Proyecto de resolución para eliminar obstáculos en la aplicación de la Ley de Tierras: Eliminación de obstáculos en la práctica

VTV.vn - Se espera que las dificultades en materia de compensación y recuperación de tierras se resuelvan una vez que la Asamblea Nacional emita una resolución para eliminar las dificultades en la aplicación de la Ley de Tierras.

La cuestión de la conversión del uso del suelo por parte de las empresas también constituye un problema importante en la aplicación de la Ley de Tierras.

Muchos problemas no se han resuelto.

El Derecho Inmobiliario es uno de los ámbitos con mayor impacto en el desarrollo socioeconómico . Sin embargo, durante su aplicación han surgido numerosos problemas, especialmente en el contexto de un mercado inmobiliario pujante.

La normativa vigente, si bien crea un importante marco legal, sigue generando dificultades para las agencias gestoras, las empresas y los ciudadanos. Uno de los mayores problemas reside en la regulación de la recuperación de tierras y la indemnización correspondiente.

El proyecto de resolución de la Asamblea Nacional sobre la eliminación de dificultades y obstáculos en la aplicación de la Ley de Tierras mencionaba la mejora del mecanismo de recuperación de tierras para proyectos, pero en la práctica, este proceso no ha sido sencillo. La razón principal es que el precio de compensación por las tierras no se aproxima al precio de mercado, lo que genera una sensación de desventaja entre la población.

La Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) afirmó que muchos proyectos se han paralizado debido al desacuerdo de la población con el precio de compensación. La diferencia entre el precio del terreno regulado por el Estado y el precio real de mercado genera desacuerdos, lo que conlleva a prolongadas quejas y litigios.

HoREA propuso que se estableciera un mecanismo para que las empresas cubrieran la diferencia entre el precio de compensación estatal y el precio de mercado. Esto protegería los derechos de la población, contribuiría a reducir los litigios y agilizaría el desarrollo de los proyectos.

Empresas atrapadas en mecanismos, tierras "congeladas"

Además del problema de la compensación, las normas de reasentamiento no son del todo razonables. El Sr. Ta Phuong Dai, Director General de Tacons Construction Development Investment Company Limited, afirmó que a muchas familias cuyas tierras fueron expropiadas no se les ha proporcionado una vivienda adecuada. El precio del terreno para el reasentamiento se calcula según el catastro, que no refleja el valor real, lo que dificulta que las personas puedan estabilizar sus vidas tras la reubicación.

Esta situación es común en Ciudad Ho Chi Minh, donde existe una enorme demanda de vivienda y reasentamiento. Si no se gestiona adecuadamente, la gente fácilmente caerá en una situación de escasez de terreno y frustración generalizada.

HoREA propuso reducir el nivel de compensación por reasentamiento al 20% del precio del terreno en la lista de precios de terrenos multiplicado por el coeficiente de ajuste del precio del terreno multiplicado por la superficie del terreno residencial, con el fin de reducir la carga financiera sobre las personas reasentadas.

Otro problema importante es el cambio en el uso del suelo de las empresas privatizadas. Según HoREA, la ciudad de Ho Chi Minh cuenta actualmente con más de 1000 empresas privatizadas a partir de empresas estatales que gestionan terrenos previamente asignados por el Estado. Sin embargo, debido a la falta de una normativa unificada, muchos trámites se encuentran estancados, lo que provoca que dichos terrenos permanezcan inmovilizados durante largos periodos.

La razón principal es que la planificación ya no es adecuada y los derechos de uso del suelo no están claramente definidos. Por ejemplo, aunque la empresa Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company se ha privatizado, el 99,78 % de sus acciones siguen en manos del Estado. Debido a la falta de claridad en el mecanismo de uso del suelo, la empresa no puede llevar a cabo el proyecto, a pesar de poseer un terreno en una ubicación privilegiada.

Esta realidad demuestra que, sin un mecanismo claro y transparente, los recursos de la tierra seguirán desperdiciándose, afectando tanto a las empresas como al presupuesto del Estado.

Necesitamos un mecanismo más flexible y transparente

Para resolver las dificultades, HoREA propuso revisar el método de cálculo del precio del terreno para reasentamiento. En consecuencia, la aplicación de la lista de precios de terrenos vigente resulta inadecuada, sobre todo en las grandes ciudades. La Asociación propuso reducir la compensación por reasentamiento al 20 % del precio del terreno que figura en la lista, multiplicando el coeficiente de ajuste por la superficie residencial, lo que contribuiría a aliviar la carga financiera de la población.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, afirmó que este nuevo método de cálculo ayudará a crear consenso social, limitar las quejas y acelerar el progreso de los proyectos, especialmente los de vivienda social.

Además, es necesario un mecanismo más flexible para cambiar el uso del suelo de las empresas privatizadas, para explotar eficazmente los recursos de la tierra y evitar el desperdicio.

Otra solución importante es crear un sistema de información territorial transparente y moderno. Cuando las personas y las empresas puedan consultar fácilmente la información territorial, las transacciones serán más justas, se reducirán los riesgos y los organismos gestores podrán realizar una supervisión eficaz.

Debate en la décima sesión de la Asamblea Nacional

En la décima sesión de la XV Asamblea Nacional, se presentó para su consideración y aprobación el proyecto de resolución sobre el mecanismo para subsanar las dificultades en la aplicación de la Ley de Tierras. El proyecto consta de tres capítulos y trece artículos, centrados en las políticas para resolver las dificultades en materia de adquisición de tierras, indemnización, reasentamiento y cambio de uso del suelo.

La Asamblea Nacional también se propone completar una base de datos nacional de tierras para 2026, con el objetivo de aumentar la transparencia y reducir las disputas. Esto se considera fundamental para determinar precios de la tierra más cercanos a la realidad y gestionarlos de manera más eficaz.

Cabe destacar que la Asamblea Nacional declaró que no modificaría integralmente la Ley de Tierras durante esta sesión para garantizar la estabilidad jurídica durante el período de transición. La emisión de la Resolución se considera una medida flexible que ayuda a superar los obstáculos inmediatos y sienta las bases para futuras reformas legislativas integrales.

Fuente: https://vtv.vn/du-thao-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-thi-hanh-luat-dat-dai-thao-go-vuong-mac-tu-thuc-tien-100251029153930164.htm