Lecciones sobre la irresponsabilidad de los niveles directivos

El 12 de septiembre de 2023, alrededor de las 23:22 horas, en la casa número 37, callejón 29/70, calle Khuong Ha (barrio Khuong Dinh, distrito Thanh Xuan, ciudad de Hanoi ), en un mini edificio de apartamentos construido en 2015, de 9 pisos de altura, unos 200 metros cuadrados, 45 habitaciones y con aproximadamente 150 personas viviendo, se produjo un incendio que causó consecuencias extremadamente graves, provocando numerosas víctimas, así como grandes daños a las propiedades de las personas.

El incendio tuvo graves consecuencias y sumió a muchas familias en el dolor. Algunas familias perdieron a siete personas, algunos niños quedaron huérfanos y otros, incluso miembros de una misma familia, quedaron separados.

Las imágenes del incendio que se propagan por las redes sociales han atormentado a muchas personas, preocupándolas por sí mismas y por sus seres queridos, especialmente en las grandes ciudades, donde el terreno escasea, la gente vive hacinada y la economía es ajustada; los miniapartamentos son un tipo de vivienda que muchos eligen como lugar para "establecerse".

"Cuando la casa se incendia, las ratas asoman la cabeza."

En una entrevista con Nguoi Dua Tin , el profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente , expresó su profundo pesar al enterarse del incendio en el pequeño edificio de apartamentos del barrio de Khuong Dinh. Él mismo reside en el distrito de Thanh Xuan, en Hanói, a menos de 3 km del lugar del siniestro, y se preguntó cómo era posible que, en una sociedad aparentemente tan progresista como la actual, ocurriera un incendio con consecuencias tan trágicas.

“He visitado muchos miniapartamentos y me he dado cuenta de que si ocurre un incidente, será muy difícil para los residentes escapar: el callejón es estrecho, la electricidad y el agua no son suficientes, el número de personas que viven allí es excesivo y están hacinadas…”, dijo el Sr. Dang Hung Vo.

Según el experto, la causa de esta situación es el rápido y fuerte desarrollo de miniapartamentos sin una gestión y supervisión estrictas por parte de las agencias gestoras.

Inmobiliaria - Mini incendio en un apartamento: Una lección sobre la irresponsabilidad de la administración en todos los niveles — Escena del pequeño incendio en un apartamento en la calle Khuong Ha, Hanoi.

Al evaluar este tipo de miniapartamentos, el profesor afirmó que la naturaleza de este producto inmobiliario no es mala. El inversor construye viviendas con muchas similitudes a los apartamentos modernos, pero a precios mucho más bajos, y luego divide las habitaciones para alquilar o vender, adaptándolas a los ingresos y las necesidades de vivienda de un segmento de la población. La construcción también se basa en los requisitos y criterios legales, que han sido regulados de forma pública y transparente.

Sin embargo, el trágico accidente se produjo, en primer lugar, por la avaricia del inversor, quien no se preocupó por la vida ni la seguridad de los residentes del edificio e ignoró toda la normativa legal aplicable a este tipo de inmuebles. La segunda razón radica en la irresponsabilidad de algunos organismos estatales de gestión, que no ejercieron adecuadamente sus funciones ni competencias, pero tras esta negligencia podría subyacer un conflicto de intereses: un problema económico entre el inversor y las autoridades competentes.

Bienes raíces - Mini incendio en un apartamento: Lección sobre la irresponsabilidad de los niveles de gestión (Imagen 2). — Profesor Dang Hung Vo.

La aparición de miniapartamentos no es nueva; este producto también contribuye a solucionar el problema de la vivienda para muchas personas. Ya existen normas estrictas para la construcción de este tipo de viviendas, pero los responsables de hacerlas cumplir son muy irresponsables en su trabajo. Cuando ocurrió el incidente, fallecieron 56 personas; entonces, «el incendio de la casa reveló la presencia de ratas», declaró el profesor Dang Hung Vo.

Es necesario tener en cuenta las responsabilidades tanto de los inversores como de los organismos estatales.

Desde una perspectiva legal, el abogado Nguyen Duc Manh, subdirector del bufete Bizlink, afirmó que el concepto de "miniapartamentos" se mencionó por primera vez en la Decisión N° 24 emitida por el Comité Popular de Hanoi el 20 de junio de 2014 y en la Decisión N° 37, también emitida por el Comité Popular de Hanoi el 18 de diciembre de 2015. Sin embargo, estos dos documentos han caducado.

Basándose en el concepto de casas individuales y edificios de apartamentos de la Ley de Vivienda de 2014, el Sr. Manh afirmó que el "mini edificio de apartamentos" en Khuong Ha es esencialmente una casa individual y que, según las normas de diseño para casas adosadas, en ningún caso las casas pueden construirse con más de 6 pisos de altura.

