Detener la especulación inmobiliaria con impuestos

El bajo impuesto de transmisión de bienes inmuebles es una de las razones por las que todavía se producen especulaciones e inflación de precios.

En la reunión del Comité Permanente del Gobierno con ministerios, sucursales, asociaciones, bancos y empresas sobre la situación del mercado inmobiliario celebrada el fin de semana pasado, el primer ministro Pham Minh Chinh impartió instrucciones enérgicas sobre la gestión de actos de creación de precios virtuales, especulación, manipulación, apropiación indebida y manipulación del mercado. En particular, solicitó al Ministerio de Finanzas que estudiara y promulgara urgentemente políticas sobre el impuesto inmobiliario para terrenos y viviendas no utilizados, la diferencia entre el precio del terreno y el precio de venta, y que estableciera un mecanismo para gestionar las transacciones dudosas.

Muy urgente

Al compartir sus perspectivas sobre soluciones para combatir la especulación y la manipulación de los precios inmobiliarios, el Sr. Doan Quoc Duyet, director de la empresa inmobiliaria Viet Tin Thanh, enfatizó la necesidad de combinar diversos factores para lograr una eficacia sostenible. Afirmó que lo más importante es construir un sistema legal sólido y transparente que ayude a los compradores a obtener información precisa sobre los productos inmobiliarios que pretenden negociar. Además, es necesario fortalecer la regulación de la oferta y la demanda por parte de las autoridades, ya que, en la práctica, muchos inversores aún venden basándose en las estructuras de capital disponibles en lugar de en la demanda real del mercado, lo que genera un desequilibrio entre la oferta y la demanda y crea lagunas para la especulación. " El Gobierno , los ministerios y los sectores deben promover la aplicación de la tecnología en las transacciones inmobiliarias, ayudando a monitorear de cerca las actividades del mercado y a prevenir las ventas virtuales realizadas por estafadores. En particular, la estrecha coordinación entre ministerios y sectores se considera un factor clave para limitar la información falsa y minimizar las formas de inflación y presión de precios en el mercado", propuso el Sr. Duyet.

La mayoría de los expertos y empresarios coinciden con la directiva del Primer Ministro sobre una gestión estricta para evitar el caos y la pérdida de control en el mercado inmobiliario. Foto: TRANG NGUYEN

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), consideró que la drástica decisión del Primer Ministro demuestra que se priorizará el desarrollo de las actividades inmobiliarias en el futuro. Enfatizó que combatir la especulación, la manipulación y la inflación de precios es una tarea urgente, con el objetivo de construir un mercado transparente y saludable.

Según el Sr. Chau, es necesario identificar claramente a los sujetos que corren el riesgo de ser manipulados. Puso como ejemplo la "fijación de precios" en las subastas de terrenos, donde una persona que posee un terreno en una zona puede aumentar intencionalmente el precio de la subasta para beneficiar a otras parcelas de su propiedad. "Pueden gastar un depósito de varios cientos de millones de VND para aumentar el precio de un terreno a decenas de miles de millones de VND", explicó el Sr. Chau. También enfatizó que la asociación propuso añadir sanciones estrictas a esta conducta en la Ley de Subastas de Propiedades, pero no ha sido aceptada. Por lo tanto, espera que en el futuro, la Ley de Gestión de Infracciones Administrativas incorpore sanciones como la confiscación de depósitos y la prohibición de participar en subastas durante un período determinado para que tengan un efecto disuasorio suficiente.

Una de las soluciones clave propuestas por el Sr. Chau es la creación de un mercado inmobiliario nacional, un espacio que concentre productos con un origen y estatus legal claros, completamente diferente de los mercados privados actuales, que se dedican principalmente a la compraventa de viviendas individuales. También señaló la necesidad de aumentar la tasa de depósito en subastas y pujas para evitar la especulación, pero es necesario considerarlo cuidadosamente para evitar dificultades a los compradores de viviendas.

Aprovechar al máximo las herramientas fiscales

El presidente de HoREA también propuso que el Gobierno, los ministerios y sectores definan otras soluciones, incluyendo políticas fiscales. Citó el modelo de impuesto inmobiliario en Estados Unidos, que aplica una tasa impositiva del 1,21 % anual sobre el valor de los activos, lo que ayuda a regular y a reestablecer el ciclo de uso de los bienes inmuebles. En Vietnam, el Ministerio de Finanzas propone un impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles del 20 % sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, tras deducir los gastos razonables. Esta es una política importante que requiere una base de datos transparente y clara para generar confianza y garantizar la equidad para la ciudadanía.

