La infraestructura de transporte crea impulso para promover el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario

Motivación a partir del modelo TOD

Según el Profesor Asociado, Dr. Arquitecto Nguyen Vu Phuong, Director Adjunto de la Academia de Estrategia y Capacitación de Funcionarios de la Construcción (Ministerio de Construcción), los actuales modelos de desarrollo urbano TOD (Desarrollo Orientado al Tránsito) en muchos países como Estados Unidos, Francia, Japón, China... todos demuestran una relación bidireccional: la infraestructura moderna promueve el desarrollo inmobiliario, mientras que los bienes raíces crean recursos para la reinversión en infraestructura.

Pie de foto — La infraestructura de transporte crea impulso para promover el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario.

En Vietnam, la rápida tasa de urbanización plantea una necesidad urgente de infraestructura de transporte relacionada con el sector inmobiliario, en un contexto de recursos presupuestarios limitados. El proceso de fusión de localidades y la implementación de un modelo de gobierno de dos niveles plantean la necesidad de un nuevo enfoque basado en áreas funcionales, que vincule la planificación del transporte con el desarrollo urbano y el mercado inmobiliario. Este enfoque ayuda a explotar eficazmente el valor del suelo, garantizar la equidad y la idoneidad de la vivienda para la capacidad de pago de la población, mediante una asignación razonable de fondos de suelo para vivienda comercial, vivienda social (NOXH) e inmuebles ecológicos.

Según la revisión del Ministerio de Construcción, hasta ahora, la red de autopistas de Vietnam se ha expandido rápidamente de aproximadamente 90 km (2010) a 1.700 km (2024), y se espera que alcance los 3.000 km para 2025. El sistema de autopistas ha creado un fuerte impulso para los bienes raíces, especialmente las áreas urbanas satélite, las zonas industriales y logísticas, los bienes raíces turísticos y el aumento de los precios de los terrenos a lo largo de las rutas de cinturón y las autopistas. Además, los ferrocarriles urbanos, el núcleo del DOT y el desarrollo inmobiliario, como en Hanoi, han explotado 2 rutas (Cat Linh - Ha Dong, Nhon - Estación de tren de Hanoi), la ciudad de Ho Chi Minh ha operado la línea de metro No. 1 Ben Thanh - Suoi Tien, se espera que para 2035, estas dos grandes ciudades tengan más de 600 km de ferrocarril urbano. Esta es la fuerza impulsora para la reestructuración espacial, formando áreas urbanas satélite y bienes raíces a lo largo del corredor DOT.

Además, una serie de proyectos aeroportuarios y portuarios se están completando rápidamente, tales como: Proyecto del Aeropuerto Internacional de Long Thanh, el clúster marítimo Cai Mep - Thi Vai, Lach Huyen... se están convirtiendo en importantes puertas de entrada internacionales, promoviendo la logística, la industria y los servicios inmobiliarios - resorts, creando un fuerte "empuje" para el mercado inmobiliario en dirección a TOD, ciudades satélite y nuevos corredores económicos .

Sin embargo, la infraestructura de Vietnam aún enfrenta importantes desafíos: falta de capital, limitaciones institucionales, recursos y capacidad de implementación; el mercado inmobiliario a menudo experimenta una "fiebre virtual" debido a las expectativas, la especulación y una gestión ineficaz del mercado; muchas áreas urbanas se desarrollan cuando el tráfico aún no está completo, lo que genera sobrecarga y falta de conectividad; la planificación no está sincronizada; mientras que segmentos esenciales como la vivienda social, las viviendas para trabajadores y las residencias estudiantiles no han recibido la debida atención. Esta realidad plantea la urgente necesidad de una estrategia integral que garantice el equilibrio de capital para el desarrollo de la infraestructura y la vincule estrechamente con la planificación urbana y la orientación hacia el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario.

Orientación para el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario

Los expertos inmobiliarios creen que, basándose en la experiencia de desarrollo de infraestructura con mercados inmobiliarios exitosos en muchos países, el desarrollo del modelo DOT promueve la economía, resuelve los problemas de vivienda y controla los precios del suelo. Vietnam puede aplicarlo adaptándolo adecuadamente a las condiciones institucionales, los recursos y las características de cada zona urbana. Este es un mecanismo financiero eficaz que puede generar capital para infraestructura, explotar el valor del suelo en las inmediaciones del metro y el ferrocarril, y generar ingresos para el desarrollo de viviendas sociales, residencias estudiantiles, viviendas para trabajadores, etc.

El profesor asociado, Dr. Arquitecto Nguyen Vu Phuong, comentó que, para maximizar el papel de la infraestructura de transporte en el mercado inmobiliario, Vietnam necesita implementar un sistema de orientaciones y soluciones sincronizadas, centrado en la planificación integrada del transporte y el uso del suelo, garantizando que el DOT se convierta en el eje central en torno al metro, el BRT, la circunvalación y las autopistas. En cuanto al acceso al transporte público, es necesario organizar armoniosamente los tipos de vivienda: viviendas comerciales, viviendas sociales, viviendas para trabajadores y residencias estudiantiles.

Además, desarrollar sincrónicamente áreas de servicios comerciales para equilibrar la oferta y la demanda, promover la justicia social, la civilización y la modernidad, asignando especialmente recursos para desarrollar viviendas sociales, viviendas asequibles, viviendas para trabajadores, residencias estudiantiles y conexión directa al metro/BRT, porque este es el grupo que más utilizará el transporte público; al mismo tiempo, aplicar el mecanismo de recolección de valor agregado de la tierra, subastas de tierras, fondos de desarrollo urbano, explotación de fondos de tierras alrededor de las estaciones y reinversión en infraestructura.

Además, en las grandes ciudades que se desarrollan según el modelo urbano comprimido, el modelo urbano de 15 minutos, la reducción de la dependencia de los vehículos personales, el fomento del uso del transporte público, la mejora de la calidad de vida y el aumento de la aplicación de la tecnología digital en la gestión de los datos de tráfico para hacer transparente la información de planificación, los precios del suelo y los proyectos...

Mediante la investigación, el Ministerio de Construcción se centra en la construcción y próxima finalización de políticas de DOT de forma sostenible y equitativa. En particular, estipula la tasa mínima de vivienda social en DOT, exigiendo a los inversores reservar al menos entre el 20 % y el 30 % del fondo de suelo o la superficie construida en proyectos de DOT para vivienda social, viviendas para trabajadores y residencias estudiantiles, garantizando la equidad y la asequibilidad; implementando un modelo piloto de empresas operadoras de metro que participen en la explotación de inmuebles en torno a las estaciones y destinen una parte de los ingresos a la reinversión en infraestructura y el desarrollo de vivienda social; coordinando con las autoridades locales para planificar y mantener proactivamente los fondos de suelo en intersecciones clave, a fin de evitar la especulación, controlar los precios del suelo y garantizar una oferta razonable de vivienda asequible.

"La infraestructura de transporte no se limita a carreteras y puentes, sino también a una herramienta para moldear las zonas urbanas y regular el mercado inmobiliario. La aplicación eficaz del modelo DOT se convertirá en una herramienta para estabilizar los precios de la vivienda y garantizar la equidad social y el acceso a una vivienda adecuada para millones de personas", afirmó el profesor asociado y arquitecto Nguyen Vu Phuong.

Fuente: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm