Abolición de la lista anual de precios de terrenos: ¿se enfriarán los precios de la vivienda?

La lista anual de precios de terrenos será sustituida por una lista quinquenal de precios de terrenos y un coeficiente anual de ajuste. El Estado controlará los precios primarios de los terrenos para reducir los costos de los insumos para proyectos de vivienda, contribuyendo así a la moderación de los precios de la vivienda.

Según los expertos, la lista de precios de terrenos de 5 años según el borrador revisado ayudará a controlar los precios de la tierra y enfriar los precios de la vivienda - Foto: QUANG DINH

Los expertos inmobiliarios dicen que esta es una dirección adecuada para modificar la actual Ley de Tierras, pero además de reducir los costos del suelo para proyectos de vivienda, para enfriar los precios de las viviendas, es necesario eliminar los obstáculos para miles de proyectos estancados para aumentar la oferta de viviendas.

Reducir los precios de los terrenos de los proyectos

El costo del terreno representa entre el 15% y el 30% del costo total de inversión en proyectos de vivienda; en la zona central, este costo puede llegar a representar hasta el 50% de la inversión en la construcción de viviendas. Desde la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024, el costo del terreno para proyectos de vivienda ha tendido a aumentar a medida que las localidades implementan la política de aplicar listas de precios de terrenos cercanas al mercado.

En una conversación con Tuoi Tre , el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación de Contratistas de la Construcción de Vietnam, afirmó que, de aplicarse la actual lista de precios de terrenos, estos se dispararán al alza en los precios de las viviendas. Ahora estamos modificando la ley para establecer una lista de precios de terrenos con una vigencia de cinco años y un coeficiente de ajuste para controlar los precios de los terrenos de entrada en los proyectos de vivienda.

Esto satisface las expectativas de todo el mercado y de todos los usuarios del suelo. El Estado también controla los factores de producción y los negocios.

"La enmienda a la ley para sustituir la lista anual de precios de tierras por una lista quinquenal es muy razonable. Si no se modifica, las provincias no tendrán forma de elaborar una lista anual de precios de tierras cercana al mercado. Modificar la lista una vez al año no funcionará", enfatizó el Sr. Hiep.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, el mecanismo de publicación anual de listas de precios de terrenos ha generado una enorme carga de trabajo para todo el aparato estatal, lo cual es muy difícil. Publicar una lista de precios de terrenos con una vigencia de cinco años será adecuado para la capacidad administrativa del actual sistema de gobierno local de dos niveles.

Además, el Estado también puede utilizar el coeficiente de ajuste del precio del suelo para regular el mercado inmobiliario. Tras más de un año de implementación, la Ley de Suelo de 2024 también ha presentado deficiencias, insuficiencias y debilidades que requieren enmiendas. En este proyecto de revisión de la Ley de Suelo, el coeficiente de ajuste del precio del suelo no es un único coeficiente.

Habrá numerosos coeficientes de ajuste del precio de la tierra. De ser necesario, la agencia estatal de gestión emitirá coeficientes de ajuste para cada proyecto. Anteriormente, al aplicar la Ley de Tierras de 2013, Ciudad Ho Chi Minh emitía un promedio de 30 decisiones sobre coeficientes de ajuste del precio de la tierra al año, explicó el Sr. Chau.

El aumento de la oferta enfriará los precios de la vivienda.

Algunos expertos creen que la disminución del costo del suelo dependerá de la localidad que emita el coeficiente de uso del suelo. En el futuro inmediato, el Gobierno debe emitir un decreto con regulaciones específicas para guiar la emisión de coeficientes de uso del suelo y la tasa de ingresos por uso del suelo, lo cual es de suma importancia.

Además de controlar los costos de los terrenos para los proyectos de vivienda, según el Sr. Chau, es necesario aumentar la oferta de viviendas para frenar su precio, ya que los altos precios se deben en gran medida a la oferta y la demanda. La baja oferta y la escasez provocan precios elevados. Para aumentar la oferta de viviendas, es necesario resolver rápidamente el atraso de unos 3.000 proyectos debido a problemas legales. Cuando la oferta aumente, se acabará la manipulación de precios y la inflación.

"Los precios de la vivienda son demasiado altos, en parte porque nos estamos complicando la vida debido a la escasez de oferta de viviendas, debido a que miles de proyectos tienen problemas legales, lo que provoca un aumento de los precios. Ahora bien, si logramos resolver los problemas legales de los proyectos, aumentaremos la oferta de viviendas, el mercado se equilibrará y los precios de la vivienda se moderarán", añadió el Sr. Chau.

El Dr. Vu Dinh Anh, experto en economía , cree que si seguimos considerando que la valoración de la tierra se aproxima al precio de mercado, nunca resolveremos el problema de raíz. En cambio, debemos consolidar el principio de la valoración de la tierra según los mecanismos del mercado y, al mismo tiempo, construir un mercado de valoración de tierras objetivo, transparente y profesional.

El Sr. Anh propuso eliminar por completo el marco y la lista de precios de la tierra, que han causado numerosos problemas. En su lugar, solo se establecerán precios específicos de la tierra, decididos por las autoridades competentes al momento de la asignación, el arrendamiento o según los resultados de las subastas de derechos de uso de la tierra. Dado que los precios de la tierra sirven de base para las obligaciones financieras (impuestos, tasas, derechos de uso de la tierra, renta de la tierra), estos deberían determinarse mediante un mecanismo de fijación de precios masivo por región y por propósito de uso.

La gestión del precio de la tierra se encuentra dispersa en diversas leyes, desde la Ley de Precios, la Ley de Tierras y la Ley de Subastas de Propiedades, lo que genera solapamientos e inconsistencias. Solo mediante la coherencia, la sincronización y, sobre todo, el estricto cumplimiento de los principios de mercado en la valoración de tierras, podremos construir un marco legal transparente y eficaz que satisfaga las necesidades de desarrollo, sugirió el Sr. Anh.

Según el proyecto de Ley de Tierras revisada, el Estado decide los precios de las tierras primarias. En cuanto al mercado secundario de tierras, el Estado lo regulará mediante impuestos, créditos, planificación y planes de uso del suelo. Con esta regulación revisada, los precios de las tierras en el mercado primario no seguirán los precios de transacción en el mercado secundario; por el contrario, el Estado controlará el mercado.

El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación de Contratistas de la Construcción de Vietnam, afirmó que las tasas por uso de terrenos son cruciales para muchas empresas de inversión y comercio inmobiliario. De hecho, en el mismo proyecto de vivienda en Hanói , desde la primera decisión de asignación de terrenos hasta la segunda, el precio del terreno aumentó un 20 % y continuó aumentando en la tercera.

"Cada vez que se adjudica un terreno, el precio sube, lo que provoca que los costos de las empresas se incrementen de forma desproporcionada. Este es el mayor problema", enfatizó el Sr. Hiep.

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Organización no gubernamental BAO

Fuente: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm