Según HoREA, las agencias de gestión, los inversores, las empresas de valoración y los expertos en revisión pueden coludirse para distorsionar los precios de los terrenos, lo cual es una práctica negativa que debe prevenirse al modificar la Ley.
La Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de presentar ante el Comité Permanente de la Asamblea Nacional una serie de opiniones relacionadas con el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado), en las que advierte sobre el riesgo de colusión en la fijación de precios de terrenos al momento de tasar los precios.
Según HoREA, existen cuatro entidades involucradas en la valoración y fijación de precios de terrenos para proyectos inmobiliarios a nivel provincial. En primer lugar, están los organismos estatales (Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Director del Departamento de Finanzas y Comité Popular Provincial).
El siguiente sujeto es el inversor en proyectos inmobiliarios, directamente afectado por las actividades de valoración de terrenos. El tercero es la empresa de valoración (que presta servicios de valoración de terrenos y emite informes o certificados de valoración). Finalmente, se invita al revisor a participar en el Consejo de Valoración de Terrenos, donde se encarga de revisar de forma independiente las valoraciones y actividades de valoración de dicho Consejo antes de presentarlas al Comité Popular Provincial para su decisión sobre los precios de los terrenos.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, afirmó que existen numerosos casos en los que estas entidades se confabulan para manipular los precios de los terrenos, lo que distorsiona los resultados de su valoración. Añadió que es necesario identificar claramente estas situaciones para establecer mecanismos y soluciones que prevengan y combatan la pérdida de ingresos para el presupuesto estatal y la pérdida de bienes públicos, dado que se trata de recursos territoriales.
Propiedades inmobiliarias en el este de Ciudad Ho Chi Minh, en la zona de Thu Thiem. Foto: Quynh Tran
El Sr. Chau añadió que, actualmente, los cinco métodos de valoración de terrenos —comparación, deducción, ingresos, excedentes y coeficiente de ajuste del precio— no cumplen con los requisitos de precisión. Estos cinco métodos no incluyen el método de valoración masiva, carecen de una base de datos completa de precios y no se actualizan en tiempo real, lo que genera resultados de valoración poco fiables.
La aplicación de métodos de valoración obsoletos conlleva que un mismo proyecto inmobiliario, si es valorado por una sola empresa pero utilizando dos métodos distintos, arroje dos resultados diferentes con una diferencia de valor del 17%. Asimismo, si el mismo proyecto es valorado por dos empresas diferentes utilizando el mismo método de valoración de terrenos, también se obtienen dos resultados diferentes con una diferencia de valor de aproximadamente el 17%.
El presidente de HoREA también planteó la delicada cuestión de que varios funcionarios y empleados públicos que trabajan en el sector de tierras y financiación de tierras temen las responsabilidades y los riesgos legales en el desempeño de sus funciones. Recurren a maniobras dilatorias, realizan trámites burocráticos, no se atreven a proponer ni a tomar decisiones, o fijan precios de la tierra muy superiores a los del mercado para protegerse.
Del mismo modo, muchas empresas de valoración no aceptan participar en la valoración de terrenos para determinar las tasas por uso del suelo y los alquileres de terrenos de proyectos inmobiliarios que se pagan al presupuesto estatal porque temen la responsabilidad y los riesgos legales que conlleva realizar el trabajo de valoración de terrenos.
Ante estas deficiencias, HoREA recomienda que el gobierno central considere la propuesta del Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh, presentada al Gobierno, sobre la implementación piloto del método del coeficiente de ajuste del precio del suelo. Esta propuesta conllevará la necesidad de emitir un coeficiente de ajuste del precio del suelo (coeficiente k4) para calcular las tasas de uso del suelo para todos los proyectos de vivienda comercial, independientemente de que su valor sea superior o inferior a 30 mil millones de VND, según la Lista de Precios del Suelo.
En consecuencia, el Estado puede fijar las tasas por uso de suelo y los contratos de arrendamiento de tierras en un plazo máximo de seis meses a partir de la fecha de emisión de la resolución sobre asignación de tierras, arrendamiento de tierras y autorización para el cambio de uso del suelo. Este punto es similar a la normativa que establece que el certificado de valoración de tierras tiene una validez máxima de seis meses.
El Sr. Chau afirmó que la propuesta del Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh formalizará el cálculo de las tasas y rentas por uso de suelo para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y zonas urbanas, garantizando así la transparencia. De esta manera, tanto el Estado como las empresas podrán prever el monto de dichas tasas y rentas que deberán abonarse al presupuesto estatal.
“Resolver el problema del retraso en la financiación de tierras demostrará el papel del Estado como líder del mercado, no como seguidor del mercado, garantizando una recaudación adecuada, correcta y oportuna para el presupuesto, al tiempo que se garantizan los derechos de los inversores de proyectos y de la población”, enfatizó.
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