Detener la especulación inmobiliaria con impuestos

El bajo impuesto de transmisión de bienes inmuebles es una de las razones por las que todavía se producen especulaciones e inflación de precios.

En la reunión del Comité Permanente del Gobierno con ministerios, sucursales, asociaciones, bancos y empresas sobre la situación del mercado inmobiliario el pasado fin de semana, el Primer Ministro Pham Minh Chinh dio fuertes instrucciones sobre el manejo de los actos de creación de precios virtuales, especulación, manipulación y lucro en el mercado inmobiliario. En particular, se requiere que el Ministerio de Finanzas estudie y emita urgentemente una política sobre el impuesto inmobiliario sobre terrenos y casas no utilizados, la diferencia entre el precio del terreno y el precio de venta, y tenga un mecanismo para manejar las transacciones poco claras...

Muy urgente

Al compartir sus puntos de vista sobre las soluciones para combatir la especulación y la manipulación de los precios inmobiliarios, el Sr. Doan Quoc Duyet, director de Viet Tin Thanh Real Estate Company, enfatizó la necesidad de combinar muchos factores para lograr una eficacia sostenible. Considera que lo más importante es construir un sistema legal sólido y claro para ayudar a los compradores a obtener información precisa sobre los productos inmobiliarios que pretenden negociar. Además, es necesario fortalecer la regulación de la oferta y la demanda por parte de las autoridades, porque en la realidad muchos inversores todavía venden en función de la estructura de capital disponible en lugar de hacerlo en función de la demanda real del mercado, lo que genera un desequilibrio entre la oferta y la demanda y crea lagunas para la especulación. El Gobierno , los ministerios y los sectores deben promover la aplicación de la tecnología en las transacciones inmobiliarias, lo que ayudará a supervisar de cerca las actividades del mercado y a prevenir las ventas virtuales por parte de estafadores. En particular, la estrecha coordinación entre ministerios y sectores se considera clave para limitar la información falsa y minimizar las formas de inflación y presión de precios en el mercado, propuso el Sr. Duyet.

La mayoría de los expertos y empresas están de acuerdo con la directiva del Primer Ministro sobre un manejo estricto para evitar el caos y la pérdida de control en el mercado inmobiliario. Foto: TRANG NGUYEN

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), evaluó que la dirección drástica del Primer Ministro muestra que las actividades comerciales inmobiliarias serán priorizadas para el desarrollo en el próximo tiempo. Destacó que combatir la especulación, la manipulación y la inflación de precios es una labor urgente para construir un mercado transparente y sano.

Según Chau, es necesario identificar claramente a los sujetos que corren el riesgo de ser manipulados. Puso como ejemplo la "fijación de precios" en las subastas de tierras, en las que una persona que posee una gran cantidad de tierra en una zona puede aumentar deliberadamente el precio de la subasta para beneficiar a otras parcelas de tierra que posee. "Pueden gastar un depósito de varios cientos de millones de dongs para elevar el precio del terreno a decenas de miles de millones de dongs", explicó el Sr. Chau. Destacó también que la asociación había propuesto añadir a la Ley de Subastas de Propiedades sanciones estrictas a esta conducta, pero no había sido aceptado. Por ello, espera que en el futuro la Ley de Tratamiento de Infracciones Administrativas añada sanciones como la confiscación de depósitos y la prohibición de participar en subastas durante un tiempo determinado para que tenga un efecto disuasorio suficiente.

Una de las soluciones clave propuestas por el Sr. Chau es construir un mercado inmobiliario nacional, un lugar que concentre productos con orígenes y estatus legal claros, completamente diferente de los mercados privados actuales que atienden principalmente transacciones de departamentos individuales. También señaló que es necesario aumentar la tasa de depósito en las subastas y actividades de licitación para evitar la especulación, pero es necesario considerarlo con cuidado para no causar dificultades a los compradores de viviendas reales.

Aprovechar al máximo las herramientas fiscales

El presidente de HoREA también propuso que el Gobierno, los ministerios y los sectores deben especificar muchas otras soluciones, incluidas las políticas fiscales. Citó el modelo de impuesto inmobiliario en EE.UU., que impone una tasa impositiva del 1,21% sobre el valor de los activos cada año, ayudando a regular y regenerar el ciclo de uso de los bienes inmuebles. En Vietnam, el Ministerio de Finanzas propone un impuesto de transferencia de bienes inmuebles del 20% sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra después de deducir los gastos razonables. Esta es una política importante que requiere una base de datos transparente y clara para generar confianza y garantizar la equidad para la gente.

