Σε έκθεση που απεστάλη στη Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης σχετικά με την εφαρμογή πολιτικών και νόμων για τη διαχείριση της αγοράς ακινήτων και την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών από το 2015 έως το τέλος του 2023, το Υπουργείο Οικονομικών επεσήμανε πολλά κενά, ελλείψεις και περιορισμούς στην κινητοποίηση επενδυτικών κεφαλαίων για την κατασκευή εμπορικών κατοικιών, τη μεταβίβαση επενδυτικών έργων καθώς και τη μεταβίβαση ακινήτων.

Κίνδυνοι κατά τη μεταφορά επενδυτικών έργων

Όσον αφορά την κινητοποίηση κεφαλαίων για επενδύσεις στην κατασκευή εμπορικών κατοικιών, το Υπουργείο Οικονομικών δήλωσε ότι προηγουμένως, σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί στέγασης, οι επενδυτές είχαν τη δυνατότητα να υπογράφουν συμβάσεις, έγγραφα εισφοράς κεφαλαίου ή συμβάσεις και έγγραφα επενδυτικής συνεργασίας με οργανισμούς και ιδιώτες για να επενδύσουν στην κατασκευή κατοικιών, και οι συνεισφέροντες κεφαλαίου ή οι συμμετέχοντες στην επενδυτική συνεργασία είχαν τη δυνατότητα να διαιρέσουν τα στεγαστικά προϊόντα με βάση τον συμφωνημένο λόγο εισφοράς κεφαλαίου.

Ωστόσο, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, οι επενδυτές δεν επιτρέπεται να εφαρμόσουν κινητοποίηση κεφαλαίων για να διαιρέσουν τα στεγαστικά προϊόντα ή να δώσουν προτεραιότητα στην εγγραφή, την κατάθεση και την άσκηση του δικαιώματος αγοράς κατοικιών ή τη διαίρεση δικαιωμάτων χρήσης γης στο έργο για το μέρος που κινητοποιείται το κεφάλαιο, εκτός από την περίπτωση συνεισφοράς κεφαλαίου για τη σύσταση νέας νομικής οντότητας που θα οριστεί από το Κράτος ως επενδυτής ενός έργου κατασκευής κατοικιών.

Μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής των θεμελίων της κατοικίας σύμφωνα με τις διατάξεις του Διατάγματος 71, ο επενδυτής επιτρέπεται να υπογράψει σύμβαση για την πώληση και αγορά μελλοντικών κατοικιών και κατασκευών, η οποία θα αντικαταστήσει τις προηγουμένως υπογεγραμμένες συμβάσεις κεφαλαιακής εισφοράς.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
Σύμφωνα με το Υπουργείο Οικονομικών, υπάρχουν πολλοί τρόποι για να παρακαμφθεί ο νόμος, γεγονός που δυσχεραίνει την επαλήθευση της πραγματικής αξίας των συναλλαγών μεταβίβασης ακινήτων από τις κρατικές υπηρεσίες. Φωτογραφία: Hoang Ha

Μετά την υπογραφή της σύμβασης πώλησης μελλοντικών κατοικιών ή κατασκευαστικών έργων, ο συνεισφέρων κεφάλαιο επιτρέπεται να μεταβιβάσει τη σύμβαση πώλησης μελλοντικών κατοικιών ή κατασκευαστικών έργων.

Ωστόσο, το Υπουργείο Οικονομικών δήλωσε ότι στην πραγματικότητα, οι κρατικές υπηρεσίες δεν έχουν ακόμη καταφέρει να ελέγξουν το γεγονός ότι οι επενδυτές συνεχίζουν να υπογράφουν συμβάσεις (σε πολλές μορφές) με ιδιώτες. Μόνο όταν τα άτομα έχουν την ανάγκη να μεταφέρουν και να υποβάλουν έγγραφα στις φορολογικές αρχές, ανακαλύπτουν το περιστατικό.

