La infraestructura de transporte genera un impulso que promueve el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario.

Motivación del modelo TOD

Según el profesor asociado y doctor arquitecto Nguyen Vu Phuong, subdirector de la Academia de Estrategia y Capacitación de Funcionarios de la Construcción (Ministerio de la Construcción), los actuales modelos de desarrollo urbano TOD (Desarrollo Orientado al Tránsito) en muchos países, como Estados Unidos, Francia, Japón y China, demuestran una relación bidireccional: la infraestructura moderna promueve el desarrollo inmobiliario, mientras que el sector inmobiliario crea recursos para la reinversión en infraestructura.

Pie de foto — La infraestructura de transporte genera un impulso que promueve el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario.

En Vietnam, la rápida urbanización plantea una necesidad urgente de infraestructura de transporte vinculada al sector inmobiliario, en un contexto de recursos presupuestarios limitados. El proceso de fusión de municipios y la implementación de un modelo de gobierno bicameral plantean la necesidad de un nuevo enfoque basado en áreas funcionales, que conecte la planificación del transporte con el desarrollo urbano y el mercado inmobiliario. Este enfoque permite aprovechar eficazmente el valor del suelo, garantizar la equidad en el acceso a la vivienda y su adecuación a la capacidad de pago de la población, mediante una asignación razonable de fondos destinados a la vivienda comercial, la vivienda social y el desarrollo inmobiliario sostenible.

Según un informe del Ministerio de Construcción, la red de autopistas de Vietnam se ha expandido rápidamente, pasando de unos 90 km (2010) a 1700 km (2024), y se prevé que alcance los 3000 km en 2025. Este sistema de autopistas ha impulsado significativamente el sector inmobiliario, especialmente las zonas urbanas satélite, las áreas industriales y logísticas, y los complejos turísticos, además de incrementar el precio del suelo a lo largo de las circunvalaciones y autopistas. Asimismo, los ferrocarriles urbanos, eje central del desarrollo orientado al transporte (DOT) e inmobiliario, como en Hanói, donde se han desarrollado dos rutas (Cat Linh - Ha Dong y Nhon - Estación de Ferrocarril de Hanói), y la línea 1 del metro de Ciudad Ho Chi Minh (Ben Thanh - Suoi Tien), han sido puestos en funcionamiento. Se estima que para 2035, estas dos grandes ciudades contarán con más de 600 km de ferrocarril urbano. Este es el motor de la reestructuración espacial, que da lugar a la formación de zonas urbanas satélite y al desarrollo inmobiliario a lo largo del corredor DOT.

Además, se están completando rápidamente una serie de proyectos aeroportuarios y portuarios, como el proyecto del Aeropuerto Internacional de Long Thanh, el clúster marítimo Cai Mep - Thi Vai, Lach Huyen..., que se están convirtiendo en importantes puertas de entrada internacionales, impulsando la logística, la industria y el sector inmobiliario de servicios (complejos turísticos), lo que genera un fuerte impulso para el mercado inmobiliario en la dirección del desarrollo orientado al transporte (DOT), las ciudades satélite y los nuevos corredores económicos .

Sin embargo, la infraestructura de Vietnam aún enfrenta importantes desafíos debido a la falta de capital, limitaciones institucionales, recursos y capacidad de implementación. El mercado inmobiliario suele experimentar una gran euforia debido a las expectativas, la especulación y una gestión ineficaz. Muchas zonas urbanas se desarrollan cuando el sistema de transporte aún no está completo, lo que genera congestión y falta de conectividad. La planificación no está sincronizada, y segmentos esenciales como la vivienda social, la vivienda para trabajadores y las residencias estudiantiles no han recibido la atención necesaria. Esta realidad plantea la necesidad urgente de una estrategia integral que garantice el equilibrio de capital para el desarrollo de la infraestructura y que, a su vez, esté estrechamente vinculada con la planificación urbana y la orientación hacia un desarrollo sostenible del mercado inmobiliario.

Orientación para el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario

Los expertos inmobiliarios consideran que, basándose en la experiencia de desarrollo de infraestructura con mercados inmobiliarios exitosos en muchos países, el desarrollo del modelo de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) impulsa la economía, resuelve los problemas de vivienda y controla los precios del suelo. Vietnam puede aplicarlo adaptándolo a las condiciones institucionales, los recursos y las características de cada área urbana. Se trata de un mecanismo financiero eficaz que permite generar capital para infraestructura, aprovechar el valor del suelo en las inmediaciones del metro y las vías férreas, y generar ingresos para el desarrollo de viviendas sociales, residencias estudiantiles, viviendas para trabajadores, etc.

El Dr. Nguyen Vu Phuong, profesor asociado y arquitecto, comentó que para maximizar el papel de la infraestructura de transporte en el mercado inmobiliario, Vietnam necesita implementar un sistema de orientaciones y soluciones sincronizadas, centrado en la planificación integrada del transporte y el uso del suelo, asegurando que el desarrollo orientado al transporte (DOT) se convierta en el eje central en torno al metro, el BRT, la circunvalación y la autopista. En el ámbito del acceso al transporte público, es necesario armonizar los distintos tipos de vivienda: comercial, social, para trabajadores y residencias estudiantiles.

Además, se deben desarrollar simultáneamente áreas de servicios comerciales para equilibrar la oferta y la demanda, promover la justicia social, la civilización y la modernidad, especialmente destinando recursos al desarrollo de viviendas sociales, viviendas asequibles, viviendas para trabajadores, residencias estudiantiles y conexiones directas con el metro/BRT, ya que este es el grupo que más utilizará el transporte público; al mismo tiempo, se debe aplicar el mecanismo de recuperación del valor agregado de la tierra, subastas de terrenos, fondos para el desarrollo urbano, aprovechamiento de los fondos de terrenos alrededor de las estaciones y reinversión en infraestructura.

Además, en las grandes ciudades que se desarrollan según el modelo urbano comprimido, el modelo urbano de 15 minutos, se reduce la dependencia de los vehículos privados, se promueve el uso del transporte público, se mejora la calidad de vida y se incrementa la aplicación de la tecnología digital en la gestión de datos de tráfico para que la información de planificación, los precios del suelo y los proyectos sean transparentes...

Mediante la investigación, el Ministerio de Construcción se centra en la elaboración y próxima finalización de políticas de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) con un enfoque sostenible y equitativo. En particular, estipula un porcentaje mínimo de vivienda social en los proyectos DOT, exigiendo a los inversores que reserven al menos entre el 20 % y el 30 % de la superficie total o construida para vivienda social, vivienda para trabajadores y residencias estudiantiles, garantizando así la equidad y la asequibilidad. Asimismo, está implementando un modelo piloto en el que las empresas operadoras del metro participan en la explotación de terrenos en las inmediaciones de las estaciones y destinan una parte de sus ingresos a la reinversión en infraestructura y al desarrollo de vivienda social. Además, coordina con las autoridades locales la planificación y gestión proactiva de terrenos en intersecciones clave para evitar la especulación, controlar los precios del suelo y garantizar una oferta razonable de vivienda asequible.

“La infraestructura de transporte no se limita a carreteras y puentes, sino que también es una herramienta para dar forma a las áreas urbanas y regular el mercado inmobiliario. La aplicación efectiva del modelo de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) se convertirá en una herramienta para estabilizar los precios de la vivienda y garantizar la equidad social y el acceso a una vivienda adecuada para millones de personas”, compartió el Profesor Asociado y Dr. Arquitecto Nguyen Vu Phuong.

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