HoREA: Necesidad de prevenir el riesgo de manipulación del precio del suelo durante la valoración

Las agencias de gestión, los inversores, las empresas de valoración y los expertos en revisión pueden coludirse para distorsionar los precios de los terrenos, lo que es algo negativo que se debe evitar al modificar la Ley, según HoREA.

La Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) acaba de presentar al Comité Permanente de la Asamblea Nacional una serie de opiniones relacionadas con el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado), en las que advierte contra el riesgo de colusión en la fijación de precios de tierras al momento de tasar los precios.

Según HoREA, existen cuatro entidades que participan en la valoración y determinación de precios de terrenos para proyectos inmobiliarios a nivel provincial. La primera son los organismos estatales (Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Director del Departamento de Finanzas y Comité Popular Provincial).

El siguiente tema es el inversor en proyectos inmobiliarios, directamente afectado por las actividades de valoración de terrenos. El tercero es la empresa de valoración (que presta servicios de valoración de terrenos e informes o certificados de valoración). Finalmente, se invita al revisor a participar en el Consejo de Valoración de Terrenos, quien se encarga de revisar de forma independiente las actividades de valoración de este Consejo antes de presentarlas al Comité Popular Provincial para que decida sobre los precios de los terrenos.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, afirmó que existen numerosos casos en los que estas entidades se coluden activamente para negociar los precios de las tierras, lo que distorsiona los resultados de la valoración. Añadió que es necesario identificar claramente estas situaciones para contar con mecanismos y soluciones que permitan prevenir y combatir la pérdida de ingresos del presupuesto estatal y la pérdida de activos públicos, ya que se trata de recursos territoriales.

Bienes raíces en el este de Ciudad Ho Chi Minh, cerca de la zona de Thu Thiem. Foto: Quynh Tran

El Sr. Chau añadió que, actualmente, los cinco métodos de valoración de tierras, incluyendo la comparación, la deducción, la renta, el excedente y el coeficiente de ajuste del precio de la tierra, no cumplen con los requisitos de precisión. Estos cinco métodos no incluyen el método de valoración masiva, no han creado una base de datos completa de precios y no se actualizan en tiempo real, lo que genera resultados de valoración poco fiables.

La aplicación de métodos de valoración antiguos da lugar a que un mismo proyecto inmobiliario, realizado por una sola empresa de valoración con dos métodos distintos, arroje dos resultados distintos con una diferencia de valor del 17 %. Por otro lado, un mismo proyecto inmobiliario, realizado por dos empresas de valoración distintas con el mismo método de valoración de terrenos, también arroje dos resultados distintos con una diferencia de valor de aproximadamente el 17 %.

El presidente de HoREA también planteó la delicada cuestión de que varios funcionarios, empleados y empleadas públicas que trabajan en el sector de tierras y financiación de tierras temen la responsabilidad y los riesgos legales en el ejercicio de sus funciones. Manipulan los asuntos, transfieren documentos sin pensar, no se atreven a proponer ni a decidir, o fijan precios de terrenos muy altos en comparación con los precios del mercado para protegerse.

De manera similar, muchas empresas de valoración no aceptan participar en la valoración de tierras para determinar las tarifas por el uso de la tierra y las rentas de la tierra de proyectos inmobiliarios pagados al presupuesto estatal porque temen la responsabilidad y los riesgos legales al realizar el trabajo de valoración de tierras.

Ante estas deficiencias, HoREA recomienda que el gobierno central considere la propuesta del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, presentada al Gobierno, sobre la aplicación piloto del método del coeficiente de ajuste del precio del suelo. Esta propuesta implicará la necesidad de emitir un coeficiente de ajuste del precio del suelo (coeficiente k4) para calcular las tasas de uso del suelo para todos los proyectos de vivienda comercial, independientemente de su valor superior o inferior a 30 mil millones de VND, según la Lista de Precios del Suelo.

Sobre esta base, el Estado puede decidir sobre las tasas y el alquiler de terrenos en un plazo máximo de seis meses a partir de la fecha de emisión de la decisión sobre la asignación, el arrendamiento y la autorización para el cambio de uso de los terrenos. Este punto es similar a la normativa que establece que el certificado de valoración de terrenos tiene una validez máxima de seis meses.

El Sr. Chau afirmó que la propuesta del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh formalizará el cálculo de las tasas de uso del suelo y las rentas de la tierra para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y zonas urbanas, con el fin de garantizar la transparencia. A partir de ahí, tanto el Estado como las empresas podrán prever el importe de las tasas de uso del suelo y las rentas de la tierra que deberán pagarse al presupuesto estatal.

"Resolver el atraso en la financiación de tierras demostrará el papel del Estado de liderar el mercado en lugar de seguirlo, garantizando una recaudación adecuada, correcta y oportuna para el presupuesto, al tiempo que se garantizan los derechos de los inversores en proyectos y de la ciudadanía", enfatizó.

Fiel

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