¿El proyecto de decreto sobre precios de terrenos “pasa por alto” muchos costos para las empresas?

Sin tener en cuenta todos los costos, es difícil atraer inversores.

La Asociación de Valoración de Vietnam declaró que ha accedido al Decreto Gubernamental No. 12/2024/ND-CP que modifica y complementa el Decreto Gubernamental No. 44/2014/ND-CP que regula los precios de la tierra y al Proyecto de Decreto Gubernamental que regula los precios de la tierra que guía la implementación de la Ley de Tierras No. 31/2024/QH15.

La Asociación de Valoración de Vietnam reconoce que tanto el Decreto Nº 12/2024/ND-CP como el proyecto de nuevo Decreto contienen muchas disposiciones apropiadas que cumplen los requisitos para resolver las dificultades prácticas.

Sin embargo, la Asociación de Valuación de Vietnam también constató que el contenido del método de valoración de tierras basado en el método de excedentes estipulado en el Decreto y el Proyecto de Decreto aún presenta deficiencias, ya que no calcula con precisión ni exhaustividad los costos totales que los inversores deben asumir para la implementación del proyecto ni las ganancias que obtendrán al finalizarlo. Por lo tanto, esto no solo dificultará la atracción de inversiones, sino que también elevará los precios de los terrenos a niveles irrazonablemente altos.

En primer lugar, en cuanto al coste total de la inversión.

El Decreto 12/2024/ND-CP y el Proyecto de Decreto no han considerado completamente todos los tipos de costos para determinar el costo total que los inversionistas deben incurrir para implementar un proyecto. La normativa solo calcula el costo de la inversión en el desarrollo del terreno y no incluye los costos iniciales que los inversionistas deben incurrir para adquirir el terreno para el proyecto, a saber, las tasas de uso del terreno (a menos que el Estado exima al inversionista de dichas tasas) y los intereses sobre el capital prestado. "Esto es irrazonable", declaró la Asociación de Valuación.

En segundo lugar, respecto a la rentabilidad.

En el Decreto y en ambas variantes del Proyecto de Decreto, la ganancia se calcula únicamente sobre los costos de desarrollo del terreno, no sobre los costos totales (como se mencionó anteriormente) incurridos por el inversionista (incluyendo las tasas de uso del terreno, los costos de desarrollo del terreno y los costos comerciales). Este cálculo es incompleto y no se ajusta al principio de formación de precios: el precio debe cubrir los costos de producción y comerciales, y generar ganancias (lo cual también es incompatible con el método de cálculo de ganancias del método del excedente, que se calcula sobre el valor del activo). Además, invalida el principio del "valor futuro del dinero", lo que significa que cuando los inversionistas tienen dinero para invertir en cualquier sector, deben esperar obtener ganancias, incluso si depositan dinero en un banco para obtener intereses.

Respecto a la Opción 1: El borrador confunde la ganancia a la que tiene derecho el inversionista con los costos en los que debe incurrir para implementar el proyecto (el borrador estipula que la ganancia incluye los costos de capital); porque la ganancia es la cantidad de dinero que recibe el inversionista. Los costos de capital son la cantidad de dinero que el inversionista debe pagar al "Proveedor de Financiamiento".

El costo del capital es esencialmente la tasa de interés que los inversionistas pagan a los prestamistas por el dinero prestado. Representa la ganancia del prestamista, pero un costo para el prestatario. Naturalmente, el inversionista no se beneficia de este costo financiero, sino que debe pagarlo, el cual se incluye en la estructura de costos de producción y operaciones comerciales.

Respecto a la opción 2: El beneficio del inversor se calcula únicamente sobre los costes de desarrollo, no sobre los costes totales, lo que no es un cálculo preciso y completo como el analizado anteriormente.

A partir de las deficiencias mencionadas, la Asociación de Valoración de Vietnam recomienda que el costo total para calcular las ganancias para los inversores se calcule de manera correcta y completa de la siguiente manera: Costo total (1) = Costo de la tarifa de uso de la tierra + Costo de desarrollo y costo comercial.

Respecto al beneficio del inversor, se calculará mediante la fórmula: Beneficio del inversor = Porcentaje x Coste total (1).

Proponemos añadir el elemento de "beneficio del inversor".

Anteriormente, la Cámara de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) también proporcionó comentarios sobre el proyecto de decreto que regula los precios de la tierra.

Según la VCCI, el Artículo 6.3 del Proyecto estipula una fórmula para determinar el ingreso neto anual promedio (= ingreso anual promedio – gasto anual promedio). Las empresas han comentado que esta regulación es irrazonable porque no considera el beneficio del inversor (no permite la deducción de este factor). La omisión de determinar el beneficio del inversor no garantizará la equidad de los métodos aplicados, ya que, en comparación con la fórmula, el inversor estaría invirtiendo y operando sin obtener beneficios. Todo excedente de la explotación de las estructuras existentes en el terreno durante todo el período de arrendamiento (pago único) se pagará al Estado, sin incluir el impuesto sobre la renta de sociedades.

