El fenómeno de la “diferencia de precios” en el segmento inmobiliario de lujo

VTV.vn - El fenómeno de "vender a un precio más alto", que es común en el segmento de gama baja, ahora está apareciendo incluso en proyectos de lujo.

Los precios de los apartamentos de lujo en Hanoi y Ho Chi Minh City están aumentando continuamente, estableciendo nuevos niveles en muchos proyectos.

Según el Informe del Tercer Trimestre de 2025 del Ministerio de Construcción , los precios de los apartamentos siguen aumentando, especialmente en los segmentos de gama media y alta. En Hanói, el precio promedio alcanzó los 95 millones de VND/m², de los cuales más del 43% de los nuevos proyectos superan los 120 millones de VND/m². Algunos proyectos de alta gama están alcanzando nuevos niveles de precios, como Sun Feliza Suites Cau Giay (160-180 millones de VND/m²), The Nelson Private Residences (130-180 millones de VND/m²) y Starlake Tay Ho Tay (130-180 millones de VND/m²).

En Ciudad Ho Chi Minh , el precio promedio ronda los 91 millones de VND/m², y los proyectos centrales se venden a entre 120 y 150 millones de VND/m². El Ministerio de Construcción evaluó que la aceleración de una serie de grandes proyectos de infraestructura (metro n.° 1, circunvalación 3, puente Thu Thiem 4, etc.), junto con la oferta limitada, sigue provocando el aumento de precios.

El segmento de lujo experimentó el mayor aumento: Lancaster Legacy (VND 168-210 millones/m²), The Opusk Residence (VND 225-290 millones/m²), Grand Manhattan (VND 150-190 millones/m²), Empire City (VND 142-178 millones/m²), The Metropole Thu Thiem (VND 180-225 millones/m²).

Según el Ministerio de Construcción, si bien los precios de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh siguen aumentando considerablemente, el número de transacciones inmobiliarias tiende a disminuir. El informe del Ministerio de Construcción indica que en el tercer trimestre se registraron aproximadamente 136.681 transacciones a nivel nacional, lo que representa solo el 87 % en comparación con el segundo trimestre de 2025 y el 96,6 % en comparación con el mismo período de 2024.

El fenómeno de “vender más caro” en pisos de lujo

Las transacciones son tranquilas, pero la venta con diferencia es cada vez más frecuente en proyectos de alta gama, que solían usar incentivos para atraer clientes. Muchos clientes afirmaron que comprar una unidad al precio justo para el inversor es casi imposible. Un corredor reveló: «Los productos se agotan en cuanto salen al mercado; cada unidad tiene una diferencia; no hay unidad sin diferencia. La diferencia habitual es de 250 a 300 millones de VND por unidad».

Esto ha sorprendido a muchos compradores, sobre todo considerando que, anteriormente, las compras y ventas con comisiones adicionales se producían principalmente en el segmento de gama baja. El Sr. Ngo Dang Quyen (Hanói) comentó: «Queremos comprar al precio anunciado por el inversor, pero la aparición de comisiones adicionales fuera del contrato obliga a los compradores a investigar con mucho cuidado antes de tomar una decisión».

El experto inmobiliario Nguyen Van Linh afirmó que este fenómeno refleja una demanda en el segmento de alta gama que supera con creces las expectativas de los inversores. "Los clientes que buscan comprar al precio justo enfrentarán dificultades, pero esto también indica que el mercado sigue siendo atractivo y que el flujo de caja sigue centrado en proyectos de calidad y ubicaciones privilegiadas", afirmó el Sr. Linh.

Sin embargo, el aumento de los precios de venta está ejerciendo mucha presión sobre los compradores. El Sr. Tran Minh Tuan (Hanói) declaró: «Tenemos que investigar cuidadosamente qué apartamentos tienen cargos adicionales y cuáles no, y considerar nuestra capacidad financiera. Antes, comprar un apartamento de lujo era más sencillo, pero ahora debemos prepararnos para un aumento de precios, lo que hace que comprar una casa sea mucho más estresante».

Mientras tanto, la oferta de apartamentos en Hanói aumentó un 10% en el tercer trimestre en comparación con el mismo período del año anterior. La Sra. Nguyen Hoai An, directora de CBRE Hanói, comentó que la oferta actual ronda las 30.000 unidades, una cantidad bastante abundante; solo unos pocos proyectos tienen precios demasiado altos, lo que dificulta el consumo.

Las transacciones son tranquilas, pero la venta con diferencia es cada vez más frecuente en proyectos de alta gama. Foto ilustrativa.

Al comentar sobre el tema mencionado, la Asociación Inmobiliaria de Vietnam admitió que existe una situación en la que algunos inversionistas se asocian con las plataformas de negociación para lanzar productos al mercado en pequeñas cantidades, lo que genera una sensación de escasez que impulsa los precios. "Muchos proyectos no carecen de productos, pero los inversionistas siguen creando una sensación de escasez para aumentar los precios. Esto distorsiona el mercado y debe abordarse", afirmó el Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación.

A los precios actuales, un apartamento de lujo de 60 m² en Hanói cuesta alrededor de 6 mil millones de VND, un precio inalcanzable para la mayoría. Si sumamos la diferencia, la presión financiera es aún mayor. Los expertos temen que el flujo de caja del mercado corra el riesgo de circular únicamente entre los inversores, mientras que las necesidades reales de vivienda se desplazan cada vez más. Si esta situación continúa sin un mecanismo de control, la reputación del proyecto y la experiencia del cliente podrían verse afectadas a largo plazo.

Pronto habrá soluciones para estabilizar el mercado.

Ante la compleja evolución del mercado inmobiliario, el Primer Ministro emitió el Despacho Oficial 190/CD-TTg, solicitando la implementación simultánea de soluciones de estabilización. Según el despacho, los ministerios y las localidades deben completar el marco legal sobre vivienda, suelo y negocios inmobiliarios; reducir drásticamente los trámites administrativos; y ajustar la normativa sobre las tasas de uso del suelo para evitar una presión excesiva sobre los aumentos de precios. El Gobierno también hizo hincapié en el desarrollo de la vivienda social, con el objetivo de superar la meta de 100.000 unidades para 2025, a la vez que estudia nuevas políticas de alquiler y compraventa de viviendas para grupos de bajos ingresos.

El Ministerio de Construcción fue designado para proponer soluciones que permitan controlar los precios de acuerdo con los mecanismos del mercado, garantizando al mismo tiempo el derecho a la vivienda de la población. Además, el Ministerio debe informar con prontitud los resultados de los cinco Grupos de Trabajo que están resolviendo directamente las dificultades en los proyectos inmobiliarios a nivel nacional, especialmente en el sector de vivienda social.

Sólo cuando se implementen seriamente mecanismos de gestión y políticas de apoyo podrá el mercado inmobiliario desarrollarse de manera sostenible.

El Primer Ministro también solicitó al Gobernador del Banco Estatal de Vietnam que gestione la política monetaria de forma proactiva y eficaz; fortalezca el control y la evaluación crediticia, y priorice el capital para proyectos de vivienda social, viviendas para trabajadores, renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos y viviendas comerciales a precios adecuados. Al mismo tiempo, es necesario supervisar de cerca el crédito para proyectos con precios de venta excesivamente altos o indicios de inflación o alza de precios.

Bajo la presión del aumento de precios y las generalizadas diferencias de precios, el mercado inmobiliario de lujo se enfrenta al reto de equilibrar las ganancias de los inversores y el acceso de los ciudadanos a la vivienda. La implementación coordinada de soluciones por parte del Gobierno y el Ministerio de Construcción será clave para controlar las distorsiones, garantizar la transparencia del mercado y estabilizar la confianza de los compradores.

Fuente: https://vtv.vn/hien-tuong-ban-chenh-o-phan-khuc-bat-dong-san-hang-sang-100251129125013938.htm