El mercado inmobiliario industrial de Vietnam está entrando en una nueva fase de desarrollo con un fuerte potencial de crecimiento. La estabilidad de los flujos de inversión extranjera directa (IED), la alta demanda de suelo industrial, el constante aumento de los precios de alquiler y la ola de desplazamientos de la producción global son los principales impulsores del crecimiento de las empresas en este sector.
En particular, se espera que las empresas que poseen grandes fondos de tierras en ubicaciones estratégicas como KBC, BCM, IDC y SIP generen retornos atractivos para los inversores a mediano y largo plazo.
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| El mercado inmobiliario de parques industriales se está convirtiendo en un foco de inversión en el contexto de los numerosos desafíos que enfrenta el mercado inmobiliario residencial. (Fuente: VnEconomy) |
Aspectos destacados de la inversión en medio de numerosos desafíos
El mercado inmobiliario industrial se está convirtiendo en un punto brillante para la inversión en el contexto del desafiante mercado inmobiliario residencial.
Para 2024, las altas tasas de ocupación en los parques industriales se han convertido en un indicador notable, con la región Norte alcanzando el 81-83% y la región Sur el 92%. Esto no solo demuestra una fuerte demanda de espacio industrial, sino que también garantiza un flujo de caja estable para los inversores en parques industriales.
Los precios de alquiler de terrenos industriales también mantuvieron una impresionante tendencia al alza, con un incremento del 35 % en el Norte y del 67 % en el Sur entre 2020 y mediados de 2024. En particular, en los parques industriales del Sur, los precios de alquiler aumentaron una media del 10 % al 18 % solo en 2024, lo que demuestra que la demanda del mercado no ha disminuido, incluso cuando el resto del mercado inmobiliario atraviesa dificultades.
Las entradas de IED siguen siendo el principal motor del sector. En los primeros nueve meses de 2024, el capital total registrado de IED superó los 24.780 millones de dólares, un 11,6 % más que en el mismo período de 2023. Cabe destacar que el capital registrado de IED en el sector manufacturero en los primeros siete meses de 2024 aumentó considerablemente un 15,7 % con respecto al mismo período, alcanzando los 12.650 millones de dólares, lo que refleja la continua alta demanda de terrenos en parques industriales para la construcción de fábricas.
Tendencias de cambio de producción global
Se prevé que la ola de traslado de la producción de China a Vietnam continúe acelerándose en los próximos años. Tras la guerra comercial entre Estados Unidos y China y la pandemia de COVID-19, muchas grandes corporaciones han implementado una estrategia para diversificar sus ubicaciones de fabricación, y Vietnam se perfila como un destino atractivo gracias a su favorable ubicación geográfica, abundante mano de obra y un entorno de inversión estable.
Las acciones de parques industriales reaccionaron positivamente tras los resultados de las elecciones presidenciales de EE. UU. En la sesión del 6 de noviembre de 2024, muchas acciones de parques industriales subieron considerablemente, como KBC, SZC, SIP y VGC, que alcanzaron su máximo; LHG y TIP subieron más del 5 %; e IDC, más del 4,5 %.
Esto refleja las expectativas de los inversores de que las empresas seguirán trasladando la producción de China a Vietnam para evitar riesgos arancelarios y en la cadena de suministro.
Desarrollo de infraestructura
El gobierno está acelerando el desembolso de capital público para proyectos clave como la Autopista Norte-Sur, el Aeropuerto Long Thanh y nuevos parques industriales. En 2024, se espera la asignación de aproximadamente 422 billones de dongs en capital de inversión, equivalente al 62,3 % del plan total de inversión pública, para proyectos de infraestructura de transporte. Esta inversión a gran escala sienta las bases para el desarrollo de la industria de la construcción de infraestructura y los parques industriales.
Las estadísticas muestran que, desde principios de año, se han puesto en marcha 23 proyectos y se han iniciado 19 proyectos clave de infraestructura. Además, las partes interesadas están acelerando la preparación para la inversión en importantes líneas ferroviarias nacionales, y las localidades anuncian continuamente planes para líneas ferroviarias y conexiones de infraestructura para atraer inversiones.
Demanda y oferta del mercado
Según los expertos, 2025 será el año del verdadero auge del sector inmobiliario industrial. Entre 2024 y 2027, se prevé que Vietnam añada 15.200 hectáreas de suelo industrial y 6 millones de metros cuadrados de almacenes para satisfacer la demanda de los inversores. Este desarrollo a gran escala crea un entorno favorable para las empresas que operan en el ámbito del desarrollo de infraestructura de parques industriales.
La oferta de fábricas y almacenes aumentó significativamente en la región Sur durante el tercer trimestre de 2024. En concreto, las fábricas prefabricadas aumentaron un 2 % con respecto al trimestre anterior (aproximadamente 92 000 m²), y los almacenes prefabricados un 3 % (aproximadamente 174 400 m²). El aumento de la oferta, sumado al incremento de los alquileres, demuestra que la confianza empresarial en las perspectivas a largo plazo del mercado se está fortaleciendo.