Επιπλέον, υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι επενδυτές δέχονται να καταβάλουν φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων (ΦΕΦ) για λογαριασμό του αγοραστή, εισπράττουν ΦΕΦ από τον αγοραστή κατά τη μεταβίβαση της σύμβασης κεφαλαιακής εισφοράς, αλλά δεν καταβάλλουν φόρο στον κρατικό προϋπολογισμό.

Όσον αφορά τη μεταβίβαση επενδυτικών έργων, το Υπουργείο Οικονομικών ανέφερε ότι οι φορολογούμενοι είναι νομικά πρόσωπα που μεταβιβάζουν επενδυτικά δικαιώματα, εκμεταλλεύονται μέρος ή το σύνολο ενός επενδυτικού έργου σε άλλους οργανισμούς ή άτομα με τη μορφή διαχωρισμού, συγχώνευσης, μετατροπής επιχείρησης ή μεταβίβασης εισφοράς κεφαλαίου, με την επιφύλαξη της ρύθμισης των νόμων περί γης, επενδύσεων, στέγασης και ακινήτων.

Σε περίπτωση που ο μεταβιβάζων οργανισμός είναι κρατική επιχείρηση, πρέπει επίσης να συμμορφώνεται με τις διατάξεις του νόμου περί διαχείρισης και χρήσης κρατικού κεφαλαίου που επενδύεται στην παραγωγή και τις δραστηριότητες στις επιχειρήσεις και του νόμου περί διαχείρισης δημόσιας περιουσίας.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Οικονομικών, η δραστηριότητα αυτή υπόκειται σε πολλούς κινδύνους, όπως η δήλωση τιμών μεταβίβασης από τον οργανισμό που δεν αντιστοιχούν στις πραγματικές τιμές, προκαλώντας ζημίες στον κρατικό προϋπολογισμό, η μεταβίβαση έργων όταν δεν πληρούν τις προϋποθέσεις μεταβίβασης που ορίζει ο νόμος, η πώληση περιουσιακών στοιχείων χωρίς πλειστηριασμούς, προκαλώντας ζημίες σε δημόσια περιουσιακά στοιχεία του κράτους και η χρήση γης για λάθος σκοπό.

Σε άτομα που είναι συνεισφέροντες κεφαλαίου ή αρχικοί ιδρυτικοί μέτοχοι παραχωρείται γη από το Κράτος με την είσπραξη τελών χρήσης γης, το Κράτος μισθώνει γη (καταβάλλεται ετησίως ή καταβάλλεται εφάπαξ) για την εκτέλεση επενδυτικών έργων, μετά από μια σειρά μεταβιβάσεων εισφορών κεφαλαίου και μετοχών, που οδηγεί στην αντικατάσταση όλων των αρχικών συνεισφερόντων κεφαλαίου και των ιδρυτικών μετόχων.

Στην πραγματικότητα, η επιχείρηση που υλοποιεί το επενδυτικό έργο δεν έχει αλλάξει (ο φορολογικός κώδικας της επιχείρησης δεν έχει αλλάξει), αλλά οι συνεισφέροντες κεφαλαίου της επιχείρησης έχουν αλλάξει. Μπορεί να ειπωθεί ότι το έργο ακινήτων πωλείται ουσιαστικά μέσω της μορφής μεταβίβασης κεφαλαίου από συνεισφέροντες κεφαλαίου ή ιδρυτικούς μετόχους.

Το Υπουργείο Οικονομικών ανέφερε ότι οι δραστηριότητες των παραπάνω φορολογουμένων ενέχουν πολλούς φορολογικούς κινδύνους, προκαλώντας απώλεια εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό και ενέχουν κινδύνους παραβίασης των διατάξεων του νόμου περί διαχείρισης γης.

Δύσκολο να επαληθευτεί η πραγματική αξία της συναλλαγής μεταφοράς

Όσον αφορά την τιμή μεταβίβασης ακινήτου, το Υπουργείο Οικονομικών επισήμανε ότι οι φορολογούμενοι δήλωσαν την τιμή μεταβίβασης για τον υπολογισμό του φόρου, η οποία δεν ήταν σύμφωνη με την πραγματική τιμή μεταβίβασης. Ο αγοραστής και ο πωλητής χρησιμοποίησαν ένα χειρόγραφο συμβόλαιο υπογεγραμμένο και από τα δύο μέρη, στο οποίο καταγράφηκε η πραγματική τιμή συναλλαγής για την αποφυγή διαφορών στο δικαστήριο.

