Hanoi carece de oferta, el mercado inmobiliario de baja altura en el oeste "se calienta".

Suministro históricamente bajo, precios por las nubes

Los informes de las unidades de investigación de mercado del tercer trimestre de 2023 muestran que la oferta de villas y casas adosadas se encuentra en mínimos históricos, lo que ha provocado un aumento continuo de los precios de venta. En concreto, según el informe de Savills, el segmento de villas y casas adosadas en Hanói registró en el tercer trimestre una disminución del 76 % en la nueva oferta con respecto al trimestre anterior y del 94 % con respecto al año anterior. La oferta primaria disminuyó un 9 % con respecto al trimestre anterior y un 39 % con respecto al año anterior, predominando las casas adosadas.

Considerando el mercado en su conjunto, la oferta total en los primeros nueve meses de 2023 es solo 1/20 en comparación con 2019. Si bien la oferta es pequeña, se concentra principalmente en distritos alejados del centro, como Gia Lam, e incluso una gran cantidad de la oferta proviene de Hung Yen , que anteriormente era un mercado suburbano poco conocido.

Compartiendo la misma opinión que Savills, Nguyen Hoai An, Director Senior de la sucursal de CBRE Vietnam en Hanói, afirmó que la oferta de villas y casas adosadas en Hanói se encuentra en su nivel más bajo en muchos años. En el tercer trimestre de 2023, el mercado de Hanói registró 710 nuevas unidades a la venta provenientes de 5 proyectos, concentrados en el norte y Hung Yen. En comparación con el segundo trimestre de 2023, el número de unidades a la venta en el tercer trimestre aumentó casi cinco veces. Sin embargo, en los primeros nueve meses de 2023, la oferta total de nuevas viviendas disminuyó un 81% (en comparación con el mismo período de 2020 y 2021), cuando se registraron más de 2100 unidades.

La disminución de la oferta es uno de los factores más importantes que impulsan el alza del precio de las villas y casas adosadas en Hanói. Según Do Thu Hang, Directora Senior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills en Hanói, el valor promedio actual de las villas y casas adosadas en Hanói ronda los 200 millones de VND/m². Hace unos años, este precio solo se registraba en los distritos céntricos.

Estudios recientes muestran que los grandes proyectos en los alrededores de Hanoi han experimentado buenas tasas de crecimiento de precios en los últimos años. Partiendo de un precio medio de 100 millones de VND/m² en 2018, el precio actual del segmento de baja altura en el este de Hanoi es de 214 millones de VND/m², en el oeste de Hanoi es de 226 millones de VND/m², en el norte es de 244 millones de VND/m² y en el sur es de 186 millones de VND/m².

Al evaluar las perspectivas del mercado para fin de año, la Sra. Hang indicó que, para finales de 2023, se espera que la oferta sume 695 villas y casas adosadas adicionales provenientes de 7 proyectos. El distrito de Tay Ho concentrará la mayor cuota de mercado con un 24%, seguido de Long Bien con un 21% y Gia Lam con un 20%. La región occidental continúa experimentando una escasez de oferta futura.

Perspectivas de liquidez del oeste de Hanoi

El mercado inmobiliario de Hanói comenzó a experimentar cambios positivos en el tercer trimestre de 2023 gracias a factores como la bajada de los tipos de interés y las políticas de venta flexibles de los inversores. El informe de CBRE muestra que, si bien la oferta es baja, la demanda del mercado sigue siendo alta. En consecuencia, el número de unidades vendidas en el tercer trimestre de 2023 continuó superando la nueva oferta, alcanzando las 910 unidades, lo que supone un aumento del 51 % con respecto al segundo trimestre. El número total de unidades vendidas en los primeros nueve meses de 2023 se situó en 2580, superando el total de nuevas unidades lanzadas al mercado durante ese periodo.

Muchos expertos creen que la cantidad de nueva oferta, aunque todavía limitada, mejorará en el cuarto trimestre de 2023 y es probable que registre una buena liquidez en áreas con fortalezas en infraestructura, servicios públicos existentes y conexiones de transporte flexibles.

El mercado inmobiliario de baja altura en el oeste de Hanoi "se calienta".

En consecuencia, la región occidental está experimentando un fuerte desarrollo en infraestructura y transporte integrado, lo que está transformando su paisaje urbano. En primer lugar, numerosos ministerios, dependencias gubernamentales y empresas se están trasladando a esta zona, creando un área que concentra miles de empresas nacionales y extranjeras, tanto grandes como pequeñas, lo que a su vez genera una oleada de personas que se mudan aquí para comprar viviendas y residir.

Entre los proyectos a gran escala desarrollados a lo largo de estas rutas en el oeste se incluyen: The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Ha Noi City y Solasta Mansion. Según estudios recientes, el precio de estos proyectos está en constante aumento. Cabe mencionar que el área urbana de Vinhomes Green Bay tiene un precio aproximado de 400 millones de VND/m², mientras que The Manor Central Park ronda los 320 millones de VND/m². Más al oeste, las villas de Park City también alcanzan los 300 millones de VND/m².

En esta zona, el desarrollo de rutas como To Huu - Le Van Luong, la Circunvalación 2, la Circunvalación 3 y las planificadas Circunvalaciones 3, 5 y 4, o la Avenida Thang Long, junto con los proyectos de ferrocarril urbano n.° 2A y n.° 3, han impulsado el desarrollo de proyectos inmobiliarios.

En particular, se espera que la Circunvalación 4, actualmente en construcción, impulse el desarrollo en las zonas suburbanas (Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai, Thanh Tri) y provincias vecinas como Hung Yen y Bac Ninh . Cuando la Circunvalación 4 se abra al tráfico en 2027, reducirá el tiempo de viaje desde Hanói a otras localidades. Se prevé que la oferta de vivienda en estas zonas aumente un 36 % con respecto a la actual, lo que contribuirá a aliviar la presión sobre las zonas céntricas, donde la disponibilidad de suelo es cada vez más limitada. Este factor también genera una fuerte demanda inmobiliaria proveniente de las provincias vecinas de la capital.

En un contexto de continua escasez de oferta, altos precios del suelo y una psicología más positiva entre los compradores de vivienda a finales de año, muchos expertos predicen que las villas y casas adosadas en el oeste de Hanoi seguirán aumentando de precio, lo que contribuirá a impulsar un fuerte desarrollo inmobiliario en esta zona en el futuro próximo.

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