Criterios de selección de acciones
Al elegir acciones para desarrollar infraestructura de parques industriales, los inversores deben considerar cuidadosamente los siguientes criterios:
Según el experto Nguyen Anh Khoa, Jefe de Análisis e Investigación de Agribank Securities Company (AGR), el factor más importante para valorar las acciones de un parque industrial es la disponibilidad de terrenos y el potencial de expansión de la empresa. La superficie disponible para arrendamiento afectará significativamente el crecimiento a largo plazo de la empresa, determinando directamente su flujo de caja futuro.
La tasa de ocupación y el precio del alquiler de terrenos son indicadores importantes que reflejan el rendimiento del negocio y las futuras ganancias de la empresa. Un parque industrial con una alta tasa de ocupación y un precio del alquiler de terrenos en constante aumento a lo largo de los años suele ser señal de una ubicación privilegiada y una infraestructura de buena calidad, lo que genera ganancias sostenibles a largo plazo.
También es necesario evaluar cuidadosamente factores financieros como el flujo de caja, el ratio de endeudamiento y la capacidad de gestión financiera. Una empresa con una estructura financiera sólida, un ratio de endeudamiento bajo y la capacidad de generar un flujo de caja estable minimizará los riesgos en un contexto de mercado volátil.
Perspectivas y pronóstico de la industria hasta 2030
Las perspectivas para el sector inmobiliario de parques industriales en el período 2025-2030 se evalúan muy positivas. Según los expertos, 2025 marcará el verdadero auge del sector inmobiliario industrial, con la creciente ola de transferencias de producción a nivel mundial. La demanda de alquiler de terrenos se está desplazando gradualmente hacia provincias y ciudades de menor importancia debido a la escasez de zonas centrales, lo que genera oportunidades para que las empresas amplíen sus fondos de suelo en nuevas zonas.
Se prevé que los flujos de capital de IED de nueva generación (alta tecnología, semiconductores, energía verde) de los principales países socios, como Estados Unidos, China y la UE, aumentarán significativamente para 2030. Esto promoverá el desarrollo de parques industriales especializados con estándares más altos, abriendo nuevos mercados para las empresas que desarrollan infraestructura de parques industriales.
Sin embargo, la industria también enfrentará algunos desafíos a largo plazo. La competencia de países de la región como Indonesia, Tailandia y Malasia es cada vez más feroz para atraer IED. Las crecientes exigencias en materia de medio ambiente y desarrollo sostenible exigen que los parques industriales inviertan más en sistemas de tratamiento de residuos y energías renovables.
Además, el rápido desarrollo de la tecnología de automatización y robótica podría reducir la ventaja en costos laborales de Vietnam, lo que requiere que los parques industriales mejoren continuamente la calidad para mantener la competitividad.
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| La lista de las 31 empresas de desarrollo de infraestructura de parques industriales que cotizan en bolsa se detallará en el " Anuario de Bienes Raíces Industriales de Vietnam: Planificación del Desarrollo hasta 2030". (Fuente: batdongsan.com.vn) |
Recomendaciones para inversores individuales
El mercado inmobiliario industrial de Vietnam está entrando en una nueva fase de desarrollo con perspectivas muy positivas. La estabilidad de los flujos de capital de la IED, la gran demanda de suelo industrial, el aumento de los precios de alquiler y la tendencia a la transferencia global de la producción son factores clave para el desarrollo del sector.
Para los inversores particulares, este es el momento ideal para considerar invertir en acciones de parques industriales. Se estima que KBC, IDC, BCM, SZC y SIP tienen buenas perspectivas de crecimiento a medio y largo plazo. Sin embargo, es importante recordar que invertir en acciones de parques industriales requiere visión a largo plazo y paciencia, y no es adecuado para estrategias de "surf" a corto plazo.
Para optimizar la eficiencia de la inversión, los inversores deben centrarse en empresas con grandes fondos de terreno, ubicaciones favorables, resultados comerciales estables y estrategias de desarrollo claras. Al mismo tiempo, es necesario monitorear de cerca factores macroeconómicos como las políticas de atracción de IED, los flujos de capital extranjero y el progreso del desarrollo de infraestructura para poder ajustar las estrategias de inversión de manera oportuna.
Con visión hacia 2030, la industria inmobiliaria industrial de Vietnam seguirá creciendo fuertemente, creando muchas oportunidades de inversión rentables para inversores con la estrategia adecuada y una visión a largo plazo.
La lista de 31 empresas de desarrollo de infraestructura de parques industriales que cotizan en bolsa se detallará en el Anuario de bienes raíces industriales de Vietnam: Planificación del desarrollo hasta 2030.
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