La determinación del Gobierno
El Primer Ministro acaba de emitir el documento urgente No. 527/TB-VPCP, anunciando la conclusión del Primer Ministro en la Conferencia sobre soluciones para eliminar las dificultades en el crecimiento del crédito para la producción y los negocios, promoviendo el crecimiento y la estabilidad macroeconómica.
Cabe destacar que, en el anuncio, el Primer Ministro solicitó al Ministerio de Construcción que orientara a las empresas inmobiliarias para la reestructuración de segmentos y la reducción de precios de sus productos. Deben existir soluciones adecuadas, oportunas y eficaces para la reestructuración de segmentos destinados a personas con necesidades reales, viviendas sociales, viviendas para trabajadores y personas de bajos ingresos.
Numerosos movimientos en el mercado demuestran la determinación del Gobierno de eliminar las dificultades del mercado inmobiliario.
La medida mencionada continúa demostrando los drásticos esfuerzos del Gobierno para eliminar las dificultades para que el mercado inmobiliario se recupere y se desarrolle de manera segura, saludable y sostenible.
Previamente, en la Conferencia sobre soluciones para eliminar las dificultades en el crecimiento del crédito para la producción y las empresas, promoviendo el crecimiento y la estabilidad macroeconómica, celebrada la mañana del 7 de diciembre, el primer ministro Pham Minh Chinh afirmó que los bancos y las empresas forman parte de un ecosistema económico. Si la economía se desarrolla, los bancos y las empresas se desarrollarán, y viceversa: si los bancos y las empresas se desarrollan, el país se desarrollará. Cada persona y cada entidad debe compartir la responsabilidad, contribuir a la recuperación para que el país pueda superar las dificultades, y así, cada persona y cada entidad podrán superarlas y alcanzar el desarrollo común.
Se plantea el problema de las empresas inmobiliarias que se quejan de la dificultad para acceder al capital. Sin embargo, en los últimos años, los precios inmobiliarios han aumentado en general. Si existen dificultades, pero aun así quieren mantener el precio de venta y siguen exigiendo un precio unidireccional, ¿existe una responsabilidad común?
Según el Primer Ministro, en tiempos normales existen políticas normales, y en tiempos anormales deben existir políticas anormales. En tiempos difíciles, deben existir políticas basadas en el espíritu de "armonizar beneficios y compartir riesgos" para que sean apropiadas, correctas y promuevan el desarrollo.
¿Por qué aumenta el precio de venta?
En los últimos tiempos, el mercado inmobiliario ha experimentado dificultades, pero los precios de los inmuebles se mantienen estables en un nivel alto. Datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que los precios inmobiliarios se han multiplicado por decenas en la última década. Solo en 2021, el precio promedio de la vivienda ha aumentado en dos dígitos.
El mercado inmobiliario está difícil pero los precios de los inmuebles siguen "anclados" en un nivel alto, incluso el segmento de apartamentos en las grandes ciudades todavía mantiene una tendencia al alza (Foto ilustración).
VARS pronostica que, en 2024, los precios de los apartamentos principales seguirán aumentando en un promedio de entre un 3 % y un 8 %. Dado que la oferta a corto plazo no se ha resuelto, la escasez de nueva oferta resta competitividad al mercado. Las empresas con proyectos de apartamentos que se abren a la venta en esta etapa son las "reinas". Si no experimentan dificultades de liquidez, los inversores seguirán manteniendo los precios altos para maximizar las ganancias. Al mismo tiempo, la infraestructura en constante mejora seguirá impulsando el nivel de precios al alza.
El alto precio de los apartamentos no se debe solo a que los inversores intentan mantenerlos altos, sino también al aumento de los costos de inversión y construcción debido al incremento de los precios de los materiales, la mano de obra y el acceso a financiación. Además, el costo de crear fondos de tierras es demasiado alto y surgen muchos costos ocultos durante la inversión, la construcción y el desarrollo de proyectos, lo que dificulta que los inversores reduzcan los precios.
Las bajas tasas de interés y la inflación récord del pasado también han contribuido al fuerte aumento de los precios de las viviendas, pero el problema central es la escasez de oferta.
La oferta es cada vez más escasa
En consecuencia, el número de proyectos de vivienda comercial con licencia nueva es muy reducido y está en declive, especialmente en los segmentos de vivienda asequible y de gama media. En concreto, según los datos publicados por el Ministerio de Construcción sobre el mercado inmobiliario y de vivienda, en 2022 el país contaba con 126 proyectos con licencia nueva, lo que representa solo el 52,7 % en comparación con 2021 y el 17 % en 2020.
Cabe destacar que no hay proyectos de vivienda futuros en el segmento asequible (con precio inferior a 25 millones de VND/m2) elegibles para la movilización de capital y transacciones de vivienda en 2021 y 2022. La proporción de apartamentos de rango medio (25-50 millones de VND/m2) elegibles para la movilización de capital y transacciones de vivienda también ha disminuido continuamente en dos dígitos desde 2020.
Los datos de investigación de VARS también muestran que el número de apartamentos asequibles y de gama media en venta ha disminuido continuamente desde 2019. En concreto, el número total de apartamentos asequibles en venta en 2022 fue solo del 10 % en comparación con 2019.
La proporción de apartamentos asequibles en la oferta total de apartamentos en venta también ha disminuido continuamente, del 30% en 2019 al 7% en 2022. En el período 2019-2022, la proporción de apartamentos de gama media también disminuyó al 54%, 46%, 34%, 27% respectivamente.
¿Cómo reestructurar segmentos y reducir costos de productos?
Según VARS, para reestructurar segmentos y reducir costos de productos es necesario "esfuerzos conjuntos", unificación de puntos de vista, métodos de implementación y coordinación de muchos sujetos y componentes, desde los organismos de gestión estatales hasta las empresas y los bancos.
Por parte del organismo de gestión estatal, en primer lugar, es necesario estudiar el plan para agilizar los procesos y trámites administrativos de inversión y construcción. Considere los planes para apoyar a las empresas en el cálculo de las tasas de uso del suelo y la autorización de obras. Actualmente, estos dos conceptos representan una gran parte de los gastos del inversor, lo que afecta directamente al precio de los inmuebles.
Al mismo tiempo, es necesario tomar medidas estrictas para combatir cualquier acto que dificulte a las empresas el proceso de inversión y desarrollo de proyectos. Evite incurrir en costos de engrase, que también se añaden de forma invisible al precio del producto.
El Banco Estatal debe estudiar y desarrollar un programa de crédito con tasas de interés preferenciales, específicamente para empresas que invierten en el desarrollo de viviendas asequibles y para compradores de vivienda. Se requieren mecanismos y políticas específicos y claros para apoyar a los inversionistas si desean reestructurar proyectos de viviendas de alta gama a viviendas asequibles o de interés social.
Para las empresas inmobiliarias, es necesario revisar proactivamente la cartera de proyectos de inversión. Vender parte o la totalidad de los proyectos que no se ajusten a los recursos actuales. Reestructurar la deuda proactivamente y planificar el flujo de caja. Concentrar el capital en proyectos con garantía legal, con planes de préstamo viables, que puedan completarse pronto y sean fáciles de liquidar.
Reducir las expectativas de ganancias, incluso aceptar ventas con pérdidas, y utilizar las ganancias de años anteriores para mantener las operaciones. Para nuevos proyectos en fase de investigación, orientarse proactivamente hacia el segmento de precios asequibles para asegurar la capacidad de absorción al lanzar productos al mercado.
Además, las empresas inmobiliarias necesitan innovar continuamente, investigar y aplicar los avances tecnológicos para mejorar la capacidad de gestión, controlar riesgos y reducir costos.
N. Giang
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