Desbloqueo de fuentes de crédito para vivienda social

Por lo tanto, desbloquear capital crediticio para préstamos destinados al desarrollo de viviendas sociales se considera una tarea importante tanto para las entidades de crédito como para el sistema bancario actual.

Los clientes realizan transacciones en el Banco Comercial Conjunto Tien Phong *. Foto: Quang Thai*

Estado actual de 3 programas de crédito para vivienda social

Según el vicegobernador del Banco Estatal, Pham Quang Dung, el banco tiene actualmente asignados tres programas de crédito relacionados con el desarrollo de vivienda social. En concreto, en el programa de 120 billones de VND, hasta la fecha se han registrado nueve bancos para participar, con un monto total de 145 billones de VND, superior al límite de 120 billones de VND.

El segundo programa que se está implementando es el de crédito para personas menores de 35 años. El tercer programa es para préstamos de vivienda social según el Decreto N° 100/2024/ND-CP (de fecha 26 de julio de 2024) del Gobierno, que detalla varios artículos de la Ley de Vivienda sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social (el monto máximo del préstamo es el 80% del valor del contrato de compra o arrendamiento con opción a compra de vivienda social, y la tasa de interés es equivalente a la tasa de interés para préstamos a hogares pobres).

Tan solo para el paquete de crédito de 120 billones de VND, el Banco Estatal ha solicitado a las instituciones de crédito seis veces que reduzcan las tasas de interés de los préstamos, del 8,7% anual inicial al 6,4% anual para los inversores y al 5,9% anual para los compradores de vivienda, incluso por debajo de la tasa de interés para los hogares pobres (alrededor del 6,6% anual).

En consecuencia, los bancos comerciales se comprometieron a desembolsar 8.300 billones de VND para 41 proyectos de vivienda social, lo que representa apenas un 5,7%. Además, el Banco de Política Social tiene préstamos pendientes para vivienda social, en virtud del Decreto 100, que superan los 19 billones de VND.

Se sabe que los nueve bancos que participan en el programa de crédito para vivienda social por valor de 145 billones de VND son: Agribank , VietinBank, Vietcombank, BIDV, HDBank, VPBank, Techcombank, TPBank y MB. Estos bancos ofrecen políticas preferenciales para personas menores de 35 años que solicitan préstamos para la compra de vivienda social, con tasas de interés preferenciales, generalmente un 1% anual inferiores a la tasa de interés promedio para préstamos a mediano y largo plazo en VND de los cuatro bancos comerciales estatales (Agribank, BIDV, Vietcombank y VietinBank), de acuerdo con los requisitos y políticas establecidos por el Banco Estatal (que actualiza las tasas de interés semestralmente).

Con programas preferenciales para clientes menores de 35 años y para quienes necesitan préstamos para comprar, construir o reparar viviendas, participan activamente bancos comerciales como MB, HDBank, BIDV, Sacombank,SHB , ACB…

Es necesario ajustar los tipos de interés de los préstamos

Asesoramiento sobre tipos de interés para clientes del Banco Comercial Conjunto de Inversión y Desarrollo de Vietnam. *Foto: Do Tam*

A pesar de haber logrado ciertos resultados, la velocidad de desembolso de los programas de crédito para el desarrollo de vivienda social no se ha acelerado significativamente debido a numerosos obstáculos. Si las políticas de crédito se limitan a reducir las tasas de interés sin un mecanismo que respalde su implementación, el acceso al capital será sumamente difícil. La implementación de muchos paquetes de préstamos es una señal positiva, pero si no se resuelve la causa fundamental desde la perspectiva de la oferta, las políticas de crédito preferenciales también tendrán dificultades para ser efectivas.

Los expertos señalan que aún existen numerosos obstáculos para la implementación de programas de préstamos preferenciales para vivienda social. En concreto, la oferta de vivienda social sigue siendo insuficiente y no satisface la demanda. La escasez de terrenos, los complejos trámites legales y los bajos márgenes de beneficio desincentivan a muchos inversores. El proceso de aprobación de proyectos es lento y no genera una oferta lo suficientemente amplia como para atraer al mercado. Cabe mencionar también las dificultades relacionadas con los criterios de selección de los prestatarios, ya que el ingreso máximo para acceder a un préstamo es de 15 millones de VND al mes para personas físicas y de 30 millones de VND al mes para familias, lo cual resulta inviable en muchas localidades.

Por lo tanto, muchos expertos recomiendan que el Banco Estatal reajuste los criterios de ingresos y reconsidere las tasas de interés de los préstamos, ya que la tasa del 6,6% anual aplicada por el Banco de Política Social es superior a las tasas de interés de los préstamos en algunos bancos comerciales.

Por parte de los prestatarios, los tipos de interés de los préstamos para vivienda social del paquete de 120 billones de VND, así como los créditos para jóvenes menores de 35 años, siguen siendo altos e inestables, lo que dificulta el acceso a la mayoría de las personas de bajos ingresos.

Al proponer la implementación de paquetes de crédito para vivienda social, los expertos también señalaron que el Gobierno debe proporcionar capital a los bancos comerciales con tasas de interés preferenciales muy bajas, de máximo un 3% anual, para que estos puedan otorgar préstamos a una tasa cercana al 5% anual. El sistema bancario debe cumplir simultáneamente con tres requisitos: tasas de interés estables a largo plazo, procedimientos de préstamo transparentes y un mecanismo de monitoreo estricto para prevenir la especulación. Es decir, se requiere redefinir la relación entre capital, proyecto y prestatario y, aún más importante, agilizar el proceso de aprobación, implementar tecnología digital para la gestión de registros y reducir la burocracia.

Recientemente, el Ministerio de Construcción propuso reducir las tasas de interés preferenciales de los préstamos para compradores y arrendatarios de vivienda social. Actualmente, la tasa de interés aplicada es del 6,6% anual, igual a la tasa de interés para hogares de bajos ingresos en cada período. Sin embargo, esta tasa es superior a la de muchos otros programas de crédito preferencial, lo que dificulta que muchos prestatarios puedan cubrir sus gastos.

Según el Ministerio de Construcción, el tipo de interés de los préstamos para la compra o el alquiler de viviendas sociales debería reducirse al 5,4% anual. Para los préstamos destinados a la construcción, renovación o reparación de viviendas, el tipo de interés seguirá aplicándose en función del nivel de crédito para hogares de bajos ingresos, según lo estipulado por el Primer Ministro para cada período.

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