“Además, en callejones estrechos de menos de 6 metros de ancho, las casas no pueden tener más de 4 plantas. Según la información sobre el incendio en Khuong Ha, “un edificio de 9 plantas con más de 45 apartamentos”, se puede observar que el promotor infringió la normativa de construcción”, afirmó el Sr. Manh.

El abogado afirmó que la normativa legal vigente para este tipo de viviendas es relativamente completa, pero el problema radica en la expedición de permisos de construcción, la construcción misma, la inspección y supervisión del proceso constructivo y la puesta en uso del proyecto por parte de las autoridades competentes.

La compraventa de apartamentos en edificios individuales también está claramente regulada por ley. Si el edificio tiene dos o más plantas y cada planta cuenta con dos o más apartamentos independientes, con una superficie mínima de 30 m² por apartamento y que cumpla con los requisitos para edificios de apartamentos, el propietario recibirá del Estado un Certificado de Propiedad de Vivienda.

Y cuando el propietario vende el apartamento, los derechos de uso del suelo vinculados a esta vivienda pertenecen al uso común de los compradores del apartamento, por lo que la compraventa de apartamentos en viviendas unifamiliares es razonable y está permitida por la ley.

Bienes raíces - Mini incendio en un apartamento: Lección sobre la irresponsabilidad de los niveles de gestión (Imagen 3). — El abogado Nguyen Duc Manh: El inversor en apartamentos se enfrenta a una pena máxima de prisión de 12 años.

Sin embargo, en relación con el incidente que causó la muerte de 56 personas, la noche del 13 de septiembre, la policía de Hanói ordenó el procesamiento del caso, el enjuiciamiento del acusado y la detención preventiva de Nghiem Quang Minh durante cuatro meses por infringir la normativa de prevención y extinción de incendios. El abogado Nguyen Duc Manh declaró que el inversor de la vivienda en la calle Khuong Dinh deberá asumir diversas responsabilidades, incluyendo responsabilidad administrativa, penal y civil.

En primer lugar , por infringir el permiso de construcción, el inversor puede ser multado con entre 15.000.000 y 20.000.000 VND para la construcción de viviendas unifamiliares. Además, se le obliga a demoler la parte de la construcción que infringe el permiso expedido.

En segundo lugar , el inversor puede ser condenado a entre 7 y 12 años de prisión por infringir la normativa de prevención y extinción de incendios que cause la muerte de tres o más personas. Además, puede ser multado con entre 10.000.000 y 50.000.000 de VND, y se le puede prohibir ejercer cargos, profesiones o realizar determinados trabajos durante un periodo de entre uno y cinco años.

Además, el abogado enfatizó que en este caso también es necesario aclarar las responsabilidades de los organismos estatales competentes (Comité Popular del Distrito de Thanh Xuan, Barrio de Khuong Dinh) en la concesión de permisos de construcción, coordinando la inspección de la ejecución de la construcción de acuerdo con los permisos para garantizar el cumplimiento de las leyes de construcción.

En cuanto a la responsabilidad civil, para determinarla, los organismos estatales competentes deben determinar la causa del incendio y la explosión para establecer la culpa y la responsabilidad de las partes implicadas. Si la causa se debe a una construcción realizada en contravención del permiso de construcción, a la falta de un sistema de protección contra incendios o a que dicho sistema no cumpla con las normas establecidas, la responsabilidad principal recaerá sobre el propietario del edificio.

Respecto al tema mencionado, el Sr. Vu Ngoc Anh, Director del Departamento de Ciencia, Tecnología y Medio Ambiente (Ministerio de Construcción), declaró que el mini edificio de apartamentos que se incendió no cumplía con el diseño original del edificio.

Tras la inspección, se constató que el mini edificio de apartamentos mencionado presenta numerosos factores que comprometen la seguridad contra incendios. En caso de incendio, muchos residentes se ven obligados a arriesgar sus vidas saltando al tejado de la casa de un vecino para escapar. Además, el edificio presenta varias infracciones, como la construcción ilegal de cuatro plantas adicionales, escaleras de incendios inadecuadas y una gestión negligente por parte de las autoridades locales en la concesión de permisos de construcción.

Según el Sr. Vu Ngoc Anh, el permiso de construcción expedido al Sr. Nghiem Quang Minh (propietario de la casa incendiada) indicaba claramente "permiso para construir una casa unifamiliar de 6 plantas", sin especificar si la vivienda contaba con varios apartamentos. Sin embargo, en realidad, la casa incendiada era una vivienda unifamiliar con locales comerciales (de alquiler o venta), de 10 plantas y 45 apartamentos, comúnmente conocida como "mini edificio de apartamentos" .

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