Xi Jinping está delineando planes ambiciosos para gastar 1,4 billones de dólares para mejorar el papel del Estado en la reconstrucción del mercado inmobiliario y abordar la crisis de la vivienda.
El enorme mercado inmobiliario chino se tambalea, con la caída de los precios de las propiedades, el colapso de numerosas promotoras inmobiliarias y la incertidumbre sobre si sigue siendo un canal de inversión viable. La crisis está ralentizando el crecimiento de China y generando aprensión entre los inversores de todo el mundo .
En respuesta, el presidente chino, Xi Jinping, está formulando una nueva estrategia para fortalecer el papel del Estado en la política de vivienda en un mercado de capitales dominado por el sector privado. Los asesores políticos que participaron en recientes conversaciones gubernamentales afirman que esta estrategia se basa en dos programas principales.
Un hombre camina junto a edificios de apartamentos sin terminar que está desarrollando China Evergrande en los suburbios de la ciudad de Shijiazhuang, provincia de Hebei, China, en febrero de 2024. Foto: Reuters
Una opción es que el estado recompre proyectos inmobiliarios privados en dificultades y los convierta en viviendas de alquiler o de segunda mano. Otra medida exige que el gobierno construya más viviendas sociales para familias de ingresos bajos y medios.
El objetivo es aumentar la proporción de viviendas construidas por el Estado para alquiler o venta a precios bajos, bajo condiciones estrictas, al menos al 30% de la oferta de viviendas de China, desde el 5% actual.
El costo de estos planes será enorme, alcanzando potencialmente los 280 mil millones de dólares anuales durante los próximos cinco años, lo que suma un total aproximado de 1,4 billones de dólares. Según los observadores, se alinean con los recientes esfuerzos del presidente Xi Jinping para ampliar el control estatal sobre la economía y controlar el sector privado.
A fines de la década de 1990, cuando China comenzó a liberalizar su mercado, sus líderes inicialmente imaginaron un sistema de dos niveles en el que algunas personas comprarían bienes raíces desarrollados privadamente, mientras que otras vivirían en viviendas sociales subsidiadas por el Estado.
Sin embargo, a lo largo de las décadas, promotores inmobiliarios privados como China Evergrande se han expandido rápidamente y han dominado cada vez más el mercado chino. Hoy en día, más del 90% de los hogares chinos son propietarios de sus viviendas, en comparación con aproximadamente el 66% en Estados Unidos.
La transición a la propiedad privada de viviendas ha generado una enorme riqueza en China. Pero el crecimiento explosivo del mercado inmobiliario también ha provocado una burbuja de deuda, disparando los precios y privando a muchas familias jóvenes de la casa de sus sueños.
Cuando el mercado cayó en crisis el año pasado tras la campaña de varios años del gobierno para frenar el exceso de inversión inmobiliaria, los economistas tanto dentro como fuera de China pidieron a Beijing que tomara medidas más decisivas para reestructurar el sector.
Actualmente hay millones de apartamentos vacíos en toda China, y muchos edificios sin terminar necesitan asistencia financiera para ser completados.
En una conferencia celebrada en diciembre pasado, Xi Jinping afirmó que la prioridad para 2024 es acelerar el desarrollo de un "nuevo modelo" para el sector inmobiliario. Según una fuente conocedora del tema, este modelo se centra principalmente en la vivienda asequible proporcionada por el Estado.
Los asesores políticos dicen que el presidente Xi cree que el sector inmobiliario, un sector que ha impulsado el crecimiento de China durante años y en un momento representó alrededor de una cuarta parte de su producto interno bruto (PIB), ya no jugará un papel tan importante en la economía.
En su opinión, se ha utilizado demasiado crédito para la especulación inmobiliaria, aumentando los riesgos para el sistema financiero, ampliando la brecha entre ricos y pobres y desviando recursos de sectores de la "economía real", como la manufactura y la alta tecnología, que los líderes chinos consideran estratégicamente importantes en su competencia con Estados Unidos.
En cierto modo, el plan de Xi Jinping devolverá el mercado inmobiliario chino a sus orígenes. Hace décadas, bajo el gobierno de Mao Zedong, el Estado chino controlaba el mercado inmobiliario, y la mayoría de la gente vivía en viviendas proporcionadas por sus empleadores.
En discusiones de política interna, el vice primer ministro chino, He Lifeng, uno de los colaboradores más cercanos de Xi Jinping, argumentó que una mayor participación del Estado ayudaría al gobierno a absorber el exceso de oferta de viviendas, establecer un piso para los precios de las viviendas y proteger a los bancos de cientos de miles de millones de dólares en devaluación del valor contable si el mercado continuaba deteriorándose.
Según los asesores, otro punto atractivo es que convertir más activos privados en viviendas subsidiadas por el Estado para alquiler o venta podría ayudar a avanzar en el objetivo de Xi Jinping de "prosperidad compartida".
El presidente chino, Xi Jinping, inspecciona un complejo de viviendas de alquiler subsidiadas por el gobierno en Shanghái en noviembre de 2023. Foto: Xinhua
La nueva estrategia comenzó a recibir mayor atención tras la directiva gubernamental, Documento 14, emitida en octubre pasado. Esta exige la construcción de aproximadamente 6 millones de viviendas asequibles en 35 ciudades con más de 3 millones de habitantes durante los próximos cinco años.
El documento no entra en muchos detalles sobre cómo se implementará el plan, pero enfatiza que el gobierno impondrá restricciones sobre quién puede comprar propiedades estatales y prohibirá el comercio de esas propiedades en el mercado abierto.
El Banco Popular de China (PBOC) ha asignado aproximadamente 70.000 millones de dólares a tres importantes bancos de políticas —el Banco de Desarrollo de China, el Banco de Exportación e Importación de China y el Banco de Desarrollo Agrícola de China— para ayudar a implementar la estrategia.
En diciembre de 2023, el Banco de Desarrollo de China anunció la concesión de una línea de crédito de casi 28,4 millones de dólares a la ciudad de Fuzhou para la construcción de un proyecto de viviendas asequibles. Una vez finalizado, previsto para 2026, el proyecto ofrecerá aproximadamente 701 viviendas a la venta a precios reducidos a familias de bajos ingresos.
El banco también otorgó un préstamo de más de 1,4 millones de dólares al gobierno provincial de Hunan para desarrollar viviendas sociales en un distrito del centro de la ciudad.
A principios de enero, el Banco Popular de China (PBOC) y la Autoridad Nacional de Supervisión Financiera (ANFS) emitieron nuevas directrices, comprometiéndose a brindar apoyo financiero a las viviendas de alquiler subsidiadas por el gobierno. Las directrices establecían que la financiación estatal ayudaría a reactivar la oferta de vivienda existente.
El viceprimer ministro He Lifeng presentó algunos de los planes del gobierno a representantes empresariales estadounidenses cuando visitó San Francisco en noviembre pasado con el presidente Xi.
Durante una reunión al margen de la cumbre entre el presidente Xi y el presidente estadounidense Joe Biden, el vice primer ministro chino se centró principalmente en el plan de vivienda subsidiada por el gobierno, explicando a los ejecutivos estadounidenses que este enfoque ayudaría a las personas en las principales ciudades a poder comprar viviendas, según fuentes informadas.
Las discusiones revelaron preocupaciones entre los líderes chinos sobre cómo los inversores extranjeros perciben la respuesta del gobierno a la cuestión de la vivienda y la venta de acciones y bonos chinos en los últimos meses.
Sin embargo, el Sr. Ha no mencionó las medidas que muchos banqueros e inversores extranjeros están instando al gobierno chino a tomar, como la reestructuración de los promotores inmobiliarios privados en dificultades o la finalización de millones de viviendas que los ciudadanos chinos han pagado pero que aún no han recibido debido a los problemas financieros de los promotores.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) considera que la tarea más urgente de Pekín es desarrollar un plan integral para apoyar a los promotores inmobiliarios con dificultades financieras en la reestructuración de su deuda, obligando al mismo tiempo a los bancos y otras partes interesadas a aceptar pérdidas. Aunque dolorosa, esta medida ayudaría a restablecer la confianza pública en el mercado.
