Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), la vivienda social debería ser naturalmente asequible, ya que los promotores están exentos del pago de tasas por uso del suelo y reciben incentivos fiscales como el impuesto sobre el valor añadido y el impuesto sobre la renta de sociedades. Además, los promotores también reciben créditos preferenciales, por lo que el precio de la vivienda social será aproximadamente un 15 % más barato que el de las viviendas comerciales comparables en la misma zona.
Sin embargo, argumentó que, dado que todos los costos comerciales legítimos y válidos están incluidos en el precio, el precio de la vivienda social en algunos proyectos ha alcanzado los 21 millones de VND/m². En algunos proyectos en Hanói , el precio incluso supera los 29 millones de VND/m². Esto también significa que los costos de inversión en proyectos de vivienda social actualmente no están sujetos a ninguna restricción.
“ Actualmente, nos enfrentamos a una escasez de vivienda social. El gobierno también persigue el objetivo de construir al menos un millón de viviendas sociales, y a Ciudad Ho Chi Minh se le han asignado 211.000 unidades de aquí a 2030, después de que el Primer Ministro añadiera otras 15.000 unidades al objetivo de desarrollo de vivienda social para 2026. Esta será una oportunidad para que las empresas participen en el desarrollo de vivienda social ”, evaluó el Sr. Le Hoang Chau.
Según los expertos no debería haber un límite de precios para la vivienda social.
Según el Sr. Chau, no debería haber un precio máximo para la vivienda social. Argumenta que, en el pasado, el precio de la vivienda social estaba limitado a menos de 15 millones de VND/m², lo que desalentaba a los inversores a emprender proyectos de vivienda social.
Sin embargo, actualmente, la Ley de Vivienda permite que todos los gastos comerciales legítimos, válidos y razonables se incluyan en el precio de la vivienda; al mismo tiempo, los inversores están exentos del pago de tasas por uso del suelo, reciben reducciones fiscales y créditos preferenciales. Por lo tanto, el precio de la vivienda social sigue determinado por mecanismos de mercado.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Anh Que, presidente del Grupo G6, cree que las nuevas regulaciones, junto con la inflación que conduce a un aumento de los costos laborales y de construcción, han causado que el precio de la vivienda social aumente entre un 20 y un 30% en comparación con antes.
Por ejemplo, en 2022, el precio proyectado de la vivienda social en Kim Hoa, Hanói, rondaba los 16,5 millones de VND/m², mientras que en Ha Dinh, según la normativa anterior, era de 19 millones de VND/m². Sin embargo, según la información proporcionada por los inversores y publicada por el Departamento de Construcción, el precio actual de la vivienda social en Ha Dinh es de 25 millones de VND/m²; en Kim Hoa, de 21 a 22 millones de VND/m². Los proyectos con estructuras de construcción complejas pueden incluso alcanzar los 27 a 28 millones de VND/m². Por lo tanto, imponer un precio máximo a la vivienda social contribuiría a aumentar su accesibilidad.
Sin embargo, en realidad, esto es muy difícil de implementar porque, en el contexto actual, los costos de inversión en proyectos están aumentando y la imposición de topes de precios podría no garantizar ganancias para las empresas, lo que las hace aún menos entusiastas en la construcción de viviendas sociales. La implementación de un proyecto de vivienda social depende del avance de los trámites, la deslocalización del terreno y la garantía de rentabilidad. "Inadvertidamente, el plan para implementar el proyecto de un millón de viviendas sociales también se ve afectado", comentó el Sr. Que.
El Sr. Le Huu Nghia, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, también opinó que no se debería imponer un límite de precios a la vivienda social por varias razones. Por ejemplo, los precios de los terrenos varían de una provincia a otra; Ciudad Ho Chi Minh tendrá precios diferentes a los de Long An y viceversa.
