"Revelando" muchas deficiencias en el mercado inmobiliario y la vivienda social

La delegación supervisora ​​de la Asamblea Nacional señaló que en Hanoi y Ho Chi Minh ya no existe un segmento de edificios de apartamentos con precios asequibles para la mayoría de la población.

Precios inmobiliarios elevados, muchas zonas urbanas abandonadas.

El 28 de octubre, la Asamblea Nacional discutió el Informe de la Delegación de Supervisión de la Asamblea Nacional sobre la implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de vivienda social desde 2015 hasta fines de 2023.

En la reunión, informando sobre los resultados del monitoreo de la implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de vivienda social desde 2015 hasta finales de 2023, el Sr. Vu Hong Thanh, Presidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional y Jefe Adjunto de la Delegación de Monitoreo, declaró que al final del período de monitoreo, aproximadamente 3,363 proyectos de vivienda comercial y desarrollo urbano se habían implementado y estaban siendo implementados con una escala de uso de la tierra de aproximadamente 11,191 hectáreas; se establecieron 413 parques industriales con una superficie industrial total de aproximadamente 87,700 hectáreas. Con respecto a la vivienda social, se habían implementado alrededor de 800 proyectos con una escala de 567,042 unidades, de los cuales: 373 proyectos se completaron con una escala de 193,920 unidades; 129 proyectos habían comenzado con una escala de 114,934 unidades; 298 proyectos han recibido aprobación de inversión, que comprende 258,188 unidades.

El Sr. Vu Hong Thanh informa a la Asamblea Nacional (Foto: Quang Vinh)

Los resultados del monitoreo muestran que los sectores inmobiliario y de vivienda social aún presentan numerosas deficiencias e insuficiencias, un desarrollo insostenible y desequilibrios entre la oferta y la demanda. Los precios de los inmuebles se mantienen altos en comparación con los ingresos de la mayoría de la población. Muchas zonas urbanas están abandonadas y la gestión de los miniedificios de apartamentos sigue siendo deficiente. No existen soluciones efectivas para abordar y resolver los problemas de los edificios de apartamentos antiguos que no satisfacen las condiciones de vida de los residentes. Muchos proyectos enfrentan obstáculos y retrasos en su implementación. Los nuevos tipos de inmuebles enfrentan numerosos obstáculos legales y carecen de regulaciones claras y específicas.

En cuanto al proceso de elaboración de políticas y leyes, algunas regulaciones se solapan, son inconsistentes, no están sincronizadas, no se ajustan a la realidad, tardan en revisarse, modificarse o complementarse, son poco claras y carecen de especificidad y detalle, lo que genera inconsistencias en su interpretación e implementación. Muchas regulaciones de implementación detalladas tardan en emitirse.

La implementación del programa y plan de desarrollo de vivienda, así como el proyecto de inversión para construir al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de zonas industriales (2021-2030), no ha cumplido las expectativas, y la mayoría de las localidades no han alcanzado la meta de desarrollo de vivienda social. Los fondos del presupuesto estatal no se han asignado adecuadamente, lo que ha provocado que la mayoría de las localidades solo desarrollen proyectos de vivienda social construidos con capital no estatal. "El retraso en la valoración de terrenos en muchas localidades es un obstáculo importante que provoca el estancamiento de numerosos proyectos inmobiliarios. La emisión de certificados de derechos de uso del suelo, certificados de propiedad de vivienda y certificados de activos inmobiliarios sigue siendo problemática, especialmente para los nuevos productos inmobiliarios", señaló el Sr. Thanh.

Los proyectos de condotel y officetel están prácticamente “congelados”.

El equipo de monitoreo también observó que la estructura de los productos inmobiliarios es desproporcionada, con un desequilibrio entre la oferta y la demanda, dirigida principalmente al segmento de alta gama y con fines de inversión financiera, y carece de productos asequibles para la mayoría de la población, mientras que la demanda es alta. La oferta proviene principalmente de proyectos implementados en períodos anteriores, con muy pocos proyectos nuevos. Algunos proyectos enfrentan obstáculos legales, especialmente para obtener certificados de derechos de uso del suelo y certificados de propiedad de viviendas y otros activos inmobiliarios. Muchas empresas inmobiliarias carecen de suficiente capacidad financiera y experiencia en implementación, lo que resulta en proyectos ineficientes y productos inmobiliarios de baja calidad. Además, las empresas están captando capital por encima de su capacidad de flujo de caja para ampliar las reservas de terrenos y las inversiones comerciales, utilizando numerosos instrumentos de apalancamiento financiero. Esto conlleva procedimientos de inversión prolongados, incrementa los costos financieros y dificulta la reducción de los precios de los inmuebles a su valor real. El mercado inmobiliario de condominios y oficinas está prácticamente congelado.

“Muchas zonas urbanas están abandonadas”, afirmó el Sr. Thanh, añadiendo que los precios inmobiliarios se han disparado en comparación con el aumento de ingresos de la mayoría de la población. En Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, ya no hay viviendas asequibles adecuadas para la mayoría de la población. La oferta de viviendas sociales en el mercado es muy inferior a la demanda. La mayoría de las localidades no han cumplido sus objetivos de desarrollo de vivienda social. Por otro lado, en algunas zonas, la oferta no satisface la demanda, lo que genera una escasez de compradores e inquilinos, un desperdicio de recursos, un impacto negativo en el desarrollo macroeconómico, la salud de las empresas inmobiliarias y la banca comercial, un aumento de los riesgos para el mercado de bonos, una reducción de los ingresos del presupuesto estatal y un aumento de la morosidad. Por otro lado, esto genera inestabilidad social, afectando la seguridad laboral, el empleo y la vivienda de la población.

La causa principal son factores subjetivos.

La delegación supervisora ​​concluyó que las deficiencias y limitaciones mencionadas se debían tanto a causas objetivas como subjetivas, pero estas últimas eran el factor principal. En consecuencia, la organización e implementación de las leyes siguen siendo deficientes e ineficaces. Las autoridades locales tienden a temer errores y a adoptar una mentalidad cortoplacista, lo que resulta en una orientación inadecuada sobre los proyectos y una tramitación inoportuna de los procedimientos. No se presta suficiente atención al desarrollo de viviendas sociales y viviendas para trabajadores en zonas industriales. También se observa una falta de enfoque en la planificación y asignación de terrenos para proyectos independientes de vivienda social. El liderazgo y la orientación en el desarrollo y la mejora de las leyes, así como la inspección y supervisión de la aplicación de la ley, han sido inoportunos e inadecuados en algunas zonas. El conocimiento del cumplimiento de la ley sigue siendo bajo en algunos lugares. La tramitación de las infracciones legales es lenta y carece de decisión.

Fuente: https://daidoanket.vn/lo-dien-nhieu-bat-cap-ve-thi-truong-bat-dong-san-va-nha-o-xa-hoi-10293216.html