Sin embargo, los asesores políticos involucrados en las discusiones dijeron que Beijing sigue reticente a proporcionar apoyo de liquidez directo a los desarrolladores debido a las preocupaciones sobre inflar la burbuja inmobiliaria que Xi Jinping está tratando de desinflar.
Según los observadores, la compra de inmuebles por parte del Estado chino y su conversión en apartamentos de alquiler plantea varias cuestiones complejas, como si el gobierno debería pagar al valor de mercado. Tampoco está claro qué ocurrirá si los propietarios no quieren vender.
Los economistas señalan que construir nuevas viviendas sociales sería más sencillo y contribuiría a impulsar el sector de la construcción. Sin embargo, esto también implica que se incrementaría la oferta de viviendas en un momento en que la población china está disminuyendo. El FMI pronostica que la demanda básica de vivienda nueva en China disminuirá casi un 50 % durante la próxima década.
Michael Pettis, profesor de finanzas de la Universidad de Pekín, sostiene que si el gobierno aumenta significativamente la oferta de viviendas asequibles, ésta se transferirá a los hogares pobres, "algo que China necesita desesperadamente".
Según él, permitirá a la gente gastar más en otras cosas, pero es demasiado pronto para decir cómo se desarrollará el plan.
Zhiwu Chen, profesor de finanzas de la Universidad de Hong Kong, se mostró más escéptico. Comparó la nueva estrategia inmobiliaria de China con la forma en que Pekín utiliza fondos estatales para comprar acciones en un intento por reactivar un mercado bursátil en desplome.
Chen señaló que estos esfuerzos a menudo no logran fortalecer el mercado de forma sostenible. Gastar el presupuesto en la adquisición de proyectos inmobiliarios en dificultades resultaría ineficaz debido a los desafíos demográficos y al exceso de oferta del país.
Añadió que dicha estrategia también podría plantear cuestiones incómodas sobre la justicia social. Que el Estado compre bienes raíces a promotores inmobiliarios cuando el mercado está débil significa utilizar recursos nacionales para subsidiar a algunas personas mientras que a otras no.
"Se ha convertido en una cuestión de distribución de la riqueza", dijo Chen. "No todos en China poseen varios apartamentos, y no todos están dispuestos a venderlos".
En los últimos años, varias ciudades chinas, como Zhengzhou en el centro de China y Suzhou, cerca de Shanghai, han implementado sus propios programas para comprar miles de propiedades sin vender a los desarrolladores y luego convertirlas en viviendas asequibles para familias de bajos ingresos.
Según los economistas, estos programas ayudan a absorber el exceso de viviendas, pero también ponen más presión sobre las finanzas locales.
Otro esfuerzo notable en materia de vivienda social es la iniciativa de "limpieza de barrios marginales", lanzada hace casi una década, cuando el mercado inmobiliario chino también atravesaba dificultades.
En virtud de este programa, el banco central otorgó préstamos preferenciales a bancos estatales, que a su vez prestaron los fondos a promotores inmobiliarios para que adquirieran terrenos en ciudades y pueblos y construyeran más viviendas. Por otro lado, los gobiernos locales subvencionaron a familias desplazadas de barrios marginales, permitiéndoles comprar nuevos apartamentos en el mercado libre.
La iniciativa ayudó a reactivar la demanda de bienes raíces, pero también impulsó un auge de la construcción, exacerbando el excedente de vivienda en China.
Los economistas enfatizan que la actual crisis inmobiliaria es mucho más severa y plantea un desafío significativo para el gobierno chino en sus esfuerzos por abordar el problema del aumento de los precios de la vivienda y el exceso de oferta.
Vu Hoang (Según WSJ, Reuters, AFP )
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