Sin embargo, señaló que es necesario distinguir claramente la aplicación de impuestos a muchas viviendas, y que no se puede aplicar el mismo tipo impositivo a diferentes tipos de activos en términos de superficie, ubicación y valor. Por ejemplo, las pequeñas viviendas de nivel 4 en zonas rurales no pueden gravarse como las villas en Ciudad Ho Chi Minh. También enfatizó la necesidad de completar la infraestructura tecnológica digital, los códigos electrónicos de identificación personal y crear una base de datos nacional sobre bienes raíces que sirva de base para una gestión y recaudación de impuestos eficaz y transparente. Al mismo tiempo, el presidente de HoREA también enfatizó la labor de promoción para que la gente declare honestamente y de acuerdo con la ley. "La lista de precios de los terrenos debe elaborarse detalladamente para cada parcela para garantizar su precisión y coherencia con el valor real de mercado", enfatizó el Sr. Chau.

Desde una perspectiva profesional, el Sr. Nguyen Van Duoc, Director General de Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company, considera que la tasa actual del impuesto sobre transmisiones patrimoniales es demasiado baja, lo que contribuye a fomentar la especulación y la situación de terrenos abandonados. Analizó que la aplicación de un impuesto del 2% sobre el valor total, independientemente de las ganancias o pérdidas, genera desigualdad y pérdidas presupuestarias. Por otro lado, la regulación del impuesto del 20% sobre las ganancias se abolió debido a la dificultad de controlar las declaraciones de precios. Sin embargo, con los avances en los pagos no monetarios y los sistemas de registro de transacciones, el Sr. Duoc cree que es hora de volver a aplicarlo para ser justo y limitar la especulación.

El experto también propuso crear una base de datos nacional sobre transacciones inmobiliarias, fortalecer la supervisión y responsabilidad de las organizaciones notariales y los parqués comerciales, ayudar a las personas a demostrar los costos incurridos y crear condiciones para una gestión fiscal transparente.

El Sr. Dong Minh Hong, Director de DVL Tax Agency Company Limited, coincidió en que el impuesto del 20% sobre las ganancias es razonable y debería aplicarse a las personas físicas para garantizar la equidad con las empresas. Según el Sr. Hong, este tipo impositivo contribuirá a reducir el acaparamiento de bienes inmuebles y a limitar la especulación con los precios. "En las primeras etapas, si se descubren declaraciones de precios fraudulentas, el Estado puede perseguir penalmente la evasión fiscal, contribuyendo así a una mayor transparencia y solidez del mercado", afirmó.

Tratar con rigor a los "corredores fraudulentos"

El abogado Tran Quoc Bao, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, enfatizó que los bienes raíces son un activo valioso y que muchas personas desean poseerlos para acumular riqueza, pero no todos tienen suficientes conocimientos legales ni comprensión del mercado. Advirtió que este es un entorno propicio para que los estafadores se aprovechen, inflen precios y manipulen la psicología de los clientes. Sugirió que las autoridades deben actuar con seriedad para evitar el caos y la pérdida de control en el mercado.

Según la abogada Bao, la mayoría de los casos de fraude relacionados con transacciones civiles, donde la firma de contratos de compraventa y el depósito de clientes son actos voluntarios y legales, resulta muy difícil determinar el precio correcto o incorrecto. Como en el caso de la Sra. Mai Lien (residente en el Distrito 11 de Ciudad Ho Chi Minh), víctima de la manipulación de precios inmobiliarios y de la inflación, afirmó haber sido engañada para comprar un terreno en Bao Loc (Lam Dong) por 1.300 millones de VND, cuando el precio real era de tan solo entre 300 y 400 millones de VND. Por lo tanto, espera que las autoridades tomen medidas drásticas y procesen rigurosamente a los intermediarios fraudulentos para ayudar a reducir el caos en el mercado.

Fuente: https://nld.com.vn/chan-dau-co-nha-dat-bang-thue-196250526213600293.htm