Abolición de la lista anual de precios de terrenos: ¿se enfriarán los precios de la vivienda?

La lista anual de precios de terrenos será sustituida por una lista quinquenal de precios de terrenos y un coeficiente anual de ajuste. El Estado controlará los precios primarios de los terrenos para reducir los costos de los insumos para proyectos de vivienda, contribuyendo así a la moderación de los precios de la vivienda.

Según los expertos, la lista de precios de terrenos a 5 años, conforme al borrador revisado, ayudará a controlar los precios de la tierra y a moderar los precios de la vivienda. - Foto: QUANG DINH

Los expertos inmobiliarios afirman que esta es una dirección adecuada para modificar la actual Ley de Tierras, pero además de reducir los costos de los terrenos para proyectos de vivienda, para enfriar los precios de la vivienda, es necesario eliminar los obstáculos para miles de proyectos estancados para aumentar la oferta de viviendas.

Reducir los precios de los terrenos de los proyectos

El costo del terreno representa entre el 15% y el 30% del costo total de inversión en proyectos de vivienda. En la zona central, este costo puede llegar hasta el 50%. Desde la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024, el costo del terreno para proyectos de vivienda ha tendido a incrementarse, dado que las localidades implementan la política de aplicar listas de precios de terrenos cercanas a los valores de mercado.

En declaraciones a Tuoi Tre , el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación Vietnamita de Contratistas de la Construcción, afirmó que, de aplicarse la lista actual de precios de terrenos, estos tenderían a seguir la tendencia de los precios de la vivienda. Por ello, se está modificando la ley para establecer una lista de precios de terrenos con una vigencia de cinco años, que incluya un coeficiente de ajuste para controlar los precios de los terrenos utilizados en los proyectos de vivienda.

Esto satisface las expectativas de todo el mercado y de todos los usuarios de la tierra. El Estado también controla los factores de producción y los negocios.

«La modificación de la ley para sustituir la lista anual de precios de la tierra por una lista quinquenal es muy razonable. Si no se modifica, las provincias no tendrán forma de elaborar una lista anual de precios de la tierra que refleje fielmente el mercado. Cambiar la lista de precios de la tierra una vez al año no funcionará», recalcó el Sr. Hiep.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, el mecanismo de publicación de las listas anuales de precios de terrenos ha sobrecargado de trabajo a todo el aparato estatal, resultando sumamente difícil. La publicación de una lista de precios de terrenos con una vigencia de cinco años se ajustaría mejor a la capacidad administrativa del actual sistema de gobierno local de dos niveles.

Además, el Estado también puede utilizar el coeficiente de ajuste del precio del suelo para regular el mercado inmobiliario. Tras más de un año de vigencia, la Ley de Tierras de 2024 ha mostrado deficiencias, insuficiencias y debilidades que requieren corrección. En este proyecto de ley revisada, el coeficiente de ajuste del precio del suelo no es un único coeficiente.

"Habrá muchos coeficientes de ajuste del precio del suelo. Si es necesario, el organismo estatal de gestión emitirá coeficientes de ajuste del precio del suelo que se aplicarán a cada proyecto. Anteriormente, al aplicar la Ley de Tierras de 2013, la ciudad de Ho Chi Minh emitía un promedio de aproximadamente 30 decisiones sobre coeficientes de ajuste del precio del suelo cada año", dijo el Sr. Chau.

El aumento de la oferta enfriará los precios de la vivienda.

Algunos expertos creen que la posible disminución del costo de la tierra aún depende de la localidad que emite el coeficiente de uso de suelo. Es de suma importancia que el Gobierno emita un decreto con regulaciones específicas para la emisión de estos coeficientes y la tasa de ingresos por uso de suelo.

Además de controlar los costos de los terrenos para proyectos de vivienda, según el Sr. Chau, es necesario aumentar la oferta de vivienda para moderar los precios, ya que estos se deben principalmente a la ley de la oferta y la demanda. La baja oferta y la escasez generan precios elevados. Para aumentar la oferta, es fundamental resolver rápidamente el retraso de aproximadamente 3000 proyectos debido a problemas legales. Un aumento en la oferta evitará la manipulación de precios y la inflación.

"Los precios de la vivienda son demasiado altos, en parte porque nos lo estamos poniendo difícil debido a la escasez de oferta causada por miles de proyectos con problemas legales, lo que provoca que los precios aumenten. Ahora bien, si podemos resolver los problemas legales de los proyectos, aumentaremos la oferta de vivienda, entonces el mercado se equilibrará y los precios de la vivienda se estabilizarán", añadió el Sr. Chau.

El Dr. Vu Dinh Anh, experto en economía , considera que si mantenemos la idea de que la valoración de la tierra se basa en un precio cercano al del mercado, jamás resolveremos el problema de raíz. En cambio, debemos reafirmar el principio de valoración de la tierra según los mecanismos del mercado y, al mismo tiempo, construir un mercado de valoración de tierras objetivo, transparente y profesional.

El Sr. Anh propuso eliminar por completo el marco y la lista de precios de la tierra, que han causado numerosos problemas. En su lugar, solo existirán precios específicos para la tierra, fijados por las autoridades competentes en el momento de la asignación o arrendamiento de terrenos, o mediante los resultados de las subastas de derechos de uso de la tierra. Tomando como base las obligaciones financieras (impuestos, tasas, derechos de uso de la tierra, alquileres), los precios de la tierra se determinarán mediante un mecanismo de fijación de precios general por región y por uso previsto.

«La gestión de los precios del suelo se encuentra dispersa en numerosas leyes diferentes, como la Ley de Precios, la Ley de Tierras y la Ley de Subastas Inmobiliarias, lo que genera superposiciones e inconsistencias. Solo cuando exista coherencia, sincronización y, sobre todo, un estricto cumplimiento de los principios del mercado en la valoración de terrenos, podremos construir un marco jurídico transparente y eficaz que satisfaga las necesidades de desarrollo», sugirió el Sr. Anh.

Según el borrador de la Ley de Tierras revisada, el Estado decide los precios de los terrenos en el mercado primario. En cuanto al mercado secundario, el Estado lo regulará mediante impuestos, créditos, planificación y planes de uso del suelo. Con esta nueva regulación, los precios de los terrenos en el mercado primario no seguirán la evolución de los precios de transacción en el mercado secundario; por el contrario, el Estado controlará el mercado.

El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación Vietnamita de Contratistas de la Construcción, afirmó que los derechos de uso del suelo son cruciales para muchas empresas de inversión y comercialización inmobiliaria. De hecho, para un mismo proyecto de vivienda en Hanói , el precio del terreno aumentó un 20 % entre la primera y la segunda adjudicación, y continuó incrementándose otro 20 % en la tercera.

"Cada vez que se asigna un terreno, el precio aumenta, lo que provoca que los costos de las empresas aumenten de manera desproporcionada. Este es el mayor problema", enfatizó el Sr. Hiep.

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BAO NGOC

Fuente: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm