Cuanto más se aleja del centro, más se aleja el precio del terreno de la realidad.

En algunas zonas suburbanas de Hanói , los precios de mercado son entre un 300 % y un 600 % superiores a los establecidos en la nueva lista de precios de terrenos. Mientras tanto, en los distritos centrales, la diferencia es de tan solo un 30 % o menos.

En algunas zonas suburbanas de Hanói, los precios de mercado son entre un 300 % y un 600 % superiores a los establecidos en la nueva lista de precios de terrenos. Mientras tanto, en los distritos centrales, la diferencia es de tan solo un 30 % o menos.

Comparación de los precios de la tierra regulada y los precios de mercado en los distritos (Gráficos: Thanh Vu)

Comparación de los precios de los terrenos regulados y los precios de mercado en los distritos. Gráficos: Thanh Vu

Diferencia de precio hasta 600%

Según la investigación del reportero del periódico Investment Newspaper, la nueva lista de precios de terrenos refleja con mayor precisión el precio de mercado en la zona central de Hanói, como los distritos de Hoan Kiem, Hai Ba Trung y Dong Da. Sin embargo, en los distritos de Ha Dong, Thanh Xuan y Long Bien, o en los distritos de Dong Anh, Hoai Duc y Chuong My, la diferencia entre el precio regulado y el precio real sigue siendo considerable.

Por ejemplo, en la calle Hang Dao (distrito de Hoan Kiem), el precio del terreno está regulado en 695,3 millones de VND/m², la cifra más alta registrada en la nueva lista de precios. En comparación con la realidad, el precio no difiere mucho, fluctuando entre 700 millones y 1.000 millones de VND/m², solo entre un 1 % y un 30 % por encima del precio regulado.

De igual manera, el precio del terreno en la calle Phan Dinh Phung (distrito de Ba Dinh), tras su remodelación, es de 450,84 millones de VND/m². Actualmente, las casas se venden aquí a un precio de entre 480 y 650 millones de VND/m², entre un 5 % y un 30 % superior al precio regulado.

En el distrito de Dong Da, la calle Cat Linh registró un nuevo precio de 264,13 millones de VND/m². Esta cifra es solo entre un 2 % y un 28 % inferior al precio de mercado, cuando algunas casas se ofrecen a la venta entre 270 y 370 millones de VND/m².

La lista actual de precios de terrenos será un elemento importante en el período de transición, antes de que la Ciudad elabore la lista anual de precios de terrenos. La Ley de Terrenos de 2024, que otorga la facultad de emitir listas de precios de terrenos a nivel de distrito, contribuirá a que los precios de los terrenos se acerquen más a la realidad.

Se puede observar que en los cuatro distritos centrales antiguos de Hanói, el precio de los terrenos no presenta una gran diferencia con el precio de mercado, a diferencia de los distritos ampliados. Por ejemplo, en la calle Vu Tong Phan (distrito de Thanh Xuan), el precio regulado del terreno solo se limita a 85,96 millones de VND/m², pero los hogares afirman que no hay casas en venta por debajo de 120 millones de VND/m², casi un 40 % más que el precio de lista.

El distrito de Ha Dong también es un lugar con precios de terrenos elevados. La Sra. Thu Hoai, inversionista, comentó que el precio regulado del terreno aquí es solo la mitad del precio de mercado. Recientemente vendió un terreno con callejón de estacionamiento en el barrio de Yen Nghia por 48 millones de VND/m². Según la lista de precios, el terreno en la ubicación 2 (callejón de 3,5 m o más) cuesta 23,2 millones de VND/m², menos de la mitad del precio real.

Esto se repite con los terrenos ubicados en la calle Tu Dinh (distrito de Long Bien). En consecuencia, el precio del terreno en la tabla es de 38,8 millones de VND/m², pero cuando les pedimos a los agentes inmobiliarios que encontraran terrenos con ese precio, todos se dieron por vencidos. Esto se debe a que el precio del terreno en la calle supera los 110 millones de VND/m², un 183 % superior al precio regulado.

En las zonas suburbanas, la diferencia es aún mayor. Según el Sr. Duc Tung (comuna de Hoang Van Thu, distrito de Chuong My), recientemente alguien estuvo dispuesto a pagar un depósito y comprar su terreno aquí por 15 millones de VND/m². Sin embargo, en la lista de precios de terrenos, esta zona residencial rural solo tiene un precio de aproximadamente 2,3 millones de VND/m², entre un 300 % y un 500 % inferior al precio de transacción.

En el distrito de Dong Anh, una localidad que se prepara para convertirse en distrito, los precios de los terrenos, tanto en el papel como en el mercado, son realmente muy diferentes. Según la lista de precios, un terreno en la calle de la comuna de Xuan Canh tiene un precio de 13,39 millones de VND/m², una cifra aproximadamente un 640 % inferior al precio real. Al ser la ubicación de un importante proyecto inmobiliario, los precios de los terrenos se han disparado recientemente. Actualmente, los terrenos en la calle superan los 100 millones de VND/m². Las parcelas en el callejón también cuestan hasta 70 millones de VND/m².

En el distrito de Hoai Duc, donde se realizan subastas de terrenos multimillonarios, el precio de lista es significativamente inferior al de los terrenos residenciales y los terrenos subastados. Por ello, el precio de los terrenos en la calle Tien Le (comuna de Tien Yen) está determinado por el Comité Popular de Hanói en 12,66 millones de VND/m². Sin embargo, los residentes locales afirman que, desde que la carretera de circunvalación 4 pasa por esta zona, los precios de los terrenos han aumentado rápidamente. Actualmente, las casas y los terrenos en el callejón de esta zona se venden a entre 50 y 60 millones de VND/m². Los inmuebles en la calle, el precio llega a los 70-90 millones de VND/m².

En el caso de terrenos subastados, el precio de adjudicación más alto registrado en la comuna de Tien Yen fue de 133 millones de VND/m²; otros lotes también tuvieron un precio de adjudicación promedio de hasta 80-90 millones de VND/m². En comparación con los precios de los terrenos especificados en la nueva tabla, el precio de mercado es entre un 480% y un 730% superior.

Los precios de la tierra serán más realistas

Al hablar con un periodista del periódico Dau Tu, el director de una empresa inmobiliaria dijo que los datos recopilados por la empresa también mostraron resultados similares: cuanto más lejos de los distritos centrales, más difería la lista de precios de la tierra del precio del mercado.

Esta lista de precios no refleja con precisión el panorama general del mercado inmobiliario de Hanói. Personalmente, creo que los precios regulados de los terrenos solo se acercan al nivel real en los distritos centrales. Cuanto más se adentran en los suburbios, más varían los precios, comentó.

El Sr. Tran Dat Khanh, director ejecutivo de Biggee, plataforma de análisis de información inmobiliaria, afirmó que existe una gran brecha entre el precio regulado y el precio de mercado. Esto se debe a que la lista de precios actual la determinan los Comités Populares de las provincias y ciudades. Esto, de forma imperceptible, hace que los precios de los terrenos carezcan de flexibilidad y no reflejen el verdadero valor de mercado.

La Ley de Tierras de 2024 otorga la facultad de emitir listas de precios de terrenos a nivel de distrito, lo que contribuirá a que los precios de los terrenos se mantengan más cercanos a la realidad. Esto cobra aún más importancia cuando los precios reales de las transacciones de terrenos superan con creces el límite máximo del marco actual de precios de terrenos urbanos, afirmó el Sr. Khanh.

Según el Comité Popular de Hanói, la lista actual de precios de terrenos será un elemento importante en el período de transición, antes de que el Ayuntamiento elabore la lista anual de precios de terrenos. Se actualizarán los ajustes y suplementos para garantizar la estabilidad y la adecuación a la situación actual, a la vez que se cumplen las necesidades del desarrollo socioeconómico .

En algunas zonas suburbanas de Hanói , los precios de mercado son entre un 300 % y un 600 % superiores a los establecidos en la nueva lista de precios de terrenos. Mientras tanto, en los distritos centrales, la diferencia es de tan solo un 30 % o menos.

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