«Επομένως, είναι πολύ δύσκολο για τις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες να επαληθεύσουν την πραγματική αξία των συναλλαγών μεταβίβασης ακινήτων, ειδικά επειδή οι φορολογικές αρχές δεν έχουν επί του παρόντος τη λειτουργία της έρευνας», αναφέρει η έκθεση του Υπουργείου Οικονομικών.

Για τη σύμβαση μεταβίβασης της σύμβασης αγοραπωλησίας κατοικιών και κατασκευαστικών εργασιών στο μέλλον, η αξία της σύμβασης αγοραπωλησίας κατοικιών και κατασκευαστικών εργασιών στο μέλλον από το δεύτερο μέρος στο τρίτο μέρος είναι μόνο ίση με την τιμή αγοράς από τον επενδυτή. Ή όταν έχει εκδοθεί το βιβλίο, ο φορολογούμενος είναι διατεθειμένος να δηλώσει τιμή χαμηλότερη από την τιμή του επενδυτή, γεγονός που οδηγεί επίσης σε απώλεια εσόδων κατά τον υπολογισμό των εσόδων του προϋπολογισμού.

Όσον αφορά τη μέθοδο αγοράς και πώλησης ακινήτων και έργων στον τομέα των ακινήτων, το Υπουργείο Οικονομικών δήλωσε ότι ο επενδυτής συμφωνεί να επιτρέψει στον αγοραστή να υπογράψει εκ νέου τη σύμβαση για τη μελλοντική κατοικία με έναν νέο αγοραστή, ώστε να αποφευχθεί ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων από τη μεταβίβαση ακινήτου.

«Ο επενδυτής παρακάμπτει τους κανονισμούς του Νόμου περί Στέγασης σχετικά με το όριο στον αριθμό των κατοικιών που επιτρέπεται να κατέχουν οι αλλοδαποί, υπογράφοντας μακροχρόνιες συμβάσεις μίσθωσης και ο μισθωτής έχει πλήρη δικαιώματα ως ιδιοκτήτης κατοικίας. Η πραγματική συναλλαγή ακινήτων νομιμοποιείται με την αγορά μετοχών και στη συνέχεια με τον διαχωρισμό της επιχείρησης», αναφέρει η έκθεση.

Για την έγκριση μεταβίβασης ακινήτου, ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητο δεν υπογράφει σύμβαση μεταβίβασης αλλά υπογράφει σύμβαση εξουσιοδότησης (στην οποία το εξουσιοδοτημένο πρόσωπο έχει το δικαίωμα κατοχής, χρήσης και διάθεσης του ακινήτου) για την αποφυγή του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων από τη μεταβίβαση ακινήτου.

Στοιχεία του Υπουργείου Οικονομικών δείχνουν ότι τα έσοδα από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων από μεταβιβάσεις ακινήτων την περίοδο 2017-2022 αυξήθηκαν σε σύγκριση με τα έσοδα του προηγούμενου έτους.

Συγκεκριμένα, το 2017, τα έσοδα ανήλθαν σε 10.818 δισεκατομμύρια VND. Το 2018, τα έσοδα ανήλθαν σε 12.963 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 19,82%. Το 2019, τα έσοδα ανήλθαν σε 14.447 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 11,44%. Το 2020, τα έσοδα ανήλθαν σε 16.213 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 12,22%. Το 2021, τα έσοδα ανήλθαν σε 21.142 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 30,4%. Το υψηλότερο ποσοστό σημειώθηκε το 2022, με έσοδα 34.746 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση 64,34% σε σύγκριση με το 2021.

Μόνο το 2023, τα έσοδα από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων θα μειωθούν σε μόλις 18.618 δισεκατομμύρια VND λόγω δυσκολιών στην αγορά και μειωμένων συναλλαγών.