¿El proyecto de decreto sobre precios de terrenos “olvida” muchos costes empresariales?

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No calcular suficientes costos dificulta atraer inversores

La Asociación de Valoración de Vietnam dijo que esta unidad ha accedido al Decreto No. 12/2024/ND-CP del Gobierno que modifica y complementa el Decreto No. 44/2014/ND-CP del Gobierno que regula los precios de la tierra y al Proyecto de Decreto del Gobierno que regula los precios de la tierra que guía la implementación de la Ley de Tierras No. 31/2024/QH15.

La Asociación de Valoración de Vietnam considera que tanto el Decreto Nº 12/2024/ND-CP como el nuevo Proyecto de Decreto tienen muchos contenidos adecuados y cumplen los requisitos para eliminar las dificultades en la práctica.

Sin embargo, la Asociación de Valuación de Vietnam también constató que el contenido del método de valoración de tierras, según el método de excedentes estipulado en el Decreto y el Proyecto de Decreto, aún presenta deficiencias debido a que no calcula correctamente el costo total que los inversionistas deben invertir para implementar el proyecto ni las ganancias que obtienen al finalizarlo. Por lo tanto, esto no solo dificultará la atracción de inversiones, sino que también provocará un aumento excesivo de los precios de las tierras.

En primer lugar, hablemos de los costes totales de inversión.

El Decreto 12/2024/ND-CP y el Proyecto de Decreto no incluyeron todos los costos para determinar el costo total que los inversionistas deben asumir para implementar el proyecto. El reglamento solo calcula el costo de la inversión en el desarrollo del terreno, sin calcular el costo inicial que los inversionistas deben asumir para obtener el terreno para implementar el proyecto, que consiste en la "tasa de uso del suelo" (a menos que el inversionista que implementa el proyecto esté exento del pago de la tasa de uso del suelo por parte del Estado, en cuyo caso no se calcula) y los intereses del préstamo. "Esto es irrazonable", opinó la Asociación de Valuación.

En segundo lugar, sobre el beneficio.

En el Decreto y ambas opciones del Proyecto de Decreto: La ganancia solo se calcula sobre los costos de desarrollo de la tierra, no sobre los costos totales (como se mencionó anteriormente) que gasta el inversionista (incluidas las tarifas de uso de la tierra + los costos de desarrollo de la tierra + los costos comerciales) es una subestimación, que no cumple con el principio de formación de precios: el precio debe compensar los costos de producción y negocios y tener ganancias (tampoco de acuerdo con el método de cálculo de ganancias del método del excedente, que es la ganancia calculada sobre el valor del activo) y niega el principio de "Valor futuro del dinero", es decir, cuando un inversionista tiene dinero para invertir en cualquier campo, debe esperar tener ganancias esperadas, incluido el depósito de dinero en el banco para ganar intereses.

Para la opción 1: El borrador confunde la utilidad que obtiene el inversionista con el costo que debe invertir para implementar el proyecto (el borrador estipula que la utilidad incluye el costo de capital); porque la utilidad es la cantidad de dinero que obtiene el inversionista. El costo de capital es la cantidad de dinero que el inversionista debe pagar al proveedor de capital.

El costo del capital es esencialmente la tasa de interés que el inversor debe pagar al prestamista. Es la ganancia del prestamista, pero es el costo del prestatario. Por supuesto, el inversor no disfruta de este costo financiero, sino que debe pagarlo, y está incluido en la estructura de costos de producción y empresariales.

Para la opción 2: La ganancia del inversor solo se calcula sobre el costo de desarrollo, no sobre el costo total, que no se calcula de manera correcta y completa como se analizó anteriormente.

A partir de las deficiencias mencionadas, la Asociación de Valoración de Vietnam recomienda que el costo total para calcular las ganancias para los inversores se calcule de manera correcta y completa, incluyendo los siguientes costos: Costo total (1) = Tarifa de uso de la tierra + Costo de desarrollo y costo comercial.

El beneficio del inversor se calculará mediante la fórmula: Beneficio del inversor = % x Coste total (1).

Propuesta de añadir el elemento "beneficio del inversor"

Anteriormente, la Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) también comentó sobre el Proyecto de Decreto que regula los precios de la tierra.

Según la VCCI, el Artículo 6.3 del Proyecto estipula la fórmula para determinar la utilidad neta anual promedio (= utilidad anual promedio - costo anual promedio). Según las empresas, esta regulación es irrazonable porque no considera el factor "beneficio del inversor" (este factor no se puede deducir). No determinar el beneficio del inversor no garantiza la equidad de los métodos aplicados, ya que, en comparación con la fórmula, el inversor invertirá y explotará sin obtener ganancias. La totalidad del excedente de la explotación del terreno durante todo el período de arrendamiento (pago único) se pagará al Estado, sin incluir el impuesto sobre la renta de sociedades.

