Las personas y las empresas se enfrentan a dificultades
Según el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, la lista de precios de terrenos de 2026 superará las limitaciones de la lista actual (Decisión 79/2024). Por consiguiente, el precio de los terrenos en algunas calles céntricas de Ciudad Ho Chi Minh, según el borrador, es prácticamente igual al de la lista anterior y representa solo el 60 % del precio de transferencia real.
Sin embargo, según el proyecto de Resolución sobre la eliminación de dificultades y obstáculos en la implementación de la Ley de Tierras de 2024, que se encuentra en consideración en la Asamblea Nacional, los precios de las tierras se determinan multiplicando la lista de precios por el coeficiente de ajuste (coeficiente K) aplicado a todos los casos. En este caso, el coeficiente K aumenta de 1,5 a 2 veces en comparación con la lista de precios de las tierras no agrícolas , y de 1,5 a 10 veces en el caso de las tierras agrícolas.
Por lo tanto, este nuevo proyecto de lista de precios de tierras ha hecho que las personas y las empresas se preocupen por no poder pagar las obligaciones financieras al cambiar los propósitos del uso de la tierra, el alquiler de la tierra, etc.
El Sr. NK (comuna de Phu Hoa Dong, Ciudad Ho Chi Minh) declaró que está a la espera de que Ciudad Ho Chi Minh publique una nueva lista de precios de terrenos con la esperanza de que la tasa de uso se reduzca al cambiar el uso del terreno. El Sr. K. indicó que, a finales de octubre de 2024, al enterarse de que Ciudad Ho Chi Minh publicaría una lista de precios de terrenos según la Decisión 79, presentó una solicitud para convertir casi 960 metros cuadrados de terreno agrícola en residencial.
Sin embargo, tras dos meses de espera, recibió una notificación para pagar las tasas de uso del suelo, aplicando la lista de precios de terrenos según la Decisión 79, por un importe superior a 4300 millones de VND. "Como no podemos pagar más de 4300 millones de VND, mi familia tuvo que renunciar a la idea de cambiar el uso del suelo a vivienda y esperar la nueva lista de precios. Sin embargo, con este nuevo borrador de lista de precios, las tasas de uso del suelo podrían duplicarse. ¿Cómo podemos permitirnos una cantidad tan alta?", comentó el Sr. K.
Desde una perspectiva empresarial, el Sr. Tran Van Chau, presidente del consejo de administración de Cho Lon Real Estate Joint Stock Company, analizó que el proyecto de lista de precios de terrenos emitido en 2026, con la excepción de la zona central, es en general bastante elevado. Para las empresas, un aumento excesivo de los precios de los terrenos limitará muchos aspectos, especialmente la salida de los inversores del mercado.
Por lo tanto, para avanzar hacia precios de mercado transparentes y justos, es necesario contar con una base de datos de tierras y una supervisión por parte de unidades independientes, recibiendo abiertamente las opiniones de las personas, las empresas y los organismos especializados.
Presión de los precios de la tierra y el coeficiente K
En declaraciones al periodista del periódico SGGP, el Sr. Dao Quang Duong, jefe interino del Departamento de Economía de la Tierra, Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh, reconoció que si los precios de la tierra se aplican de acuerdo con el proyecto de Resolución, todos los casos de acuerdos de reasentamiento; cambio del propósito del uso de la tierra de tierras agrícolas a tierras residenciales de hogares e individuos; arrendamiento de tierras con pago anual de renta de la tierra... deben pagar entre 1,5 y 2 veces más tarifas de uso de la tierra de acuerdo con el coeficiente K.
Según el Sr. Duong, en caso de que la Asamblea Nacional apruebe un proyecto de resolución con el contenido del precio de la tierra igual a la tabla de precios de la tierra multiplicado por el coeficiente K, se recomienda que las localidades emitan el coeficiente K a más tardar el 31 de diciembre de 2026. Esto ayudará a las provincias y ciudades a tener tiempo para prepararse para la construcción del coeficiente K.
Para los casos restantes, como la asignación de tierras, la conversión del uso de la tierra a un propósito diferente, el arrendamiento de tierras con pago único por todo el plazo del arrendamiento y el cálculo de la compensación cuando el Estado recupera tierras, el Gobierno estipulará casos especiales; para los proyectos con potencial de desarrollo, se aplicarán métodos para determinar precios específicos de la tierra.
Esto garantiza que el proceso de determinación de los precios de la tierra se acorte y que el pago de las tarifas por el uso de la tierra sea coherente con los costos incurridos por las empresas para desarrollar proyectos, lo que lleva a que los precios de los bienes raíces no suban.
Concordando con este tema, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, propuso que el coeficiente K aplicado para 2026 se fije en 1, es decir, sin aumento ni disminución. Esto ayuda a las localidades a evitar confusiones al implementar la resolución de la Asamblea Nacional. Después de 2027, el coeficiente K podrá ajustarse al alza o a la baja según la situación del mercado.
Mientras tanto, el Dr. Pham Viet Thuan, Director del Instituto de Economía de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que la ciudad necesita tener una dirección para construir una lista de precios de terrenos basada en la lista de precios aplicada antes de que entre en vigor la Ley de Tierras de 2024 multiplicada por el coeficiente K con un rango de ajuste de 0,2 a 3 veces al ajustar el coeficiente K para aplicar a la nueva lista de precios de terrenos residenciales en 2026.
* Sr. DAO QUANG DUONG , Jefe interino del Departamento de Economía de la Tierra, Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de la Ciudad de Ho Chi Minh
Pagará la tarifa por uso de la tierra según las condiciones al cambiar el propósito
La aplicación de la lista de precios de terrenos según la Decisión 79 resulta práctica, especialmente para terrenos destinados a la producción, negocios, comercio y servicios. Sin embargo, también existen opiniones de residentes de zonas anteriores, como Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be y Can Gio, que indican que la tasa de uso del suelo al convertir terrenos agrícolas en residenciales es bastante alta en comparación con antes.
Para solucionar este problema, el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente (anteriormente) recomendó al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh que informara al Primer Ministro para que emitiera normas que orientaran la implementación de la Cláusula 2 del Artículo 157 de la Ley de Tierras de 2024, relativa a la exención y reducción de las tasas de uso de la tierra en otros casos. Actualmente, el Gobierno ha presentado estas recomendaciones a la Asamblea Nacional para que apruebe una resolución que elimine las dificultades y obstáculos en la implementación de la Ley de Tierras de 2024.
Si la resolución se aprueba tal como se propone, los hogares y las personas que cambien el uso de la tierra de tierra agrícola a tierra residencial pagarán una tarifa de uso de la tierra razonable, adecuada a las condiciones económicas y los ingresos de las personas.
En la zona de Binh Duong (anteriormente), se realizaron ajustes, pero solo se ajustaron 34 proyectos de reasentamiento; el resto se mantuvo igual. Estas 34 zonas de reasentamiento se tasaron a precios cercanos a los del mercado. En la zona de Vung Tau (anteriormente), también se realizaron ajustes tomando la lista de precios de tierras de 2019 y multiplicándola por el coeficiente de ajuste de precios de tierras de 2023. En consecuencia, los precios de las tierras en esta zona también aumentaron, aunque no significativamente.
Fuente: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html
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