Transacciones inmobiliarias mediante contratos de préstamo: ¡Los compradores se arrepienten! (Artículo anterior)

El mercado inmobiliario ha superado su fase de mayor auge. Sin embargo, aún existen transacciones inmobiliarias mediante contratos de préstamo, cuyas consecuencias no se han resuelto de inmediato. Por lo tanto, antes de que el organismo estatal de gestión endurezca aún más la normativa, es fundamental que las personas consideren y estudien detenidamente los términos del contrato de préstamo antes de firmar una transacción inmobiliaria para evitar problemas legales.

Transacciones inmobiliarias con contratos de préstamo: ¡Los compradores se arrepienten! (Parte 1) - Desde el "punto caliente" del Plano 584

Transacciones inmobiliarias mediante contratos de préstamo: ¡Los compradores se arrepienten! (Parte 2) - La "trampa" de la cooperación o la movilización de capital

Transacciones inmobiliarias con contratos de préstamo: ¡Los compradores se arrepienten! (Artículo anterior) - Entienda la ley, limite los riesgos

Los clientes deben investigar y elegir productos inmobiliarios con un estatus legal claro e inversores de buena reputación (En la foto: Área Urbana Xuan Hung, Barrio Quang Thang, Ciudad de Thanh Hoa ). Foto: PV

"Se cae el corral, muere la gallina"

Volviendo a la historia de la Sra. LD, una clienta que compró un terreno en MBQH 2125 fase 2, la Sra. LD comentó: “Tras llegar a un acuerdo de compraventa con el propietario, procedí a realizar los trámites para transferir el nombre del titular del contrato de préstamo a la empresa. Antes de firmarlo, no investigué a fondo los aspectos legales del proyecto, especialmente la información sobre el producto que iba a adquirir (una vivienda en obra gris), sino que simplemente pensé que estaba comprando un terreno. Desconocía la importancia del contrato de préstamo para el derecho a compra. Cuando el inversor me comunicó que debía construir la casa con urgencia, revisé el contrato y me informé sobre las disposiciones legales, descubriendo que las transacciones mediante contratos de préstamo eran muy arriesgadas. Ahora, en una posición de desventaja, mi familia tuvo que acatar las exigencias del inversor”.

“Si estudiamos detenidamente la información sobre las condiciones para la compraventa de futuras viviendas, así como la legalidad del contrato de préstamo y los complicados procedimientos que conlleva, no solo yo, sino muchas personas, no compraremos terrenos de esta forma, sino que buscaremos parcelas con un estatus legal claro para realizar transacciones”, compartió la Sra. LD.

El cliente LT C, quien compró un terreno en MB 584, comentó: «Antes de firmar el contrato de préstamo, el agente me llevó a la oficina de la dirección de BNB LLC para presentarme el subproyecto y me prometió que, una vez aprobado el proyecto, se transferiría de inmediato el certificado de derechos de uso del suelo. Como confiaba tanto en el inversor como en el agente, firmé un contrato de préstamo para comprar dos lotes contiguos. Ahora, si construyo una casa, me preocupa perderlo todo; pero si no construyo, no sé cuándo podré recuperar el dinero que invertí...».

Además, la empresa BNB Company Limited, inversora del proyecto de la Zona Comercial y Residencial Lote A-TM3 (en adelante, Terreno A-TM3), ubicado en el barrio Dong Huong, ciudad de Thanh Hoa, ha generado controversia desde abril de 2023, cuando los clientes han manifestado su descontento con el negocio. Según muchos de los compradores del Terreno A-TM3, la empresa ha mostrado poca transparencia en la información del producto, anunciando terrenos en venta que en realidad están destinados a la construcción de viviendas sin terminar; al mismo tiempo, exige a los clientes el pago de sumas exorbitantes cuando desean invertir en la construcción de su propia casa.

