Muchas empresas tienen derechos de uso de la tierra pero no tienen áreas residenciales y están luchando con la cuestión de si pueden llevar a cabo proyectos de vivienda comercial y cómo hacerlo después de que la Ley de Tierras entre en vigencia.
El Sr. Dang Van Khai, subdirector general de Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company, concluyó la mañana del 15 de agosto con gran optimismo el taller "Nuevas dinámicas, oportunidades y desafíos de la Ley de Tierras de 2024 y leyes relacionadas" .
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| El Sr. Dang Van Khai, Director General Adjunto de Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company. |
El Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Territoriales ( Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ), mencionó la resolución piloto de la Asamblea Nacional sobre la implementación piloto de proyectos de vivienda comercial mediante acuerdos para la obtención de derechos de uso del suelo o la obtención de derechos de uso del suelo que no sean residenciales, la cual se debatirá en la próxima sesión de octubre. Presentaremos más recomendaciones sobre nuestro caso, ya que actualmente solo contamos con opciones piloto, comentó el Sr. Khai en el marco del taller organizado por la Revista de Negocios, con el patrocinio de la Asociación de Vietnam para el Desarrollo de Bienes de Consumo (ACOD) y la Asociación Empresarial de Hanói (HBA).
Anteriormente, la pregunta que el Sr. Khai planteó en el Taller continuó calentando cuestiones que necesitan ser discutidas después de que la Ley de Tierras entre en vigencia el 1 de agosto de 2024 porque es un caso típico de una empresa que tiene derechos de uso de la tierra pero no un área de tierra residencial, por lo que no puede solicitar la conversión en un proyecto con viviendas comerciales como se desea.
El proyecto de la Compañía en Hai Duong , cuya planificación está aprobada desde 2017, incluye terrenos residenciales y comerciales. De estos, los terrenos comerciales se encuentran lejos de la zona residencial. La Compañía ha pagado un canon de arrendamiento de 50 años y ha obtenido un libro rojo, pero no hay terreno residencial en absoluto.
“Estamos muy preocupados porque si continuamos construyendo edificios comerciales y de servicios, aprobados para 9 plantas, para asegurar el avance del proyecto según lo requerido, probablemente tendremos que dejarlos vacíos y no podremos alquilarlos por falta de residentes. ¿Quién los alquilará para servicios? Sería un desperdicio. Queremos preguntar si es posible ajustar la planificación para que incluya tanto servicios comerciales como viviendas, y si tendremos que volver a licitar o subastar cuando ya contamos con el libro rojo…”, comentó el Sr. Khanh tras escuchar al Sr. Phan Duc Hieu, miembro permanente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, y al Sr. Chinh presentar los nuevos puntos de la Ley de Tierras.
El problema es que la actual Ley de Tierras y de Vivienda no tiene un mecanismo para que las empresas con derechos de uso de tierras sin superficie residencial construyan viviendas comerciales por su cuenta.
Respecto a este tema, el Sr. Phan Duc Hieu admitió que se trata de un tema que preocupa a muchos inversores, pero también enfatizó que cuando se aprobó la Ley de Tierras, estos temas también se discutieron y debatieron cuidadosamente.
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| Sr. Phan Duc Hieu, miembro permanente del Comité Económico de la Asamblea Nacional. |
Este no es un problema que surgió tras la aprobación de la Ley, sino que se ha considerado considerando sus beneficios, costos, ventajas y desventajas. El Gobierno está elaborando una Resolución piloto para abordar los casos en que, si bien hay terrenos disponibles, no es posible desarrollar viviendas comerciales por sí solo, para presentarla a la Asamblea Nacional.
Creo que el piloto es necesario para evaluar el impacto antes de decidir si se legaliza o no. Dado que el objetivo de la Ley de Tierras no es solo desarrollar viviendas comerciales, sino también un mercado inmobiliario integral y equilibrado, sin priorizar ningún segmento ni tipo de propiedad, el Sr. Hieu conversó con empresarios sobre el contenido de la Ley de Tierras, que entrará en vigor el 1 de agosto de 2024.
En relación con este caso, el Sr. Chinh señaló que existen algunos problemas que deben aclararse. Uno de ellos son los proyectos anteriores a la Ley de Vivienda de 2015 (que comenzó a regular otros terrenos). El otro son los terrenos no agrícolas que deben reubicarse fuera del centro de la ciudad debido a las necesidades..., pero no hay superficie residencial. El tercero son los nuevos proyectos.
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| Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Terrestres (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente). |
“Esto es algo que deberá estudiarse más a fondo. En nuestra opinión, para los casos que existían antes de 2015, proyectos de tierras no agrícolas que se suspendieron debido a la reubicación… deberá haber una solución. La restricción probablemente solo se aplicará a los nuevos proyectos”, declaró el Sr. Chinh, instando a las empresas a seguir dando su opinión para que las agencias puedan sintetizar y considerar las soluciones propuestas para el Gobierno.
Actualmente, el Proyecto de Resolución sobre la puesta a prueba de la ejecución de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para la recepción de derechos de uso de tierras o la posesión de derechos de uso de tierras que no sean residenciales está siendo consultado por el Gobierno.
El borrador ofrece dos opciones para los criterios del proyecto seleccionados para la prueba piloto.
Opción 1 La puesta a prueba de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos de recepción de derechos de uso de suelo o de que los derechos de uso de suelo que no sean suelos residenciales no superen el 30% del número de proyectos y el 20% del área total de las necesidades de desarrollo de proyectos de vivienda aprobadas por el programa y plan de desarrollo de vivienda hasta el año 2030.
Se da prioridad a los casos de terrenos en áreas urbanas, áreas con planificación de desarrollo urbano aprobada; empresas con funciones de negocio inmobiliario que estén utilizando terrenos asignados por el Estado con tarifas de uso de tierras o terrenos arrendados por el Estado con tarifas de alquiler de tierras por única vez durante todo el período de arrendamiento; en los casos en que las instalaciones deben ser reubicadas debido a la contaminación ambiental o deben ser reubicadas debido al incumplimiento de la planificación de la construcción o la planificación urbana.
Opción 2 es un piloto para casos en los que los inversores han recibido un documento del Comité Popular provincial aprobando la implementación de un proyecto de vivienda comercial a través de un acuerdo para recibir derechos de uso de la tierra antes de la fecha de vigencia de la Ley de Tierras No. 31/2024/QH15; En los casos en que los inversores tengan derechos de uso de la tierra que se originen en tierras asignadas por el Estado con tarifas de uso de la tierra cobradas o tierras arrendadas con una renta única cobrada por la tierra durante todo el período del arrendamiento; En los casos en que los inversores tengan derechos de uso de la tierra no agrícolas en los casos en que la instalación debe ser reubicada debido a la contaminación ambiental, la instalación debe ser reubicada de acuerdo con la planificación de la construcción y la planificación urbana.
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