Sin embargo, señaló que la aplicación del impuesto a muchas viviendas debe estar claramente diferenciada y no se puede aplicar la misma tasa impositiva entre diferentes tipos de propiedades con diferentes áreas, ubicaciones y valores. Por ejemplo, las casas pequeñas en zonas rurales no pueden ser gravadas como las villas en Ciudad Ho Chi Minh. También enfatizó la necesidad de completar la infraestructura de tecnología digital, los códigos electrónicos de identificación personal y construir una base de datos nacional sobre bienes raíces que sirva como base para una gestión y recaudación de impuestos efectiva y transparente. Al mismo tiempo, el trabajo de propaganda para ayudar a la gente a declarar de forma honesta y legal también es muy valorado por el presidente de HoREA. "Es necesario elaborar un listado de precios de terrenos detallado para cada parcela a fin de garantizar su precisión y coherencia con el valor real del mercado", enfatizó el Sr. Chau.

Desde una perspectiva profesional, el Sr. Nguyen Van Duoc, Director General de Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company, dijo que la tasa actual de impuesto de transferencia de bienes raíces es demasiado baja, lo que contribuye a fomentar la especulación y la situación de tierras abandonadas. Analizó que aplicar un impuesto del 2% sobre el valor total sin importar ganancias o pérdidas genera desigualdad y pérdida presupuestaria. Mientras tanto, el impuesto del 20% sobre las ganancias fue abolido debido a las dificultades para controlar las declaraciones de precios. Sin embargo, con los avances en los pagos sin efectivo y en los sistemas de registro de transacciones, el Sr. Duoc cree que es hora de reintroducirlos para que sean justos y limiten la especulación.

El experto también propuso crear una base de datos nacional sobre transacciones inmobiliarias, fortalecer la supervisión y responsabilidad de las organizaciones notariales y los parqués comerciales, ayudar a las personas a demostrar los costos incurridos y crear condiciones para una gestión fiscal transparente.

El Sr. Dong Minh Hong, director de DVL Tax Agent Company Limited, estuvo de acuerdo en que el impuesto del 20% sobre las ganancias es razonable y debería aplicarse a las personas para garantizar la equidad con las empresas. Según el Sr. Hong, esta tasa impositiva ayudará a reducir el acaparamiento de bienes inmuebles y limitar la especulación sobre los precios. “En las primeras etapas, si se detectan declaraciones de precios fraudulentas, el Estado puede perseguir penalmente la evasión fiscal, contribuyendo así a que el mercado sea más transparente y saludable”, afirmó.

Tratar con rigor a los "corredores fraudulentos"

El maestro abogado Tran Quoc Bao, del Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh, enfatizó que los bienes raíces son un activo grande, muchas personas quieren poseerlos para acumular pero no todos tienen suficiente conocimiento legal y comprensión del mercado. Advirtió que este es un ambiente propicio para que los estafadores se aprovechen, inflen los precios y manipulen la psicología de los clientes. Sugirió que las autoridades deben manejar la situación con seriedad para evitar el caos y la pérdida de control en el mercado.

Según el abogado Bao, la mayoría de los casos de fraude relacionados con transacciones civiles, los clientes firman contratos de venta y realizan depósitos son actos voluntarios y legales en forma, por lo que es muy difícil determinar el precio correcto o incorrecto a manejar. Como el caso de la Sra. Mai Lien (que vive en el Distrito 11 de Ciudad Ho Chi Minh), víctima de la manipulación de los precios inmobiliarios y de la inflación. Ella dijo que la engañaron para comprar un terreno en Bao Loc (Lam Dong) por 1.300 millones de VND cuando el precio real era sólo de unos 300 a 400 millones de VND. Por lo tanto, espera que las autoridades tomen medidas drásticas y manejen a fondo a los corredores fraudulentos para ayudar a reducir el caos del mercado.

Fuente: https://nld.com.vn/chan-dau-co-nha-dat-bang-thue-196250526213600293.htm