Sin embargo, cuando la empresa movilizó capital mediante un contrato de préstamo, el Plan A-TM3 ya contaba con una resolución que aprobaba los resultados de la selección de inversores. En la Resolución N.° 3345/QD-UBND, de fecha 21 de agosto de 2019, del Comité Popular Provincial, se especificaba claramente la magnitud del proyecto y que el producto consistía en viviendas sin terminar, con acabados exteriores. Los clientes, al firmar estos contratos de forma accidental, se vieron obligados a aceptarlos, ya que, incluso si deseaban rescindirlos, recuperar el dinero invertido no era sencillo, sobre todo en el contexto de la debilidad del mercado inmobiliario y las dificultades que atraviesan las empresas actualmente.

Anteriormente, el periódico Thanh Hoa también recibió una petición de ayuda de varias familias de los distritos de Nong Cong y Thieu Hoa, en la ciudad de Thanh Hoa, para la "compra" de terrenos mediante un contrato de préstamo. Sin embargo, al entregar el terreno al "comprador", este se encontraba ocupado por otra persona.

Según la abogada Le Thi Phuong, directora de Le Phuong Hoang Law Company Limited y miembro del Colegio de Abogados de la provincia de Thanh Hoa, existen dos tipos de contratos de préstamo y, en ambos casos, los clientes están en desventaja.

En primer lugar, si el contrato de préstamo no estipula que el monto del préstamo esté vinculado al valor del terreno o propiedad asociada al mismo en el proyecto del prestatario, dicho contrato carece de la obligación vinculante de que el prestatario (quien también es el inversionista del proyecto) transfiera al prestamista los derechos de uso del terreno y la propiedad específica asociada. Este contrato se convierte simplemente en un contrato de préstamo civil. El riesgo radica en que, cuando el inmueble sea susceptible de transferencia y su precio aumente, el inversionista, en su propio beneficio, no formalice un contrato de transferencia inmobiliaria, sino que simplemente se comprometa a reembolsar el capital y los intereses (si los hubiere) al prestamista, lo que ocasionaría una pérdida financiera para este último.

En segundo lugar, el contrato contiene una cláusula que establece la relación entre el monto del préstamo y el terreno/parcela, o la vivienda en el proyecto del prestatario. Este contrato de préstamo podría ser una transacción simulada que oculta la verdadera transacción, la cual es una compraventa inmobiliaria futura (en este momento, el proyecto no está sujeto a la normativa vigente para su venta). Si surge una disputa en este tipo de contrato y una de las partes lleva el caso a los tribunales, existe el riesgo de que tanto la transacción simulada (el préstamo) como la transacción oculta (la compraventa inmobiliaria) sean declaradas nulas. En consecuencia, el prestamista (comprador) solo recupera el dinero prestado, pero no la propiedad.

Estudia la ley con atención.

Sin embargo, como posible canal de inversión, los proyectos inmobiliarios que se construyan en el futuro conllevan muchos riesgos potenciales si el comprador no verifica cuidadosamente la legalidad del proyecto para garantizar transacciones legales.

La ley ahora cuenta con regulaciones muy específicas sobre las formas de transacciones inmobiliarias. Según el Sr. Vu Thanh Binh, Subdirector del Departamento de Construcción de Thanh Hoa, tras la entrada en vigor de la Ley de Negocios Inmobiliarios, el Departamento de Construcción ha implementado diversas estrategias de información y divulgación dirigidas a organizaciones y particulares para que cumplan con las disposiciones de la ley en materia de transacciones inmobiliarias, especialmente en lo que respecta a los proyectos inmobiliarios que se construyan en el futuro.

De acuerdo con el artículo 55 de la Ley de Bienes Raíces n.° 66/2014/QH13, para que un inmueble de nueva construcción pueda comercializarse, se requiere contar con la documentación que acredite los derechos de uso del suelo, los documentos del proyecto, los planos de construcción aprobados por las autoridades competentes, los permisos de construcción cuando sean necesarios y la constancia de finalización de la infraestructura técnica correspondiente al avance del proyecto. En el caso de edificios de apartamentos o de uso mixto con fines residenciales de nueva construcción, se debe contar con la constancia de finalización de la cimentación. Asimismo, antes de vender, arrendar o comprar una vivienda de nueva construcción, el inversionista debe notificar por escrito a la agencia provincial de gestión de vivienda que la vivienda es apta para la venta o el arrendamiento con opción a compra.

Asimismo, el artículo 19 del Decreto n.º 99/2015/ND-CP estipula la firma de contratos de captación de capital para el desarrollo de viviendas comerciales. En consecuencia, la firma de dichos contratos para la inversión en la construcción de viviendas comerciales solo puede realizarse mediante los formularios prescritos en los apartados 2, 3 y 4 del artículo 69 de la Ley de Vivienda y debe cumplir con las siguientes normas: Las partes que participen en aportaciones de capital, cooperación para la inversión, cooperación empresarial, empresas conjuntas y asociaciones solo podrán distribuir los beneficios (en efectivo o acciones) en función de la proporción de aportación de capital acordada en el contrato. Los inversores no podrán utilizar el formulario de captación de capital prescrito en este punto ni otros formularios para dividir las viviendas, dar prioridad en la inscripción, el depósito o el derecho de compra, ni dividir los derechos de uso del suelo del proyecto a favor de la parte que realiza la captación de capital.

Transacciones inmobiliarias con contratos de préstamo: ¡Los compradores se arrepienten! (Artículo anterior) - Entienda la ley, limite los riesgos Muchos clientes que están construyendo viviendas en el lote A-TM3 del proyecto de la zona comercial y residencial, en el barrio de Dong Huong, ciudad de Thanh Hoa, están preocupados porque desconocen cuándo el inversor realizará los trámites para emitir el Certificado de Derecho de Uso del Suelo. Foto: PV

El Sr. Vu Thanh Binh recomienda: "Al realizar transacciones inmobiliarias, los clientes deben comprender claramente las disposiciones legales, especialmente los documentos legales del proyecto, la capacidad del inversor y las regulaciones sobre las condiciones para la compra y venta de capital para el desarrollo de futuras viviendas, a fin de evitar riesgos al involucrarse en proyectos con un estatus legal poco claro."

Sin embargo, en realidad, para "eludir" las regulaciones de gestión del Estado, los inversores utilizan muchos "trucos" diferentes y, en su mayor parte, la compraventa de viviendas futuras o la movilización de capital se realiza a través de transacciones civiles con conceptos como "contratos de préstamo", "depósitos", "contratos de cooperación"... "Los organismos de gestión estatal no tienen base para gestionar estas formas de transacciones", añadió el Sr. Vu Thanh Binh.

Con el auge del mercado inmobiliario de Thanh Hoa, los inmuebles son extremadamente caros. La mayoría de los proyectos ya han pasado por numerosas manos de inversores secundarios desde su aprobación formal; sin embargo, según datos del Departamento de Construcción, solo 30 de los 104 proyectos aprobados para la inversión han sido notificados para su compra, venta o captación de capital, lo que evidencia la frecuencia de las operaciones de compraventa ilegales. Afortunadamente, encontramos un inversor de buena reputación que utilizó el capital recaudado para fines legítimos, garantizando así los derechos del cliente. En cambio, si nos topamos con un inversor fraudulento que se apropia del dinero para invertirlo en otro proyecto, las consecuencias pueden ser graves, ya sea por no recibir el inmueble o por sufrir problemas posteriores.

Ante los problemas que enfrentan actualmente los clientes, especialmente la superposición de terrenos y la demora en la expedición de los certificados de derecho de uso de la tierra, la abogada Le Thi Phuong, directora de Le Phuong Hoang Law Company Limited y miembro del Colegio de Abogados de la Provincia de Thanh Hoa, aconseja: Dado que el inversor aún no ha completado los trámites para otorgar los certificados de derecho de uso de la tierra al comprador, podría haber surgido una disputa entre ambas partes. Si no logran llegar a un acuerdo, el comprador puede interponer una demanda contra el vendedor ante los tribunales. Si, por el mismo terreno, el inversor suscribe un contrato de préstamo con una declaración jurada de interés, o incluso un contrato de compraventa con varios clientes, existen indicios de apropiación indebida de la propiedad, tipificada en el artículo 174 del Código Penal de 2015, modificado y complementado en 2017. En este caso, los clientes deben presentar una denuncia ante la policía para su admisión y resolución.

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