La Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de enviar un documento al Primer Ministro y al Banco Estatal, proponiendo considerar enmendar y complementar la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular 22/2023 (enmendando y complementando la Cláusula 11, Artículo 2 de la Circular 41/2016).

En consecuencia, la Circular 22, vigente a partir del 1 de julio, estipula que para los préstamos con garantía inmobiliaria a personas físicas para la compra de viviendas, incluidas las comerciales, los bancos comerciales y las sucursales de bancos extranjeros sólo están autorizados a prestar a personas físicas para la compra de viviendas terminadas y entregadas, es decir, viviendas disponibles.

Así, la Circular No. 22 no permite a los bancos prestar a particulares para comprar viviendas comerciales no terminadas para su entrega (es decir, viviendas comerciales formadas en el futuro) garantizadas (hipotecadas) por la propia vivienda.

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Las personas que quieran solicitar crédito para comprar futuras viviendas comerciales tendrán que tomar otras medidas de seguridad o asegurarlo con otros activos.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, afirmó que si esta regulación no se modifica de inmediato, podría tener consecuencias negativas, dificultando el normal funcionamiento del mercado inmobiliario. Por consiguiente, afectaría negativamente la recuperación y el desarrollo del mercado inmobiliario, tanto a corto como a largo plazo.

En un análisis más detallado, el Sr. Chau dijo que la compra de una futura vivienda comercial por parte de un individuo y la hipoteca de dicha vivienda como propiedad es una transacción civil legal de acuerdo con las disposiciones del Código Civil de 2015.

En concreto, la garantía puede ser un bien existente o un bien futuro. Por lo tanto, las viviendas comerciales que se construyan en el futuro pueden utilizarse como garantía. Por consiguiente, la normativa anterior no es adecuada ni coherente con las disposiciones del Código Civil de 2015.

Al mismo tiempo, la regulación también es inconsistente, no sincrónica y no consistente con las disposiciones de la Ley de Vivienda de 2014, la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, la Ley de Inversiones de 2020 y la Ley de Instituciones de Crédito de 2024.

Por lo tanto, la Asociación propone modificar y complementar la Cláusula 11, Artículo 2 de la Circular No. 41 (modificada y complementada en la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular 22) en el sentido de añadir normas que permitan a las entidades crediticias prestar crédito a personas para comprar futuras viviendas comerciales garantizadas (hipotecadas) por esa vivienda.

El presente reglamento se aplica tanto a la adquisición de viviendas de uso comercial o a la adquisición de viviendas sociales que se hayan formalizado para su entrega en virtud de un contrato de compraventa de viviendas (viviendas "disponibles") como a la adquisición de viviendas de uso comercial o a la adquisición de viviendas sociales que se formen en el futuro y que estén garantizadas (hipotecadas) por la propia vivienda.

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