Los apartamentos de Hanoi pierden su «forma» y limitan el número de transacciones anuales para particulares que realizan negocios inmobiliarios.

El mercado inmobiliario de Hanói ha registrado un descenso en el interés y en el número de propiedades en venta, una escasez de viviendas sociales en dos zonas urbanas especiales, y la restricción a las transacciones inmobiliarias a un máximo de 10 veces al año... Estas son las últimas noticias del sector.

Últimas noticias del mercado inmobiliario: En mayo de 2024, el mercado de apartamentos de Hanói fue el único segmento que experimentó crecimiento, mientras que la mayoría de los demás segmentos y tipos registraron una disminución del interés. (Foto: Linh An)

El número de apartamentos en venta en Hanoi disminuyó un 9%.

Según datos de mercado de Batdongsan.com.vn , en mayo de 2024, el mercado de apartamentos de Hanói fue el único segmento que experimentó crecimiento, mientras que la mayoría de los demás segmentos y tipos de bienes raíces registraron una disminución en el interés. Específicamente, el interés en el segmento de compraventa de apartamentos aumentó un 9 % en mayo, y en el mercado de alquiler, un 6 %.

Cabe destacar que, en junio, el mercado de apartamentos de Hanói no logró mantener el ritmo de crecimiento de mayo, cuando el interés se mantuvo igual que el mes anterior y el número de propiedades en venta disminuyó un 9 %. En el segmento de alquiler, el mercado de apartamentos de Hanói también registró una evolución poco positiva: el interés solo aumentó ligeramente un 4 %, pero el número de propiedades en venta disminuyó también un 4 %.

Según Batdongsan.com.vn , la caída del mercado de apartamentos en Hanói forma parte de la tendencia general del mercado inmobiliario de la ciudad, con una disminución del 9% en el interés y del 6% en el número de propiedades en venta. Esta caída se registró en casi todos los distritos de Hanói, con descensos de entre el 3% y el 19%.

No solo los apartamentos, sino también otros segmentos y tipos de vivienda han registrado una disminución en el interés y en el número de anuncios. Concretamente, en comparación con el mes anterior, en el mercado de compraventa, el interés por las casas particulares en Hanói disminuyó un 16%, mientras que el número de anuncios se redujo un 3%. El interés por los terrenos disminuyó un 16%, pero el número de anuncios se mantuvo igual. Las cifras para las casas a pie de calle en Hanói fueron del 14% y el 10%, respectivamente. El mercado de villas en Hanói no se encuentra en mejor situación, con una disminución del interés del 11% y del número de anuncios del 12%.

En el mercado de alquiler, los apartamentos y las pensiones son los únicos dos segmentos que han experimentado un aumento del interés, con cifras concretas del 4 % y el 5 %, respectivamente. Sin embargo, el número de anuncios en estos dos segmentos ha disminuido, lo que indica que la oferta el mes pasado no fue abundante, con una disminución específica del 4 %.

En el caso de las casas particulares en alquiler, tanto el interés como el número de anuncios disminuyeron un 7%. En el caso de las casas adosadas, el interés disminuyó un 13%, mientras que el número de anuncios aumentó un 6%. El interés por las oficinas disminuyó un 9%, y el número de anuncios se redujo un 15%.

Un estudio realizado por Batdongsan.com.vn ha registrado que el nivel de precios del mercado de apartamentos de Hanoi está aumentando ligeramente o manteniéndose igual en comparación con mayo de 2025. Específicamente, el precio de venta de los apartamentos en el proyecto Hei Tower aumentó ligeramente de 4.900 a 5.200 millones de VND por apartamento para apartamentos de 2 dormitorios y 2 baños a 4.950 a 5.300 millones de VND por apartamento.

El precio promedio de los apartamentos de 3 habitaciones es de 5.300 millones de VND o más. En el proyecto Hapulico Complex, el precio de los apartamentos de 2 habitaciones y 2 baños ha aumentado de 4.100-4.300 millones de VND por apartamento a 4.200-4.400 millones de VND por apartamento. Los apartamentos de 3 habitaciones en el proyecto Bohemia Residence aún se ofrecen a la venta a un precio de 7.000-7.300 millones de VND por apartamento.

Se prevé que los precios de alquiler de terrenos industriales en la región norte continúen aumentando.

El primer semestre de 2024 continuó registrando una evolución positiva en el mercado inmobiliario de los parques industriales. Las actividades de importación, exportación y producción siguieron mostrando signos de recuperación, con un aumento del volumen total de importaciones y exportaciones del 15,7 % con respecto al mismo periodo del año anterior, alcanzando los 368.530 millones de dólares.

El informe del segundo trimestre de CBRE indicó que, en el mercado de suelo industrial, los precios de los terrenos en los principales mercados del norte aumentaron ligeramente un 0,3 % con respecto al trimestre anterior y un 4,5 % con respecto al mismo período del año anterior, alcanzando un promedio de 134 USD/m² por plazo restante. La superficie absorbida en los primeros seis meses de 2024 superó las 220 hectáreas, lo que contribuyó a que la tasa de ocupación en el norte se mantuviera en el 83 %, un aumento de 0,4 puntos porcentuales con respecto al mismo período del año anterior. Los fabricantes de productos electrónicos siguen liderando el mercado del norte, con importantes transacciones de empresas como Victory Giant y Foxconn en Bac Ninh .

En el mercado de naves industriales prefabricadas del norte de China, durante el primer semestre de 2024 se completaron aproximadamente 225.000 m² de naves en los principales mercados, de las cuales el 95% correspondía a naves industriales prefabricadas. La superficie ocupada por estas naves fue excepcional, superando en más de cuatro veces la de las naves industriales. A finales del segundo trimestre de 2024, la tasa de ocupación de las naves industriales alcanzó el 89%, mientras que la de las naves industriales en la región norte se mantuvo en el 79%.

El precio de alquiler de naves industriales prefabricadas alcanzó los 4,9 USD/m²/mes, un 1,9 % más interanual, mientras que el de almacenes prefabricados llegó a los 4,6 USD/m²/mes, un 1,0 % menos interanual. Los sectores de electrónica, semiconductores, mobiliario y logística fueron los principales arrendatarios de almacenes y naves industriales prefabricadas en el norte del país durante el primer semestre del año.

CBRE prevé que en los próximos 3 años, los precios de alquiler de suelo industrial aumentarán entre un 5 % y un 8 % anual en el norte del país. Mientras tanto, se pronostica que los precios de alquiler de naves industriales ya construidas aumentarán ligeramente entre un 1 % y un 4 % anual.

En promedio, Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh carecen de más de 50.000 viviendas cada año. (Foto: Ke Toai)

Escasez de oferta de vivienda social en dos zonas urbanas especiales

Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), actualmente, en dos zonas urbanas especiales, Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh, la oferta de viviendas sociales sigue siendo escasa.

VARS señaló que el número de viviendas sociales registradas en el plan de desarrollo habitacional para 2024 de estas dos ciudades sigue siendo muy bajo en comparación con la demanda real. A mediados del primer trimestre de 2024, durante la Conferencia para la implementación del proyecto "Inversión en la construcción de al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030", el Ministro de Construcción, Nguyen Thanh Nghi, indicó que en 2024, Hanói solo tenía registradas unas 1181 viviendas, mientras que Ciudad Ho Chi Minh contaba con más de 3700.

Mientras tanto, los datos de investigación de VARS muestran que, en promedio, Hanói y Ciudad Ho Chi Minh carecen de más de 50.000 viviendas cada año. Por lo tanto, incluso si se implementaran al máximo los planes de desarrollo de estas dos ciudades, la oferta de vivienda social seguiría sin poder satisfacer las necesidades urgentes de vivienda de estas dos zonas urbanas especiales.

Por lo tanto, VARS cree que, para desarrollar el segmento de vivienda social, especialmente en las dos zonas urbanas especiales, además de aprobar rápidamente el Paquete de Crédito de 140 billones de VND (con la participación de otros 4 bancos comerciales privados de capital mixto que también se han registrado con 5 billones de VND cada uno), ajustado en una dirección más preferencial, el organismo estatal de gestión necesita supervisar de cerca y garantizar la plena preparación de las condiciones para implementar las nuevas regulaciones.

Específicamente, la Ley de Vivienda 2023 y el Decreto N° 100/2024/N-CP, que detalla varios artículos de la Ley de Vivienda sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social, entrarán en vigor simultáneamente a partir del 1 de agosto. Se trata de un marco legal sincrónico que facilita la promoción continua de la finalización de los proyectos de vivienda social que se han iniciado en ciudades con gran demanda de vivienda, como Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh.

Al mismo tiempo, para asegurar la buena implementación de los objetivos políticos y evitar el aprovechamiento de las políticas y las prácticas negativas, es necesario dar publicidad y transparencia a la compraventa de viviendas sociales; supervisar de cerca y garantizar que las personas adecuadas compren, alquilen o adquieran viviendas sociales mediante compra a plazos.

En las dos zonas urbanas especiales, para disponer de un fondo de suelo destinado al desarrollo de vivienda social, se requiere una mayor intervención del organismo estatal de gestión. La planificación de dicho fondo debe garantizar que satisfaga la enorme demanda de la ciudad.

Además, para promover el crecimiento y garantizar la seguridad social, se necesitan políticas más preferenciales para los inversores que desarrollan viviendas comerciales asequibles, como propone VARS.

Las personas que se dedican a la actividad inmobiliaria no pueden comprar ni vender más de 10 veces al año.

A partir del 1 de agosto, las pequeñas empresas inmobiliarias no podrán realizar más de 10 transacciones al año ni por un importe inferior a 300 mil millones de VND por contrato.

Las disposiciones anteriores se establecen en el Decreto No. 96/2024/ND-CP (Decreto 96) que detalla varios artículos de la Ley de Negocios Inmobiliarios.

El Decreto estipula claramente los requisitos para las personas que realizan actividades inmobiliarias a pequeña escala. Por consiguiente, quienes realizan este tipo de actividades no están obligados a elaborar un proyecto de inversión.

El número de transacciones está limitado a menos de 10 veces al año y cada contrato no puede superar los 300 mil millones de VND. En caso de una sola transacción al año, el valor no se contabiliza.

Según la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, las personas que realizan negocios inmobiliarios a pequeña escala no tienen que constituir una empresa, pero sí deben declarar y pagar impuestos.

Del mismo modo, las organizaciones que venden o alquilan casas, obras en construcción o parte de la superficie construida sin fines comerciales también están limitadas en el número de ventas y deben declarar y pagar impuestos.

Por lo tanto, la nueva normativa ha limitado específicamente el número de transacciones y el valor del contrato en este caso. Esto supone una novedad con respecto a la normativa anterior, ya que la antigua no especificaba las condiciones para que los particulares pudieran realizar pequeñas actividades inmobiliarias.

Muchos expertos creen que definir claramente los criterios para las personas que realizan negocios inmobiliarios a pequeña escala limitará la especulación y el "surf" del mercado.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanoi-so-lan-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html