Actualmente, existen dos tipos de vivienda social: una donde las empresas adquieren su propio terreno y lo compran, y otra donde el Estado proporciona terrenos limpios. En el caso de las empresas que compran terrenos, el costo del terreno se suma al precio de la vivienda, lo que lo hace más alto que el precio de los proyectos donde el Estado proporciona terrenos limpios. Además, las condiciones geológicas varían de un lugar a otro, por lo que los costos de construcción también varían.
De igual manera, los costos de construcción de viviendas sociales de gran altura difieren de los de edificios de baja altura, y los precios varían según si el edificio tiene sótano o no. Las viviendas sociales no tienen estándares uniformes; algunas se construyen con gran belleza y una calidad comparable a la de las viviendas comerciales, mientras que otras se construyen con estándares más bajos. Por lo tanto, ¿cómo podemos predecir y establecer un precio máximo para la vivienda social a nivel nacional?
Mientras tanto, si se impone un precio máximo, los promotores calcularán el precio de venta a la inversa y utilizarán cada tipo de material de forma que minimice los costos para alcanzar dicho límite. Esto provocará que millones de viviendas sean de muy mala calidad en el futuro.
Reducir el precio de la vivienda social requiere implementar múltiples soluciones.
Es extremadamente difícil imponer un límite de precios a la vivienda social. Actualmente, incluso sin un límite de precios, el Estado sigue aprobando y gestionando los precios de la vivienda social con base en los costos de entrada y salida, y el margen de beneficio estándar de las empresas. Esto ayuda a mantener los precios de la vivienda social entre un 15 % y un 20 % más bajos que los de la vivienda comercial gracias a la exención de las tasas de uso del suelo y a un impuesto al valor añadido reducido del 5 %. Además, los préstamos bancarios también son más favorables », afirmó el Sr. Le Huu Nghia.
¿Cómo puedo obtener un descuento?
El Sr. Nguyen Anh Que sugirió que para reducir el precio de la vivienda social, el margen de beneficio podría aumentarse al 13-15%, el impuesto al valor agregado sobre la vivienda social se eliminaría, mientras que el impuesto al valor agregado sobre la vivienda comercial todavía se recaudaría, las tarifas de uso de la tierra para la vivienda comercial se eliminarían y el beneficio total de la vivienda social y comercial se combinaría en lugar de separarse... Sin embargo, los ajustes de políticas deben ir acompañados de control.
Según el Sr. Que, es necesario establecer un mecanismo estricto para calcular los costos de construcción a fin de evitar discrepancias excesivas de precios entre localidades. Esto busca garantizar la transparencia y la equidad. La fijación de precios debe garantizar que no presione a los inversores, motivándolos a participar en el desarrollo de vivienda social, y que tampoco sea demasiado indulgente para evitar la especulación y la especulación de precios.
“ En lugar de imponer topes de precios, busquemos la manera de crear una situación beneficiosa para las tres partes. El Estado logra sus objetivos en términos de bienestar social, estabilizando los precios de la vivienda, satisfaciendo las necesidades de vivienda de las personas de bajos ingresos, los grupos prioritarios de la sociedad y quienes tienen dificultades para adquirir una vivienda, reduciendo así la presión inmobiliaria, mejorando la calidad de vida y contribuyendo al desarrollo sostenible de la comunidad; las personas pueden comprar a precios razonables, lo que les permite trabajar y producir con tranquilidad; y los inversores pueden completar los proyectos de vivienda social con anticipación y garantizar una rentabilidad mínima ”, enfatizó el presidente del Grupo G6.
Para que los precios de la vivienda social vuelvan a un nivel razonable, el presidente de HoREA, Le Hoang Chau, también cree que se necesitan muchas soluciones, no solo el apoyo de las políticas gubernamentales. Según él, la gestión del mercado es crucial, ya que los precios de los materiales de construcción, la electricidad, el agua, la gasolina, etc., han aumentado drásticamente, lo que afecta directamente a los precios de la vivienda. Además, es necesario acortar los plazos de tramitación de los proyectos de vivienda social, creando condiciones favorables para que los inversores implementen proyectos y aumenten la oferta de vivienda social.
Fuente: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html
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