Solución al problema de la gestión y el uso de edificios de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh

Se trata de un evento de diálogo directo, organizado por el Departamento de Construcción en coordinación con el Centro de Promoción del Comercio y la Inversión de la Ciudad de Ho Chi Minh , para demostrar el compromiso del gobierno municipal de acompañar, escuchar y resolver las dificultades de las juntas directivas de los edificios de apartamentos, los residentes y las empresas.

Muchos temas "candentes" sobre la vivienda en apartamentos

Pie de foto — El comité organizador respondió y resolvió los problemas planteados por los inversores y las juntas directivas de los edificios de apartamentos en la Conferencia.

En la conferencia, el Comité Organizador presentó y orientó sobre nuevos puntos de la ley de vivienda y recibió y respondió preguntas y recomendaciones de juntas directivas de edificios de apartamentos y empresas en torno a muchos contenidos prácticos, que reflejaban cuestiones urgentes en el proceso de operación y administración de edificios de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh, tales como: estatus legal, derechos y obligaciones de las juntas directivas de edificios de apartamentos; procedimientos para elegir, destituir y reemplazar a los miembros de la junta directiva, así como registrar los códigos fiscales, abrir cuentas bancarias y utilizar los fondos de mantenimiento y los fondos de gestión operativa; propuesta de un mecanismo para manejar casos de retraso, disputa o entrega incompleta de fondos de mantenimiento; ingresos y gastos, declaración y pago de impuestos para las operaciones de edificios de apartamentos.

Procedimientos para reparar, renovar y modificar el diseño de apartamentos o exteriores de edificios; labores para garantizar la seguridad, la protección y la prevención y extinción de incendios, especialmente la carga de vehículos eléctricos, el manejo del acto de arrojar objetos desde arriba, la gestión de mascotas y las normas sobre el manejo de infracciones en edificios de apartamentos; organización de conferencias de edificios de apartamentos, recopilación de opiniones de los residentes, tasas de asistencia y propuesta de ajustes a una serie de regulaciones en la Ley de Vivienda 2023 y la Circular 05/2024-TT-BXD para adaptarlas a la gestión y operación práctica de los edificios de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh.

“La gestión y operación de edificios de apartamentos es una tarea clave a largo plazo que requiere la participación conjunta del gobierno, las empresas y la ciudadanía. En el futuro, el Departamento continuará reforzando la orientación, la inspección y la aplicación estricta de las normas contra las infracciones en la gestión y operación de edificios de apartamentos; promoverá la aplicación de las tecnologías de la información, completará la base de datos de gestión de viviendas, garantizará la publicidad, la transparencia y la conexión con los datos demográficos; mejorará la capacitación del personal y las unidades operativas, y al mismo tiempo promoverá el papel de la Junta Directiva, las asociaciones de vecinos y la comunidad de residentes en la supervisión y gestión; coordinará estrechamente con los departamentos, las dependencias y las autoridades locales para resolver con prontitud los problemas que surjan, creando un entorno de vida seguro, civilizado y sostenible para la población”, añadió el Sr. Nam.

Según el representante de este inversor, algunas administraciones de edificios han recibido documentación de las autoridades que indica claramente que, para la recaudación y el pago en nombre de terceros, no es necesario emitir facturas, sino solo preparar recibos y comprobantes de pago como base contable suficiente. Sin embargo, en la práctica, esta normativa sigue generando confusión en muchas administraciones durante su aplicación.

La Sra. Nguyen Thi Thanh Huong, subdirectora de un edificio de apartamentos en el barrio de Phu Tho (Ciudad Ho Chi Minh), comentó: “En esta conferencia, espero que el Departamento de Construcción y los departamentos y dependencias pertinentes continúen creando condiciones más favorables para que los edificios de apartamentos obtengan fácilmente todo tipo de licencias, incluidas las ambientales. Además, en materia tributaria, necesitamos instrucciones específicas para que la junta directiva del edificio pueda presentar sus declaraciones y reportes de manera eficiente. Actualmente, la normativa tributaria para edificios de apartamentos aún no es del todo clara, por lo que, durante su aplicación, la junta directiva sigue encontrando muchas dificultades”.

El Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, comentó: “Un edificio de apartamentos de 20 a 25 pisos suele tener un costo promedio de mantenimiento de aproximadamente 20 mil millones de VND; algunos apartamentos incluso cuestan cientos de miles de millones de VND, llegando en algunos lugares hasta los 500 mil millones de VND. Se trata de un activo de gran valor que, si no se administra rigurosamente, puede ser fácilmente explotado por personas malintencionadas, afectando los derechos legítimos de los residentes. Por lo tanto, en mi opinión, se deben implementar medidas firmes y exhaustivas para abordar de manera integral las infracciones relacionadas con el fondo de mantenimiento. La legislación vigente también estipula claramente que, “dependiendo del grado de infracción del inversionista o de la junta directiva, se podrán aplicar sanciones administrativas o acciones penales””.

Garantizar la entrega del fondo de mantenimiento, proteger los derechos de los residentes

El Sr. Nguyen Tien Huong, Jefe de Administración de Vivienda y Mercado Inmobiliario del Departamento de Construcción de la Ciudad de Ho Chi Minh, declaró: «Anteriormente, cuando no existía la junta directiva, el fondo de mantenimiento era administrado por el inversor, e incluso se dieron casos en los que este lo utilizaba para su propio beneficio. Sin embargo, la normativa legal actual es mucho más estricta y protege mejor los derechos de los residentes. La Ley de Vivienda también estipula que el inversor debe abrir una cuenta separada para el fondo de mantenimiento y no puede utilizar el dinero que contiene».

Cuando se constituye la junta de administración del edificio, el inversor debe entregarle la totalidad del fondo de mantenimiento. Actualmente, la Ley de Vivienda y el Decreto 95 estipulan claramente que la responsabilidad y la autoridad para cobrar los gastos de mantenimiento recaen en las autoridades municipales.

En concreto, si el inversor aún mantiene la cuenta del fondo de mantenimiento, la autoridad competente embargará y transferirá el dinero de dicha cuenta a la junta de administración. En caso de que el inversor ya no disponga de fondos para el mantenimiento o los haya agotado, la autoridad competente podrá embargar su cuenta operativa para transferir el importe correspondiente a la junta de administración del edificio.

El Sr. Tran Sy Nam, Subdirector del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, afirmó que en los últimos tiempos se ha creado y emitido un sistema de documentos legales sobre la gestión y el uso de edificios de apartamentos a partir de leyes, decretos y circulares orientativas; al mismo tiempo, el Primer Ministro, el Ministerio de Construcción y el Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh han emitido directivas para fortalecer la inspección y rectificación de la gestión y operación de los edificios de apartamentos, garantizando la seguridad en materia de prevención y extinción de incendios.

Con espíritu de solidaridad, responsabilidad e innovación, y con la participación proactiva de las partes pertinentes, el Departamento de Construcción de la ciudad confía en que la gestión, el funcionamiento y el uso de los edificios de apartamentos en la zona serán cada vez más ordenados y eficaces, contribuyendo a la consecución del objetivo de construir una Ciudad Ho Chi Minh civilizada, moderna y humana, digna de ser el motor económico de todo el país.

Kommentar (0)