Suministro récord bajo, precios por las nubes
Los informes de las unidades de investigación de mercado del tercer trimestre de 2023 muestran que la oferta de villas y casas adosadas se encuentra en mínimos históricos, lo que ha provocado un aumento continuo de los precios de venta. En concreto, según el informe de Savills, el segmento de villas y casas adosadas en Hanói registró en el tercer trimestre una nueva disminución de la oferta del 76 % intertrimestral y del 94 % interanual. La oferta principal disminuyó un 9 % intertrimestral y un 39 % interanual, con un predominio de las casas adosadas.
Considerando todo el mercado, la oferta total en los primeros 9 meses de 2023 es solo 1/20 en comparación con 2019. Si bien la oferta es pequeña, se concentra principalmente en distritos alejados del centro, como Gia Lam; incluso una gran cantidad de la oferta proviene de Hung Yen , que anteriormente era un mercado suburbano poco conocido.
Compartiendo la misma opinión que Savills, Nguyen Hoai An, director sénior de la sucursal de CBRE Vietnam en Hanói, afirmó que la oferta de villas y casas adosadas en Hanói se encuentra en su nivel más bajo en muchos años. En el tercer trimestre de 2023, el mercado de Hanói registró 710 nuevas viviendas de cinco proyectos, concentrados en el Norte y Hung Yen. En comparación con el segundo trimestre de 2023, el número de viviendas puestas a la venta en el tercer trimestre casi se quintuplicó. Sin embargo, en los primeros nueve meses de 2023, la oferta total de nuevas viviendas disminuyó un 81 % (en comparación con el mismo período de 2020 y 2021), cuando se registraron más de 2100 viviendas.
La disminución de la oferta es uno de los factores que más impulsan el alza del precio de las villas y casas adosadas en Hanói. Según la Sra. Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills Hanói, el valor promedio actual de las villas y casas adosadas en Hanói ronda los 200 millones de VND/m². Hace unos años, este precio solo se registraba en los distritos centrales.
Estudios recientes muestran que los grandes proyectos en los alrededores de Hanói han experimentado un buen crecimiento de precios en los últimos años. De un precio promedio de 100 millones de VND/m² en 2018, el precio actual de los edificios de baja altura en el este de Hanói es de 214 millones de VND/m², en el oeste de Hanói es de 226 millones de VND/m², en el norte es de 244 millones de VND/m² y en el sur es de 186 millones de VND/m².
Al evaluar las perspectivas del mercado para fin de año, la Sra. Hang afirmó que, para finales de 2023, se espera que la oferta cuente con 695 villas y casas adosadas adicionales provenientes de siete proyectos. El distrito de Tay Ho representará la mayor participación de mercado con un 24%, seguido de Long Bien con un 21% y Gia Lam con un 20%. La región occidental continúa experimentando una escasez de oferta futura.
Perspectivas de liquidez desde el oeste de Hanoi
El mercado inmobiliario de Hanói ha comenzado a experimentar cambios más positivos en el tercer trimestre de 2023 gracias a factores como la bajada de los tipos de interés y la flexibilidad en las políticas de venta de los inversores. El informe de CBRE muestra que, si bien la oferta es baja, la demanda del mercado sigue siendo alta. En consecuencia, el número de unidades vendidas en el tercer trimestre de 2023 siguió superando la nueva oferta, alcanzando las 910 unidades, lo que representa un aumento del 51 % en comparación con el segundo trimestre. El número total de unidades vendidas en los primeros nueve meses de 2023 se situó en 2580 unidades, superando la nueva oferta total lanzada en el mismo período.
Muchos expertos creen que se espera que la cantidad de nueva oferta, aunque todavía limitada, mejore en el cuarto trimestre de 2023 y es posible que registre una buena liquidez en áreas con fortalezas en infraestructura, servicios públicos existentes y conexiones de tráfico flexibles.
En consecuencia, la región occidental está experimentando un fuerte movimiento en infraestructura y transporte sincronizado, lo que ha dado un nuevo aspecto al panorama urbano. En primer lugar, numerosos ministerios, sucursales y empresas se están trasladando a esta zona, creando una zona donde se concentran miles de grandes y pequeñas empresas nacionales y extranjeras, lo que ha provocado una oleada de personas que se mudan aquí para comprar casas y vivir.
Los proyectos a gran escala desarrollados a lo largo de estas rutas en el oeste incluyen: The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Ha Noi City, Solasta Mansion... Según estudios, el precio de estos proyectos aumenta constantemente. Cabe mencionar que el área urbana de Vinhomes Green Bay tiene un precio de aproximadamente 400 millones de VND/m², mientras que The Manor Central Park ronda los 320 millones de VND/m². Más al oeste, las villas de Park City también alcanzan los 300 millones de VND/m².
En esta zona, el desarrollo de rutas como To Huu - Le Van Luong, Ring Road 2, Ring Road 3 y las planificadas Ring Road 3.5 y Ring Road 4, o Thang Long Avenue junto con los proyectos ferroviarios urbanos No. 2A y No. 3 han creado impulso para el desarrollo de proyectos inmobiliarios.
En particular, la Circunvalación 4 está en construcción y se espera que impulse el desarrollo en áreas suburbanas (Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai, Thanh Tri) y provincias vecinas como Hung Yen y Bac Ninh . Cuando la Circunvalación 4 se abra al tráfico en 2027, acortará el tiempo de viaje desde Hanói a otras localidades, y se prevé que la oferta de vivienda en estas zonas aumente un 36 % en comparación con la actual, lo que contribuirá a reducir la presión sobre las zonas céntricas con fondos de suelo cada vez más limitados. Este factor también atrae fuertemente la demanda inmobiliaria de las provincias vecinas de la capital.
En el contexto de la continua escasez de oferta, los altos precios de los terrenos, así como la psicología más positiva de los compradores de viviendas a finales de año, muchos expertos pronostican que las villas y casas adosadas en el oeste de Hanoi seguirán aumentando de temperatura, lo que contribuirá a promover un fuerte desarrollo inmobiliario en esta zona en el próximo tiempo.
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