Esta regulación es incompatible con la teoría de la determinación de la renta diferencial de la tierra; aumenta la diferencia en los precios de la tierra al aplicar el método de la renta frente al método del excedente (si se dispone de la misma información de planificación). Por lo tanto, proponemos que el organismo redactor añada el elemento de "beneficio del inversor" a la fórmula anterior.

El artículo 7.3.a del proyecto estipula que los costos de inversión para determinar los precios de la tierra utilizando el método del superávit incluyen: costos de construcción de infraestructura técnica, infraestructura social, viviendas y otras obras de construcción; costos de equipo; costos de consultoría de inversión en construcción; costos de gestión de proyectos; y una serie de otros elementos de costo según lo estipulado en la tasa de capital de inversión.

Según la opinión de las empresas, esta regulación es restrictiva; otros costos no enumerados solo se aplican a los casos en que se utilizan cuotas de capital de inversión, como: costos de contingencia por volumen de trabajo imprevisto e inflación durante la ejecución del proyecto; gastos de intereses, costos de construcción de estructuras temporales, estructuras que sirven a la construcción, seguros, etc. Por lo tanto, VCCI propone que el organismo redactor agregue estos costos.

Según la VCCI, el artículo 7.3.b del proyecto estipula que los gastos empresariales se calculan como un porcentaje de los ingresos, de acuerdo con el nivel general de la localidad. Las empresas han comentado que esta normativa es poco clara e inadecuada.

En concreto, los costes empresariales como publicidad, ventas y gastos operativos varían enormemente entre sectores, lo que dificulta determinar un nivel medio local general.

Además, definir el área del proyecto basándose en las "condiciones locales generales" también es inadecuado, especialmente en casos donde los proyectos están ubicados en áreas subdesarrolladas con pocos proyectos de gran escala, ya que las condiciones locales generales pueden no ser adecuadas para ese proyecto en particular.

El artículo 7.3.c del proyecto estipula dos métodos para calcular las ganancias del inversor. Según la opinión de las empresas, ninguno de los dos métodos es razonable, ya que no contabiliza completamente las ganancias del inversor de todo el proyecto utilizando el método del superávit.

En concreto, la normativa estipula que la utilidad se calcula únicamente sobre los costos de inversión en la construcción. Esta se refiere únicamente a la utilidad de la fase de desarrollo inmobiliario (inversión en el desarrollo del terreno), no a la utilidad de todo el proyecto.

Estas regulaciones son incompatibles con los principios de formación de precios, ya que estos deben cubrir los costos de producción y de negocio, además de generar ganancias. Esta regulación también invalida el principio del "valor temporal del dinero" (debido a los costos de oportunidad, la inflación y el riesgo) y el principio del "valor futuro del dinero" (lo que significa que al invertir en cualquier sector, se debe esperar una rentabilidad, incluso al depositar dinero en un banco).

En realidad, el costo incurrido por el inversionista (costo total) incluye todos los gastos razonables en los que debe incurrir para completar el proyecto (hasta que se establezca la empresa). El costo total debe incluir las tasas por uso del terreno (o el valor del terreno), un costo de inversión inicial que el inversionista debe asumir para cumplir con sus obligaciones financieras con el Estado.

En consecuencia, si se omite este tipo de costes del cálculo, se puede considerar que el inversor está pagando el terreno dos veces: una vez cuando no está incluido en los costes deducibles a la hora de determinar el precio del terreno (según esta normativa), y una segunda vez cuando tiene que pagar tasas por el uso del terreno (pero éstas no son deducibles como coste).

Por lo tanto, proponemos que el organismo redactor revise el reglamento para calcular la utilidad con base en los costos totales en que incurre el inversionista para completar el proyecto hasta que se venda el producto y se generen ingresos. Estos costos totales deben incluir los costos de inversión en construcción, los costos operativos del negocio y las tasas de uso del suelo, es decir, los costos iniciales de inversión que el inversionista debe asumir para cumplir con sus obligaciones financieras con el Estado.

El artículo 4.2.d del proyecto de reglamento estipula la determinación de los precios de las tierras para la asignación y arrendamiento de tierras de acuerdo con el progreso de la compensación, el apoyo y el reasentamiento según el artículo 257.2.c de la Ley de Tierras de 2024.

Según las empresas, la valoración del terreno sólo debería aplicarse en el momento en que se haya completado el desmonte y el terreno esté listo para la inversión.

En la práctica, existen casos en los que la tierra se asigna en parcelas muy pequeñas y fragmentadas, lo que imposibilita la inversión. En tales casos, debe evitarse determinar el momento de la valoración de la tierra. Dichas regulaciones generarían procedimientos innecesarios y darían lugar a métodos de valoración inconsistentes en zonas donde las asignaciones son insuficientes para la inversión o donde las áreas planificadas no generan ingresos.

Por lo tanto, es conveniente regular la forma de cálculo del excedente en función del área total del proyecto según el plan detallado de construcción o plan maestro hasta el momento de la valoración del terreno, asignándose proporcionalmente al área entregada.

MT

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html