είναι ευέλικτοι και δημιουργούν ευνοϊκές συνθήκες για διαπραγματεύσεις για να υποστηρίξουν τους ενοικιαστές στο πλαίσιο μιας αργής αγοράς. Ένα από τα σημαντικά κίνητρα σε ορισμένες νεόδμητες αποθήκες είναι μια περίοδος χωρίς ενοίκιο άνω των 6 μηνών για μια τριετή σύμβαση μίσθωσης», πρόσθεσε η κα Trang. Η κατάσταση των μισθώσεων τους τελευταίους μήνες του έτους αναμένεται να βελτιωθεί, επειδή το τέταρτο τρίμηνο είναι συνήθως η περίοδος αιχμής, αλλά η αναμενόμενη βελτίωση δεν είναι πολύ ξαφνική.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Alex Crane δήλωσε ότι βραχυπρόθεσμα, η αγορά αποθηκών θα αντιμετωπίσει κάποιες δυσκολίες λόγω της αυξημένης προσφοράς και της μειωμένης απορρόφησης, ωστόσο, ο ειδικός αυτός πιστεύει ότι οι μεσοπρόθεσμες έως μακροπρόθεσμες προοπτικές των βιομηχανικών ακινήτων στο Νότο εξακολουθούν να είναι πολύ θετικές, με πολλά έργα υψηλής ποιότητας με προσιτές τιμές ενοικίασης.

Οι ειδικοί της Knight Frank προβλέπουν ότι η αγορά θα ανακάμψει σημαντικά έως το 2025. Ορισμένα έργα που είχαν καθυστερήσει την προηγούμενη περίοδο έχουν πλέον ολοκληρωθεί, μαζί με την αυξανόμενη εμπιστοσύνη των επενδυτών, γεγονός που αναμένεται να ενισχύσει τη ζήτηση για βιομηχανική γη. Η στρατηγική θέση της περιοχής, οι βελτιώσεις στις υποδομές και οι προτιμησιακές πολιτικές θα συνεχίσουν να διαδραματίζουν βασικό ρόλο στην προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων και στην προώθηση της οικονομικής ανάπτυξης.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html