Esta regulación es incompatible con la teoría de la determinación de los diferenciales de rentas del suelo; aumenta la diferencia en el precio del terreno al aplicar el método de la renta con el método del excedente (si existe la misma información urbanística). Por lo tanto, se recomienda que el organismo redactor añada el factor "beneficio del inversor" a la fórmula anterior.

El artículo 7.3.a del proyecto estipula que los costos de inversión en construcción para determinar los precios de la tierra utilizando el método del superávit incluyen: costos de construcción de infraestructura técnica, infraestructura social, construcción de viviendas, otras obras de construcción; costos de equipo; costos de consultoría de inversión en construcción; costos de gestión de proyectos y una serie de otros elementos de costo según lo prescrito en la tasa de capital de inversión.

Según la reflexión de las empresas, esta regulación es cerrada, otros costos no enumerados solo son aplicables al caso de uso de la tasa de capital de inversión, tales como: costos de contingencia por el volumen de trabajo que surge y los factores de inflación de precios durante la implementación del proyecto; costos de intereses de préstamos, costos de construcción de obras temporales, obras que sirven a la construcción, seguros... Por lo tanto, VCCI recomienda que el organismo redactor complemente los costos anteriores.

Asimismo, según la VCCI, el artículo 7.3.b del proyecto estipula que los gastos empresariales se calculan como porcentaje de los ingresos, de acuerdo con el nivel general de la localidad. Según las opiniones de las empresas, esta normativa es poco clara e inadecuada.

En concreto, los costes empresariales como publicidad, ventas y costes operativos varían enormemente en cada sector, por lo que es difícil determinar un nivel común a nivel local.

Además, la zonificación del "terreno común local" tampoco es adecuada, especialmente en el caso de proyectos ubicados en localidades subdesarrolladas sin muchos proyectos grandes, ya que el terreno común local puede no ser adecuado para ese proyecto.

El artículo 7.3.c del proyecto estipula cómo calcular las ganancias de los inversores según dos métodos. Según la opinión de las empresas, estos dos métodos no son razonables porque no calculan completamente las ganancias de todo el proyecto según el método del superávit para los inversores.

En concreto, el reglamento estipula que las ganancias se calculan únicamente sobre los costos de inversión en construcción. Esto se refiere únicamente a las ganancias de la etapa de desarrollo inmobiliario (inversión en el desarrollo del terreno), no a las ganancias del proyecto completo.

Esta regulación es incompatible con el principio de formación de precios, ya que estos deben cubrir los costos de producción y de negocio, además de generar ganancias. Esta regulación también niega el principio del "valor temporal del dinero" (debido a los costos de oportunidad, la inflación y los riesgos) y el principio del "valor futuro del dinero" (es decir, al invertir en cualquier sector, se deben esperar ganancias, incluyendo los depósitos bancarios).

De hecho, el costo que el inversionista invierte (costo total) corresponde a todos los costos razonables que debe asumir para completar el proyecto (hasta que la empresa se establezca). El costo total debe incluir las tasas por uso del suelo (o valor del suelo), es decir, el costo inicial de inversión que el inversionista debe asumir para cumplir con sus obligaciones financieras con el Estado.

En consecuencia, si no se calcula este tipo de costes, se puede considerar que el inversor tiene que pagar los costes del terreno dos veces: una vez cuando no se incluyen en los costes excluidos a la hora de determinar los precios del terreno (según esta normativa), y la segunda vez cuando tiene que pagar tasas por el uso del terreno (pero no se deducen como un tipo de coste).

Por lo tanto, se recomienda que el organismo redactor modifique el reglamento para que las ganancias se calculen con base en los costos totales que los inversionistas deben asumir para completar el proyecto hasta que el producto se venda para generar ingresos. Este costo total debe incluir los costos de inversión en construcción, los costos comerciales y las tasas por uso del suelo, es decir, los costos iniciales de inversión que los inversionistas deben asumir para cumplir con sus obligaciones financieras con el Estado.

Artículo 4.2.d del proyecto de reglamento sobre la determinación de los precios de las tierras para la asignación de tierras y el arrendamiento de tierras de acuerdo con el progreso de la compensación, el apoyo y el reasentamiento de conformidad con el artículo 257.2.c de la Ley de Tierras de 2024.

Según las empresas, el momento de determinar los precios de los terrenos solo debería aplicarse en el momento en que se completa el desmonte y la entrega del sitio para que se pueda realizar la inversión.

De hecho, hay casos en los que la asignación de terrenos es demasiado pequeña y no permite la inversión, por lo que no es aconsejable determinar el momento de la valoración. Si se adopta dicha normativa, surgirán procedimientos innecesarios y será necesario optar por un método de valoración no sincronizado, con muchas áreas de terreno asignadas que no son suficientes para la inversión o en el área planificada que no genera ingresos.

Por tanto, se debe regular que el método del excedente se calcule sobre el área total del proyecto de acuerdo a la planificación detallada de la construcción o el plan maestro hasta el momento de la valoración del terreno, asignado de acuerdo a la relación del área por el área entregada.

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